Разница между текущим и капитальным ремонтом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разница между текущим и капитальным ремонтом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Текущий или капитальный ремонт?

2. Капитальный и текущий ремонт (понятие и отличия)

3. Различия между двумя видами работ

4. Срок проведения капитального ремонта. Разумный срок

5. Отличия по видам работ

6. Разница в сроках проведения

7. В чем разница между капитальным и текущим ремонтом

8. Текущий, капитальный, реконструкция — разбираемся в отличиях видов ремонта

9. Порядок проведения текущего ремонта

10. Отражение операций в учете предприятия

11. Как отличить реконструкцию от ремонта

12. Ремонт в арендованном помещении

Поскольку расходы на ремонт зданий и сооружений выражаются в значительных суммах, от четкого понимания, какой именно это вид ремонта, будет напрямую зависеть объем финансирования. На основании многолетней практики авторы могут высказать следующее мнение. Если в пограничных ситуациях ремонт будет квалифицирован как текущий (а не капитальный), за счет уменьшенных коэффициентов он обойдется учреждению на 15 — 20% дешевле. Если же вместо капремонта необходима реконструкция, ее стоимость возрастет примерно на 20 — 25% по сравнению с капитальным ремонтом.

В НК РФ не содержится такого понятия, как «капремонт». В нормах рассматривается только реконструкция. В письме Минфина №03-03-04/1/794 указаны нормы, которыми нужно руководствоваться при определении типа работ:

Положение МДС 13-14.2000, установленное постановлением №279 от 29 декабря 1973 года.
Нормы №58-88 (р), установленные приказом №312 от 23 ноября 1988 года.

Налоговые органы считают, что расходы по реконструкции умножают начальную стоимость постройки. Соответствующее мнение изложено в письме УФНС по Москве №20-12/089231.1 от 19 сентября 2007 года.

Компания обязана обосновать, почему она отнесла проведенную работу к той или иной категории. Для обоснования нужно подготовить соответствующие документы. К ним принадлежат эти бумаги:

Положение о ремонте.
Приказ на осмотр конструкций.
Акт с указанием найденных неисправностей.
Документы, в которых указаны меры по восстановлению.
Бумаги, в которых прописаны сроки работ.

На основании этих бумаг и осуществляется учет. Они помогут обосновать, что предпринятые меры являются ремонтными работами. В этом случае можно списать их на расходы на базе статьи 260 НК РФ.

В пункте 2 статьи 257 НК РФ указано, что траты на реконструкцию увеличивают начальную стоимость здания. Они будут списываться посредством амортизации на основании статей 256-259 НК РФ. Траты на капремонт будут считаться прочими расходами. Фигурируют они в том периоде, в котором они появились. При этом не важно, когда произошла фактическая оплата.

В статье 260 НК РФ прописано, что, если расходы актуальны в течение 2 и более периодов, имеет смысл создать резерв для равномерного включения трат в проведение ремонта. Если резерв не был создан, датой осуществления трат считается дата подписания акта-приемки.

Текущий или капитальный ремонт?

Ремонт объектов может быть плановым и внеплановым. Первый обычно проводится в соответствии с графиком и сметой, которые утверждаются заранее — как правило, на год вперед. При второй форме ремонта основанием для его проведения становится акт о выявленных дефектах объекта либо дефектная ведомость. В документе отмечается состояние объекта на определенную дату и указывается перечень дефектов, подлежащих устранению.

Исходя из этого, при проведении внепланового ремонта можно рекомендовать подготовить следующие документы:

приказ об осмотре зданий и сооружений;
приказ о создании комиссии, производящей осмотр;
акт комиссии о проведенном осмотре с указанием обнаруженных дефектов, мер по их устранению и сроков выполнения.

В свою очередь, при написании технического задания нужно ясно понимать цели ремонта. Когда речь идет об обновлении интерьера, торопиться не стоит. Все текущие ремонты проводите в плановом порядке. Если же руководитель учреждения знает, что трубам, которые полностью выработали свой технологический ресурс еще пять лет назад, требуется срочная замена, то форсируйте ситуацию. Чтобы не доводить дело до аварийных работ (когда труба лопнула и вода заливает помещения), необходимо в кратчайшие сроки пройти весь путь от составления сметы ремонта до его окончания.

