Чем различаются апартаменты и квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем различаются апартаменты и квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.

Чтобы решать все вопросы так, как захочется, нужно быть мажоритарным собственником — владеть хотя бы 51% дома. В многоквартирных домах такое практически невозможно.

А вот в апартаментах — вполне. Половину здания может выкупить предприниматель и устроить гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он будет решать, что делать с территорией у дома и кого нанимать для благоустройства. Это отразится на суммах в квитанциях и уровне комфорта жильцов.

Апартаменты покупать выгоднее, чем квартиру?

Да, но здесь надо учесть несколько моментов.

Во-первых, из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов в среднем больше на 15% по сравнению с квартирами. Здесь разница не такая большая.

Во-вторых, имущественный налог на апартаменты существенно выше, чем на квартиры. Сравните: для обычных квартир стоимостью менее 10 млн рублей в Москве налог составляет всего 0,1% от кадастровой стоимости, для более дорогих — от 0,15% и выше (в других регионах ставка налога может отличаться). При этом для заселяемых апартаментов, которые не используются как офисы или торговые помещения, ставка налога на имущество уже составляет от 0,5% до 2% в зависимости от объекта. Эти расходы нужно учитывать при выборе между квартирой и апартаментами.

Апартаменты или квартира: что лучше

Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо рассмотреть плюсы и минусы апартаментов по сравнению с квартирой. Для некоторых такой вариант покупки действительно будет более выгодным и интересным.

К преимуществам апартаментов стоит отнести:

• новые современные здания;

• расположение в центральных районах города;

• наличие консьержа, охраняемой стоянки, парковки, штата уборщиц;

• цена ниже на 10–30% —ключевой плюс апартаментов перед квартирой;

• можно использовать для коммерческой деятельности;

• не нужно платить за капремонт.

Минусы апартаментов:

• помещение имеет статус нежилого;

• при покупке, в том числе в ипотеку, невозможно использовать материнский капитал или воспользоваться госпрограммой со сниженными ставками;

• мало прав у собственника единичного объекта, он ничего не решает;

• комплексы могут возводиться в районах без подходящей для семей инфраструктуры (школ, детских садов);

• более высокие коммунальные услуги;

• соседями могут оказаться кто угодно, представляющие любой вид бизнеса;

• не положен налоговый вычет;

• могут забрать за долги, даже если это единственная недвижимость гражданина;

• более высокий налог.

Можно ли перевести апартаменты в квартиру

Многие застройщики при реализации таких объектов говорят, что покупатель сможет перевести нежилую недвижимость в жилые помещения. Но на практике это сделать далеко не просто, а часто и вовсе невозможно. В этом случае лучше сразу спросить у застройщика, как переоформить помещение — возможно, он даст инструкцию.

Если рассматривать, можно ли перевести апартаменты в жилое помещение, то это возможно, если помещение соответствует нормам для квартир. Бывает, что для этого сначала нужно сделать перепланировку. И самое главное — дом должен быть возведен на участке для строительства жилых объектов.

Важно! В большинстве случаев требование к земельному участку автоматически аннулирует такую возможность, так как апартаменты обычно возносятся на коммерческих площадках.

Приравнивать или нет? Согласны не все

Вопрос о том, можно ли наделить апартаменты статусом квартир, устранив названные выше различия между двумя видами недвижимости, не столь прост и однозначен, как это кажется на первый взгляд.

По словам гендиректора Института развития строительной отрасли Кирилла Холопика, такое решение вступает в противоречие с базовыми градостроительными принципами. Истоки существующих ныне проблем, как считают специалисты, стоит искать в ошибках местного нормотворчества в населенных пунктах, где активно возводятся апартаменты.

Узаконив постоянное проживание граждан в помещениях со статусом апартаментов, можно породить комплекс новых проблем. Далеко не все такие дома изначально предназначены для постоянного проживания и стопроцентно соответствуют санитарным и экологическим нормам, кроме того, не все апарт-отели могут быть дополнены необходимыми объектами инфраструктуры. В итоге, при таком подходе семьи окажутся прописанными там, где нет всех условий для комфортной жизни, что, в общем-то недопустимо.

Управление жилым комплексом с апартаментами также имеет ряд отличий от домов, в которых спроектированы квартиры. Существует два способа организации общего имущества:

— При продаже апартаментов места общего пользования остаются фактически без собственности.
— Застройщик оставляет права собственности за собой.

