Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно оформить деньги в долг под залог недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Кредиты под залог в банке встречаются все чаще. Практически в любом банке есть программы, которые включают залог. Причем именно банк выставляет список предметов, которые могут выступать в качестве залогового имущества.
Оформление кредита под залог в банке
Чтобы взятькредит под залог (недвижимость или автомобиль)его нужно правильно оформить. Рассматриваемая процедура состоит из нескольких этапов, которые стандартны практически для каждого банка.
Пока не взяли кредит, нужно подать заявку. Чтобы это сделать, следует выбрать кредитную организацию. Ориентируйтесь на выгодность условий, и выбирайте вариант, который предлагает самые выгодные условия. Подав заявку, нужно подождать решения банка – одобрят её или нет. Следует принимать во внимание, что решение поступает не так быстро как для стандартных кредитов. Обычно заявки рассматриваются в течение 3-5 суток.
Следующий шаг, когда занимаетесь взятием кредита (при условии удовлетворения заявки на то чтобы взять кредит) – принести документы в банк. Список документов можно узнать в выбранном банке, но обычно он стандартный. Например, нужны личные документы и бумаги на заложенный объект. Максимально тщательно изучают документы на залог, а на показатели клиента отводится минимум времени и усилий. Собственно, это и является одним из коренных отличий залогового кредита от стандартного.
Прежде, чем давать деньги в долг, необходимо подобрать подходящий документ для защиты своих прав, как заимодавца. Если сумма небольшая, то можно ограничиться распиской. Во всех остальных случаях следует составлять договор. Это может быть договор займа. В нем необходимо указать данные каждой из сторон. Это ФИО, адреса регистрации, паспортные данные и место рождения. Также необходимо согласовать сумму долга и сроки его погашения. Если имеет место быть процентная ставка, то в договоре указывается и она. Еще можно прописать условия ее снижения при досрочных возвратах долга.
Договор обязательно оформляется в письменной форме, а при значительных суммах — заверяется у нотариуса. Совершение сделки у нотариуса защищает обе стороны от беспочвенных претензий в дальнейшем.
Важно! Факт передачи денег фиксируется с помощью расписки.
После проставления подписи на каждом из документов следует написать полную расшифровку ФИО.
Если сумма залога превышает один миллион, то надо составлять займовый договор. После подписания документы подаются в Росреестр на регистрацию и на объект залога накладывается обременение. Соответственно, до даты полного погашения заемщик не может продавать или дарить имущество без согласия кредитора.
Если должник недобросовестно выполняет условия сделки и допускает просрочки, займодатель вправе обратиться к нотариусу за исполнительной надписью. После проставления соответствующей отметки можно обращаться к судебным приставам, минуя судебную инстанцию.
Что касается залогового договора, то при нарушении сроков кредитор может обратиться с исковым заявлением в суд. По решению суда имущество будет выставлено на торги, а полученные средства будут переданы займодателю в счет погашения долга.
По рекомендации многих нотариусов любой долг следует оформлять в виде договора и желательно заверять нотариально. Расписка тоже имеет юридическую силу, но вернуть свои деньги, имея только ее на руках, будет достаточно сложно.
Какая недвижимость принимается к залогу?
Помимо требований к заемщику, банки предъявляют требования к имуществу, которое выступит обеспечением. У каждого кредитора свой перечень критериев, по которому оценивается недвижимость.
Рассмотрим требования к недвижимому имуществу:
-
заемщик является собственником;
-
квартира не заложена и не под арестом;
-
год постройки дома, в котором находится квартира, — не ранее 1950-1975 годов;
-
износ здания не превышает 60%;
-
в квартире должны быть все удобства — санузел, канализация, электричество, отопление, водоснабжение.
Залоговый кредит одобрят без подтверждения дохода справкой 2-НДФЛ
Залоговый кредит одобряют без подтвержденного дохода справкой 2-НДФЛ. Но доход должен быть предсказуем.
Не у всех на работе большая официальная зарплата, поэтому люди подрабатывают по договору ГПХ, сдают в аренду квартиру, ведут свой бизнес и пр. При таком раскладе банки не рискуют выдавать потребительские кредиты.