Подрядные организации не всегда горят желанием проводить текущие ремонты в государственных и муниципальных учреждениях. «Хлопот много, а результат — ноль» — именно так зачастую реагируют на предложение поучаствовать в предварительном отборе руководители крупных строительных компаний. Чтобы получить выгоду от заказа, при осмотре объекта потенциальные подрядчики могут пойти на хитрость, всячески подчеркивая невозможность проведения ремонта без изменения конструктивных элементов (например, переноса стен, полной замены окон или дверей, установки дополнительных перегородок) и тем самым стремясь превратить «безобидный» текущий ремонт в «грандиозный» капитальный. Эта операция в строительной терминологии называется «укрупненное масштабирование». Звучит внушительно, на деле же приводит к значительному увеличению стоимости ремонта и искусственному затягиванию сроков.

Еще один прием, которым могут пользоваться строители, — это «игра с расценками». В некоторые из них уже входит комбинированный вариант, состоящий из нескольких видов работ, с уже учтенной стоимостью материалов. На примере работ по окраске водными составами внутри помещений наглядно видно, какие именно технологические операции входят в состав расценки.

См., например, ТЕР-2001-15. ТЕР 81-02-15-2001 «Система нормативных документов в строительстве. Сметные нормативы Российской Федерации. Краснодарский край. Территориальные единичные расценки на строительные работы в Краснодарском крае. Сборник N 15. Отделочные работы» (принят и введен в действие постановлением главы администрации Краснодарского края).

В завершение приведем несколько практических рекомендаций, на каких материалах и этапах работ можно сэкономить.

Кроме расценки на основную стяжку, в сметную документацию может быть заложена расценка на дополнительную стяжку. Если итоговая стоимость дополнительной стяжки более чем троекратно превышает базовую расценку основной, такое превышение — сигнал, на который нужно обратить внимание. Здесь возможны накрутки (например, если планируется укладывать керамогранит, небольшие шероховатости базового пола можно исправить с помощью плиточного клея, то есть дополнительная стяжка в данном случае не необходима). Но, возможно, все расценки обоснованны (базовый пол слишком кривой, а на него нужно установить «капризное» финишное покрытие вроде линолеума).
Вместо высококачественной окраски в 99 случаях из 100 целесообразно применять улучшенную. Экономия составит от 5 до 15% стоимости, а визуальные отличия можно обнаружить только при наличии микроскопа.
Реальный расход монтажной пены на установку окон по отношению к сметным значениям почти всегда ниже планируемых показателей. Он совпадает только тогда, когда линейные размеры базовых откосов сильно искажены и между ними и пластиковыми (алюминиевыми) конструкциями образуются большие щели. Можно либо попросить подрядчика вернуть стоимость неиспользованных расходных материалов, либо забрать товар в натуре, то есть оставить неиспользованные баллоны для внутренних нужд учреждения.
Работы по установке подвесных и натяжных потолков при формировании смет имеют высокую стоимость, а вот малярные работы достаточно дешевы. Поэтому для сбалансированности сметы по цене желательно включать в нее как дорогие, так и дешевые виды работ.

Сроки, отведённые на проведение капремонта, регламентируются со стороны Жилищного кодекса. Собственникам МКД надлежит обращаться за консультацией по вопросу о времени проведения к оператору регионального уровня: он ответственное лицо перед правообладателями квартир.

В ситуации, когда собственники несут материальные убытки по вине регионального оператора, он обязан возместить понесённый ущерб суммой, которая установлена рамками законодательства России.

Важное замечание! Время проведения капитальных работ можно не только отложить, но даже продлить. Смета составляется заранее.

Главный нормативный акт по вопросам регулировки капитальных работ – текст Жилищного кодекса РФ. Графики зависят от двух факторов:

Геолокация объекта недвижимости.
Региональная принадлежность объекта недвижимости.

Сроки проведения капремонта зависят от:

времени постройки здания (дома);
уровня изношенности здания;
границы крайнего срока проведения реконструкции;
климатических условий (если здание расположено в умеренном климате, то срок реконструкции достигает двадцати пяти лет).

