Создавая ТСЖ, подсчитайте расходы и метры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Создавая ТСЖ, подсчитайте расходы и метры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Для отражения операций в бухгалтерском учете и правильного расчета налоговых обязательств существенное значение имеет тот факт, что не все организационные расходы можно считать расходами вновь созданного хозяйственного общества.

Состав расходов и источники их финансирования

Перечень расходов, связанных с созданием ТСЖ, ограничен следующими позициями:

• оплата нотариального удостоверения подписи председателя ТСЖ на заявлении, подаваемом на государственную регистрацию;
• государственная пошлина за внесение в ЕГРЮЛ записи о создании ТСЖ (согласно пп. 1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ начиная с 29.01.2010 ее размер составляет 4000 руб.);
• плата налоговому органу за предоставление копии устава ТСЖ (в соответствии с п. 23 Правил ведения ЕГРЮЛ и предоставления содержащихся в нем сведений, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 N 438, плата за один документ составляет 200 руб., за срочное предоставление копии — 400 руб.);
• стоимость изготовления печати;
• расходы на открытие расчетного счета в банке.

Очевидно, что все затраты, связанные с организацией ТСЖ, несут инициаторы его создания. Как правило, на общем собрании и одновременно с принятием решения об учреждении ТСЖ собственники договариваются среди прочего и об оплате организационных расходов. Возможен такой вариант, когда все расходы несет только член (члены) правления с условием о дальнейшей компенсации потраченных сумм (либо о зачете в счет уплаты обязательных платежей) из вступительных взносов членов ТСЖ.

Вряд ли кто-то один согласится оплачивать расходы, которые по справедливости должны быть распределены среди всех членов ТСЖ, поэтому последующей компенсации понесенных отдельными лицами затрат не избежать. В вопросе определения порядка финансирования организационных расходов собственники помещений вольны выбирать любой вариант.

На заметку. В ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» дано определение вступительных взносов: это денежные средства, внесенные членами на оплату организационных расходов на оформление документации. Жилищный кодекс позволяет ТСЖ предусматривать вступительные взносы для своих членов (пп. 1 п. 2 ст. 151). Как правило, за счет вступительных взносов оплачиваются все первоначальные расходы товарищества как вновь созданной организации.

Источники средств товарищества

Бухучет в ТСЖ начинается с определения источников средств ТСЖ. В статье 135 ЖК РФ указано, что Товарищество создается, чтобы:

• совместно управлять общим имуществом собственников, создавать, сохранять, содержать и приумножать его;
• обеспечивать владение, использование и распоряжение общим имуществом;
• предоставлять коммунальные услуги жильцам;
• осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

То есть целью создания Товарищества собственников жилья является прежде всего — эффективное управление общим имуществом собственников МКД.

В статье 151 Жилищного кодекса РФ написано, что для выполнения своей уставной деятельности ТСЖ вправе привлекать следующие средства:

• обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества;
• доходы от хозяйственной деятельности;
• бюджетные поступления;
• прочие поступления.

Товарищество собственников жилья не является хозяйствующим субъектом, созданным для ведения коммерческой деятельности. Но и не запрещается занятие коммерческой деятельностью, получение дохода.

Например, это могут быть мелкие платные услуги по ремонту для членов товарищества, предоставление в наем недвижимости, размещение рекламы и т.п.

Перечень видов деятельности, разрешенных таким организациям, закрытый и имеет строгие ограничения.

Можно пропустить тем, у кого дом без этого чуда машинерии.

Заключить договор лучше с той же компанией, которая обслуживала до этого. Только контролируйте – что, когда и как делают:

• потому что система диспетчеризации (ЛДСС) настроена на конкретный пульт, и передача на другой – мало того, что требует нескольких дней, так в это время еще и лифт ходить не будет, потому что без работающей ЛДСС работать лифты не должны – требование Ростехнадзора.
• потому что помимо диспетчера, отвечающего на вызовы из кабины или по телефону, есть еще механики, которые свой район и свои лифты знают «как облупленных», и привлечение механика их другой компании и с другого участка – ставит под вопрос безопасность лифтов: скорость реакции механика на вызов на чужой и удаленной территории – падает, а незнание «специфики» конкретного лифта, его «болячек» и методов их «лечения» – дорого вам обойдется и по срокам восстановления его работо­способности и по приобретению не очень нужных и дорогостоящих деталей.

