Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать ипотечную квартиру». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В этом случае покупатель квартиры даёт продавцу деньги, чтобы тот погасил ипотеку. Деньги лучше передавать в качестве частичной оплаты квартиры только в рамках договора купли-продажи, в котором будет отражено, что на момент заключения договора квартира находится под обременением.
Покупатель даёт деньги продавцу на погашение ипотеки
По договорённости сторон в договоре купли-продажи может найти отражение обязательство продавца в определённые сроки погасить ипотеку и обеспечить снятие обременения.
После того, как продавец погасит ипотечный кредит и залог будет снят (в практике имеют место быть случаи одновременного снятия обременения и регистрации перехода права собственности), договор купли-продажи передаётся в Росреестр для регистрации перехода права собственности на покупателя.
Остаток средств покупатель передаёт продавцу после регистрации перехода права собственности согласно договорённости, отражённой в договоре купли-продажи.
Риски для продавца ипотечной квартиры
Сделка купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке, рискованна для обеих сторон. Эти риски рекомендуется оценивать заранее на этапе принятия решения. В чем опасность для продавца? В первую очередь в сложности поиска покупателей. Как показывает практика, количество людей, готовых согласиться на подобную сделку, невелико, в особенности если дом недостроенный или есть много собственников. Результатом этого становится стремление граждан купить жилплощадь дешево и, как следствие, занижение продавцом стоимости объекта.
Также есть риск, что процедура продажи квартиры в ипотеке может растянуться на длительный срок. И в течение этого времени придется вносить ежемесячные платежи. Кроме того, нередки случаи, когда заемщик, планируя продать недвижимость как можно быстрее, не откладывает средства для регулярных взносов и «зарабатывает» просрочки. Несоблюдение условий договора — частая причина прекращения ипотеки и выставления банком предмета залога на торги, чтобы покрыть задолженность клиента.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
Продажа недвижимости в ипотеке имеет как плюсы, так и минусы. Среди достоинств купли-продажи стоит отметить минимальные риски, связанные с мошенничеством, поскольку в сделке принимает непосредственное участие банк. Для покупателя покупка квартиры с обременением выгодна тем, что стоимость объекта может быть ниже рыночной, что позволяет сэкономить денежные средства. Кроме того, нередко процедура предполагает предоставление минимального количества документов, например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки. С другой стороны, сделка может растянуться во времени на несколько недель, оставляя покупателя, внесшего задаток, в «подвешенном» состоянии.
Чтобы не ошибиться с выбором правильного решения и избежать «подводных камней», прежде чем заключать договор купли-продажи квартиры в ипотеке, проконсультируйтесь со специалистом банка, ознакомьтесь с отзывами заемщиков и оцените собственные финансовые возможности.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
купли-продажи квартиры с привлечением кредитных средств (ипотека)г. «» 2023 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1.Продавцу принадлежит квартира № , находящаяся по адресу: , состоящая из жилых комнат общей площадью кв.м., жилой площадью кв.м., квартира расположена на этаже -этажного дома.
2.Вышеуказанная квартира принадлежит ФИО (продавцу) по праву собственности на основании , что подтверждается . Продавец имеет намерение продать указанную квартиру Покупателю.
3.В соответствии с этими намерениями Стороны обязуются срок до «»2023 года заключить договор купли-продажи квартиры.
4.Цена за указанную квартиру согласована сторонами и составляет сумму в размере рублей. Указанная сумма состоит из:
- суммы в размере рублей, которая вносится Покупателем за счет собственных средств;
- суммы в размере рублей, которая вносится Покупателем за счет кредитных средств, предоставляемых по Кредитному Договору, заключенному с , далее именуемый Банк.
Как уже было сказано выше, не каждый решится купить жилье, обремененное ипотекой. Разберем этот момент подробнее.
Продавец практически не рискует. Залоговые права зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не сможет лишить его жилплощади до тех пор, пока сделка не будет завершена, а обременение не будет снято.
Больше всех рискует именно покупатель. Так, если продавец не согласовал сделку с банком, ее могут оспорить. Кроме того, бывают случаи, когда продавец «сбегает» после получения задатка и снятия залога, и получить деньги назад становится очень сложно. Причем это может произойти и без злого умысла продавца – форс-мажорные обстоятельства, проблемы с документами, органами опеки, болезни или даже смерть могут помешать планам продавца. В любом случае вернуть задаток будет крайне проблематично.
Поэтому для максимального комфорта всех сторон сделки мы рекомендуем сотрудничество с банком и проверенными риелторами. Таким образом сделка станет выгодной и для покупателя, и продавца.