Обратите внимание! Календарные (временные) интервалы проведения капремонта указаны в ГОСТе. К примеру, продолжительность эксплуатации мусоропровода составляет пятьдесят лет. Спустя этот отрезок времени старый мусоропровод будет заменён на новый.

Цель – поддержание инженерных систем здания в рабочем состоянии (к примеру, укрепление крыши с помощью стропил).

Выделим черты этого процесса:

План.

План составляется на много лет вперёд, но после того, как будет произведён осмотр здания (территории), произойдёт инвентаризация деталей конструкции.

Система.

Систематическое плановое поддержание недвижимого объекта, инженерных систем в рабочем состоянии увеличивает срок эксплуатации здания.

Плановые профилактические мероприятия производятся либо ЖЭКом, либо подрядной компанией. Они бывают не только плановыми профилактическими, но и срочными (непредвиденными). Цель – устранение неожиданно выявленной поломки: такие поломки находят жильцы лично.

Разберёмся, кто же обязан делать текущий ремонт:

Если говорить о данном процессе внутри жилья (квартир), то владельцы (наниматели) обязаны производить такие работы исключительно самостоятельно. Для этого собственники могут привлечь коммерческие компании. Главное заключается в том, что оплачивать процедуру владельцы будут из собственных средств.
Если необходим ремонт собственности МКД, то его обязаны делать либо ЖЭК, либо привлечённые ЖЭКом подрядчики. В зависимости от способа управления домом (ТСЖ либо УК), применяется следующий алгоритм действий:

разрабатывается план текущих мероприятий;
определяется порядок проведения;
заключается договорное соглашение;
уведомляются собственники МКД о цене, объёмах, продолжительности работ.

Капитальный и текущий ремонт (понятие и отличия)

Жители многоквартирных домов должны вовремя оплачивать коммунальные услуги, и многие эту обязанность аккуратно выполняют. Зато коммунальщики нередко уклоняются от выполнения ремонта, и в этом случае нужно жаловаться. Первым шагом жильцов должно стать направление претензии в управляющую компанию.

Если в течение 15 дней не поступит ответ или решение будет отрицательным, стоит обратиться в Жилищную инспекцию и Роспотребнадзор. Крайней мерой является подача иска в суд. В этом случае можно добиться не только проведения ремонта, но и возмещения морального вреда

Таким образом, капитальный и текущий ремонт – два совершенно разных понятия. Путаница нередко происходит по той причине, что УК не предоставляет гражданам информацию о выполненных работах и планируемых мероприятиях. Чтобы жильцам было легче постоять за свои права, стоит внимательно изучить договор управления многоквартирным домом. Найти этот документ можно на сайте управляющей компании.

В соответствии с нормативным определением, текущим ремонтом признаются мероприятия, которые направлены на своевременное и систематическое предохранение обслуживаемого объекта от повреждений и неисправностей. Под объектом в данном случае подразумеваются производственные здания, коммуникационные сети, сооружения и жилые дома. Иными словами, текущий ремонт дома представляет собой перечень профилактических мер, ориентированных на починку определенных конструкций в виде элементов, формирующих строительные объекты.

Под капремонтом подразумевается восстановление или полная замена конструкций здания, а также инженерного оборудования с коммуникациями. На практике капитальный ремонт дома может выражаться в полном или частичном обновлении облика дома, его внутреннего обустройства и проведении модернизации. При этом есть ограничения, которые не позволяют исполнителям полностью ликвидировать основные конструкции – по крайней мере в тех случаях, когда подобным работам противоречат сроки эксплуатации дома. То есть, если конструкция может эксплуатироваться 20-30 лет, то без явных признаков разрушения при ремонте обновлять ее нельзя.

