Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем отличается машино-место от нежилого помещения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Новый закон «О государственной регистрации недвижимости», вступивший в силу с 1 января 2017 года, внес изменения актуальные, пожалуй, для каждого автовладельца, это касается машино-мест в подземных автостоянках многоквартирных домов, бизнес-центрах, других зданиях и сооружениях. О том, что можно считать машино-местом, о его допустимых размерах, как можно зарегистрировать машино-место в собственность и куда для этого необходимо обращаться рассказывает заместитель директора Кадастровой палаты по Калининградской области Наталья Бадулина.
Представитель Кадастровой палаты рассказала, как правильно оформить машино-место в собственность
– Наталья, расскажите поподробнее, что можно считать машино-местом?
– Под машино-местом понимается предназначенная исключительно для размещения транспортного средства определённая часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией. Данное нововведение в законодательстве не касается парковочных мест во дворах, на обочинах дорог или наземных стоянках.
Ранее собственники не могли выделить машино-места в отдельные объекты недвижимости, они оформлялись в лучшем случае в долевую собственность. С присвоением машино-месту отдельного статуса владельцы могут теперь зарегистрировать свое право собственности, что дает им возможность в дальнейшем распорядиться правом по своему усмотрению например, продавать, дарить, сдавать в аренду, закладывать или завещать, не получая согласия иных владельцев.
– А вот, например, во дворе перед домом есть асфальтированная площадка, на которой жильцы дома ставят свои автомобили. Это можно назвать машино-местом? Можно оформить в собственность?
Соответственно, парковка (парковочное место), является частью уличной сети, как правило, размещаемой, в том числе в границах дворов многоквартирных домов, не является объектом недвижимости, зарегистрировать право собственности на них нельзя.
Основанием организации индивидуального парковочного места во дворе может быть решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, но только в том случае, если земельный участок, на котором расположен дом, принадлежит собственникам помещений в данном доме на праве общей долевой собственности.
– Какова процедура регистрации таких объектов в собственность?
– Так как машино-место признано самостоятельным объектом недвижимости, теперь используется стандартная процедура их регистрации.
В случае если это вновь созданный многоквартирный жилой дом, введенный в эксплуатацию после 1 января 2017 года, в составе которого есть машино-места, то обязанность по постановке на кадастровый учет таких объектов лежит на органе, выдавшем разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Будущему собственнику остается только лишь обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права на машино-место, представив договор долевого участия, акт приема-передачи, и оплатив государственную пошлину, для физических лиц это составляет 2000 рублей. После осуществления государственной регистрации заявитель получает выписку о зарегистрированных правах, и с этого момента он становится собственником машино-места.
– Это новые объекты, а что делать тем, у кого ранее уже было зарегистрировано право долевой собственности в автостоянке?
– В случае если до 1 января 2017 года у собственников в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним были зарегистрированы доли в праве общей собственности на помещения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей долевой собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места, а также зарегистрировать право собственности на машино-место.
Для этого владельцы долей должны обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит технический план объекта недвижимости с определением границы машино-места, чтобы его можно было идентифицировать, и соответственно поставить объект на кадастровый учет, а также обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на машино-место, предоставив соответствующее соглашение или решение общего собрания сособственников, которым определен порядок пользования недвижимого имущества.
– Скажите, а что делать тем, кто ранее оформил свое право в подземной автостоянке как нежилое помещение, есть ли у них возможность изменить данные сведения?
– Не требуется замены ранее выданных документов на нежилое помещение в автостоянке, если оно отвечает требованиям и характеристикам машино-места, т.е. является местом, предназначенным исключительно для размещения транспортного средства, и права были зарегистрированы до 1 января 2017 года.
В то же время, если собственник желает, чтобы в сведениях на его объект недвижимости содержалась информация о машино-месте, то он вправе подать в орган регистрации права заявление об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями нового законодательства, представив свои правоустанавливающие и правоподтвержающие документы на нежилое помещение.
– А как определяются границы машино-места? Предусмотрены ли законодательством предельные размеры для машино-мест?
– Границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами).
Что касается размеров для машино-места, они установлены приказом Минэкономразвития, так для одного машино-места существуют:
— минимально допустимые размеры – 5,3 x 2,5 м;
— максимально допустимые размеры – 6,2 x 3,6 м.
Однако, если у собственника объекта недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места, и права на который были зарегистрированы до 1 января 2017 года, при выделе в натуру машино-места выявится несоответствие размера данного машино-места с минимально или максимально допустимыми размерами, установленными на сегодняшний день, то данное обстоятельство не будет являться основанием для отказа в постановке на кадастровый учет объекта, в т.ч. регистрации права.
