Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как платить налог со сдачи квартиры: пошаговая инструкция». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду
«За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%», — говорит Илья Бахилин.
Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года, разъяснил юрист.
Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в нее заведомо ложные сведения.
В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионным доходом речь, по сути, идет о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью, поясняет Евгений Арапов. Этим и объясняются столь суровые возможные последствия с точки зрения закона.
«Верховный суд России разъяснил, что к предпринимательской деятельности не относится получение дохода от аренды или сдачи внаем жилья, если оно получено или приобретено для личных нужд, но временно не используется собственником из-за отсутствия такой необходимости, — добавляет эксперт. — Но данный критерий несколько расплывчат, и наиболее строгий вариант толкования сужает его к случаям временной сдачи единственного жилья (например, в период пребывания хозяина на загородной даче)».
Порядок уплаты налога физическому лицу
Если жилье сдает гражданин размер налога составляет 13% от величины арендной платы. При этом в российском законодательстве действует правило, по которому лица, проживающие мало времени в России, должны платить сбор выше, чем постоянно проживающие. Таким образом, если арендодатель более 183 дней проживает в иностранном государстве, то размер налогового сбора составляет 30%.
Для внесения денежных средств в государственный бюджет физическому лицу не нужно собирать документы. Все, что понадобится, – подать декларацию о доходах в налоговую службу. Сдается 3 НДФЛ при сдаче квартиры в аренду до конца апреля. Заполнение документа не вызывает сложностей. В нем указываются личная информация, а также каков уровень дохода от сделки, полученный за год, и какой размер налога со сдачи квартиры в аренду нужно оплатить. Образец заполнения можно найти в интернете.
Несмотря на то, что декларация подается в апреле, внести всю сумму сбора за год необходимо до конца июля.
Многие плательщики интересуются, можно ли каким-либо способом снизить размер НДФЛ при сдаче квартиры. Величина устанавливается фиксированная для всех физических лиц и на всей российской территории. Но уменьшить сумму все же можно.
Сделать это можно следующим образом: вычесть из полученной арендной платы размер квартплаты и иных услуг коммунальной службы. В результате реальный доход получится ниже, а значит и платить в государственный бюджет потребуется меньший подоходный налог с аренды квартиры.
Пример:Жилье сдается за 10 тысяч рублей ежемесячно. За год (12 месяцев) доход составит 120 000 рублей. Ставка налога 13% (0,13). В бюджет нужно перечислить 120 000 * 0,13 = 15 600 рублей.
Вопреки распространенному заблуждению, налог нельзя уменьшить с помощью коммунальных расходов. Позиция о том, что коммуналка снижает сумму дохода с аренды – неверная.
Согласно позиции Минфина коммунальные платежи подразделяются:
- на платежи по факту потребления (по счетчикам: счет, вода);
- платежи, не зависящие от факта потребления (отопление).
Если арендатор компенсирует хозяину квартиры только затраты по счетчикам, то в данном случае дохода никакого у последнего не возникает, т.к. арендатор оплачивает только потребленные ресурсы, затраченные на личные нужды. Но и уменьшить доход на эту сумму тоже нельзя – для этого нет никаких оснований.
Если арендатор оплачивает коммуналку, не зависящую от фактического потребления, то у хозяина квартиры возникает доход – и он должен платить с него НДФЛ. Например, если сверх арендной платы в 10 000 рублей хозяин жилья получает компенсацию по отоплению в размере 2 000 рублей, то считается, что общий налогооблагаемый доход за месяц у него составит 12 000 рублей. Эту компенсацию нужно будет включать в декларацию 3-НДФЛ.
Таким образом, платежи по коммунальным услугам не только не уменьшают общий доход, но и в некоторых случаях могут его увеличить.
Впрочем, есть возможность платить меньше. Для этого владельцу жилья необходимо зарегистрироваться самозанятым. С этого года до 2028 в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан вводится специальный режим. Самозанятые физические лица смогут платить 4% с дохода от реализации, а юридические лица — 6%, объясняет ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов.
«Дополнительные преимущества нового режима: не надо применять онлайн-кассу и не придется сдавать никакие декларации. Новый спецрежим смогут применять физлица и предприниматели, которые ведут деятельность в регионе, где проходит эксперимент», — поясняет эксперт.
Зарегистрироваться как самозанятое лицо можно с помощью бесплатного приложения «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика.
Квартира сдается ИП на «упрощенке»
При сдаче квартиру в аренду ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:
- 6% — объект «доходы»;
- 15% — объект «доходы минус расходы».
Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.