Подводный камень номер шесть – страхование и обучение.

ТСЖ, как владелец объекта повышенной опасности – лифта – обязано:

• Застраховать свою ответственность (страховая премия – 1500 руб./год или около того – в зависимости от страховой компании);
• Назначить ответственного за организацию безопасной эксплуатации лифтов и обучить его по программе промышленной безопасности. Это можно совместить в одном лице с Председателем, так как он «по жизни» ответственный за всё в МКД, но лучше назначить отдельное лицо, в штате ТСЖ, которое, к тому же, должно во всем этом разбираться.
  Обучение стоит недорого – около 4 тысяч рублей, а вот аттестация (а без нее – никак) обойдется уже в 9 тысяч рублей. Обучение и аттестация (сдача экзамена) – обязательна, отвертеться не получится;
• Сообщить в местное управление Ростехнадзора о переходе лифта по форме, предусмотренной соответствующим Приказом Минстроя, с приложением Страхового полиса и Аттестата специалиста.

Особенности бухгалтерских проводок

Вести бухгалтерский учет в 2021 году следует с использованием плана счетов, который утвержден Министерством финансов РФ в приказе №94н. В соответствии с ним и ПБУ 9/99, 10/99, также утвержденными Минфином, следует учитывать:

• на счете 86 — взносы членов;
• на счете 90 — прибыль от коммерческой деятельности.

Платежи, которые ТСЖ получает от членов как оплату коммуналки и взносов, не являются доходами. Эти средства являются целевым финансированием и отражаются на соответствующем счете 86.

Данный счет для отражения различных поступлений можно разбить на подсчета:

• 86-1 — для проведения целевых взносов от собственников;
• 86-2 — для фиксации субсидий на коммунальные услуги;
• 86-3 — для проведения бюджетных дотаций;
• 86-4 — для фиксирования скидок категориям членов, которые имеют льготы;
• 86-5 — для отражения доходов от хозяйственной деятельности;
• 86-6 — для других целевых поступлений.

Доходы от коммерческой деятельности направляются на счет 90. Сюда направляются средства, которые выручены товариществом за счет оказания дополнительных услуг (ремонтные и иные работы сверх обязательного обслуживания МКД). Разделение целевых и доходных поступлений позволяет выделить из доходов необлагаемые налогом средства.

Отдельного разговора заслуживают бухгалтерские проводки капитального ремонта. Во-первых, средства на капремонт являются целевыми, должны учитываться отдельно и не подпадают под налогообложение. Во-вторых, проведение капитального ремонта МКД предполагает дополнительное вливание средств из бюджета.

Таким образом, проводки должны быть осуществлены так:

Дебет 55, кредит 50	Размещение средств, собранных с жильцов, на специальном счете
Дебет 55, кредит 86	Поступление субсидии из бюджета
Дебет 20, кредит 60	Подрядчик выполнил работы по капитальному ремонту
Дебет 60, кредит 55	Оплачено выполнение работ подрядчику средствами со специального счета

Как работать с бумагой?

Для того, чтобы составить смету вам необходимо обратиться к примерам.

Например, смета Товарищества собственников жилья «Лазурный пляж», расположенного в городе Анапе.

• К смете доходов/расходов лица относят денежные средства, которые были получены в результате предпринимательской деятельности, связанной со сдачи жилья в аренду.
• Также к доходам относят получение денежных средств по судебной тяжбе с другим товариществом собственников жилья.
• Доход – это получение скидки от ресурсообеспечивающей организации.
• К доходам относят субсидию от регионального органа власти, который присудил данному ТСЖ свой гранд.
• К расходам относят затраты на оплату труда участников ТСЖ, а также персонала.
• Необходима оплата услуг мусоровоза и озеленителя территории.
• К расходам относятся затраты на адвоката, который помог выиграть дело.
• Так как в ближайшее время будет осуществлён капитальный ремонт данного комплекса, то ТСЖ осуществляет закупку материалов, что также отражается в смете расходов.