К техническим операциям при текущем ремонте можно относить починку, замену, коррекцию конструкций, укладку облицовки, планирование придомовой территории и т. д. Обслуживающая бригада может заменить отдельные элементы сантехники, восстановить частично разрушенную стену или обновить напольное покрытие. То есть это работы, которые не предполагают радикального вмешательства в конструкции и чаще всего проявляются в устранении явных внешних проблем. В то же время нормы текущего и капитального ремонта могут пересекаться в перечнях работ. Например, водоснабжение, канализация и в целом водопровод как объекты могут относиться к мероприятиям текущего ремонта в том смысле, что в целях восстановления работоспособности исполнитель может обновлять их элементы вплоть до стояков и насосных установок. Но и капремонт берет на себя ту же сферу, поскольку ему отводятся инженерные сети и коммуникации – другое дело, что в проектах речь может идти о системном восстановлении работоспособности каналов с полной заменой инфраструктуры.

Отличия в организации и оплате ремонтных мероприятий обуславливаются типом объекта. Дом может быть частным и многоквартирным. В первом случае и капитальные, и текущие мероприятия по ремонту полностью возлагаются на собственника. Он отвечает и за организацию, и за финансирование ремонта. Впрочем, это не исключает возможность обращения к строительной компании, которая, опять же, за определенную плату возьмет на себя техническое обслуживание дома любой сложности. Если же дело касается общего имущества, то отличие текущего ремонта от капитального ремонта будет заключаться в размерах оплаты. В каждом случае размер взносов рассчитывается индивидуально – исходя их состояния дома, региона и других факторов. Непосредственно организация и выполнение ремонтных мероприятий возлагается на управляющую компанию.

Сложность в разграничениях двух форматов выполнения ремонта заключается и в том, что между ними все же отсутствуют четкие границы. К примеру, есть понятие выборочного капремонта, который направлен на частичную замену конструкций здания. Но и в рамках текущих ремонтных операций возможно проведение подобных мероприятий. Помимо этого, комплексный ремонт здания на практике может вбирать в себя целые пласты операций, которые напрямую обозначаются как перечень текущего ремонта. Поэтому строгое разграничение может иметь место только в тот момент, когда проект уже получил соответствующее обозначение.

Оператор ЧПУ: что это за профессия, особенности
ОКОФ бензиновых электростанций: коды, классификация и назначение
Самый лучший банк для малого бизнеса
ОТП Банк. Досрочное погашение кредита: условия и отзывы
Сбербанк: как со сберкнижки перевести деньги на карту. Все способы, рекомендации
Единый Федеральный Юридический Центр: отзывы сотрудников
Обязанности дежурного по полку. Устав внутренней службы

Несмотря на имеющиеся и весьма очевидные отличия текущего и капитального типа ремонта, путаница в понятиях среди населения все же имеет место. Чтобы не возникло вопросов, к какому типу относится реконструктивные работы, стоит знать, что проводить текущий ремонт можно без получения нормативных разрешающих актов, плюс ко всему это краткосрочное мероприятие.

Текущий и капитальный ремонт виды работ: первый тип затрагивает частичное восстановление функциональности элементов с целью поддержания их работоспособности.

К примеру, если какая-то часть деревянного пола провалилась, то заделывается именно этот участок.

При капитальных работах объем услуг более широкий и часто включает замену сломанной конструкции новой. В случае с провалившимися полами, их будут менять целиком.

Чем отличается текущий ремонт от капитального ремонта? В связи с разными типами и объемами работ, текущие и капитальные работы отличаются тарифами по оплате.

По текущему — тариф устанавливается на общем собрании, если дом находится в собственности частных лиц. При наличии ТСЖ ставка определяется ее представителями.

Если собственником многоквартирного дома является муниципалитет, то за формирование тарифов отвечают местные органы власти. Ставки по капремонту оглашаются региональными властями.

Ряд законодательных актов, принятых в РФ, помогает раскрыть термин «текущий ремонт». К ним относят Поставление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», Градостроительный кодекс РФ.

Определение «текущий ремонт» характеризует систематические работы, связанные с исправлением мелких дефектов и неисправностей.

Цель — поддержание инженерных конструкций здания в работоспособном состоянии. Мероприятия включают в себя перечни работ по замене или ремонту имеющегося оборудования, его укреплению с целью предотвращения дальнейшего разрушения. Пример — укрепление крышной конструкции путём добавления стропил.

