Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски аренды имущества у первых лиц организации». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Рассмотрим, какие обязательные бюджетные платежи должны отдавать в казну физические лица. По общим правилам, любой гражданин выплачивает 13% от своего дохода. В случае правоотношений, когда он отдает свое имущество в безвозмездную ссуду, он ничего не обязан платить, так как никакой прибыли от этого не получает.
Безвозмездная аренда нежилого помещения между юридическими лицами подразумевает некоторые налоговые риски. В большей степени они относятся к арендатору, который извлекает прибыль. С позиции законодательства, данный вид отношений называется нереализуемыми доходами. Чтобы не столкнуться с претензиями налогового инспектора, ему необходимо включить объект в доходную часть.
В соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ, доходы в виде безвозмездно возникающих имущественных прав должны относиться к внереализационным. Они определяются на основе рыночных цен на текущий момент. Их необходимо учитывать при оплате налога на прибыль, если речь идет о ИП или юридическом лице.
Физическое лицо без образования ИП не обязано оплачивать НДФЛ, так как договор не предполагает извлечение прибыли. Но не стоит забывать о налоге на имущество, который приходится оплачивать ежегодно. Это обязательные расходы собственника, которые не могут накладываться на иных лиц, даже если они пользуются помещением. Налог на имущество оплачивается, даже если оно не приносит коммерческую выгоду.
Таким образом, безвозмездная аренда позволяет получить помещение во временное пользование бесплатно. При этом придется оплачивать такие текущие расходы, как коммунальные платежи. Важно правильно заключить договор и следовать ему неукоснительно.
Если вы не имеете юридического образования, рекомендуем доверить составление документа профессионалам. Это сэкономит ваше время, а также позволит избежать неприятностей, связанных с некорректным оформлением.
Потребуется также оплатить государственную пошлину. Ее размер зависит от статуса сторон сделки. Физические лица уплачивают госпошлину в размере 2000 рублей, а вот организациям придется оплатить 22 000 рублей.
При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, как оформляется договор безвозмездной аренды нежилого помещения. Вы можете воспользоваться готовым образцом, но учтите, что каждая ситуация индивидуальна. Целесообразно обратиться за помощью к юристу.
Что должен содержать договор аренды помещения на безвозмездной основе
Если стороны решили заключить между собой соглашение об аренде помещения без внесения арендной платы, то они должны предусмотреть в нем все необходимые условия. Рассмотрим и подробнее в таблице:
| Условия по договору аренды | Как указать в договоре аренды на безвозмездной основе |
| Сведения о сторонах сделки | Указываются данные о юридических или физических лицах. По физлицам указываются: ФИО, паспортные данные, адреса регистрации, контактная информация. По юрлицам: реквизиты компаний, ОГРН, юридические адреса и сведения о руководителях. |
| Предмет договора | Указывается адрес помещения, которое передается во временное пользование, площадь и назначение этого помещения, а также данные правоустанавливающих документов, которые есть у арендодателя на это помещение. |
| Права и обязанности сторон | При нарушении данных условий договора, он расторгается досрочно. В качестве обязанностей арендатора указывается: уплата коммунальных услуг, обслуживание помещения и др. |
| Ответственность сторон | В договоре предусматривается необходимость покрытия убытков в случае порчи имущества или его уничтожения |
| Досрочное расторжение | Указываются причины, по которым договор может быть расторгнут досрочно |
| Форс-мажор | При возникновении форс-мажорных обстоятельств, обе стороны договора освобождаются от обязательств |
| Способ урегулирования спорных ситуаций | Например, порядок досудебного решения проблемы или обращения сторон в суд |
Разница между соглашениями, заключенными с участием физлиц, юрлиц (ООО)
| ФЛ и ФЛ | Предметом обычно выступают жилые помещения. Заключается договор найма. Взимается налог на доходы физлиц. В договоре указываются: ФИО, паспортные данные и дата рождения. Также можно указать место жительство для дальнейшего определения подсудности в случае возникновения спора. Для индивидуальных предпринимателей также указывается ИНН и/или ОГРНИП. |
| ФЛ и ЮЛ | Арендуется в соновном коммерческая недвижимость, иногда жилая. Оформляется договор аренды, и соответственно включается налогообложение. В договоре:
|
| ЮЛ и ЮЛ | Сделка оформляется договором об аренде недвижимого объекта. Об обеих сторонах договора указывается:
|
Особенности соглашения
Наиболее часто составляются такие контракты в отношении разных объектов недвижимости. Аренда офиса может предлагаться на безвозмездной основе между контрагентами.
К нюансам составления такого договора относится:
- непосредственно в тексте указывается на безвозмездный характер сотрудничества;
- обязательно вписываются правила, на основании которых будут в будущем разрешаться разные конфликтные ситуации при их возникновении по различным причинам;
- особенно много внимания уделяется описанию предмета сделки, который может быть представлен недвижимостью, автомобилем, оборудованием или другими элементами;
- указывается срок действия договора, так как если эта информация отсутствует, то считается, что соглашение подписано на год;
- если срок действия превышает 1 год, то регистрируется договор в Росреестре.
