Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Это значит, что перед покупкой нужно изучить все документы. Их будет запрашивать и проверять банк, но лучше сначала самостоятельно сделать это вместе с риелтором. Расскажу, какие документы и для чего нужно проверять.
- Основание собственности продавца. Договор купли-продажи, договор дарения, договор приватизации, свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН не больше чем месячной давности.
- Технический паспорт квартиры. В нём вы увидите, были ли перепланировки и узаконены ли они. Паспорт не должен быть старше пяти лет. Если в квартире есть неузаконенные перепланировки, банк может не одобрить ипотеку. А если квартиру вы всё-таки купите, перепланировки все равно придётся узаконить — иначе штраф. Некоторые сервисы помогают разобраться в требованиях к перепланировкам. Например, в «Тинькофф Ипотеке» можно внести все перепланировки, а сервис подберёт банк, который согласится дать кредит на такую квартиру.
- Выписка из домовой книги. Она покажет, кто прописан в квартире. На момент покупки не должно быть никого.
- Заявление продавца о том, что при покупке и продаже недвижимости он не состоял в браке. Если продавец в браке, нужно свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Если продавец вдовец — свидетельство о смерти. Если документов нет, супруг сможет оспорить сделку.
- Справки из психо- и наркодиспансеров. Они нужны для доказательства того, что продавец в здравом уме. Некоторые банки делают освидетельствование прямо на сделке. Справка гарантирует, что позже не придут родственники продавца с заявлением, что он был не в себе. Если в суде докажут, что продавец не мог принимать здравое решение, сделку расторгнут.
- Справка о том, что в покупке квартиры не участвовал материнский капитал. А если участвовал — справка из органов опеки и попечительства, разрешающая продажу. Если вскроются нарушения, сделку могут признать недействительной.
Плюсы и минусы новостроеек
Статистики отмечают, что до 2015 года более 60% сделок по покупке недвижимости осуществлялись на вторичном рынке жилья, остальные 40% — на первичном (в новостройках). Но с началом субсидирования ипотечного кредитования, которое распространяется на новостройки, это соотношение изменилось в сторону увеличения вторых. Существует несколько причин, по которым выбор лучше сделать в пользу нового жилья:
- Квартиры в новостройках дешевле (покупка на начальной стадии строительства дома — на 30%);
- Дома строятся по современным стандартам и технологиям, они качественнее и надежнее;
- Ипотека первичного жилья тоже дешевле.
Несмотря на наличие плюсов, есть и отрицательные стороны в оформлении ипотеки на квартиру в новостройке. Получить недвижимость в собственность в доме под ключ можно незамедлительно. Следует учесть, что такие дома стоят дороже, их не так много, приходится ждать, а стройка может затянуться на месяцы и годы. Кроме того, жилье в новостройках в ипотеку может не одобрить банк, пока оно не введено в эксплуатацию, так как его оценка вызывает трудности. В таком случае следует обращаться в банк, который аккредитовал строящийся дом. При этом банки требуют определенной планировки (в квартире должна быть отдельная комната, поэтому квартира-студия может быть не одобрена). Не одобряются квартиры на первом и последнем этажах новостроек.
Имеет ли смысл инвестировать в новостройку, используя ипотечный кредит?
Конечно — да! ЖК из топ-5 самых продаваемых проектов в Старой и Новой Москве во втором квартале 2020 года показали доходность от 1,18% до 2% в месяц, если проанализировать рост цен за весь период реализации каждого проекта. «В среднем рост цен [в этих проектах] составил 1,9% в месяц, или 23,2% годовых. Соответственно, если вы берете ипотеку даже под 7% годовых, то выигрываете 16%. Но это работает, если вложения осуществить на самом старте продаж. Чем позднее вкладываться — тем больше съест ипотечный кредит, тем меньше будет доход инвестора», — приводят пример в «Бест-Новострое».
Самый оптимальный вариант покупки недвижимости — в ипотеку с досрочным погашением в течение трех лет и суммой кредита не более 30% от стоимости квартиры. Но даже при ипотечном взносе 50–70% от стоимости квартиры есть выгода.
Сбор необходимых документов
Одновременно с рассмотрением вариантов будущего жилья желательно начать работу с банком. При покупке квартиры в кредит Сбербанка собирают два пакета документов: первый — касается потенциального заемщика, второй — объекта кредитования.