В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:
- За 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля;
- За полугодие – до 25 июля;
- За 9 месяцев – 25 октября;
- За год до 30 апреля следующего года.
Что выбрать, чтобы платить меньше
Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.
Исходные данные:
Листьев С.В в 2019 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.
- Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
- При применении УСН «доходы» (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) — 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
- Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.
Способы уплаты НДФЛ за аренду
Арендодатель может выбрать несколько путей легализации своей деятельности:
|
Как уплатить налог |
|
|
1. |
платить как физическое лицо — НДФЛ |
|
2. |
оформить статус индивидуального предпринимателя на упрощенной системе налогообложения (УСН) |
|
3. |
купить патент на этот вид деятельности — патентная система налогообложения (ПСН) |
|
4. |
оформиться самозанятым |
Снимается ли надбавка к пенсии у пенсионера, сдающего квартиру в аренду
Пенсионная надбавка – это доплата региона к сумме пенсии. Она установлена для тех неработающих пенсионеров, у которых суммарное материальное обеспечение меньше величины прожиточного минимума определенного для пенсионера в регионе его регистрации.
В понятие материального обеспечения пенсионера входят пенсии, социальное обеспечение и иные меры социальной поддержки.
Доходы от сдачи квартиры в этом перечне не учитываются и пенсионер работающим не считается, так как не уплачивает взносы обязательного пенсионного страхования (за исключением регистрации в качестве индивидуального предпринимателя). Вот почему региональные надбавки к пенсии (в том числе и Московская надбавка) у пенсионеров-арендодателей сохраняются.
Право пенсионера на получение социальных выплат и субсидий, которые зависят от суммарного дохода, может быть утеряно. Так как полученная плата за аренду будет включаться в совокупный доход.
Размер налога за сдачу квартиры в 2020 году
Во время сделки по аренде квартиры заключается договор найма жилого помещения. В нем обязательно прописана стоимость услуги, то есть сумма, которую арендодатель получает ежемесячно. Именно с этого дохода собственник и должен платить налог, причем обязанность эта возникает автоматически с момента, когда был получен первый платеж. Сдавать квартиру в наем и не платить за это налоги можно, только если был заключен договор безвозмездного пользования жильем.
Арендодатель вправе выбрать одну из четырех систем налогообложения, от которых будет зависеть ставка налога:
НДФЛ — 13% для граждан РФ, 30% для нерезидентов, то есть тех, кто проживает в России меньше 183 дней в течение предыдущих 12 календарных месяцев (фактически исчисляется предыдущий календарный год). Это самый распространенный и простой вариант при сдаче квартиры. Арендодатель заключает с проживающими договор найма, а налог платит исходя из прописанной в нем стоимости. Декларацию по форме 3-НДФЛ собственник подает самостоятельно.
Патент — 6% (только для ИП). Собственникам, которые имеют статус индивидуального предпринимателя, возможно приобрести патент сроком от 6 до 12 месяцев. Тогда налог в размере 6% от среднего годового дохода требуется заплатить единовременно.
УСН — 6% (только для ИП). Кроме того, индивидуальные предприниматели могут платить налог по упрощенной системе: 6% от установленной договором арендной платы. Также ежеквартально предусмотрены авансовые налоговые платежи.
Налог на профессиональный доход — 4% для граждан и 6% для ИП. Граждане и индивидуальные предприниматели могут зарегистрироваться с помощью сайта или мобильного приложения «Мой налог» в качестве самозанятых. Размер налога для первой категории составит 4% от размера арендной платы, для второй — 6%.
Однако, стоит отметить, что несмотря на то, что самозанятый может сдавать в аренду любое количество квартир, его общий доход в год не должен превышать 2 400 000 миллиона рублей, то есть в месяц не должен получать больше 200 000 рублей.
Последняя налоговая система, предназначенная для самозанятых, действует лишь с 1 января 2019 года. Сначала она была доступна только в Татарстане, Москве, Калужской и Московской областях. С 1 января 2020 года этим правом также можно воспользоваться в Санкт-Петербурге, Республике Башкортостан, Красноярском и Пермском крае, Ненецком АО, ЯНАО, ХМАО, Тюменской, Ленинградской, Воронежской, Волгоградской, Омской, Сахалинской, Ростовской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской, Свердловской и Челябинской областях.
Что будет, если не платить налог
Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается. На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания. Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.
В целом, налоговая служба обладает довольно широким спектром полномочий, в том числе может осуществлять выездные проверки. В том числе, такие рейды могут быть осуществлены на основании данных Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них числятся временно зарегистрированные граждане. Еще один вариант контроля — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника квартиры.
