Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор мены (для неодновременной передачи неравноценных товаров)». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Согласно ст. 538 Гражданского кодекса Республики Беларусь по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. При этом ГК не содержит ограничений по предмету договора. Полагаем, что понятие «товар» сравнимо с понятием «имущество (вещь, товар)», используемым при регулировании договора купли-продажи, и может включать в себя любое имущество.
Условия, при которых может быть заключен договор мены
1. Соблюдено преимущественное право иных участников ООО, иных акционеров ЗАО, самих обществ.
Необходимо помнить, что в силу положений ст. 97 и 98 Закона участник ООО вправе произвести отчуждение принадлежащей ему доли только в том случае, если он предварительно предложил иным участникам общества и самому обществу приобрести данную долю, а иные участники и само общество отказались от ее приобретения.
В ЗАО соблюсти преимущественное право иных участников немного сложнее.
В первую очередь акционер должен предложить свои акции иным акционерам, а затем – самому акционерному обществу. При этом последнее вправе как само приобрести акции, так и предложить приобрести их третьему лицу. В случае, если закрытое акционерное общество приняло решение предложить акции третьему лицу, оно само вносит предложение данному третьему лицу приобрести продаваемые акции.
При этом порядок и срок внесения обществом предложения третьему лицу, а также срок приобретения этим лицом акций, продаваемых акционерами закрытого акционерного общества, определяются уставом ЗАО.
Таким образом, акционеру необходимо получить отказ от приобретения акций от других акционеров, акционерного общества и третьих лиц, определенных акционерным обществом.
Порядок и сроки реализации акционерами своего преимущественного права и права общества на приобретение акций полностью регламентируются уставом ЗАО. В случае, если в определенный в уставе ЗАО срок акционеры, акционерное общество или третье лицо, определенное им, не выразят свое желание приобрести акции, акционер вправе продать их третьему лицу.
2. В уставе ЗАО не ограничивается круг третьих лиц, которым может быть произведено отчуждение акций, либо сторона по договору мены соответствует установленным в уставе ЗАО ограничениям.
Законодательством для ЗАО предусмотрена еще одна особенность: уставом либо решением общего собрания акционеров, принятым большинством не менее трех четвертей голосов лиц, принявших участие в этом общем собрании, может быть ограничен круг третьих лиц, которым акционерами могут быть отчуждены акции этого общества.
Если такое ограничение есть, при заключении договора мены нужно убедиться в том, что лицо, принимающее акции по договору, соответствует установленным уставом или собранием акционеров ограничениям.
3. Получено согласие ЗАО на отчуждение акций третьим лицам, если такое требование предусмотрено уставом.
Уставом ЗАО может быть предусмотрена необходимость получения согласия общества на отчуждение акций третьим лицам иным образом, чем продажа. В таком случае необходимо будет получить согласие на заключение договора мены.
4. Сторонами сделки получено согласие супругов на совершение сделки, если акции являются имуществом, находящимся в общей совместной собственности.
Несмотря на то, что депозитарий не проверяет письменное согласие супругов, желательно, чтобы такое согласие было получено. В противном случае есть риск, что сделка может быть оспорена супругом стороны по сделке.
Требования к договору, проверяемые депозитарием
При регистрации сделки депозитарий проверяет соответствие сделки требованиям законодательства, а именно:
1. Соблюдение всех обязательных реквизитов и существенных условий договора, предусматривающего отчуждение акций:
- предмет договора (вид акций с указанием категории и типа);
- номинальная стоимость акций;
- полное наименование ЗАО;
- количество акций;
- цена одной акции;
- дата и государственный регистрационный номер выпуска акций;
- общая сумма обязательств по договору;
- порядок и форма расчетов;
- сведения об отсутствии (наличии) ограничений и запретов на совершение сделок с акциями, включая отсутствие (наличие) запрета на отчуждение акций акционерных обществ, в собственности которых находятся капитальные строения (здания, сооружения), расположенные в пунктах пропуска через Государственную границу Республики Беларусь и используемые или предназначенные для использования в качестве магазинов беспошлинной торговли, об отсутствии (наличии) обременений этих акций залогом;
- сведения о соблюдении продавцом требований законодательства и (или) устава ЗАО;
- условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 24 Закона Республики Беларусь от 05.01.2015 № 231-З «О рынке ценных бумаг»).
2. Соблюдение требований устава к порядку отчуждения акций.
Основные особенности договора мены
Договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества.
По договору мены обмениваемое имущество передается в собственность (а в определенных случаях – в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента.