Смета ТСЖ и ЖСК: назначение, порядок составления и утверждения

ТСЖ и ЖСК – это разновидности потребительского кооператива. Они создаются для того, чтобы аккумулировать финансы граждан для совместного владения и пользования принадлежащего им имущества или же создания новых объектов гражданского оборота.

Так как эти образования являются юридическими лицами, они обязательно должны вести учет своей деятельности путем составления различных документов, например, смет, деклараций, протоколов и др.

Смета доходов и расходов предназначена для того, что бы выявить привлеченные в потребительский кооператив финансы и узаконить их дальнейшее расходование на определенные цели. Правила оформления сметы закрепляются внутренними локальными актами организации. ТСЖ, как способ управления многоквартирным домом, не вправе заниматься предпринимательской деятельностью, приносящей доход. Однако, жилищным законодательством им дается право на получение мелкой прибыли, которая направляется на общие нужды жильцов. Такие доходы также должны быть отражены в документе.

Когда требуется документ?

В пункте 3 статьи 148 ЖК РФ установлено, что в функции правления ТСЖ входят обязанности по:

• составлению сметы на будущий период;
• подготовке финансовой отчетности за прошедшее время;
• предоставлению всех указанных сведений собранию членов товарищества.

Несмотря на это, ежегодная сметная документация не всегда является обязательной. Формировать доходы и расходы в смету не придется в том случае, когда:

• расходная часть полностью соответствует пунктам, прописанным в Уставе ТСЖ;
• доходная часть формируется исключительно из взносов владельцев собственности.

При таком подходе расходы всегда равны доходам, что не требует составление сметы, но не отменяет финансовых отчетов по результатам года (подробнее о финансово-хозяйственной деятельности и отчетности ТСЖ читайте тут).

Без ежегодного составления сметной документации не обойтись, если:

• доходы МКД включают в себя перечисления из государственного или муниципального бюджета;
• ТСЖ ведет предпринимательскую деятельность, от которой получает прибыль.

При сторонних поступлениях доходы превышают расходы, а значит и взносы собственников квартир уменьшаются. Высчитать доходную разность позволяет анализ хозяйственной деятельности за прошедший период и сравнение его с текущим.

Наличие документально обоснованного баланса между доходами и расходами позволяет производить обоснованные расчеты и перерасчеты.

Неправильный учёт основных средств, приобретенных за счет взносов

Если основное средство приобрели за счет взносов — оно является общедолевым имуществом. При постановке на учет такого основного средства ну учёт нужно отразить использование целевых средств:

• Дт 08 Кт 60
• Дт 01 Кт 08
• Дт 86 Кт 83 (86/Целевые средства, использованные для приобретения ОС)

По таким основным средствам не начисляется амортизация. Вместо этого на забалансовом счете 010 начисляют износ.

При выбытии таких основных средств делается проводка:

• Дт 83 (86/Целевые средства, использованные для приобретения ОС) Кт 01.09

Субсидия получена после возмещения организационных расходов за счет взносов членов ТСЖ

Как мы отметили, чтобы получить субсидию, необходимо представить целый пакет документов, который будет рассматриваться в течение некоторого времени. Лишь после этого на счет ТСЖ будут перечислены денежные средства.

В то же время лицо, оплатившее данные расходы из своих личных средств (к примеру, председатель ТСЖ), не всегда имеет возможность свободно изъять необходимую сумму из своего семейного бюджета и спокойно дожидаться, пока деньги из бюджета наконец поступят на счет ТСЖ и, соответственно, ему смогут выплатить возмещение из кассы именно из этих средств.

Поэтому на практике возмещение организационных расходов может быть выплачено сразу, как только у ТСЖ появятся деньги, то есть когда поступят первые взносы от членов товарищества. А уже спустя некоторое время поступит субсидия на покрытие данных расходов.

Какой персонал входит в ТСЖ?