Выбрав этот вариант, домовладелец (заемщик) в ведении сделки не участвует – всем занимается банк-кредитор. Данный способ удобен собственникам, что не могут из-за каких-то причин лично заниматься продажей состоящей под банковским залогом квартиры. К примеру, по причине длительной командировки, болезни или долговременного убытия в другую страну.
Поиском покупателей (организацией процесса), осуществление сделки купли-продажи, подготовкой требуемых документов, оценкой квартиры, оформлением страховки и снятием в Росреестре с обременения – всеми делами будет заниматься банк. Собственнику требуется только подписи поставить, да забрать из ячейки банка остаток суммы (стоимость продажи минус непогашенный остаток кредита банка) после регистрации сделки.
Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.
Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.
Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.
В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?
- Перепланировки не узаконены;
- Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
- Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
- Значительный износ жилья;
- Квартира находится в деревянном доме;
- Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.
Схема 4. Продажа ипотечной квартиры банком
Эта схема применяется, когда у заемщика проблемы, и ему нечем платить за взятую ипотеку. Инициатором продажи в этом случае выступает банк.
Не дождавшись очередного платежа от заемщика, банк напоминает ему о просрочке. Если заемщик проигнорировал сообщение, банк вправе выставить ему письменное требование о полном погашении кредита. Это требование чаще всего направляется почтой с уведомлением о вручении. Обычно такое письмо заемщик получает на второй или третий месяц просрочки платежа.
Если и это требование не исполнено, банк начинает процедуру взыскания долга через суд. Чтобы погасить долг перед банком, суд обращает взыскание на предмет залога, то есть квартиру должника. Она продается на торгах, обычно дешевле рыночной стоимости. За счет вырученных от продажи денег гасится долг перед банком, а остаток переводится на счет бывшего собственника квартиры.
Варианты раздела по соглашению
Практика доказала эффективность нескольких сценариев:
- выделение доли права собственности каждого супруга, раздел ипотеки пропорционально выделенным долям. Такой вариант наименее распространен, так как рискованный для банков. Он подразумевает возможность супругов стать созаемщиками и вместе проживать на одной площади;
- поиск покупателя, который соглашается со специальными условиями продажи и вносит аванс за ипотечное жилье, равный остатку непогашенных обязательств. Банк снимает обременение и дает разрешение на сделку. Оставшаяся сумма от продажи объекта недвижимости распределяется поровну между супругами;
- самостоятельное погашение сторонами остатка задолженности. Затем следуют продажа объекта ипотеки и раздел денежных средств в соответствии с условиями документа;
- переоформление права собственности на одного супруга. Соглашение о разделе ипотечной квартиры при таком сценарии подразумевает, что к ипотечному договору составляется дополнительное соглашение, которым устанавливается один заемщик, он же становится собственником. По договоренности второй стороне причитается компенсация.
Особенности раздела военной ипотеки
Соглашение о разделе ипотечной квартиры не будет признано законным, если ипотека военная. Это обусловлено спецификой расчетов. По таким обязательствам исполнителем является государство, которое погашает долг перед банком. Впоследствии объект недвижимости принадлежит только военнослужащему, то есть является личной собственностью, даже если она получена уже в период брака. Такая жилая площадь не разделяется даже при наличии детей. Если будет доказано, что частично такой кредит погашался не только государством, но и за счет средств совместного семейного бюджета, в судебном порядке недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом и разделена между супругами по закону, без учета детей. Если выплаты осуществлялись за счет средств материнского капитала, несмотря на военную ипотеку, квартира делится в равных долях между родителями и детьми. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет разобраться в вопросах раздела имущества военнослужащих, на которых распространяются специальные нормы права.
Схема №3 – замена ипотечных должников
В редких случаях применяется схема продажи ипотечной квартиры без снятия обременения. Обязательства продавца перед банком-кредитором переходят к покупателю. То есть, по сути, продается не квартира, а кредит, в результате сделки покупатель квартиры становится новым заемщиком по ипотечному кредиту.
Но это крайне рискованная операция, считают юристы. Вместе с квадратными метрами новый хозяин жилья может получить накопленные предыдущим заемщиком штрафы или пени, начисленные банком за просрочки по выплатам. Новому ипотечному должнику нужно внимательно изучить условия ипотечного договора, чтобы избежать неприятных сюрпризов в виде кабальных условий или, к примеру, ограничений по досрочному погашению займа.
И самое главное!
Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки
Если собственник жилья намерен продать свою ипотечную квартиру с погашением ипотеки в ходе сделки, то здесь нужно обсудить вопрос с банком и получить согласие на продажу. Так же в данной ситуации потребуется справка о том, какой размер долга нужно погасить.
