Как сдать ипотечную квартиру в аренду?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать ипотечную квартиру в аренду?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Кредитная организация может и не указать особых условий и ограничений по поводу аренды. В таком случае, если вы хотите сдать ипотечную квартиру, рекомендуется получить официальное согласие залогодержателя, подчеркнула Сулим. При подписании договора аренды стоит отдельно прописать, что квартира в залоге у банка, пояснила юрист. По ее словам, затем необходимо отнести один экземпляр в кредитную организацию.

Если нет запрета, нужно получить разрешение

Ставить банк в известность необязательно, если не страшны последствия. «Представим, что ипотечная квартира была все-таки сдана в аренду, но без ведома залогодержателя. При конфликте с соседями или арендаторами банк узнает о том, что без его согласия квартира была сдана в аренду. Ну а затем залогодателя ждут весьма неприятные последствия. Риск в данном случае совсем необоснован, ведь большинство банков идут навстречу и дают согласие на сдачу в аренду ипотечной квартиры», — объяснила Ольга Сулим.

Пошаговая инструкция сдачи недвижимости в ипотеке в аренду

Для того чтобы сдать ипотечную квартиру в аренду, рекомендуем воспользоваться общепринятой пошаговой инструкцией:

• внимательно ознакомьтесь с условиями договора ипотеки;
• если в нем нет запрета на осуществление рассматриваемых действий, то обратитесь в кредитную организацию для получения согласия на передачу квартиры во временное пользование третьим лицам;
• если договором запрещена сдача квартиры внаем, постарайтесь договориться с кредитной организацией о внесении в ипотечное соглашение изменений;
• подготовьте проект договора аренды, с учетом того, что недвижимость находится в ипотеке;
• подпишите соглашение и передайте его на подпись потенциальному арендатору;
• при необходимости обременения по договору аренды зарегистрируйте в Росреестре.

Официальная аренда ипотечной квартиры или «черная»: есть ли выбор?

Без согласия банка сдать жилье возможно лишь в том случае, когда в кредитном договоре не прописаны условия об ее аренде. Если такой пункт присутствует, то перед заемщиком стоит выбор: сдавать квартиру официально или прибегнуть к нелегальному способу. Каждый вариант имеет свои преимущества и недостатки. При выборе официальной аренды вас ждет следующая процедура:

1. Посещаете банк с письменным заявлением, где подробно изложены все обстоятельства и причины ситуации. Кредитор в течение 5 дней рассмотрит заявку и даст официальное согласие. Учтите, что не все банки выступают против сдачи ипотечных квартир в аренду. Многие рассматривают такую перспективу как дополнительные гарантии по регулярным кредитным платежам. Согласие обеспечено, если вы: исправно погашаете кредит; содержите квартиру в надлежащем состоянии; внесете в договор страхования необходимые изменения.
2. Если согласие получено, собираете дополнительные документы: свидетельство о праве собственности на жилье; справку из ЖЭКа о составе семьи; нотариальное согласие всех собственников квартиры.
3. Находите квартиросъемщиков и оформляете договор аренды, где прописаны все условия по оплате аренды и коммунальных услуг, обозначены сроки платежей, а также указаны правила поведения. Обязательно нужно приложить к договору акт приема-передачи имущества и зарегистрировать сделку у нотариуса.
4. Платите ежегодно подоходный налог в размере 13% от прибыли. Для этого следует заполнить в налоговом органе декларацию и приложить договор аренды, расписки о получении платы за аренду и справки с места работы.

Банк, отклонивший заявку, давать объяснений не обязан, однако это может произойти по следующим причинам:

• у вас плохая кредитная история из-за неоднократных просрочек платежей и начисленных штрафов;
• договор найма заключается на срок свыше года;
• банк обследовал жилье и выявил, что оно уже сдается без его согласия.

Когда банк не разрешает сдавать жилье или вы просто не хотите документальной волокиты, можно прибегнуть к «черной» схеме. Сдавая квартиру без согласия банка и без договора, доверяя «джентльменскому соглашению», вы подвергаетесь определенному риску. Закон гласит, что сотрудники банка имеют право в любое время вас навестить с целью проверки истинного состояния ипотечного жилья. Если кредитор обнаружит нелегальную деятельность, то вас ждут санкции со стороны банка и налоговых органов.