Текущий ремонт имеет такие признаки, как:

плановость. План составляется на несколько лет вперёд после осмотра всей территории, инвентаризации основных элементов конструкции;
систематичность. Только постоянное поддержание здания и его инженерных конструкций в работоспособном состоянии увеличивает срок его эксплуатации.

Профилактические мероприятия проводятся Управляющий кампанией или подрядной организацией.

Данный вид работ может быть не только профилактическим, но и срочным, непредвиденным. Его цель — срочное устранение вновь выявленного дефекта с целью восстановления. Неполадки обнаруживают жильцы дома лично или выявляют при проведении текущих ремонтных работ.

Различия между двумя видами работ

Близость понятий позволяет спутать между собой два вида работ.

Чем отличается капитальный ремонт от текущего, легко понять при сравнении критериев:

Критерий	Текущий ремонт	Капитальный ремонт
Затратность	Стоит меньше	Требует больших средств
Периодичность	Ежегодно по мере надобности	В среднем раз в 15-25 лет
Кем проводится	Управляющей компанией, ТСЖ или гражданами, управляющими домом самостоятельно	Управляющей компанией, ТСЖ или гражданами, управляющими домом самостоятельно или по договору — подрядной организацией
По видам работ: Фундамент	Ремонт и укрепление частями	Полная починка по периметру
Кровля	Укрепление стропил, устранение дефектов покрытия, если кровля начала протекать, ремонт водостоков	Восстановление функциональных способностей с помощью замены покрытия, стропил, герметизации, утепления
Фасад здания	Исправление архитектурных элементов, ремонт стыков (при деформации), гидроизоляция, окраска	Полная отделка фасада, возможно с заменой материала
Лифт	Устранение текущих неисправностей	Полный ремонт или замена шахты лифта и оборудования
Двери и окна	Замена отдельных компонентов по мере необходимости	Замена
Инженерные системы	Частичная замена или укрепление имеющихся недостатков	Восстановительные работы

Текущий ремонт сопровождается такими действиями, как починить, заменить, укрепить, ремонтировать, изменить внешний вид. Радикальных изменений не вносят, устраняют проявление конкретной появившейся проблемы.

Капитальный ремонт — более основательный, глубокий. Затрагивает сразу несколько взаимосвязанных элементов дома.

Чтобы понять, чем отличается текущий ремонт лифта от капитального, надо понимать, что лифт относится к общедомовому имуществу. Это определено в законодательстве, закон 185-ФЗ от 21.07.2007. Его используют собственники жилых квартир, проживающие в них по договорам найма, владельцы нежилых помещений. При наличии документа — акта, свидетельствующем о том, что шахта лифта, подъёмник или электрический двигатель нельзя отремонтировать в текущем порядке — проводятся капитальные работы. Чаще всего капремонт необходим через 5-15 лет эксплуатации. Грузовой и пассажирский лифт эксплуатируются по-разному по интенсивности и грузоподъёмности. Срок починки зависит и от качества выполнения текущего плановых ремонтных работ с лифтовым оборудованием, особенно если речь идёт об электродвигателе.

Срок проведения капитального ремонта. Разумный срок

Сроки проведения капитального ремонта либо устанавливаются сторонами, либо установлены нормативными правовыми актами (НПА). При отсутствии указания на сроки проведения ремонта в договоре или нормативном акте, то он проводится в разумный срок.

Понятие «разумного срока» является традиционным для гражданского права и упоминается неоднократно в нормах Гражданского кодекса РФ (см. ст. 314 ГК РФ, применительно к отношениям залога — п. 4 ст. 345, п. 1 ст. 358 ГК РФ).

Разумный срок для проведения капитального ремонта зависит от состояния имущества, его свойств, особенностей климата, особенностей капитального ремонта, технических возможностей и других причин.

Кроме того, в НПА могут быть предусмотрены как конкретные сроки проведения ремонта, так и может закрепляться порядок их определения, устанавливаться периодичность выполнения отдельных видов ремонтных работ.

Отличия по видам работ

Разница в сроках проведения

При выполнении текущего обновления жильцов предупреждают непосредственно перед началом, их длительность составляет от часа до нескольких дней.