Нужно ли платить налог при сдаче квартиры в аренду на 11 месяцев?
Срок договора аренды не имеет значения для уплаты налога, по этому поводу ФНС РФ уже неоднократно давала пояснения. Даже если договора найма составлен всего на один день, собственник уже получает налогооблагаемый по ст. 228 НК РФ доход от сдачи имущества в аренду. Соответственно появляется обязанность по его уплате.
Заключение договора аренды на 11 месяцев позволяет избежать государственной регистрации, обязательной для договоров аренды зданий и сооружений по ст. 651 ГК РФ при сроке договора более года. Однако на обязательность уплаты НДФЛ он никак не виляет.
Есть ли скидки по налогу на аренду для пенсионеров?
В соответствии со ст. 217 НК РФ, пенсия относится к доходам, не подлежащим налогообложению по НДФЛ. При сдаче имущества в аренду льготы для пенсионеров не установлены. Однако как работающие, так и неработающие, но получающие иные облагаемые данным налогом доходы, пенсионеры имеют право на предоставление социальных и имущественных вычетов (снижение налога за счет снижения налогооблагаемой базы) на:
- обучение (собственное и детей);
- лечение;
- при продаже недвижимости и т.д.
Фактически налоговый вычет устанавливает право на возврат государством удержанного с дохода налога. При этом пенсионер, в отличие от других налогоплательщиков, может вернуть налог за последние 4 года (ст. 220 НК РФ).
Налог на апартаменты и квартиру — различия
В чем же заключается разница по начислению налогов за квартиру и апартаменты?
Размер налоговой ставки по квартире составляет от 0,1% до 2% от кадастровой стоимости жилья, в то время как за апартаменты придется выложить от 0,5% до 2%.
По ставке 0,5% налог на апартаменты будет рассчитан в следующих случаях:
- кадастровая стоимость недвижимости не превышает 300 млн. рублей;
- если по документам Росреестра имеется подтверждение права собственности на данный объект;
- в документах нет прямого указания на то, что данный объект относится к категории торговых;
- апартаменты находятся в здании, предназначенном для гостиницы.
Если хотя бы по одному из этих пунктов выпадает отрицательный ответ, то за помещение придется платить по ставке 2% от общей кадастровой стоимости объекта.
Чего нельзя при статусе самозанятого
- Нельзя получать доход, передав квартиру в доверительное управление. По договору ДУ придется по-прежнему платить 13% НДФЛ или 6% УСН.
- Нельзя получать доход в натуральной форме.
Например, так по букве нового закона нельзя: «я вам куплю холодильник в счет оплаты за аренду». Чтобы снизить риски, можно пробить чек за месяц на полную сумму, а холодильник оформить как изменение состава имущества в квартире. Чтобы потом арендатор не вывез его со словами «Какой холодильник? – Все уплОчено».
И вот так тоже по букве закона нельзя: «Я вам стены покрашу и ремонт сделаю, а платить буду символически».
- Нельзя уменьшить доход за счет понесенных расходов. Если Вы получаете 40000 рублей, включая коммунальные платежи, которые составляют 7000 рублей, то налог заплатите с 40000 рублей, а не с 33000.
14 января 2021 года стало известно, что Минстрой планирует усилить контроль за сдачей жилья в аренду. В настоящее время ведомство занимается разработкой законопроекта, который поможет создать условия для формирования рынка частного наемного жилья. До конца 2021 года документ планировалось внести в Правительство, а позднее представить на рассмотрение Госдумы.
Новый законопроект будет направлен на повышение прозрачности рынка аренды, а также на защиту прав арендодателей и арендаторов. Для этого планируется запустить специальную информационную систему учета договоров найма жилья. Данные из системы в дальнейшем будут передаваться в налоговые органы. Предполагается, что добросовестные арендодатели сами будут передавать данные о себе.
По мнению экспертов, вывод рынка аренды из тени может стать причиной повышения арендной платы — как минимум на 13%, то есть на сумму подоходного налога (НДФЛ), которую должны уплачивать собственники недвижимости. Не исключено, что в разрабатываемый Минстроем законопроект могут также внести административное наказание за уклонение от налогов и подачи сведений о сдаваемом в аренду имуществе.
К сожалению, большинство квартиросъемщиков не вступают в договорные отношения с потенциальными жильцами, часто заключая сделку «на словах». Такой вариант чреват невыполнением обязанностей с обеих сторон. Как же эффективно сдавать квартиру и не платить?
- Осуществить сделку длительность менее года (до 364 дней). Такой срок налогом не облагается.