– Где граждане могут найти кадастрового инженера, который подготовит технический план?
– На сайте Росреестра существует сервис под названием «Реестр кадастровых инженеров», воспользовавшись которым можно найти всех кадастровых инженеров Калининградской области с указанием их телефонов. Также на этом сервисе отражается рейтинг кадастровых инженеров, позволяющий судить о качестве их работы.
– Как вы считаете, нововведения в отношении машино-мест положительно отразятся на автовладельцах?
– Стоит отметить, что нововведения, вступившие в силу с 1 января 2017 года, имеют в целом положительное значение:
– во-первых, собственник абсолютно легально имеет возможность сдавать свое машино-место в аренду по договору как отдельный объект;
– во-вторых, у собственника появилась юридическая надежность осуществить сделку купли-продажи своего машино-места как самостоятельного объекта недвижимости;
– в-третьих, расширились возможности бизнеса, владеющего подобными объектами недвижимости, в плане привлечения кредитных средств;
– в-четвертых, в целом обеспечилась стабильность гражданско-правового оборота машино-мест.
– Куда необходимо обращаться собственникам с заявлением для внесения изменений в сведения ЕГРН?
– Жители г. Калининграда могут обращаться в наш офис приема и выдачи документов, расположенный по адресу: г. Калининград, пл. Калинина, д. 1-7, либо в любой офис приема и выдачи документов МФЦ на территории Калининградской области.
– Если у граждан возникнут дополнительные вопросы, подскажите, куда они могут обратиться за более подробной консультацией?
Ответы юриста на частные вопросы
Можно ли использовать гараж под склад?
Если склад нужен для коммерческой деятельности, придется переводить назначение земельного участка и самого гаража. Иначе собственника могут привлечь по ст. 8.8 КоАП РФ на сумму до 1% кадастровой стоимости участка. Если же в гараже планируется просто хранение личных вещей, ответственность не предусмотрена, их можно там оставлять.
Можно ли оформить прописку в гараже?
Нет. Регистрация людей возможна только после перевода гаража в статус жилого помещения.
Как перевести нежилое помещение в машиноместо?
Машиноместо с 2021 года считается самостоятельным объектом недвижимости, но чтобы считаться таковым, оно должно быть на кадастровом учете. Перевести нежилой объект в машиноместо можно, но придется делать новый техпаспорт. Важно, чтобы машино-место соответствовало размерам: от 5,3 х 2,5 до 6,2 х 3,6.
В чем разница между нежилым помещением и гаражом?
Гараж – это и есть нежилое помещение вспомогательного назначения.
Хочу перевести гараж в статус дома. Он куплен в браке. Требуется ли согласие мужа? Все оформлено только на меня.
Да, для перевода согласие супруга обязательно, даже если имущество оформлено только на одного из супругов. На основании ст. 35 СК РФ, владение и распоряжение общенажитой недвижимостью осуществляется при наличии нотариального согласия.
Как переводить помещение в нежилое: новые правила
Если перевод помещения в нежилое предусматривает реконструкцию, перепланировку или переустройство и придется как-то задействовать общее имущество, нужно получить согласие 100% собственников. Не большинства, не ⅔ и не только собственников примыкающих помещений, а вообще всех, кто владеет квартирами и другими помещениями в этом доме и имеет право на общее имущество.
В этом плане ничего не изменилось: такое согласие при реконструкции нужно было получать и раньше. А реконструкцией могут признать не только пристройку, но даже крыльцо с металлическими поручнями, которое не влияет на прочность стен и не затрагивает несущих конструкций.
Если помещение переводят в нежилое, там должен быть отдельный вход или возможность его оборудовать. Это требование было всегда, но его уточнили.
С 9 июня при переводе помещения в нежилое нужно сделать так, чтобы доступ в этот магазин или салон был вообще невозможен через те помещения, где люди проходят в свои квартиры. Теперь мало оборудовать отдельный вход. Нежилое помещение нужно изолировать от общей площадки или лестницы так, чтобы доступ через них был полностью исключен.