Отметим, что в таком виде сделки участвуют три стороны — кредитор-залогодержатель (банк или некредитная организация), продавец и покупатель.
Соответственно порядок действий будет следующим:
Продавец должен написать в банке заявление в свободной форме о желании продать недвижимость и получить предварительное одобрение кредитора на сделку.
После того, как покупатель нашелся, он заключает письменное соглашение с банком о том, что кредитная организация получает задаток/аванс (равный сумме оставшейся задолженности по ипотечному кредиту (займу) продавца).
У покупателя должна быть вся сумма, необходимая для покупки.
Трехстороннее соглашение, как правило, предусматривает условие о том, что покупатель перечисляет сумму, достаточную для полного погашения кредита (займа), напрямую кредитору.
Оставшуюся сумму стоимости жилья он перечисляет продавцу (это можно сделать с помощью банковской ячейки или иными способами).
На практике, покупатель кладет деньги в две банковские ячейки, отдельно сумму для продавца и отдельно для банка, что бы погасилась ипотека.
После погашения суммы долга с квартиры снимается обременение.
Далее регистрируется переход права собственности к покупателю на основании договора купли-продажи в Росреестре.
Для продажи квартиры через ипотеку продавцу необходимо собрать полный пакет документов:
1. Паспорта всех собственников;
2. В случае принадлежности жилья нескольким собственникам необходимо нотариальное разрешение на отчуждение квартиры всех собственников;
3. Актуальный технический и кадастровый паспорт на недвижимость (с узаконением всех имеющихся перепланировок);
4. Выписка с ЕГРН об отсутствии обременений;
5. Справка из управляющей компании, об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
6. Правоустанавливающие (договор долевого участия, договор купли-продажи, дарения, завещание и пр.) и право подтверждающие документы (свидетельство о праве собственности и пр.) на квартиру
7. Документ о прописанных на продаваемой жилплощади лицах.
8. Нотариальное согласие супруга/супруги на продажу имущества приобретенного в законном браке;
9. * также из документов понадобится официальная оценка квартиры, но ее, как правило, заказывает и оплачивает покупатель у оценочных компаний, аккредитованных банком, выдаваемом ипотеку.
Для того чтобы официально закрепить намерения продавца и покупателя в совершении сделки купли-продажи составляется предварительный договор и, покупателем вносится задаток. Данный документ регулирует обязанности сторон и сроки их исполнения. В нем также указывается срок и способ получения окончательной суммы продавцом.
Для окончательного расчета по ипотечной продаже существует 3 варианта:
— Банк безналичным путем переводит деньги на счет продавца после регистрации недвижимости на покупателя;
— Банк выдает покупателю деньги, которые помещаются в банковскую ячейку. После переоформления недвижимости на покупателя продавец имеет право воспользоваться данной суммой;
-Банк безналичным путем переводит деньги на аккредитивный счет продавца. Особенность такого счета в том, что право снятия средств с такого счета продавец получает при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи либо расписки регистрирующего органа.
После одобрения банком объекта недвижимости в качестве залога и принятия всех документов, продавец с покупателем подписывают окончательный договор купли-продажи квартиры. Далее сделка регистрируется в МФЦ, квартира переоформляется на новых собственников и накладывается банковское обременение. После чего, согласно указанным в договоре способом, продавец получает денежные средства за проданный объект.
Во-вторых, для тех кто осуществляет продажу ипотечной квартиры.
Здесь два варианта: первый — покупатель расплачивается полной суммой, второй — покупатель тоже ипотечный заемщик. По-порядку.
Если покупатель расплачивается наличными собственными денежными средствами за покупаемую кредитную квартиру, он вносит всю сумму в банк, который после перерасчета Ваши накопленные платежи пересылает в Вам на счет.
Если и продавец и покупатель кредитовались для покупки недвижимости в одном банке, например, Сбербанке, то банк самостоятельно закрывает ипотеку продавца за счет ипотечных средств покупателя и после перерасчета отправляет остаток денежных средств ему на счет. Если продавец и покупатель работают с различными банками, то покупатель вносит в банк задаток за приобретаемую квартиру в размере задолженности продавца. Таким образом ипотека закрывается и осуществляется окончательный расчет с продавцом банком покупателя путем перечисления денежных средств на расчетный счет.
Более подробно о способах продажи:
1. Досрочное погашение обязательств по ипотеке при продаже.
В данном случае, необходимо чтобы покупатель был согласен на покупку жилья, находящегося в обременении, и готов внести задаток в размере оставшейся части долга. Если такой покупатель найден, продавец должен получить согласие банка на досрочное погашение ипотеки и узнать точную сумму, необходимую для полного погашения задолженности.