- Оформление безвозмездного пользования. Важным пунктом в договоре будет факт отсутствия конкретной цены. В остальном в документе возможно прописать любые условия пользования, которые устроят обе стороны.
- Отсутствие договора как такого позволить сэкономить значительное количество средств, но доставит немало трудностей арендатору.
Если недобросовестные жильцы будут нарушать общественный порядок, то бдительные соседи могут вызвать участкового, который обязан проверить факт проживания дебоширов.
Сдача квартир индивидуальными предпринимателями
Вопрос. Обязан ли ИП занимающийся предоставлением мест для краткосрочного проживания в квартире иметь КСА.
Ответ. Не обязан только при сдаче квартиры или комнаты в квартире, можно принимать деньги по квитанциям. Это распространяется на оказание услуг по найму жилых помещений (за исключением жилых помещений в гостиницах, санаториях, домах (базах) отдыха, оздоровительных центрах (комплексах), домах охотника), дач, садовых домиков, это распространяется и на случаи предоставления для краткосрочного проживания (п. 35.21 Постановления НБ РБ 924/16).
Вопрос. А при сдаче в аренду нежилых помещений — надо КСА?
Ответ. Да требуется, нет права на приём наличных без КСА.
Вопрос. Может ли ИП арендовать у физического лица квартиру для дальнейшей сдачи квартиры в аренду.
Ответ. Да может. Но надо направить уведомление в инспекцию об аренде квартиры, до 20 числа месяца следующего за кварталом в котором заключён договор, это в целях исчисления налога на недвижимость, так по сданным в аренду субъектам хозяйствования квартирам физическое лицо обязано платить налог на недвижимость. Уплату коммунальных платежей должен осуществлять ИП, т.к., например, при использовании квартиры для предоставления мест для краткосрочного проживания коммуналка в 4,8 раза больше, т.е. не по субсидируемым тарифам.
Вопрос. Подскажите пожалуйста, если на сегодняшний день я сдаю помещение как физ.лицо, то как только я зарегистрируюсь в качестве ИП, то всё принадлежащее мне имущество автоматически становится имуществом ИП и я обязана к своему предыдущему договору аренды, заключенному мной как физ.лицом составить допсоглашение, где я буду ИП или же я могу продолжать его сдавать как физ.лицо?
Ответ. Тут иная конструкция: всё имущество принадлежит физическому лицу, даже то которое используется в предпринимательской деятельности. ИП это только статус физ.лица дающий право осуществлять предпринимательскую деятельности, как водительское удостоверение (примерно).
Не указан вид помещения — жилое или нежилое. Жилое вообще всё просто сдаёте и всё. Вообще гражданин может быть одновременно ИП, работать по трудовому договору, осуществлять виды деятельности не требующие гос. регистрации (в том числе сдавать в аренду одно нежилое помещение), причём в любых сочетаниях. Но надо смотреть ещё и налоговый вопрос, с физлица удерживают 13% подоходного без учёта затрат, ИП на УСН без учёта затрат платит 5%, с учётом затрат 16%. И надо смотреть вид деятельности ИП, если он не связан с арендой помещений, то также без вопросов можно сдавать одно помещение в аренду. А вот если вид деятельности ИП сдача в аренду помещений или ещё и как ИП будет сдаваться другое помещение, то лучше всё перевести на ИП, но тут не дополнительное соглашение а надо составлять новый договор.
Вопрос. Сдаю собственную квартиру, применяю УСН, в выручку надо включать коммунальные услуги которые дополнительно оплачивает арендатор.
Какая доходность инвестиций от сдачи квартиры в долгосрочную аренду
Оптимальный вариант — это купить однокомнатную квартиру и сделать недорогой ремонт.
- Цена квартиры составляет 2 млн. рублей.
- На ремонт и обустройство уйдет 200-400 тысяч рублей.
- Ежегодные траты 50-100 тысяч рублей.
- Арендные платежи в районе 15 тыс. рублей или 180 тыс. рублей в год.
- Итоговые вложения 2,2-2,4 млн. рублей.
- Чистый доход составит 80-130 тысяч рублей.
Барабанная дробь.
Доходность составит от 3,3% до 5,4% годовых.
Не самые интересные цифры, учитывая что ставки по вкладам в банках или дивиденды по акциям ряда компаний дают на 2-3% больше с куда меньшими телодвижениями, рисками и т.п.
В данных расчетах не учтены следующие моменты, которые в итоге могут повлиять на доходность:
- Квартира досталась в наследство, тогда доходность куда интереснее.
- Квартира покупалась на заемные средства (ипотека), доходность уменьшается.
- Стоимость квартиры со временем может вырасти как это случилось в 2020 году.