Заемщик предоставляет:
- заявление-анкету, с указанием суммы кредита, на которую претендуют;
- личные документы;
- копии документов, подтверждающих стаж и занятость;
- справки об источниках доходов.
О документах заемщика подробнее в другой статье: Требования к документам на ипотеку онлайн
В зависимости от программы, пакет может дополняться аналогичными документами супруга, созаемщика, а также детей, если выбран вариант семейного кредитования.
Если заемщик определился с квартирой, для предварительного ознакомления с инвестируемым объектом подают копии:
- правоустанавливающего документа и подтверждающего регистрацию прав собственности;
- технического (кадастрового) паспорта.
Сбербанк принимает решение о кредитовании в течение 3-7 дней.
Дополнительные справки, которые могут понадобиться при оформлении ипотеки
Следует иметь в виду, что порой первоначально озвученного перечня документов может оказаться недостаточно. В процессе принятия решения по кредиту банку могут понадобиться дополнительные сведения. В таком случае он запросит требуемую информацию. Например, она может касаться финансового положения, вследствие чего потребуется предоставить документальное подтверждение наличия недвижимости, дорогостоящего имущества, выписки со счета в банке и так далее.
Чем больше документов, подтверждающие ваши доходы, будет предоставлено в банк, тем выше шансы на получение ипотечного кредита.
Среди вероятных дополнительных официальных бумаг по ипотеке по 2 документам обычно запрашиваются:
- СНИЛС;
- ИНН;
- заграничный паспорт;
- водительские права;
- справки о подтверждении доходов.
Что такое «готовое жилье» и что такое «первичка»?
Итак, отвечая на вопрос, на каком рынке жилья выгоднее купить квартиру, обратимся к определениям. Первичное жилье – это не обязательно квартира от застройщика. Под эту категорию попадает любая квартира, на которую не были оформлены права собственности. Например, это может быть жилплощадь и в готовом доме. Разница заключается в том, что на такую квартиру отсутствует запись в ЕГРП и регистрация владельца.
После того, как застройщик сдает дом, а покупатель приобретает квартиру и оформляет на нее право собственности, получает свидетельство о госрегистрации, жилплощадь в новостройке фактически становится вторичным жильем. Продавать квартиру в новом доме, даже спустя год после его постройки, владелец будет уже как «вторичку».
Ипотека под новостройку также отличается от жилищного кредита на готовую квартиру по способу заключения сделки. Покупатель приобретает «вторичку», подавая заявление вместе с пакетом документов в Федеральную регистрационную службу. Ведомство выдает владельцу свидетельство на собственность и регистрирует выдачу ипотеки.
При покупке жилья на первичном рынке в строящемся доме, застройщик и покупатель заключают договор долевого строительства. Когда недвижимость будет введена в эксплуатацию, заемщик может подавать документы на ипотечный кредит. Собирать пакет документов придется дважды: в первый раз для застройщика для заключения договора долевого участия с залогом прав требования. Второй раз – для банка, регистрации жилищного кредита и права собственности на недвижимость.
Как снизить ежемесячный платеж до оформления ипотеки?
Сумма ежемесячного платежа зависит от общей суммы кредита, процентной ставки, первоначального взноса и срока кредита.
Процентную ставку можно снизить с помощью участия в льготных ипотечных программах или поиска кредита с наиболее оптимальными условиями.
Постарайтесь внести максимальный первоначальный взнос. Если в вашей семье появились дети, в этом может помочь использование материнского капитала. Это позволит снизить общую сумму долга и ежемесячный платеж.
Какие документы потребуются для оформления ипотеки?
Окончательный список определяется банком и зависит от условий кредита.
В большинстве случаев для оформления ипотечного кредита будет достаточно следующих документов:
- паспорт;
- второй документ, подтверждающий личность (водительское удостоверение, военное удостоверение, военный билет, загранпаспорт или СНИЛС);
- документы, подтверждающие финансовое состояние и наличие постоянной работы (справка о доходах и удержанных суммах налога, бывшая 2-НДФЛ или выписка с зарплатного счета, для предпринимателей — налоговая декларация или справка по форме банка);
- документы на квартиру (например, схема помещения, характеристика жилого помещения, отчет о стоимости недвижимости);
- документы, подтверждающие наличие первоначального взноса (выписка об остатке средств на счете или вкладе в банке, свидетельство о праве на получение субсидии, государственный жилищный сертификат, свидетельство о праве участника
накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа и др).