Далее составляется предварительный договор купли-продажи, покупатель вносит необходимую сумму в качестве задатка и получает расписку от продавца о принятии денежных средств.
Покупатель может отдать деньги продавцу наличными либо сразу положить на счет продавца открытый для погашения ипотеки. После получения необходимой для закрытия долга суммы, банк выдает справку об исполнении обязательств обеспеченных ипотекой в полном объеме и закладную на квартиру.
Снятие обременения с недвижимости происходит в Регистрационной палате после предоставления продавцом, полученных документов.
По завершению процесса регистрации покупателю предоставляется выписка из ЕГРН, в которой содержится информация об отсутствии обременений по данной квартире. После чего стороны могут заключать основной договор купли-продажи, произвести окончательный расчет по данной сделке и зарегистрировать ее в ФРС.
2. Продажа квартиры покупателю с ипотекой.
Возможен вариант, что человек, рассматривающий приобретение квартиры, находящейся в залоге у банка, также будет оформлять ипотеку.
В этом случае, если первоначального взноса по квартире достаточно для погашения задолженности продавца, процесс купли-продажи аналогичный предыдущему способу. За исключением того, что после получении выписки из ЕГРН об отсутствии обременений по продаваемому объекту, покупателю необходимо заказать оценку квартиры у оценочных компаний, аккредитованных банком. Далее отнести полный пакет документов на недвижимость в банк, для рассмотрения им возможности о выдаче кредита под предлагаемый залог. При положительном решении банка покупателя стороны оформляют договор купли-продажи, регистрируют его в ФРС и продавцу перечисляется оставшаяся сумма за проданную им квартиру.
3. Продажа долговых обязательств.
Если у покупателя недостаточно наличных средств, для погашения задолженности продавца перед банком, выдавшим ипотечный кредит, есть вариант переоформления ипотеки на покупателя.
После одобрения покупателя в качестве заемщика, кредитор заключает с ним договор о переводе на него остатка займа продавца. Далее происходит оценка продаваемого объекта. Перерегистрацию залога в ФРС производит сам банк. Если стоимость квартиры, на момент продажи, превышает остаток долга, оставшаяся часть выплачивается продавцу.
Возможно переоформление залога и на другую кредитную организацию, если покупатель оформил ипотечный кредит в ином банке, но только в случае согласия на сделку кредитора продавца. Такие сделки банкам не выгодны, в связи с этим, они либо не дают разрешения вовсе, либо, накладывают немалые штрафы на заемщика.
Как продать квартиру в ипотеке
Заполнение договора начинают с указания населенного пункта, где производится банковская сделка. Рядом ставится дата подписания документа.
Каждый из подразделов расписывается более подробно, и в них указываются:
- Сведения об участниках
В этом пункте приводятся данные о продавце/покупателе – ФИО, паспортные данные, адрес регистрации, семейное положение. Заемщик должен знать заранее, что на жилье, продаваемое по доверенности, банк вряд ли согласится выдать кредит, поэтому лучше подыскать другой вариант квартиры или дома.
- Предмет договора
Подраздел обычно содержит адресную часть, этаж/этажность, общую площадь, назначение объекта (жилой, нежилой фонд), стоимость (указывается в цифрах и прописью). Здесь же указывается цель соглашения, а именно — приобретение квартиры по ипотеке. Продавец дает гарантию, что жилье не было продано постороннему лицу, заложено, подарено, обременено какими-либо обязательствами. Приводится перечень документов, согласно которых жилье находится в собственности продавца (договор купли-продажи, дарения, решение суда).
Продажа квартиры в ипотеке: особенности процедуры
Это продажа квартиры в ипотеке как при способе №4, но при этом все идет в полном согласовании с банком. В этом случае покупатель юридически защищен, поэтому дисконт будет ниже, уже 10-20%.
Заемщик получает согласие от банка на продажу ипотеки через досрочное гашение и ищет покупателя. Покупатель передает банку в ячейки две суммы — одну для досрочного гашения, другую — остаток средств для продавца.
Банк составляет договор, по условиям которого деньги из первой ячейки идут на досрочное гашение. После этого с жилья снимается обременение, заключается договор купли-продажи, продавец получает деньги из второй ячейки.
Вы можете продать свою ипотеку и таким способом. Нужно найти человека, который будет готов взять на себя обязанности по вашему ипотечному кредиту. При этом у него должны быть деньги на выплату вам разницы. Например, если квартира стоит 3 000 000, а остаток вместе с процентами — 1 500 000, покупатель явно должен что-то получить на руки.