При выдаче залогового кредита банки учитывают доход из всех источников. Рассматривают предоставленные данные, проводят проверку, и если все по-настоящему, — одобряют кредит. Но есть условие: доход должен прогнозироваться на весь срок погашения кредита. Банк должен убедиться, что у заемщика хватит средств на выплату кредита и процентов.
Клиент получает пенсию и сдает квартиру в аренду. Можно предположить, что он продолжит это делать и получать деньги. То есть в банке могут прогнозировать его доход и то, что он сможет платить определенную сумму ежемесячно. Но если человек, например, играет на бирже, — такой доход непредсказуем, и человеку откажут в кредите.
Банк не стремится забрать недвижимость — это крайняя мера
Банк не ставит задачу забрать недвижимость, он планирует получить выданный кредит.
Продажа залогового имущества — крайняя мера. Она возможна, если клиент не платит и не выходит на связь.
Сначала банк подаст судебный иск, потом пройдет судебный процесс. Там выдадут исполнительный лист, который направят судебным приставам. Только после этого можно начать торги. При этом решение суда должник может оспаривать — и тогда все надолго затянется.
Работать с должниками начинают с первой просрочки платежа. С клиентом связывается сотрудник банка, чтобы обсудить ее причины. По словам эксперта, главное — личный контакт. Сотрудник банка выясняет, почему клиент не платит, и предлагает условия, на которых человек сможет вернуть деньги. Как уверяет специалист, переговоры могут длиться вплоть до решения суда — во время процесса должник может договориться с банком, и тот отзовет исковое заявление.
Кроме того, начинают действовать штрафные санкции: при новом платеже заемщик должен внести сумму платежа и проценты от этой суммы. Сумма процентов прописана в кредитном договоре.
Если клиент пропустил несколько платежей, ему предлагают полностью погасить долг, потому что банк больше не доверяет заемщику. И в этом случае можно заплатить только сумму кредита без учета штрафов. Когда заемщик выполнит это условие, залог с недвижимости будет снят.
Почему кредиты с залогом лучше
Кредиты с залогом, возможно, стояли у истоков ростовщичества – получая ссуду, заемщик оставлял что-то из своего имущества кредитору. Чуть позже все это трансформировалось в систему ломбардов, где все займы – изначально залоговые. В современном мире значительная часть кредитов по-прежнему выдается под залог имущества. Это может быть:
- драгоценности, бытовая техника, электроника или другие бытовые ценные вещи. Это все принимается только в ломбардах;
- автомобили. Это может быть как автокредит от банка (где автомобиль изначально оформляется в залог), так и распространенный сейчас заем под ПТС (по факту – еще один из видов ломбардов);
- недвижимость. Кроме уже привычных ипотечных кредитов, это могут быть обычные потребительские займы под залог недвижимого имущества.
По количеству кредитов лидируют уже те, которые выдаются без залога. Это могут быть любые займы, начиная от микрозаймов в МФО, и заканчивая потребительскими кредитами в банках на миллионные суммы. Банки выдают такие кредиты, надеясь на то, что заемщик будет в любом случае по ним платить, даже без условия залога (тем более что чаще за кредитами обращаются зарплатные клиенты).
Тем не менее, кредит под залог может быть выгоднее заемщику, чем аналогичный по сумме беззалоговый. Дело в том, что российские банки по потребительским кредитам (и даже по некоторым кредитным картам) перешли на модель гибкой процентной ставки. Это означает, что ставка для каждого клиента определяется индивидуально. Банк оценивает уровень риска по клиенту – в основном, его трудоустройство, доходы и кредитную историю – и чем выше окажется риск, тем больше будет платить этот клиент по кредиту.
Если же кредит оформляется с учетом залога (неважно, автомобильный, ипотечный или просто потребительский под залог недвижимости), часть рисков банк может просто не учитывать. В случае, если клиент по какой-то причине перестанет платить по кредиту, банк обратит взыскание на предмет залога, после чего продаст его с торгов. Или продаст весь кредит коллекторам вместе с правом на залог.