Набор сотрудников в штат Товарищества происходит на основании потребностей собственников помещений. Как правило, в ТСЖ входит следующий персонал:

1. председатель (обязательный сотрудник, избираемый собственниками МКД);
2. члены правления, избираемые на общем собрании, занимающиеся подбором персонала и прочими вопросами, касающимися управлением организацией;
3. бухгалтер, ведущий отчетность Товарищества (при его отсутствии данную функцию выполняет председатель):
4. юрист (если жильцы посчитали необходимым наличие такого сотрудника в штате);
5. рабочие:
   • электрик;
   • лифтер;
   • консьерж;
   • уборщица;
   • слесарь-сантехник;
   • дворник;
   • паспортист.

Оценить эффективность создания ТСЖ можно на основании отзывов людей, в чьих домах используется данная форма управления:

Анастасия, г. Новокузнецк:

Я хотела бы выразить сотрудникам ТСЖ «Новобайдавец» огромную благодарность за внимание к жильцам и оперативное реагирование на все вопросы и возникающие проблемы.

Игорь, г. Тверь:

В нашем доме создано ТСЖ «Дом №70». В принципе, большинство жильцов работой довольны, коммунальные услуги предоставляются качественно, ремонт проводится вовремя. Единственный минус — немного завышенные платежи, поскольку некоторые жильцы взносы не платят.

Ольга, г. Новосибирск:

После услуг ЖЭУ наш ТСЖ «Родники» кажется просто идеальным вариантом. Постоянно вывозится мусор, в подъездах чисто, очередей нет. Работники ТСЖ очень вежливые.

Таким образом, очевидно, что при условии предварительного анализа всех факторов взвешенный выбор ТСЖ может быть хорошим способом управления домом. Однако для этого самим жильцам нужно быть готовыми к тому, что им придется принимать непосредственное участие в его деятельности, иначе такой вариант не принесет никакого результата.

В целях создания ТСЖ поможет пошаговая инструкция:

1. запрос в БТИ о выдаче информации по всем помещениям, находящимся в доме и в Росреестр о собственниках;
2. организация и проведение собрания. Только собственники наделены правом создавать организации для управления домом. Не менее чем за десять дней до проведения мероприятия в общедоступном месте размещается объявление, и рассылаются извещения и повестки. Оба варианта оповещения содержат информацию об организаторах, месте и времени проведения собрания;
3. сбор документов, подтверждающих получение извещений и повесток. Если они направлялись по почте, пригодятся уведомления о получении. При личном вручении требуется реестр с подписями собственников.
4. сбор заявлений о вступлении в товарищество и документов, подтверждающих их права на жилые помещения.

Председатель правления ТСЖ руководит и координирует работу товарищества. Он наделен правом представлять интересы этой организации без оформления доверенности. Объем работы председателя довольно большой. Среди его обязанностей выполнение всех решений, принятых общим собранием, контакты с подрядчиками, ресурсоснабжающими организациями, представителями власти.

Председатель ТСЖ не может работать в товариществе по трудовому договору в силу прямого законодательного запрета. Это указание закрывает спор о том, какая выплата ему положена: вознаграждение или зарплата. Председателю ТСЖ не выплачивается зарплата, но для него предусмотрен иной порядок оплаты. Вознаграждение председателю ТСЖ исчисляется в процентах от стоимости организованной им работы. Он получает не больше 30% от суммы, перечисленной подрядчику.

Как орган управления товариществом председатель ТСЖ несет ответственность. Она может быть персональной и за вред, причиненный товариществу. Персональная ответственность председателя ТСЖ наступает за принятие решение, в результате которых собственникам были причинены убытки, за искажение сведений о деятельности ТСЖ.

Председатель несет ответственность за ущерб, причиненный товариществу. Дополнительные положения могут указываться в уставе. Большинство вопросов решается на общем собрании собственников, относящемся к органам управления.

Бухучет ТСЖ – проводки по коммерческим услугам

ТСЖ в учете должны учитывать коммерческие доходы отдельно от целевых поступлений. Налогооблагаемую базу товарищества при УСН, которая признается выручкой, могут формировать следующие поступления:

• техническое обслуживание, ремонтные работы по объектам, которые не относятся к общему имуществу МКД (например, ремонт оборудования в квартире);
• замена труб, сантехники, ремонт розеток и электроприборов;
• комплексный ремонт квартир;
• уборка офисных помещений, частных квартир, чистка мебели;
• платная помощь при оформлении перепланировок в квартирах;
• оказание консультационных услуг;
• плата за аренду помещений, размещение рекламы на территории или имуществе МКД и т.д.