Как все проходит:
- Находите покупателя, который готов стать заемщиком, имеет деньги для оплаты разницы и соответствует всем требованиям банка.
- Приходите в банк, предварительно согласовав намерения, покупатель проходит стандартную процедуру анкетирования и рассмотрения.
- Если он устраивает банк, тот дает согласие на замену заемщика. Переоформляется договор и закладная, сделка регистрируется в Росреестре.
Как гласит закон, квартира, в приобретении которой участвовал материнский капитал, должна включать в собственников всех членов семьи, особенно детей. А для продажи такой квартиры необходимо получить согласие всех собственников. То есть, если квартира находится в ипотеке и приобретена с участием материнского капитала, то вам нужно разрешение каждого члена семьи, включая детей, и банка, который выдал ипотечный кредит, например, Сбербанк, ВТБ или любой другой банк, который вы выбрали.
Если всем вашим детям, которые являются собственниками жилья, уже исполнилось 18 лет, то они уже могут самостоятельно участвовать в сделке купли-продажи и это значительно облегчит ситуацию. Если же дети еще маленькие, то вам необходимо будет обращаться в органы опеки и попечительства и получать разрешение на сделку там.
Сотрудники органов опеки будут проверять следующую информацию пред тем как выдать вам разрешение:
- будет ли несовершеннолетним детям предоставлено жилье с не меньшей площадью в собственность, чем в продаваемом;
- соответствует ли то жилье, которое будет обеспечено детям взамен продаваемого, всем нормам санитарии, коммунальным удобствам и количеству квадратных метров на одного собственника.
Органы опеки вправе потребовать доступ в квартиру для проведения комиссии и оценки ситуации.
Если отдел попечительства согласен выдать вам разрешение, то, чтобы реализовать ипотечную квартиру, вам следует пойти одним из следующих путей:
- полностью погасить заем перед банком и совершить сделку;
- получить разрешение от банка, договорившись, что в момент сделки часть суммы пойдет на досрочное погашение кредита;
- по разрешению банка продать квартиру вместе с ипотечными обязательствами, которые перейдут полностью на покупателя.
Для получения одобрения сделки по продаже ипотечной квартиры, нужно предоставить сотрудникам опекунского учреждения доступ в новую квартиру. Это необходимо, чтобы они провели анализ и удостоверились, что жилье содержит в себе установленные нормы для проживания.
Чаще всего в данной ситуации получается так, что семье необходимо купить другую жилплощадь одновременно с продажей текущей, чтобы обеспечить все условия органов попечительства. Очень может упростить ситуацию одновременная продажа квартиры, которая находится в обычной ипотеке и приобретение лучшей по военной.
Зачастую военнослужащие покупают квартиру в рамках специальной программы, которая получила название – военная ипотека. Однако это совершенно не означает, что заемщик не сможет продать взятую квартиру по военной ипотеке и купить новую.
На практике такая необходимость возникает в том случае, когда военнослужащему нужно переехать на другое место службы. Однако, неважно по какой причине принято решение продать имущество, к данному вопросу следует подходить очень ответственно.
Поскольку суть программы военной ипотеки заключается в том, что частично долг оплачивает государство, то заемщик сможет продать квартиру только после полного закрытия задолженности. Пока этого не случится, квартира является залоговым обеспечением не только финансовой компании, но и у Минобороны РФ.
Особенности и этапы продажи залоговой квартиры:
- Обратиться в кредитное учреждение «Росвоенипотека» и письменно сообщить о своем намерении продать квартиру, которая была приобретена по программе «военная ипотека».
- Узнать сумму общей задолженности и погасить ее. В такой ситуации заемщик может использоваться собственные сбережения или оформить потребительский заем.
- Погасить долг и получить официальный документ, что задолженность перед финансовой компанией полностью отсутствует.
- Получить свидетельство о собственности и продать квартиру как обычное жилье, без обременения.
Как оплачиваются налоги при продаже ипотечной квартиры?
– Налоговое регулирование такое же, как и у обычного жилья: если вы владели квадратными метрами дольше трех лет, при продаже за любую сумму не платите ничего. А вот если квартира была в собственности меньше трех лет, и продаете вы ее по более высокой цене, чем покупали, придется заплатить налог 13% (один раз можно получить вычет в 1 миллион рублей). Уклониться не получится, поскольку сделку контролирует банк, и сумма в договоре купли-продажи будет прописана корректная. К слову, для недвижимости, купленной после 1 января 2016 года, срок владения для освобождения от налога установлен в 5 лет.
Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?