Однако, судя по отзывам заемщиков, банки практически не контролируют состояние квартиры, если ссуда вовремя погашается. Статистика гласит, что большинство заемщиков впускает арендаторов в ипотечные квартиры без согласований с финансовым учреждением.

Учтите, что нелегальная сдача квартиры сопряжена с различными рисками. Если арендаторы испортят имущество или не заплатят за проживание, взыскать убытки вы не сможете, поскольку сделка не законна.

Что делать, если банк против

Если в ипотечном соглашении отчетливо прописано, что заемщик не имеет права сдавать недвижимость, собственник может рискнуть и искать арендаторов без разрешения. Если сотрудники банка придут с проверкой и обнаружат в залоговой квартире третьих лиц, от заемщика могут потребовать досрочно погасить кредит. Однако если заемщик исправно платит, банк вряд ли побеспокоит добросовестного клиента визитом. Получается, что нарушитель полагается на авось. С точки зрения закона, это неправильно.

Лайфхаки для тех, кому банк отказывается выдать разрешение на аренду ипотечного жилья:

• когда одно физлицо сдает жилье другому физлицу, с юридической точки зрения должен оформляться договор найма, а не аренды. Оптимально, чтобы такой договор был в одном экземпляре и хранился у собственника. На случай проверки это защитит от необходимости декларировать полученный доход перед банком. Акт передачи имущества тоже лучше составлять в единственном экземпляре и хранить у себя;
• если квартиросъемщики согласны, можно заключить договор безвозмездного найма. Согласно такому документу жильцы не платят за проживание и готовы освободить жилплощадь в течение 2-3 суток.

Практика показывает, что сдавать ипотечное жилье в аренду выгодно и удобно. Таким образом, квартира сама себя окупает, а владельцу остается следить за сохранностью имущества и вовремя погашать платежи в банке.

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку

Почему нельзя сдавать квартиру в ипотеке, почему банки практикуют запрет сдачи ипотечной жилплощади в аренду? Дело здесь не только в том, что банку нужен контроль. Проблема в законодательстве и мошеннических схемах собственников. По закону:
если вы сдадите в найм (аренду) жилплощадь на длительный срок (от года и более), то потеряв права на квартиру все-равно имеете право получать вознаграждение за аренду, т.к. договор не сможет расторгнуть даже банк;
лица, прожившие в квартире более трех месяцев обязаны в нем прописаться и тогда продавать такую квартиру банку будет очень тяжело.

Теперь вы знаете, почему банки препятствуют развитию рынка аренды, хотя могли бы получать меньше отказов от выплаты ипотечных кредитов.

Можно ли официально сдавать квартиру в ипотеке, условия:

1. Кредитная организация прописала разрешение о сдаче в найм или аренду ипотечной квартиры в договоре или не указала в нем пункт о запрете;
2. В контракте с банком есть пункт с условиями сдачи квартиры в аренду, например с разрешения кредитной организации. И часто указывается срок аренды и невозможность пролонгации в автоматическом режиме.

Но чаще всего сдача квартиры в аренду собственником запрещена ипотечным соглашением.

Как правильно сдавать ипотечную квартиру?

Если раньше при оформлении ипотечного договора банки включали пункт, в котором запрещали сдачу недвижимости, сейчас этого нет. У банка нет прав включать такой пункт в ипотечный договор. Но банки изменили формулировку в договоре, и вместо запрета на сдачу, появилась фраза «ограничение». То есть сдавать квартиру можно, но заемщик должен уведомить об этом банк.

Сообщите кредитору, что собираетесь сдавать недвижимость. Менеджеры банка потребуют застраховать квартиру. Страховщики в таких случаях стараются повысить стоимость страховки и увеличить сумму максимум до 25%. Менеджеры банка рассмотрят заявку и вынесут решение — разрешить или запретить сдачу квартиры. Заемщику от банка нужно получить письменное согласие. При получении согласия на сдачу недвижимости от заемщика потребуют заключить договор с квартирантами, например, на год.