Стороны должны самостоятельно обдумать, какие другие важные сведения вносятся в договор. Непременно приводятся основания, на которых будет расторгнута аренда на безвозмездной основе.
Какие вносятся особые условия?
Так как планируется именно безвозмездная аренда, то дополнительно в соглашение включаются следующие данные:
- отсутствие платы за использование помещения является важным условием договора, поэтому непосредственно в тексте указывается, что соглашение является безвозмездным;
- обязательно прописывается период действия, который может варьироваться от нескольких дней до 49 лет, но только при условии, что срок не превышает 12 месяцев, разрешено не регистрировать документ в Росреестре;
- цель использования полученного имущества, причем если передается в аренду офис, то указывается, что пользоваться помещением можно только для организации работы офисных сотрудников, а не для производства или открытия магазина;
- учитываются правила проведения ремонта и оплаты коммунальных услуг, так как все эти затраты должен нести непосредственный пользователь помещения.
Если требуется проведение капитального ремонта, то для этого используются средства собственника.
В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.
По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.
В законе нет понятия безвозмездной аренды нежилого помещения. Предоставление вещи, и недвижимости в том числе, коей является и нежилое строение, осуществляется по соглашению о безвозмездном пользовании (ссуда).
Суть данного договора сводится к тому, что одна сторона, которую гражданское законодательство называет ссудодатель, передает другой – ссудополучателю, нежилое пространство в пользование. Оно для ссудополучателя является временным и бесплатным. По истечении срока договорённости получатель ссуды обязан вернуть вещь в том же состоянии, в котором она было получена изначально (конечно, с учетом нормального износа).
Важный признак рассматриваемого соглашения – срочность. Если бы договор не был срочным, мы бы имели дело с дарением. Договор ссуды (как и аренда) может быть согласован на конкретный срок или же на неопределенный.
Сделка считается согласованной на неопределённый срок, когда стороны указали об этом в соглашении или когда стороны не закрепили в документе условие о сроке.
Договор ссуды считается возобновлённым на неопределённый срок, если:
- договор ссуды нежилого помещения был изначально ограничен конкретным сроком;
- срок договора истек;
- после того, как истек срок договора, ссудополучатель продолжает пользоваться вещью;
- ссудодатель не высказывает по данному поводу возражений.
Договор «безвозмездной эксплуатации» нежилого помещения и называется ссуда. В тексте могут быть использованы оба понятия, потому что они являются равноценными. В договоре на ссуду безвозмездного пользования лицо, передающее вещь называется ссудодателем, а пользователь – ссудополучателем. В письменном виде оформлять не обязательно, но если речь идет о бизнесе, то документ нужен для предоставления государственным проверяющим органам.
Договор ссуды заключается в двух экземплярах, по одной для каждой из сторон. В нем прописывается, какое именно нежилое помещение собственник передает в пользование, и на какой срок.
Обратите внимание! Если есть физические повреждения, они вносятся в акт приемки, чтобы при сдаче можно было доказать ссудополучателю свою непричастность к повреждениям.
Договор безвозмездной ссуды можно составить самостоятельно или скачать с сайта и самостоятельно заполнить на основании документов.
Составление акта приема-передачи
Передача нежилого имущества при заключении договора происходит по акту приема-передачи. Ссудодатель передает помещение, а ссудополучатель принимает его в пользование. При приемке производится осмотр помещения, в акт приемки-передачи вносятся все недочеты, имеющиеся на данный момент.
Форму-бланк приема-передачи можно скачать на сайте, он имеет необходимые графы для заполнения и подписания. Документ является неотъемлемой частью договора, соответственно должен заполняться внимательно, без ошибок и исправлений. Для проведения осмотра рекомендуется взять несколько бланков, на случай помарок.
Обратите внимание! Если в бланках стороны указаны как «Арендатор» и «Арендодатель», то необходимо заменить понятия на те, что прописаны в договоре «Ссудополучатель» и «Ссудодатель».
В первой строчке организация или лицо принимающее помещение в пользование указывает наименование или фамилию имя и отчество, а под ним указывает адрес помещения. Основанием акта будет договор безвозмездного пользования нежилым помещением, заполнить номер соглашения и дату от какого числа он составлен.
По акту приемки должно быть понятно, что за помещение принимается и сдается, указывать адрес обязательно и площадь объекта. В графах «техническое состояние» включить описание принимаемого помещения со всеми недочетами. Находящиеся инженерные системы просто подчеркиваются, и описывается общее состояние здания.
Принимающая и передающая сторона ставят подписи и дату составления акта.
Налог на недвижимость в рамках льготных режимов
Кроме налога на доходы от аренды есть налог на сам объект недвижимости. Здесь важное значение имеет тот факт, что имущество ИП не делится на личное и собственно предпринимательское.