Оформление заема без первоначального взноса
Прежде чем приступать к оформлению ипотечного кредита, необходимо понять насколько вы готовы к нему. Если нет первоначального взноса минимум 20% от суммы, с оформлением лучше повременить. Потому что это ухудшает финансовые условия, по которым банк готов будет оформить заем.
Когда нет такой суммы, многие задумываются взять потребительский кредит. Этот вариант рискованный и ухудшает платежеспособность клиента в целом, поскольку человек берет на себя дополнительные финансовые обязательства. И плюс еще увеличивается сумма денег, потраченная на недвижимость.
Когда не достаточно средств, лучше накопить используя:
- накопительный счет;
- консервативный банковский депозит;
- индивидуальный инвестиционный счет, открывается минимум на 3 года, купить короткие облигации и получить налоговый вычет в 13%, если у заемщика хорошая белая зарплата.
Можно ли купить квартиру в ипотеку с перепланировкой?
Банки разрешают покупать квартиры только с узаконенными перепланировками. Вы не сможете приобрести недвижимость по ипотеке, если:
-
лоджия объединена с комнатой;
-
в квартире снесли несущие стены и не согласовали с БТИ;
-
отопительные приборы перенесли на лоджию или балкон;
-
газифицированную кухню объединили с общей комнатой;
-
площадь санузла увеличена за счет жилого помещения;
-
перенесли инженерные системы: канализацию и водопровод.
Кратко: какие квартиры нельзя купить в ипотеку?
-
На аварийные дома и здания, износ которых превышает 65%, запрещается оформлять ипотечный кредит.
-
Нельзя приобрести недвижимость с незаконной перепланировкой. Исключения составляют квартиры, где не были затронуты несущие стены.
-
Банки отказывают в выдаче кредита на любые объекты с обременениями.
-
При покупке недвижимости на льготных условиях можно купить объект только в новом доме, вторичный рынок не рассматривается.
-
Если в квартире нет коммуникационных систем, в оформлении ипотеки откажут.
-
Банк откажет покупать квартиру по ипотеке, если продавец подал документы на квартиру и жилье под арестом.
На каком этаже купить квартиру
Современные жилые дома нередко достигают 35–40 этажей и выше. Если вы думаете, что разница в этаже несущественна, мы развенчаем эти убеждения — от него зависит уровень шума в квартире, ее освещенность и рыночная стоимость.
Особенности выбора квартиры в зависимости от этажа:
- Нижние этажи (1–5). Квартиры на них самые шумные и просматриваемые, поэтому стоят они в среднем на 5% дешевле. Среди явных преимуществ нижних этажей — практически полная независимость от лифтов.
- Средние этажи (5–11). Пользуются наибольшим спросом из-за видов, а также потому, что на такой высоте практически не слышен уличный шум. Квартиры на верхних этажах светлее, чем на нижних, из окон открывается более широкий обзор.
- Верхние этажи (с 11 и выше). Их достаточно средняя популярность объясняется повышенной зависимостью от лифтов и рисков, связанных с пожарной безопасностью. При этом из квартир верхних этажей открывается наиболее широкий обзор окрестностей, а внешние звуки сведены к нулю.
От расположения квартиры относительно земли в некоторой степени зависит экология. К примеру, наибольшая доля вредных веществ в атмосфере скапливается на уровне с первого по шестой этаж. Если выбрать квартиру повыше, воздух будет чище — если, конечно, рядом не «дымят» крупные заводы.
Основные требования к зданию
Список наиболее важных требований, с которым в обязательном порядке надо ознакомиться, содержит несколько пунктов:
- Строение на должно быть возведено ранее 1970 года.
- Степень износа каменного или бетонного здания не должна превышать 50-70%. Для деревянных домов допустим износ в пределах 40%.
- Ипотеку получить не удастся, если дом стоит на учете в программе реновации, намечен капитальный ремонт либо снос данного здания.
- Размещение объекта недвижимости должно попадать в зону действия данного кредитного учреждения. Некоторые банки готовы выделить средства и на покупку объектов недвижимости в других регионах.
- Дом не должен иметь явных конструктивных дефектов (перекосов перекрытий или стен).
- Нельзя получить ипотеку под ветхие дома, нуждающиеся в серьезном ремонте.
Ипотеку не удастся получить на дом, размещенный в пределах заповедной зоны, включенный в список исторических, архитектурных или культурных памятников.