Особенность предмета договора (обмен товаров) заключается в том, что один товар обменивают на другой, а не на деньги.
По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК), а не с момента передачи вещи хотя бы одним (п. 1 ст. 223 ГК).
Согласно договору мены один передаёт другому контрагенту один товар в обмен на другой в собственность.
Также договор мены иногда называют бартером.
При осуществлении такого договора каждая из сторон признаётся одновременно продавцом передаваемого товара и покупателем принимаемого ею в обмен товара.
Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.
- Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
- Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
- Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.
Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.
Форма составления договора мены долями квартиры
Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.
Стандартные сведения договора мены:
- данные паспорта сторон, участвующих в договоре;
- точное описание объектов мены;
- сумма разницы стоимость объектов, если договором она предполагается;
- указывается порядок проведения самой процедуры обмена: последовательность освобождения квадратных метров, выписка, прописка и пр.;
- перечисляются особые условия, жизненные ситуации, форс-мажорные обстоятельства (если такое случается);
- ответственность сторон за выполнение условий договора;
- действия при возникновении форс-мажоров и пр.
Структура выглядит так: название – дата и место составления – наименование сторон – предмет договора – порядок обмена – ответственность сторон – особые положения – заключения.
Чем детальней будет составлен договор мена, тем меньше проблем и нюансов возникнет после его регистрации, на практике. В акт обязательно вносятся все данные о доли недвижимости: размер, расположение, кадастровый номер, на ком зарегистрирована и пр.
Основные признаки договора мены
К основным признакам договора мены относятся следующие признаки:
Во-первых, договор мены относится к таким договорам, которые направлены на передачу имущества (также как и договор купли-продажи, договор дарения, договор займа, ренты, ссуды, договор аренды и другие.).
Во-вторых, по договору мены имущество передается в собственность другой стороне.
В-третьих, договор мены отличается от других возмездных договоров, по которым имущество также передается в собственность контрагента (договор купли-продажи, договор займа), характером встречного предоставления. Участники договора мены обменивают один товар на другой.
В-четвертых, по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары (например, квартиры, автомобиля) переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК Российской Федерации).
Сроки обмена по договору мены
Законодатель не устанавливает каких-то определенных сроков для обмена имуществом. В том числе такие условия отсутствуют и применимо к одномоментности передачи имущества обеими сторонами. Одна сторона может передать товар сегодня, другая через некоторое время, определенное соглашением.
Вместе с тем права стороны, передавшей имущество первой, законом защищаются.
В частности, охрана интересов такой стороны регулируется нормой 328 ГК. Эта статья описывает условия, при которых первая сторона может остановить исполнение своего обязательства или вовсе отказаться от такого исполнения, а вдобавок ко всему еще и потребовать возмещения убытков. К таким условиям относится непредставление контрагентом исполнения обязательства, а также всевозможные обстоятельства, которые могут прямо указать на факт того, что такое обязательство в срок исполнено не будет
Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.
Цена обмениваемых товаров по договору мены
Так как согласно договору мены не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары именуются равноценными, если другое не вытекает из договора.
Сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами. Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации. Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.
Данный вид соглашения не содержит определенного законодательно установленного образца, поэтому по структуре образец договоренностей о таких операциях с объектами собственности совпадает с формой, заключаемой при продаже недвижимых активов, т. е. он должен заключаться в письменном виде в форме одного документа, подписываемого всеми сторонами сделки.
Внимание! При обмене недвижимого имущества разных регионов смена права собственности производится отдельно по месту нахождения каждого объекта (регистрация договора об обмене осуществляется в одном из территориальных органов службы в пределах округов, в которых находятся объекты).
Договор мены недвижимости можно составить, основываясь на образец.
Договор мены транспортных средств
Договор мены автомобиля используется в том случае, когда:
- автовладелец не может в течение длительного времени продать транспорт;
- применяется схема trade-in — обмен старого авто на новое;
- необходимо обменять транспортные средства (одного года) без разницы во времени.
Договор мены — один из самых легких способов получить новый автомобиль. Его составление и последующая регистрация права не займут много времени, и владелец получит новый транспорт, что называется, не отходя от кассы.
Алгоритм действий следующий:
- составляется и подписывается договор мены автомобилей;
- регистрируется право собственности на транспорт в ГИБДД.
Какие включаются условия?
При составлении соглашения много внимания уделяется существенным условиям договора мены. Без них такой документ не будет обладать юридической силой. Если выявится, что такие условия отсутствуют, то оспорить сделку через суд не получится.