Выше мы уже выяснили, что на ОСНО надо платить налог на недвижимость, используемую в предпринимательских целях. Но когда ИП работает на УСН или ПСН, он освобождён от этого налога. Об этом сказано в статьях 346.11 (пункт 3) и 346.43 (пункт 10) НК РФ. Правда, у этого правила есть столько исключений, что в большинстве случаев налог всё-таки приходится платить, в том числе, на УСН и ПСН.
Дело в том, что 378.2 НК РФ отменяет освобождение от уплаты налога на объект недвижимости, если у него есть кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:
- административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
- нежилые помещения, в которых могут размещаться офисы, торговые точки, общепит, предприятия бытового обслуживания.
Причём конкретное помещение, с которого надо платить налог, должно быть включено в специальный региональный перечень. Ознакомиться с ним можно в своей ИФНС или на официальном сайте субъекта РФ.
В договоре потребуется отразить следующие сведения:
- город, дата составления;
- сведения о ссудодателе и ссудополучателе: наименование или ФИО, должность, паспортные данные или устав, положение, Доверенность;
- предмет договора: площадь и адрес помещения с указанием его недостатков, реквизиты документов о правах собственности, указание на наличие кадастрового паспорта, перечисление принадлежностей и документов на помещение, которые передаются ссудополучателю;
- гарантия ссудодателя на то, что помещение – не предмет залога, запрета или ареста, что на него не вправе претендовать третьи лица;
- другие условия – например, возможность ссудополучателя разместить в помещении вывеску с названием своей компании;
- обязанности сторон: поддерживать помещение в должном состоянии, оплачивать коммуналку и т. д.;
- порядок передачи помещения – сроки, права ссудополучателя расторгнуть договор, если собственник не передаст помещение, ответственность за недостатки объекта;
- ответственность сторон;
- условия для отказа от договора или его расторжения до окончания срока действия, изменения документа;
- форс-мажорные обстоятельства, порядок решения спорных ситуаций;
- количество экземпляров;
- список прикладываемых документов;
- реквизиты и подписи участников сделки.
Таким образом, договор безвозмездной аренды – стандартный договор аренды, только без установления платы за пользование жилым помещением. Договор составляется по определенному образцу, к нему прикладываются необходимые документы. Можно составить договор на будущую аренду, что гарантирует ссудополучателю недвижимость при наступлении определенного срока.
Чем может обернуться безвозмездное пользование имуществом?
В письмах наших читателей нередко описывается следующая ситуация.
Организация бесплатно пользуется помещением или иным имуществом, принадлежащим другой компании, либо вообще не заключая при этом никакого договора (например, аренды и пр.
), либо по договору безвозмездного пользования (срочному или бессрочному). Хотелось бы предупредить о возможных негативных налоговых последствиях такого пользования.
Что вам за это будет
Дело в том, что бесплатное использование имущества влечет за собой получение внереализационного дохода от безвозмездно полученного права на пользование имуществом . Этот доход рассчитывается оценочным путем по ст. 40 НК РФ. И если вы не учтете его при расчете налоговой базы по налогу на прибыль или налогу при УСНО , то налоговики, обнаружив такое положение вещей, сделают следующее:
— доначислят налог на прибыль (налог, уплачиваемый в связи с применением УСНО) с суммы такого дохода, рассчитанной исходя из цен, по которым аналогичное имущество сдается в аренду ; — начислят соответствующие пени ;
— оштрафуют за неуплату налога на прибыль («упрощенного» налога) в размере 20% от суммы неуплаченного налога .
Внимание! У того, кто предоставляет свое имущество в безвозмездное пользование, тоже могут быть проблемы. Во-первых, он не вправе начислять амортизацию по такому имуществу , во-вторых, ему могут доначислить НДС с рыночной стоимости аренды аналогичного имущества .
- Это нам подтвердили и в ФНС России.
- ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ
- МЕЛЬНИЧЕНКО АНАТОЛИЙ НИКОЛАЕВИЧ — Государственный советник РФ 1 класса
- «При проведении выездных проверок налоговые органы обращают особое внимание на правовые основания использования налогоплательщиком в своей деятельности имущества, имущественных прав, работ и услуг других лиц.
Если организация получила от другой организации право безвозмездно пользоваться ее имуществом (к примеру, офисом), то в этом случае она обязана включить в налоговую базу сумму внереализационных доходов, определяемую исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества без учета НДС. Такой позиции придерживается и Президиум ВАС РФ «.
Все перечисленные последствия будут и тогда, когда право безвозмездно пользоваться имуществом вы получили от своего учредителя, чья доля в вашем уставном капитале составляет более 50% . Ведь для целей налогообложения не учитываются доходы в виде полученного безвозмездно от учредителя имущества, а не имущественного права .
Единственные, кто не должны учитывать в составе доходов для целей налогообложения прибыли безвозмездно полученное имущественное право, — это некоммерческие организации, бесплатно пользующиеся государственным и муниципальным имуществом для ведения уставной деятельности .