Что такое кредит под залог недвижимости
Кредит под залог недвижимости выдается при условии предоставления заемщиком обеспечения в виде недвижимости, не обремененной никакими обязательствами, готовой к возможной реализации.
Кредит является нецелевым, полученные средства можно использовать на свое усмотрение. Так как банк получает качественное обеспечение кредита в виде объекта недвижимости, для одобрения заявки не требуются поручители, а в некоторых случаях банк может выдать денежные средства без справки о доходах. Как правило, любые риски со стороны кредитной организации обуславливают некоторые ограничения: в этих случаях возможно повышение процентов или уменьшение суммы кредитования.
В случае когда заемщик не сможет вернуть банку полученные денежные средства, кредитная организация вправе реализовать предмет залога посредством торгов, вычесть из полученной суммы недостающую часть кредита, а оставшиеся средства вернуть клиенту.
Перечень документов для банка
Для рассмотрения заявки на получение кредита под залог недвижимости необходимо подготовить следующие документы:
- Паспорт – оригинал с копией;
- Заявление-анкету, заполненное собственноручно заявителем. Анкета выдается в банке
- Копия трудовой книжки, которая должна быть заверена работодателем, с записью на последней странице «работает по настоящее время»;
- Выписка из ЕГРН
- Справка 2-НДФЛ с подтверждением дохода;
- Справка о составе семьи;
- Документы, подтверждающие право обладания имуществом: свидетельство о собственности, технический паспорт, справку из жилищной компании;
- Документ от оценочной компании, подтверждающий рыночную стоимость объекта залога;
- Договор страхования имущества, страхования жизни заемщика.
- Заемщики и созаемщики, получающие пенсию, предоставляют справку из пенсионного фонда о величине пенсионных выплат за последний месяц;
- Справку о дополнительном доходе (если имеется) учитывается, если с него уплачены все необходимые налоги и сборы. Неподтвержденный доход не учитывается.
Какая недвижимость может служить залогом?
Банки предпочитают принимать в залог квартиры, а не земельные участки.
Теоретически потенциальный заемщик может предложить банку в качестве залога любую недвижимость, которая у него есть. На практике, конечно, банк соглашается принять в залог то имущество, которое он сможет реализовать, если заемщик перестанет выполнять обязательства по кредиту и не будет вносить платежи. Поэтому залогом могут служить:
- квартиры;
- частные дома;
- гаражи;
- земельные участки.
Если вы предлагаете в качестве залога квартиру, то вероятность одобрения заявки будет выше. Однако если вы рассчитываете использовать в качестве залога земельный участок, то, вполне возможно, банк ответит отказом.
У каждой финансовой организации свои представления о том, какой должна быть залоговая недвижимость. Чаще всего требования, которые к ней предъявляются, выглядят следующим образом:
- она должна быть не старше 50–60 лет и не находиться в аварийном состоянии;
- она должна располагаться в городе или на расстоянии от него, не превышающем 250 км, и при этом не в сейсмоопасной зоне;
- она должна быть достроенной, пройти техническую инвентаризацию и регистрацию в государственных органах;
- стены недвижимости могут быть кирпичными, монолитными, железобетонными, но ни в коем случае не саманными и не каркасно-камышитовыми;
- если есть перепланировки, они должны быть узаконены.
Ограничения на использование залоговой недвижимости
Государственная регистрация залога предполагает, что на недвижимость будет наложено обременение. Это означает, что собственник не сможет распоряжаться им в полной мере без согласия банка или до полного погашения кредита.
Иначе говоря, залогодатель не сможет определять юридическую судьбу имущества. Он ее не продаст, не подарит, не обменяет. Для всех этих действий нужно согласие залогодержателя.
Кроме того, нельзя сделать перепланировку или зарегистрировать других лиц на заложенной жилплощади. Все эти действия осуществляются только с согласия кредитора.
При возникновении юридических сложностей обращайтесь за консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.
Теперь вы знаете, что значит кредит под залог недвижимости. При оформлении договора залога рекомендуем воспользоваться помощью юриста. Задайте вопрос в специальном окне.