Интересно: капитальный способ облагораживания заранее оговаривается по срокам исполнения, так как временные неудобства могут иметь большую длительность и перекрывать значительные площади.

Различия по видам работ:

Вид работ	Текущий ремонт	Капитальный ремонт
Крыша	Замена отдельных изношенных элементов кровли или несущих конструкций	Полная замена покрытия и опорных элементов
Стены и перекрытия	Косметическое обновление, заделка углов и стыков	Выравнивание, перенос, утепление, замена материалов
Фасад	Заделка швов, трещин, гидроизоляция	Утепление, полное обновление
Лифтовое оборудование	Устранение выявленных поломок	Замена кабины, шахты и подъемного оборудования
Окна и двери	Выравнивание, утепление при необходимости	Замена
Коммуникации	Систематическое обслуживание, при необходимости работы по восстановлению работоспособности	Полное обновление, возможна перестройка и прокладывание новых линий
Фундамент	Частичное восстановление	Полная реконструкция

В чем разница между капитальным и текущим ремонтом

Дата проведения текущего ремонта не обговаривается заранее.

Очередность проведения этих действий определена договором с управляющей компанией.

Именно этим документом установлен порядок, когда должен осуществляться ремонт, как часто.

В некоторых случаях жильцы могут сами изъявлять желание о проведении ремонта и конкретно обговаривать работы.

Сроки капремонта определяются промежутком в 3-5 лет. Если управляющая организация при этом не проводит действий по капремонту, то собственники имеют право просить администрацию района о включении их дома в перечень очередности на проведение ремонтных манипуляций.

И настоять чтобы была проведена организация текущего ремонта или капитального ремонта. О том, как составляется заявление, вы можете узнать в городской администрации.

В случае, если жильцы хотят принудительно заставить управляющую организацию осуществлять текущие ремонтные работы по дому, то они должны обратиться к руководителю организации с жалобой.

Как правильно написать и подать жалобу, чтобы выполнили ремонт крыши, можно узнать здесь.

Если же не проводится капремонт – жильцы могут скооперироваться и обратиться в судебную инстанцию.

Работы по текущему ремонту не обговариваются с жильцами до момента их проведения. Жильцы могут внести свои поправки и предложения на одном из собраний и уведомить об этом управляющую организацию.

График проведения работ по капремонту должен быть непременно обговорен с жильцами. Так как подобные манипуляции могут привнести некоторые неудобства проживающим, необходимо предупредить их обо всем заблаговременно.

Графики вмешательства в систему работы различных коммуникаций должны быть объявлены гражданам с целью дать им возможность заблаговременно подготовиться ко всем неудобствам.

Текущий, капитальный, реконструкция — разбираемся в отличиях видов ремонта

Данные понятия отличаются существенно, можно выделить основные моменты. В чём заключаются особенности текущего ремонта:

он стоит меньше денег;
проводится по мере необходимости, часто ежегодно;
делается самостоятельно или работниками коммунальной службы;
выполняется частичное укрепление;
на крыше реконструируются незначительные дефекты покрытия;
может быть окрашен фасад здания;
исправляются лёгкие неисправностей лифта;
проводится замена окон и дверей, учитывая необходимость проведения данных работ;
частичное восстановление инженерных систем в случае их неисправности или повреждения.

О том, что входит по закону в текущий ремонт многоквартирного дома в 2021 году, можно узнать из Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (прил. № 7). Они предусматривают широкий спектр работ по восстановлению:

фундамента: устранение мелких деформаций и поврежденных участков;
фасадов и стен: закрытие стыков, заделка архитектурных элементов, покраска;
перекрытий: покраска и заделка швов и трещин;
крыши: обновление гидроизоляции, замена водостоков;
дверного и оконного заполнения: восстановление или замена элементов, например, тех, которые находятся в подъездах. В акте проверки помещений или в плане работ по договору может отдельно оговариваться, что входит в текущий ремонт подъезда;
лестниц, балконов, подъездного крыльца;
межквартирных перегородок;
полов: ремонт отдельных участков;
отделки общих помещений;
центрального отопления, водопровода и канализации;
электротехнических устройств;
вентиляции: замена или восстановление;
мусоропровода;
тротуаров, дорожек, проездов, участков для отдыха.