Существенными условиями договора мены являются:
- информация о сторонах сделки;
- сведения о предметах соглашения, причем с помощью этих данных не должно возникать сложностей с идентификацией предметов;
- стоимость каждого имущества, на основании которой определяется размер доплаты со стороны какого-либо участника сделки;
- дата подписания договора;
- способы расчета;
- гарантии, имеющиеся у каждого участника;
- права и обязанности сторон.
Дополнительно могут включаться другие условия, которые зависят от особенностей конкретной сделки. Существенные условия договора мены недвижимости должны включаться в данный документ в обязательном порядке. Только в этом случае таким документом можно воспользоваться во время обращения в суд, если между двумя сторонами возникнут какие-либо разногласия, которые не получается решить мирным способом.
Как заключается контракт?
Непременно при обмене квартир, домов или других дорогостоящих объектов требуется составлять контракт в письменном виде. В результате данного процесса производится обмен имущественными правами. Важно не только грамотно заключить договор мены, но и зарегистрировать переход права в Росреестре. Каждая сторона сделки после этого получит на руки выписку из ЕГРН, где указывается новый владелец конкретного имущества.
Стандартно предполагается, что на основании данного соглашения производится обмен равноценного имущества. Но на практике такие случаи встречаются достаточно редко, так как практически всегда определенный объект обладает более высокой стоимостью. При таких условиях выполняются другие виды обмена:
- с доплатой за квартиру, обладающую большей квадратурой;
- обменивается одна большая по площади квартира на две жилплощади меньшего размера, что также нередко сопровождается необходимостью внесения некоторой суммы сделки одним участником;
- с доплатой, если обменивается квартира или дом на автомобиль.
Каждый случай обладает своими нюансами и особенностями, которые оговариваются в соглашении.
Существенные условия договора мены квартиры
Как и любой другой договор, договор о мене жилого помещения имеет существенные условия, включение которых в текст документа требуется в обязательном порядке.
В соглашении о мене обязательно должно содержаться положение о предмете сделки, то есть обмениваемое имущество должно быть точно определено и прописано. Для этого необходимо указать его идентифицирующие признаки:
- наименование (например, квартира или комната),
- количество комнат,
- адрес квартиры,
- общая и жилая площади и другие сведения.
Кроме того, необходимо указать:
- Данные о сторонах мены — ФИО, паспортные данные лиц (собственники передаваемого имущества) между которыми происходит обмен.
- Взаимные обязанности сторон.
- Данные правоустанавливающих документов на обмениваемые объекты недвижимости.
- Лиц, которые сохраняют право пользования на передаваемое жилище.
- Дату совершения мены.
- Подписи сторон сделки.
- Дополнительно можно указать срок передачи имущества. Иногда имущество передается не одновременно, а в разные сроки в связи разного рода обстоятельствами.
Ситуация, в которой применим Договор:
Договор мены применяется в ситуациях, когда лицо не имеет достаточных средств для приобретения нужного имущества с помощью договора купли-продажи, но при этом имеет в собственности имуществом, равноценным либо неравноценным, в котором заинтересована другая сторона. Поэтому с юридической точки зрения в ряде ситуаций мена более удобна, чем купля-продажа. Если заинтересованность сторон в товаре (имуществе) совпадает, то мена более удобна, чем оформление нескольких сделок купли-продажи имущества.
Договор мены — договор, согласно которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар (имущество) в обмен на другой. Договор мены, аналогично договору купли-продажи, может включать использование денежных средств, в тех случаях, когда обмениваемое имущество (товары) имеют разную ценность.
Плюсы и минусы договора мены
Специфика договора мены предусматривает как положительные, так и отрицательные стороны сделки.
К плюсам отнесем:
- нет необходимости нотариально удостоверять договор, он составляется в простой письменной форме;
- при равноценном обмене исключается необходимость передавать денежные средства или производить какие-либо расчеты;
- равноценный обмен позволяет избежать налогообложения сделки, поскольку никакая из сторон не признается выгодоприобретателем;
- в случае спора и признания сделки недействительной проще вернуться к моменту до заключения сделки. Имущество, переданное в результате обмена, просто вернется к прежним собственникам.
К отрицательным:
- при неравноценном обмене следует предусмотреть возмещение разницы в цене в рамках договора;
- получатель выгоды в результате неравноценного обмена обязан отчитаться в налоговый орган и уплатить налог;
- недвижимое имущество, полученное в результате обмена, становится совместной собственностью супругов.