РОСПОТРЕБНАДЗОР по РТ
ОТВЕТ: Нет. В соответствии с п. 22 Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 08.07.1997г. №828 запрещается изъятие у гражданина паспорта, кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Таким образом, действующим законодательством РФ не предусмотрена обязанность передачи паспорта в залог, а потому требования арендодателей (индивидуальных предпринимателей, организаций) о предоставлении в залог удостоверения личности гражданина при заключении договора аренды незаконны.
Данные действия образуют состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч.2 ст. 19.17 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях«Незаконное изъятие документа, удостоверяющего личность гражданина (паспорта), или принятие документа, удостоверяющего личность гражданина (паспорта)», за совершение которого предусмотрена административная ответственность в виде предупреждения или наложения административного штрафа в размере ста рублей.
© Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Татарстан (Татарстан), 2006-2017 г.
Требования к залоговой недвижимости
Требования к залогу каждый банк определяет индивидуально. Некоторые банки принимают в залог только квартиры, считая их более ликвидными. В других банках в залог можно оставить комнату, гараж, загородный дом с участком, квартиру в таунхаусе.
В зависимости от вида объекта залога к нему предъявляются определенные требования.
Требования к квартирам. У банков чаще всего нет жестких требований по площади. Они принимаются в залог студии и даже квартиры с неузаконенной перепланировкой. Вот еще какие требования могут быть у банков:
Требования к апартаментам. Апартаменты — это отдельные помещения, не относящиеся по документам к жилому фонду. Требования к материалу стен и году постройки идентичны квартирам.
Требования к таунхаусу. Это должна быть изолированная многоэтажная часть жилого дома с отдельным входом и общей стеной с соседним блоком без дверей, а также с собственным почтовым адресом.
По документам он должен быть зарегистрирован как индивидуальный объект. Варианты оформления могут быть разные: таунхаус, дом блокированной застройки, часть жилого дома, часть сблокированного жилого дома, блок-секция, жилое помещение, часть жилого помещения, квартира.
Из других характеристик банки смотрят на фундамент — кирпичный, каменный или бетонный — и коммуникации. Обязательно должно быть электричество, холодная и горячая вода, отопление, канализация на постоянной основе. Если дом стоит на свайном фундаменте, нет горячей воды, не проведена канализация или нет подключения к электросетям — достаточно одного несоответствия критериям банка, — дом в залог не примут.
Требования к жилым домам. Банки обычно рассматривают только завершенное строительство и дома не выше 3 этажей. В отдельных случаях могут взять в залог незавершенное строительство, если есть проект и коммуникации. Подведение газа необязательно. По документам дом должен быть оформлен как жилое строение. В отдельных случаях рассматривается «жилое строение без права регистрации проживания».
Деревянные дома обычно берут в залог, если они не старше 1985 года, а в некоторых банках — не старше 2000 года. Для остальных домов жестких ограничений по материалу нет.
Еще смотрят на износ дома. В среднем он должен быть не более 50%. Для деревянных домов — не более 40%.
Дом должен располагаться в населенном пункте, где есть хотя бы три других жилых дома и возможность добраться в любое время года. Иметь постоянное электроснабжение от энергоснабжающей организации, канализацию, воду, отопление, ванную и туалет.
Точные требования к объекту залога можно найти на сайте банка или попросить менеджера в отделении распечатать их.
Закладная на квартиру — что это
Закладная на квартиру — документ, в сжатой форме подтверждающий, что купленное в ипотеку жилье выступает гарантом исполнения платежных обязательств заемщика. В случае просрочки банк может продать квартиру как объект залога, чтобы вернуть свои деньги. Кроме того, банк может воспользоваться закладной как ценной бумагой — продать полностью или частично ипотечные обязательства заемщика другой организации.
«Закладная — это разновидность ценных бумаг и упрощенная форма подтверждения наличия обязательств и факт ипотеки (залог недвижимости), — рассказывает старший юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Артем Комсюков. — При наличии закладной, для взыскания задолженности с заемщика в случае просрочки займодавцу не требуется собирать пакет документов, подтверждающих все свои требования — его полностью заменяет закладная. Для добросовестного заемщика нет разницы, удостоверяется ли ипотека закладной или нет».