Доход от оказанных услуг отражается как выручка на счете 90.1 по дебету и по кредиту. Расходы относятся в учете на счет 20, аналитика ведется на разных субсчетах этого счета. Используемый товариществом набор субсчетов по каждому виду счета должен быть закреплен в рабочем плане счетов, который утверждается учетной политикой ТСЖ.

Проводки в ТСЖ на «упрощенке» по оказанию индивидуальных платных услуг собственникам жилья в МКД:

• Дт 50, 51 Кт 62 — получено вознаграждение от жильца за оказанную услугу;
• Дт 62, 76 Кт 90.1 — доход признан выручкой товарищества.

Далее на дебете счета 20 аккумулируются затраты, которые формируют себестоимость услуги. При списании себестоимости составляется запись Дт 90.2 Кт 20 на общую накопленную сумму по субсчету счета 20 по соответствующей услуге. Итоговой операцией будет выведение финансового результата с составлением корреспонденции: Дт 90.9 Кт 99.

Проводки при проведении платежей за коммунальные услуги

Суммы в счет оплаты «коммуналки», полученные ТСЖ от жильцов за услуги, оказанные сторонними организациями, на УСН налогооблагаемый доход не образуют, если затем товарищество перечисляет эти суммы поставщикам — ресурсоснабжающим организациям, операторам по обращению с ТКО (пп. 4 п. 1.1 ст. 346. 15 НК РФ, письмо Минфина № 03-11-06/2/40525 от 14.06.2018).

Если при этом товарищество выступает в роли посредника между ресурсоснабжающими компаниями и собственниками жилья (получателями коммунальных услуг), получая за это вознаграждение, такое вознаграждение признается облагаемым доходом ТСЖ. Как в этом случае ведется бухучет ТСЖ на «упрощенке» – проводки:

• Дт 76 Кт 60 – произведены начисления платы по коммунальным услугам, которые потребители — собственники жилья должны оплатить;
• Дт 76 Кт 90 – сумма вознаграждения ТСЖ за посредничество между поставщиками ресурсов и потребителями;
• Дт 50 (или 51 при безналичном расчете) Кт 76 — приняты денежные средства от собственников квартир в счет оплаты коммунальных услуг и агентского вознаграждения ТСЖ;
• Дт 60 Кт 51 – погашена задолженность между ТСЖ и поставщиками ресурсов.

Оплата коммунальных услуг, которые товарищество оказывает собственникам самостоятельно, полностью включается в облагаемые доходы ТСЖ:

• Дт 62, 76 Кт 90.1 – начислена плата за коммунальные услуги, оказанные товариществом;
• Дт 50, 51 Кт 62 – поступила оплата коммунальных услуг от собственников.

Подача заполненной декларации должна осуществляться ответственным лицом не позднее конца марта года, следующего за отчётным, согласно ч. 1 п. 1 ст. 346.23 НК РФ.

При ликвидации жилищного товарищества необходимо представить в налоговую службу отчётную закрывающую декларацию не позднее 25-го числа месяца, следующего за месяцем ликвидации жилищной структуры (п. 2 ст. 346.23 НК РФ).

Дата сдачи внутренних отчётов жилтоварищества определяется уставом и общим собранием жильцов-членов организации, как правило, такие отчёты представляются в начале января или конце декабря на ежегодном собрании владельцев недвижимости.

Итак, упрощённая система начисления налогов может уменьшить расходы жилтоварищества на налогообложение при условии, что организация жильцов достаточно большая и большинство жителей домов, вверенных ТСЖ, являются его членами. При наличии значительных задолженностей жителей (более 10% от активов) в жилищной структуре лучше использовать общую систему расчётов.

Похожие записи:

• Максимальный срок временной регистрации по месту пребывания
• Общие положения и законодательное регулирование
• Повышение пособия по уходу за ребенком инвалидом в апреле в 2023 году