Если вовремя платить по ипотеке, нет долгов и просрочек, банки часто идут навстречу и соглашаются на сдачу недвижимости, т. к. понимают, что дополнительный доход позволит заемщику рассчитаться с долгом. Но если не исполняете свои обязательства, вносите оплату с опозданием, банк с высокой вероятностью откажет.

Выгодно ли сдавать ипотечное жилье в аренду?

Если сдавать квартиру в ипотеку, полученные деньги от сдачи можно направить на погашение кредита. Благодаря этому снижается кредитная нагрузка. Но все будет зависеть от суммы, за которую сдаете. И не стоит забывать о дополнительных расходах и возможной порче имущества. Если в квартире что-то сломается, а вы не заключали договор, придется все ремонтировать за свой счет.

Если получили от банка разрешение на сдачу квартиры и заключили с квартирантами договор, будете платить налоги. Например, купили квартиру в Москве за 9 млн руб., а сдаете за 35 тыс. руб. Если вы самозанятый, платите 4% от дохода и еще на оплату коммунальных услуг будет уходить в районе 4 тыс. руб. Чистая прибыль в месяц получится 29 400 руб. Для физических лиц налог составляет до 13%, а если сдаете как ИП — налог составит 6%. Но если не ставили в известность банк и не заключали никаких договоров с квартирантами, всю прибыль будете забирать себе.

Перспектива купить жилье в ипотеку и сдавать ее, погашая за счет получаемой прибыли ссуду, выглядит радужной. Но не все так просто. Рассмотрим достоинства и недостатки сдачи в наем жилья.

Плюсы:

• Заемщик может погашать частично или полностью ипотечный кредит за счет арендной платы.
• Получаемый доход от квартиры снижает кредитную нагрузку. В случае ухудшения финансового состояния заемщик всегда сможет рассчитывать на деньги, вырученные с аренды.
• Сдавать кредитное жилье выгоднее всего в том случае, если был внесен крупный первоначальный взнос – 40-50%. В этом случае ставка или ежемесячный платеж будет небольшим, что позволит заемщику за счет вырученных денег полностью обеспечивать оплату ссуды.
• Цены на недвижимость постоянно растут, а ежемесячный платеж по кредиту будет оставаться прежним. Это значит, что арендная плата будет повышаться, а платеж банку останется на том же уровне.

Законодательные нормы

Оформление ипотеки регламентируется на законодательном уровне. В нормативно-правовой базе, а именно в законе «Об ипотеке», говорится о том, что недвижимость в рамках ипотечного кредитования является собственностью заемщика. Следовательно, гражданин имеет полное право распоряжаться объектом по своему усмотрению.

Заемщик может:

• Проживать на территории приобретенной недвижимости.
• Получать доход от операций с заложенным объектом.

Важно! Сдача ипотечной недвижимости не будет считаться нарушением действующего законодательства.

В Гражданском кодексе говорится о том, что распоряжение собственностью не должно ущемлять права и интересы третьих лиц. В данной ситуации в роли третьего лица выступает финансовая организация, которая ранее выдала займ на покупку обозначенной квартиры.

Прямого запрета на сдачу ипотечной недвижимости в законах не прописано. При этом необходимо согласовать свое намерение с банком, в залоге у которого находится квартира.

В договоре может быть указано, как разрешается использовать недвижимость:

• В документе может быть не указано, что банк накладывает какие-либо ограничения на использование недвижимостью.
• Финансовое учреждение разрешает сдачу жилья, однако при этом необходимо выполнить ряд требований. Как правило, одним из главных условий считается написание письменного соглашения.
• В ипотечном договоре четко прописано о запрете сдачи залоговой квартиры. Игнорирование подобного правила может привести к конфликтной ситуации с кредитором.

В большинстве случаев, банки используют формулировку из второго пункта. Аренда допускается при оформлении письменного разрешения от банка.

Законом не запрещается сдавать квартиру в аренду, однако в договоре с банком могут быть прописаны иные условия. Чтобы узнать, можно ли сдавать недвижимость в ипотеке в наем, прежде всего, следует ознакомиться с кредитным соглашением.

Что может быть прописано в договоре с банком:

• Аренда допускается, но с согласия банка. Заемщику нужно обратиться к кредитору и уведомить его о своем намерении.
• Аренда запрещена. В этом случае рисковать не стоит, так как сдача квартиры в наем будет считаться нарушением кредитного договора. В отношении собственника могут последовать штрафные санкции вплоть до расторжения договора.
• О возможности сдавать жилье не указано. Потребуется разрешение банка и согласование деталей аренды.