Перевод Машиноместо в нежилое помещение
Для тех, кто намерен превратить гараж в жилой дом, понадобятся следующие документы:
- личный паспорт;
- заявление о смене статуса нежилого помещения на жилое – заполнить на месте, в офисе МФЦ или Росреестра, с помощью специалистов;
- документ на гараж – обычно это свидетельство о регистрации права собственности или актуальная выписка из ЕГРН;
- документ о переходе прав на гараж, например – договор о приватизации или купли-продажи;
- документ на земельный участок;
- техпаспорт на объект недвижимости;
- проект переустройства/перепланировки гаража – схема о том, как именно планируются ремонтные работы (по ГОСТ, СНИП, СанПиНу);
- акты от Роспотребнадзора, МЧС, отделения архитектуры и т.д.
Окончательный вариант комплекта документов устанавливает местная администрация. Посетите отделение архитектуры и узнайте о нем точнее.
Учитывая сложность процедуры, собственник гаража несет серьезные затраты. Суммы могут доходить до 200 000 рублей, а в ряде случаев и больше. Однако за перевод объекта в жилой дом ничего платить не нужно.
- проект перепланировки – считают в зависимости от метража, например, за гараж 35 кв. метров придется отдать около 35 000 рублей;
- ремонтно-технические работы – индивидуально;
- заказ выписки из ЕГРН – от 350 рублей;
- техпаспорт на жилой объект – от 1 500 рублей и выше.
Нотариальные доверенности, согласия и прочие документы обойдутся в отдельные суммы. Расчеты будут индивидуальны.
Особых отличий от описанной выше процедуры нет. Многие пункты оформления совпадают.
Вкратце рассмотрим, что нужно делать владельцу гаража для смены статуса строения:
- Определить назначение земельного участка.
- Подать заявление на изменение статуса территории, например – переоформить землю под гаражом, а назначение остальной площади оставить в силе.
- Сформировать проект перепланировки гаража – обязательное условие, если собственник хочет открыть ИП и использовать помещение под бизнес.
- Запросить разрешение в администрации.
- Дождаться итогового решения.
- Переоборудовать гараж под коммерческое помещение, пригласить комиссию по оценке изменений – после осмотра эксперты оформят акт приемки.
- Заказать технический план нового объекта, подать документы в Росреестр.
- Получить новую выписку из ЕГРН.
- Зарегистрировать объект в ФНС, оформить статус ИП и приступить к деятельности.
Ход процедуры может меняться, в зависимости от характера перевода. Нужно брать во внимание не только само помещение, но и участок, на котором оно находится.
После подачи запроса в местную администрацию, придется подождать около 48 дней. Решение примут в течение 45 рабочих дней, а в оставшиеся 3 дня подготовят уведомление заявителя.
Срок проверки гаража на соответствие намеченному плану – 10 дней. За это время комиссия составит акт приемки и передаст его владельцу.
Как перевести жилое помещение в нежилое?
Прежде всего, подготовить документы для переоформления помещения:
- правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса.
- техпаспорт. Он выдается БТИ.
- план всех этажей дома. План также получите в БТИ.
- проект реконструкции. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением. Подготовку проекта лучше поручить организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (и состоящая в СРО проектировщиков).
- если собственников квартиры несколько, то необходимо нотариальное согласие всех других собственников на перевод квартиры в коммерческую недвижимость, и поручение ведения этой процедуры одному из собственников.
- доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо по доверенности.
- если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).
Как оформить гараж в аренду
В том случае, если гараж определен как объект недвижимостью, а также является собственностью приватной особы, его допустимо оформить в аренду. Чтобы это сделать доведется подписать соглашение аренды.
Гаражи не часто пребывают в государственной собственности, а значит в качестве второй стороны соглашения будет выступать приватная особа.
Чтобы оформить гараж в аренду, нужно выполнить такие манипуляции:
| Отыскать владельца, который согласен сделать это | Можно посетить ГСК , в котором потенциальный наниматель планирует арендовать бокс. В основном, на доске объявлений либо на сторожке размещаются объявления, что касается сдачи гаражей в аренду. Иногда такими сведениями располагает и сам сторож ГСК |
| Обсуждение с владельцем суммы аренды | после чего стороны собирают, оформляют соответствующую документацию; |
| Подписание соглашения | в случае если договор заключается на срок свыше одного года, необходимо пройти регистрацию в Росреестре . |
Стандартное соглашение аренды гаража мало чем отличается от соглашения аренды иного недвижимого объекта.
Определение и признаки нежилого объекта
Само название «нежилое» говорит само за себя – т.е. такое помещение не может быть использовано для проживания, соответственно его можно эксплуатировать в производственных или общественных целях.