Рассмотрение перечня работ позволяет получить представление о том, что включает в себя текущий ремонт общего имущества.

Заметим, что данный вид восстановительных мероприятий не относится к жилым помещениям. Все работы, которые проводятся в квартире и касаются личного имущества собственника, организуются и оплачиваются им лично. Исключением являются, например, стояки горячей и холодной воды, которые относятся к общей собственности, хотя и находятся внутри жилья.

Приведенный список представляет собой рекомендованный перечень работ по текущему ремонту. Он может быть расширен по договоренности собственников квартир с обслуживающей организацией.

Перечень ремонтных работ можно дополнить мероприятиями, которые выходят за рекомендованные законодателем рамки. Решение ряда проблем требует быстрой реакции, поэтому ждать, например, капитального ремонта дома для их устранения не всегда приемлемо. В этих случаях список текущих работ расширяется.

В исключительных обстоятельствах к тому, что относится к текущему ремонту, можно причислить и определенные восстановительные мероприятия в отдельных квартирах.

Это касается лишь случаев, когда ущерб имуществу собственника нанесен действиями или бездействием управляющей организации.

Например, она игнорировала необходимость восстановления кровли, поэтому несвоевременно заказала ремонт крыши, а нарушение ее герметичности привело к повреждению внутренней отделки в квартире верхнего этажа.

Важно отметить: то, какие работы относятся к дополнительным, может оговариваться жильцами дома, а их очередность определяется по результатам проверок помещений и выявления текущих потребностей.

Бюджет на проведение текущего ремонта формируется из средств, которые собственники жилья вносят ежемесячно. В зависимости от дома тариф может отличаться. Он определяется с учетом потребностей жильцов и состояния помещения, поэтому обычно устанавливается на общем собрании.

Если жильцам и УК договориться не удалось, оплата производится по стандартному тарифу муниципального образования, утвержденному местными органами власти.

Важно заметить, что материальное участие в расходах у каждой квартиры будет разным. Это объясняется тем, что сумма ежемесячного платежа зависит от площади жилого помещения. При этом количество проживающих в квартире людей значения не имеет.

Таким образом, расходы начисляются по следующей формуле:

Тариф за 1 м2 х площадь квартиры.

Расходование средств из ремонтного фонда происходит:

на основании договора с подрядчиком;
в соответствии с оценкой восстановительных работ;
согласно составленной смете, которая включает покупку материалов, выполнение работ и уплату налогов.

Процесс завершается подписанием акта приема-передачи, который подтверждает, что плата за текущий ремонт многоквартирного дома произведена обоснованно.

Порядок проведения текущего ремонта

В соответствии с п. 4.1 Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утв. Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 (далее — Положение о ремонте и реконструкции жилых зданий), текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта.

Согласно п. п. 3.6, 3.7 Положения о ремонте зданий работы по текущему ремонту производятся регулярно в течение года по графикам. Повреждения непредвиденного или аварийного характера устраняются в первую очередь.

На основании п. 2.22 Положения о ремонте зданий для учета работ по обслуживанию и текущему ремонту соответствующего здания или сооружения должен вестись технический журнал, в который вносятся записи о всех выполненных работах по обслуживанию и текущему ремонту с указанием вида работ и места.

Отражение операций в учете предприятия

Мы разобрались, что такое ремонт и реконструкция, в чем разница по ГрК РФ. Но как подобные операции необходимо отразить в учете юрлица? Прежде всего, надо понимать, что в бухучете все затраты на ремонт ОС (основное средство) следует отразить в периоде возникновения таких расходов на соответствующих счетах 44, 20, 26, 25 и т.д. В то же время затраты по модернизации, влекущие улучшение технических характеристик объекта, увеличивают стоимость первоначальную объекта по нормам п. 27 ПБУ 6/01.