При первом варианте, аналогично положениям Жилищного Кодекса, имущество принадлежит всем собственникам апартаментов. Они участвуют в общих собраниях и выборе управляющей компании. При такой организации действуют не все статьи ЖК РФ. Например, в ст. 157 говорится, что тарифы устанавливают органы местного самоуправления. В домах, где формой собственности являются апартаменты, такое положение будет недействительно, ведь уполномоченные органы не имеют права на определение тарифов в нежилых помещениях.

Если же места общего пользования передаются в собственность застройщика, последний сам определяет и существенные положения договоров, и управляющую организацию. В такой форме управления собственники не имеют права выбора.

Россияне остро нуждаются в жилье либо в улучшении условий проживания. Сделки по купле-продаже помещений жилого назначения выступают самыми популярными в сегменте рынка недвижимости. Понятие квартиры дает закон. В частности, ст. 16 ЖК РФ. Основное, что стоит понимать – квартира предназначена для проживания. Помещение жилое, отвечает правилам СНИП. Квартира отвечает требованиям закона, в частности, той же статье жилищного законодательства:

• структурная обособленность;
• соответствие СНИП и иным нормам;
• наличие доступа к помещениям общего пользования.

В квартире проживают люди, пользуются ею на разных основаниях.

1. Право собственности. Оно могло возникнуть вследствие первичной приватизации помещения. А также по заключению, подписанию гражданско-правовых договоров: дарение, наследство, мена.
2. Социальный найм. Квартира находится в государственном имущественном фонде. Собственник заключает с нанимателем договор. Это социальный наем.
3. Аренда: нуждающийся в жилье человек арендует у владельца помещения квартиру. Заключается одноименный договор, в который прописываются имущественные условия возникших между сторонами отношений. К главным пунктам, без которых аренда не признается в качестве действительного договора, относят:

• цена;
• предмет.

В многоквартирном доме собственники все вместе владеют общедомовым имуществом — общими балконами, фасадами, подъездами и подвалами. Без ведома жильцов эти помещения нельзя сдавать в аренду или использовать в коммерческих нуждах. Собственники сами выбирают управляющую компанию, создают товарищество, благоустраивают район.

Для владельцев апартаментов закон никак не регламентирует права на общедомовое имущество. Хоть и считается, что в апартаментах у жильцов те же права на имущество, что и у владельцев квартир, по факту это не так.

Например, половину здания может выкупить предприниматель и открыть гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он решает, что делать с территорией у дома, как регулировать тарифы на коммуналку, нанимать или нет дополнительный персонал. Всё это может отразиться на расходах и комфорте жильцов.

Покупатель квартиры в жилом доме по праву долевой собственности становится одним из владельцев общего имущества. А значит, становится совладельцем мест общего пользования (придомовой территории, крыши, подвала) наравне с другими жильцами жилого дома, которые вправе решать, как распоряжаться этим общим имуществом.

Владельцы апартаментов права долевой собственности по отношению к местам общего пользования в здании не имеют. Законом вопрос о передаче прав общей долевой собственности в нежилых зданиях еще не решен. Однако в постановлении Пленума Высшего арбитражного суда № 64 указано, что владельцы апартаментов имеют долю в праве общей собственности.

Кроме того, апартаменты не находятся под защитой законодательства России, в отличие от квартиры. Так, если у собственника квартиры будут долги по ипотеке, то его квартиру изъять в качестве уплаты будет либо невозможно, либо очень хлопотно и долго.

Оплата коммунальных услуг

Несмотря на то, что по стоимости апартаменты более выгодны, в плане обслуживания они выходят намного дороже. У апартаментов коммунальные платежи выше, нежели в квартирах. И разница может достигать 20% и выше.

В жилом доме даже в случае завышения тарифов управляющей компанией у жильцов дома есть множество инструментов и инстанция для урегулирования этого вопроса. Государство ведет жесткий контроль за коммунальными платежами, поэтому жители жилого дома могут обратиться за помощью в прокуратуру или антимонопольную службу.

В апартаменты же такие коммунальные услуги как вода, электричество и газ поставляются исключительно для коммерческих нужд. И защиты от завышения тарифов на эти услуги владельцам апартаментов по закону не предоставляется.