Чёткого юридического термина, дающего ответ на вопрос, чем заключается назначение нежилого помещения, в действующем законодательстве России нет. Однако, в соответствии с нормами Жилищного и Гражданского кодекса, оно имеет ряд отличительных признаков, позволяющих отграничить его иных объектов:
- Принадлежит к недвижимому имуществу, т.е. является составной частью здания, что говорит о его существенном отличии от сооружения.
- Оно изолировано и имеет определенные границы.
- Имеет тесную взаимосвязь с земельным участком и расположено по конкретному адресу.
Определение понятий среди таких объектов
Статус свободного
Нежилому объекту может быть придан статус помещения свободного назначения, который позволяет эксплуатировать его в различных сферах деятельности. Такой объект можно перепрофилировать в любое удобное время при необходимости, что существенно экономит время и средства владельца. Чаще всего помещения свободного назначения предназначены для сдачи в аренду, а потому смена целевого назначения происходит гораздо чаще обычного. Их используют под офисы, парикмахерские, магазины.
Помещения свободного назначения, вопреки своему статусу, не могут использоваться для всех сфер деятельности. В некоторых ситуациях потребуются дополнительные разрешения.
Справка. Стоимость объектов свободного пользования значительно выше, чем аналогичных вариантов с указанием конкретного предназначения.
Статус жилого
Изменение целей использования помещения в здании не является поводом для переустройства самого здания. Отсюда и появилось такое понятие как нежилое помещение с назначением жилое. Следовательно, здание может быть нежилым, а расположенное в нём помещение пригодным для жилья.
Таким образом, основная задача собственника – своевременно пройти процедуру внесения корректировок, о которой и поговорим далее.
Как определить назначение
Целевое назначение нежилого объекта — это род деятельности, который можно вести на его территории. Конкретное назначение может зависеть либо от муниципальных органов власти, которые составляют документацию на помещение, либо от собственника, который сдаёт объект в аренду и прописывает условия его использования в договоре. Поэтому интересуют нас два документа: выписка из ЕГРН и договор аренды.
Чтобы получить выписку, достаточно зайти на официальный сайт Росреестра, выбрать соответствующую услугу, а потом ввести свои паспортные данные и кадастровый номер объекта. После этого останется только заплатить 300 рублей и подождать максимум три дня. Интересующая нас информация находится в графе «Виды разрешённого использования».
Как правило, муниципалитеты исходят из текущей инфраструктурной ситуации в районе. Например, если в нём слабо развита сфера продуктового ритейла, новые помещения разрешат использовать для обустройства магазинов и супермаркетов. Тогда в графе указывается: «Для торговли продуктами питания». И, конечно, немаловажную роль играют технические характеристики самого объекта: площадь, объём электрических мощностей и наличие подведённых коммуникаций.
Если там написано обобщённое «нежилое» — значит, назначение определяется владельцем недвижимости в соответствии с параметрами помещения и собственными пожеланиями. Обычно оно указывается в самом начале договора.
Как изменить целевое назначение нежилого помещения
Если вы хотите изменить целевое назначение нежилого помещения на жилое, руководствуйтесь установленным для этого порядком перевода.
А если вы хотите изменить целевое назначение нежилого помещения, согласованное в договоре (например, аренды), действуйте в том же порядке, в котором можно изменить условия договора.
В частности, чтобы изменить определенное в договоре назначение помещения по соглашению сторон, вы можете подготовить проект такого соглашения и направить его контрагенту с сопроводительным письмом.
Заключить дополнительное соглашение по общему правилу нужно в той же форме, что и договор, а если вы вносите изменения в зарегистрированный договор, то и соглашение нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 164, п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Учтите: если речь идет об аренде нежилого помещения, находящегося в собственности публичного образования, следует руководствоваться также региональными актами.
В частности, административными регламентами, регулирующими соответствующие отношения. Они могут предусматривать специальные требования к заявлению или запросу об изменении целевого назначения арендуемого помещения, прилагаемым к нему документам и т.п.
Кадастровый учет машино-места
Согласно новой редакции п. 1 ст. 130 машино-места относятся к недвижимым вещам. Понятие машино-места закрепляется во введенном в ст. 1 ГрК РФ пункте 29. Итак, что это такое с учетом изменений законодательства?
Машино-место — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
В соответствии с ч. 10 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (кстати, вступает в силу закон 2 января 2017 года) кадастровый учет машино-места осуществляется на основе технического плана. Составляется он на основании сведений, содержащихся:
- в разрешении на ввод в эксплуатацию здания (сооружения), в котором расположено машино-место;
- в проектной документации здания (сооружения), в котором расположено машино-место;
- в проекте перепланировки и акте приемочной комиссии, подтверждающем завершение перепланировки.