Что касается учета налогового, здесь также есть различия в том, как отражать ремонт, реконструкцию (модернизацию) основных средств. При проведении ремонта все издержки разрешается единовременно списывать в прочие затраты предприятия текущего периода (подп. 2 п. 1 стат. 253, п. 1 стат. 260, п. 5 стат. 272, п. 2 стат. 257). Это касается как обычных, текущих, ремонтов, так и капитальных. Относительно же реконструкции ситуация другая. Такие затраты следует включить в стоимость ПС основного средства, а их списание будет производиться путем начисления амортизационных отчислений в течение срока эксплуатации объекта (п. 2 стат. 257, п. 5 стат. 270).

Как отличить реконструкцию от ремонта

Определение термина «ремонт» в налоговом законодательстве отсутствует. Но в ст. 11 НК РФ сказано, что, если в налоговом законодательстве не раскрыто значение какого-либо понятия, налогоплательщик вправе воспользоваться определениями, приведенными в других отраслях законодательства. Ведь институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей российского законодательства, приведенные в Налоговом кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях, если иное не установлено Кодексом. Посмотрим, какое определение ремонтных работ дано в Постановлении Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279. Работы по ремонту производственных зданий и сооружений — это комплекс технических мероприятий, направленных на поддержание или восстановление первоначальных эксплуатационных качеств как здания (сооружения) в целом, так и его отдельных конструкций. Можно сделать вывод, что цель ремонтных работ — устранить повреждения и неисправности, заменить изношенные конструкции и детали зданий и других объектов основных средств.

Суть понятий «достройка», «дооборудование», «реконструкция», «модернизация» и «техническое перевооружение» основных средств раскрывается в п. 2 ст. 257 Налогового кодекса. Для целей налогообложения прибыли следует руководствоваться именно ими. Так, реконструкция — это переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей. Данные работы выполняются по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

К достройке, дооборудованию и модернизации относятся работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения объекта основных средств, повышенными нагрузками или другими новыми качествами.

Ремонт в арендованном помещении

По общему правилу, зафиксированному в статье 616 Гражданского кодекса, при аренде имущества обязанности по его ремонту распределяются следующим образом: текущий ремонт входит в обязанности арендатора, а капитальный остается за арендодателем. Обычно при аренде офисной недвижимости эти правила остаются без изменений, поскольку сроки аренды чаще всего непродолжительные, и перекладывать капитальный ремонт на плечи арендатора (а ГК РФ такое позволяет) нецелесообразно.

В такой ситуации бухгалтеру организации, арендующей помещение, при проведении ремонта нужно четко понимать какие именно работы относятся к текущему ремонту. Ведь если организация «случайно» проведет капитальный ремонт, возможны проблемы с учетом расходов при налогообложении, поскольку обязанности проводить такой ремонт у арендатора не было. Следовательно, расходы могут быть признаны необоснованными (ст. 252 НК РФ).

Схожая ситуация и у арендодателя. Тут важно понимать, какие из требований арендатора по ремонту нужно выполнять, потому что эти требования относятся к ремонту капитальному, а какие требования не обоснованы. Соответственно, для арендодателя от правильного ответа на этот вопроса будет зависеть и налоговый учет расходов на ремонт.

Понятно, что изучение всех приведенных выше документов требует огромного количества времени. Поэтому мы подготовили специальные шпаргалки, применяя которые вы сможете быстро понять, какие именно работы произведены в вашем случае. Таких шпаргалок три. Одна шпаргалка она содержит перечни работ с их разбивкой по типам. Другая основана на определениях, данных в различных нормативных актах. Она содержит именно общие понятия, дающие возможность «на верхнем уровне» понимать вид работ. Особняком в этом ряду стоит третья шпаргалка, посвященная модернизации. Она содержит признаки модернизации и пояснения к ним.

При работе с нашими шпаргалками мы предлагаем использовать следующий алгоритм.

Сначала на основе «модернизационной» шпаргалки решаем вопрос с тем, относятся ли наши работы к ремонту или они являются модернизацией.

Затем, удостоверившись, что речь идет именно о ремонте, надо попытаться найти виды выполняемых работ в первой таблице и, исходя из этого, определить к какому ремонту — текущему или капитальному — они относятся.

Если же нужных работ в первой шпаргалке нет, то обращаемся ко второй и пытаемся применить дедуктивный метод, распространив общее определение на нашу частную работу.