Как сдавать, если банк отказывается давать разрешение

Ответ на вопрос, можно ли сдавать в аренду жилье в ипотеке, напрямую зависит от позиции банка. Если в кредитном договоре содержится запрет на данную юридическую операцию, лучше не рисковать и не портить отношения с финансовой организацией.

Но если сдача в аренду ипотечной квартиры является жизненно необходимой, можно воспользоваться одним из перечисленных способов:

1. Подать в банк ходатайство о пересмотре условий договора, мотивировав это тем, что без сдачи в аренду невозможно выполнение своих кредитных обязательств. В большинстве случаев, банк готов пойти навстречу заемщику, чтобы минимизировать риск невозврата выданных денежных средств.
2. Сдавать квартиру без составления письменного договора аренды. Но здесь следует учитывать, что данный способ не является законным, к тому же в этом случае арендодатель берет на себя все риски, связанные с восстановлением испорченного в процессе эксплуатации имущества.

Что говорит закон о сдаче ипотечной квартиры в аренду

Относительно законодательной стороны все очевидно. Пока кредит не выплачен, квартира является собственностью банка, что находится под залогом. Согласно Федеральному Закону №102 «Об ипотеке», эта недвижимость является обеспечением обязательств заемщика перед кредитором.

Статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что существует право собственности, которое устанавливается тремя его составляющими, а именно:

• пользованием;
• владением;
• распоряжением.

Также следует отметить и часть 3 пункта 1 статьи 1 Федерального Закона №102. Он гласит, что заемщик наделяется правом владеть и пользоваться имуществом с целью извлечения полезных для себя свойств.

Однако права собственности заемщика в части распоряжения этим имуществом ограничиваются в связи с имеющимся непогашенным кредитом на эту собственность.

ФЗ №102 (является регулирующим в сфере залога недвижимости) не имеет в себе никак ограничений, и не содержит прямого запрета на распоряжение имуществом.

То есть допускает совершать различные юридические сделки с кредитным имуществом. Сюда же и относится сдача жилплощади в аренду. Но устанавливаются определенные ограничения.

Согласно пункту 1 статьи 40 действующего закона, законодатель вправе сдавать квартиру в аренду без прямого согласия банка, но это должно соответствовать договору об ипотеке с выполнением ряда условий:

• Имущество должно быть использовано исключительно по его прямому назначению;
• Срок арендного соглашения не должен превышать срока обеспеченного ипотекой обязательства.

Порядок введения ограничений оборотоспособности устанавливается и регулируется на законодательном уровне.

Оборотоспособность – это свойство объектов гражданских прав. Оно заключается в возможности отчуждения объекта по договору мены, купли-продажи или дарения. Также это относится к случаям перехода объекта от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства.

Относительно положений статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, если не существует никаких ограничений для совершения различных сделок с квартирой, то такой объект недвижимого имущества может переходить от одного лица к другому в порядке наследования или же другими способами, которые не запрещаются на законодательном уровне.

Что будет, если не заключать договор с арендатором

Гражданский кодекс обязует заключать договор найма в письменной форме, но не предусматривает ответственности за его отсутствие. Договор регламентирует права и обязанности собственника и нанимателя.

Этот документ:

• главный при возникновении разногласий;
• основной для суда, если конфликт не получится решить самостоятельно;
• полностью или частично может освободить вас от ответственности перед соседями, если квартиранты затопят их;
• частично доказывает получение вами дохода, с которого положено уплатить налог 13% – для полного доказательства необходим документ, подтверждающий оплату, или заполнение налоговой декларации.

Вы можете пользоваться перечисленными преимуществами и недостатками только вместе. Если не заключите договор, будет одним подтверждением дохода меньше, а также не будет свидетельств договоренностей на случай разногласий и конфликтов.

Похожие записи:

• Пособия на детей придут в другие даты: публикуем график выплат на весь год
• Когда и как можно получить накопительную часть пенсии единовременно?
• Приравнивание к ветерану труда в спб стаж 40 лет 2022