Кстати, если закладная оформлялась, а заемщик не справился с долговой нагрузкой и дело дошло до суда, решение будут принимать именно на основе закладной, а не ипотечного договора (согласно федеральному закону « Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Поэтому особенно важно проследить, чтобы все пункты обоих документов совпадали — в закладной не должно быть никаких дополнительных обязательств сверх ипотечного договора.
«Закон не требует обязательного оформления закладной при заключении договора ипотеки, однако банки активно используют эту возможность, поскольку этот инструмент выгоден прежде всего им. Как и многие другие ценные бумаги, закладные легко обращаются на рынке, они помогают банку привлекать клиентов для ипотеки, — говорит юрист Илья Бахилин. — Закладная — это именная ценная бумага, удостоверяющая право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой».
«При ипотеке без закладной обязательства заемщика также обеспечиваются залогом недвижимого имущества (ипотекой). Поскольку все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, ипотека (как в силу закона, так и из договора) также регистрируется, о чем вносится соответствующая запись в ЕГРН. Соответственно, получающий выписку из реестра видит, что объект недвижимости является предметом залога», — говорит Артем Комсюков.
Илья Бахилин подчеркивает, что выдавать ипотечные кредиты без закладной могут себе позволить лишь крупные банки. «В Сбербанке, например, не так давно была упразднена необходимость оформления закладной при покупке или строительстве недвижимости в ипотеку за исключением некоторых случаев. В большинстве же случаев в других банках выдача закладной обязательна и получить ипотеку без нее не получится», — заключает Бахилин.
Если же закладная не выдается, залог на квартиру все равно обязательно оформляется, отмечают юристы. Это может быть дополнительное соглашение к договору или акт приема-передачи — документ, который удостоверяет передачу недвижимости в залог и обеспечивает гарантию выплаты долга.
В чём плюсы и минусы кредита под залог для заёмщика
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Доступная большая сумма кредита | Нельзя продать или подарить недвижимость без согласия кредитора |
| Есть возможность длительного периода возврата денег. То есть платёж можно подстроить под свой бюджет | Не вся недвижимость может подойти в качестве залога |
| Быстрый процесс оформления сделки | Кредит под залог сложно рефинансировать |
| Меньше требований к заёмщику | |
| Лояльность к кредитной истории |
Почему кредитору невыгодно обращаться в суд
Есть справедливое переживание заёмщиков, которые планируют взять впервые залоговый кредит. Они беспокоятся за свою недвижимость — вдруг что-то пойдёт не так и кредитор решит забрать объект залога.
Кредитор не претендует на квартиру заёмщика. Для него она — гарантия выплаты долга. Если у заёмщика что-то идёт не так, кредитор так же сталкивается с проблемами. А если дело доходит до суда, начинается работа с приставами и разбирательства, появляется «замороженный» актив на балансе компании, который не приносит деньги. То есть падает доход, репутационные риски и никаких интересных проектов.
Кредитору нужны деньги. Он даёт в долг, зарабатывает на процентах и направляет прибыль на развитие бизнеса. Платит налоги и премии сотрудникам, покупает компьютеры, столы и стулья, вносит арендную плату за офис, улучшает сайт и делает новые сервисы
Чаще всего кредит удается получить под залог квартиры или жилого дома. Однако кредиторы нередко выдают средства и под обеспечение земельных участков. Но есть одно условие – оформление должно быть проведено в соответствии с правилами.
Чаще всего кредиты выдаются под земли сельскохозяйственного назначения, а также предназначенные для индивидуального жилищного строительства.
Чтобы оформить займ, придется подготовить определенный пакет документов:
- документы заемщика – паспорт и дополнительный;
- справка, подтверждающая доходы;
- документ о заключении брака;
- свидетельства о рождении всех детей;
- документы на объект недвижимости.
При отсутствии обстоятельств, подтверждаемых определенными документами, их исключают из перечня.