Согласно ч. 6.1 ст. 24 Закона № 218-ФЗ местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания (сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам этого машино-места.
Это в техплане, а в реальности границы фигуры машино-места в помещении устанавливаются путем определения расстояния как минимум от двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола, до точек границ машино-места или точек деления границ на части), а также расстояний между точками границ машино-места.
Согласно п.п.15 п.1 ст.7 Федерального Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» под назначением здания понимается «нежилое здание», «жилой дом» или «многоквартирный дом». И назначение может быть изменено только в порядке, определенном федеральным законом. Смена же наименования (торгово-гостиничный комплекс, административное здание) в сведениях кадастрового учета возможна по желанию правообладателя на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером. Для этого собственник объекта недвижимости должен обратиться к кадастровому инженеру о подготовке технического плана, а затем в орган кадастрового учета с заявлением о внесении изменений в сведения кадастрового учета, приложив технический план с новым наименованием. После внесения сведений о смене наименовании в государственном кадастре недвижимости собственнику необходимо обратиться в соответствующий орган Росреестра с заявлением о внесении изменений в сведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдаче нового свидетельства. Такие действия носят платный характер. Какой-либо ответственности за использование здания не в соответствии с его наименованием действующее законодательство не предусматривает. Собственник сам вправе определять какое наименование объекта ему указывать, изменять ли его, или вообще не использовать какое-либо наименование.
Читать дальше: Как правильно оформить покупку квартиры в ипотеку
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»
.
«В соответствии с пунктом 29 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре), в государственный кадастр недвижимости вносится наименование здания, сооружения, определяемое порядком ведения государственного кадастра недвижимости, при наличии такого наименования. Данная норма вступила в силу с 01.10.2013.
Однако, требованиями приказа Минэкономразвития России от 23.11.2011 № 693 «Об утверждении формы технического плана сооружения и требований к его подготовке» было предусмотрено отображение указанной характеристики и до 01.10.2013, в связи с чем кадастровыми инженерами при подготовке технических планов сооружений в соответствующем реквизите указывались сведения о наименовании сооружения в соответствии с документами.
Когда требуется смена назначения помещений
Решение собственника о необходимости смены назначения помещений может быть связано со следующими причинами:
- для изменения статуса помещения, т.е. перевода из жилого в нежилое или обратно;
- для изменения назначения технического этажа на офисные помещения;
- для перепрофилирования объекта под другой вид деятельности (типичный случай – открытие магазина в помещениях бывшего склада);
- для объединения помещений с разным назначением (например, если в квартире будет расширена площадь жилой комнаты за счет коридора);
- при изменении вида деятельности по договору аренды (например, если по долгосрочному договору арендатор решил закрыть магазин и открыть ресторан);
- в иных случаях, не противоречащих нормативным актам.
Как указывалось выше, решение о смене назначения объекта может принимать только собственник. Если у помещения несколько собственник, требуется единогласное одобрение предстоящих работ. Для нежилых помещений в аренде решение о смене должен одобрить ДГИ, который выступает арендодателем столичной недвижимости.
Дел по перерегистрации жилых помещений в машиноместа и гаражи и наоборот довольно много. Они могут быть связаны и с другими нежилыми объектами. Вот несколько примеров:
- О переводе нежилого помещения в жилое, признании права собственности (Решение № 2-178/2019 2-178/2019~М-54/2019 М-54/2019 от 14 июня 2021 г. по делу № 2-178/2019). В удовлетворении исковых требований отказано.
- Об изменении назначения объекта недвижимости с нежилого в жилое (Решение № 2-1018/2019 от 28 августа 2021 г. по делу № 2-1018/2019). Требования удовлетворены.
- О переводе нежилого гаража и других помещений в жилой объект (Решение № 2-630/2018 2-630/2018 ~ М-443/2018 М-443/2018 от 17 мая 2018 г. по делу № 2-630/2018).
Расходы Земельный участок под таким гаражом должен иметь назначение для возведения жилого дома и сопутствующих построек. Если это не так, придется менять назначение, что очень сложно. Как уже было сказано выше, самый простой вариант, когда гараж находится на территории земли, на которой уже есть жилой дом и вся проблема заключается лишь в том, чтобы за счет гаража увеличить жилую площадь.
Опять же, вне зависимости от земельного участка, нужно оценить его назначение. Вновь открываем раздел под названием ВРИ, смотрим, можно ли возводить на участке жилой дом и, если можно – приступаем к подготовке документации по строительству. Отсутствие такой отметки – не повод для паники.