Таунхаус, загородный или частный дом должен иметь круглогодичный подъезд, все необходимые коммуникации. Поблизости должны размещаться другие жилые здания. Обязательно наличие моста (если есть река), полноценной дороги.
Кроме технических характеристик, значение имеет инфраструктура близлежащей территории. Банк обращает внимание на все мелочи, способные повлиять на ликвидность и конечную стоимость жилой недвижимости. Развитая местная инфраструктура является хорошим показателем.
Какой дом подойдет под сельскую ипотеку
Основные требования при оформлении сельской ипотеки:
- Сумма ипотечного кредита в рамках сельской ипотеки весьма ограничена. Для регионов потолок составляет 3 миллиона рублей, а для Дальнего Востока и Ленинградской области сумма сельской ипотеки ограничена 5 миллионами рублей.
- Расходование ипотечных средств допускается на приобретение только одного объекта недвижимости в сельской местности. Это может быть не только частный дом с земельным участком, но и квартира либо таунхаус.
- Населенный пункт, где расположен выбранный объект недвижимости, должен входить в программу комплексного развития при наличии в нем менее 30 тысяч населения.
- Точный список населенных пунктов есть в местной администрации. Следует знать, что столичный регион и внутригородские муниципальные образования города Санкт-Петербурга в программе комплексного развития участия не принимают.
- Сельская ипотека имеет целевое назначение. Это означает, что объект жилой недвижимости может быть приобретен с использованием ипотеки только в населенных пунктах, попадающих под определение сельской местности.
Кредитные учреждения выдвигают определенные требования к объектам недвижимости, для покупки которых используется сельская ипотека. Конкретные условия в каждом банке могут отличаться в соответствии с внутренней финансовой политикой кредитного учреждения. Однако, общий список обязательных требований совпадает.
Требования к объекту недвижимости:
- Объект недвижимости должен быть пригоден для полноценного проживания, не попадать в категорию ветхого жилья, не нуждаться в срочном капитальном ремонте.
- Док, квартира, таунхаус в обязательном порядке должны быть оснащены коммуникациями, находящимися в исправном состоянии и подключенными к центральным сетям. Это касается электричества, газоснабжения, автономного либо центрального отопления.
- Дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания, иметь полноценные подъездные пути.
- Кроме того, площадь объекта жилой недвижимости не должна быть меньше, чем указывают региональные нормативы применительно к каждому из членов семьи.
- Ипотека в сельской местности может быть использована и для постройки дома, квартиры или таунхауса. Для одобрения заявки в банк понадобится предоставить пакет соответствующих документов.
И, наконец, обратите внимание на возраст продавца. Если выяснится, что продает квартиру бабушка с хорошим пенсионным стажем, или, тем паче, ее представитель по доверенности — не связывайтесь.
Скорее всего, при рассмотрении вопроса о страховании сделки страховая компания потребует доказательства вменяемости продавца, то есть всякие справки из психиатрички, наркологии, и т. п. И даже если продавец согласится их представить, то цена этой справки — коробка конфет для нарколога. Возможно, что суд впоследствии и признает вас добросовестным покупателем, только оно вам надо? На заседания суда ходить именно Вам. Конечно, нет гарантии, что относительно молодой человек тоже не является наркоманом или сумасшедшим, но, согласитесь, здесь вероятность существенно меньше.
Вот, пожалуй, все основные ограничения при поиске.
Теперь можно начинать. Вообще, надо заметить, что именно найти квартиру — это самое сложное звено во всей ипотечной цепочке. Находятся, например, совершенно удивительные продавцы, которые как только услышат про ипотеку, сразу говорят: «Нет, по ипотеке продавать не стану».
Уговаривать никого не надо, тут два варианта. Либо человек просто не знает, что такое ипотека, в этом случае он поверит не вам, а скорее, своим знакомым. Либо, наоборот, очень хорошо понимает, что и квартиру проверят, и все юридические «нечистоты» обнаружат.
Короче говоря, либо человек просто не понимает о чем речь, либо нечист на руку. И то и другое нам не надо. В первом случае Вам будет очень тяжело работать с человеком, у которого совершенно другой менталитет. Во втором — вероятнее всего, Вас хотят надуть. В течение какого-то промежутка времени ваши усилия, несомненно, будут вознаграждены, и вы найдете подходящую квартиру.