Рекомендации для покупателей апартаментов

Как известно, скупой платит дважды. Покупателем апартаментов не должно руководить одно лишь желание сэкономить. Нужно тщательно убедиться в надежности застройщика.

Чтобы не впасть в заблуждение относительно финансовой выгоды, рекомендуется сделать следующее:

• оценить среднюю стоимость сходных по характеристикам квартир;
• вычислить, сколько будет сэкономлено денег на этой разнице при покупке апартаментов;
• уточнить (при общении с собственником или информированными лицами) среднюю стоимость коммунальных платежей в месяц;
• разделить сэкономленную сумму на стоимость жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) за месяц.

При изучении ситуации и при взвешивании того, стоит ли купить апартаменты, необходимо принять во внимание преимущества такого решения:

• Этот вид недвижимости будет дешевле. Если вы хотите приобрести недвижимость, чтобы зарабатывать на сдаче в аренду, то такой вариант довольно выгодный. Апартаменты ничуть не хуже квартир подходят для соответствующих целей. Но при этом они дешевле, так что долго откладывать вам не придётся, точно так же как и влезать в большую ипотеку.
• Такая собственность может располагаться практически где угодно, в том числе и в роскошных районах, там, где покупка жилой недвижимости была бы недоступной. Для жилой застройки существуют строгие стандарты по инсоляции, шумоизоляции, плотности расположения домов, инфраструктуре и прочему. В итоге во многих элитных районах для возведения жилых домов просто не хватает места или условий. Однако для постройки нежилого объекта ничего не мешает. В итоге появляются апартаменты с красивым видом на реку или же на известную достопримечательность, в самом центре или в историческом районе, не очень далеко от места работы. Правда, рядом с ними может не быть парковочных мест, детсадов или поликлиник, а одна из комнат в квартире вполне способна оказаться с окном, которое будет упираться в стену соседнего дома. Но это не для всех важно. Зато другой возможности приобрести недвижимость в самом центре города может и не оказаться.
• Отличный вариант для инвестирования. Поскольку апартаменты стоят дешевле, вам не придётся долго откладывать на их покупку. Зато сдавать такую недвижимость можно по ценам, сопоставимым нередко со стоимостью найма обычной квартиры. И если принимать во внимание изначально меньшую стартовую сумму, то понятно, что это вложение себя довольно быстро окупит. То есть для заработка по такой схеме выгоднее брать именно апартаменты.
• Пользуются спросом на рынке аренды. Поскольку владельцы соответствующей недвижимости нередко могут позволить себе опустить цену, то они очень редко остаются без жильцов даже в разгар экономического кризиса. Следовательно, недвижимость не будет простаивать.
• Доступно несколько разных схем получения дохода. Подобную недвижимость можно сдавать посуточно или долгосрочно. Также её никто не мешает переоборудовать в офис. Можно даже зарегистрировать в апартаментах юридическое лицо, то есть сдать в аренду юридический адрес. Главное, не увлечься и ограничиться одной компанией. Всё это позволяет получать доход. А когда вам надоест, имущество всегда можно продать.
• Большой выбор разных вариантов месторасположения. Как уже и говорилось, жилая застройка должна проводиться по конкретным правилам. У апартаментов таких ограничений нет. Поэтому в выборе по местоположению соответствующего комплекса вы будете меньше ограничены.
• Иногда есть возможность перевести апартаменты в жилой фонд. Если здание отвечает всем требованиям, это вполне реально сделать. Правда, узнавать, есть ли у вас такая возможность, лучше всего до покупки. Например, можно заказать проведение соответствующей экспертизы.

У стандартных жилых квартир есть много преимуществ по сравнению с апартаментами. Это:

• Возможность прописаться. В этом отношении в целом нет никаких ограничений. Разрешена временная и постоянная регистрация. То есть всё зависит от воли собственника.
• Легче перевести в нежилой фонд и обратно, но зависит от региона. Недвижимость, которую изначально строили как жилую, можно перевести в нежилой фонд. В таком случае вам никто не помешает вести коммерческую деятельность. А при желании статус недвижимости можно снова сменить.
• Меньше расходы на коммунальные услуги. Разница в данном отношении между квартирами и апартаментами особенно хорошо ощущается, когда речь идёт о крупной недвижимости с большой площадью.
• Можно претендовать на получение различных льгот, субсидий и прочего. Приобретение жилой недвижимости нередко облегчено государством для молодых семей, определённых категорий специалистов и не только. То есть ипотеку можно оформить на более выгодных условиях, чем это кажется на первый взгляд. Также есть льготы, связанные с коммунальными платежами и с налогообложением.
• Права собственника и жильцов защищены на порядок лучше. Отобрать такую недвижимость, как правило, сложнее, помешать пользоваться ею так, как вам захочется, тоже затруднительно (при условии соблюдения законодательства). Но в то же время покой жильцов ничто не должно нарушать по выходным, праздникам, в ночное время.
• Единственное жильё не могут отобрать за долги. Если это ваша единственная собственность, она с вами и останется.
• Строительные нормы жёстко соблюдаются. Приём такого объекта у застройщика обычно представляет собой достаточно сложную процедуру, но зато вы можете быть уверены в том, что минимальная шумоизоляция вам гарантирована, как и инсоляция, счётчики на воду, электричество, газ, входные двери при сдаче новостройки и прочее.

Собственники квартир платят налог на имущество в размере 0,1% от кадастровой стоимости недвижимости. Налоговая ставка может изменяться в соответствии с политикой муниципальных властей. Владельцы квартир площадью до 20 м² освобождены от уплаты налога на имущество. Апартаменты – нежилая недвижимость, поэтому налог на имущество выше. Преимущественно он варьируется в диапазоне 0,5%-2%. В апартаментах гостиничного типа налоговая ставка ниже, а в бизнес-центрах выше.

То есть покупая апартаменты, вы должны понимать что будете платить не маленькие суммы ежегодных налогов на имущество. К примеру за 54 метровые апартаменты стоимостью 10 млн.рублей придётся платить ежегодно 50000 рублей налога на имущество.

Чем апартаменты отличаются от квартиры: преимущества и недостатки

Перед покупкой апартаментов плюсы и минусы оценивают в первую очередь. Чем апартаменты отличаются от квартиры? Одним из главных преимуществ является цена таких объектов.

К плюсам в пользу альтернативы обычных жилых квартир также относят:

• свободное проведение перепланировки с изменением количества комнат и метража;
• благоустроенная территория рядом с новостройкой и отличной инфраструктурой;
• гостиничный сервис;
• право на прикрепление к поликлинике и оформление детей в школу, сад по временной прописке.

Апартаменты без права прописки не влекут серьезных ограничений в использовании гражданских прав, поскольку закон разрешает продлевать временную регистрацию каждые 5 лет, хотя и не решает проблему наличия постоянной регистрации. В то же время, закон не делает различий между правами граждан с регистрацией на постоянной основе и на ограниченный срок, разрешая продлять прописку один раз в пятилетку.

Многих покупателей интересует разница в стоимости — почему апартаменты дешевле на ¼ по сравнению с обычными квартирами. Просто так стоимость комфортного жилья вряд ли была бы снижена. И действительно, за подобным преимуществом скрываются недостатки.

К отрицательным сторонам относят:

1. Невозможность покупки в ипотеку с помощью маткапитала, поскольку средства от государства можно использовать только для приобретения жилья. Невозможно использовать и другие государственные субсидии.
2. Не предусмотрен и возврат налоговых отчислений, который полагается при оформлении жилой недвижимости. Вследствие этих минусов, апартаменты уже не представляются в столь радужном свете.
3. Растут расходы на ЖКХ, и для покупателей объектов ждет еще одно разочарование – суммы за коммунальные платежи в апартаментах на 20% выше.
4. Несмотря на условное отнесение к жилой недвижимости, объект представляет собой личное имущество человека, поэтому от ареста и конфискации при ликвидации задолженности в принудительном порядке особый статус недвижимости не спасает.
5. Еще один минус ждет покупателей строящихся объектов. В отличие от дольщиков, чьи риски защищены рядом законодательных актов, права будущих владельцев коммерческой собственности никак не гарантированы, поскольку юридически покупатель становится соинвестором. При банкротстве застройщика его ждет нерадужная перспектива длительного ожидания возврата долга в числе кредиторов третьей очереди. Такие правила делают надежд на возврат призрачными.

И все же, для любителей пошуметь в ночные часы выбор в пользу апартаментов избавит от необходимости выяснения отношений с соседями. По закону проживающие в таких помещениях граждане могут нарушать тишину в любое время суток, по своему усмотрению. Даже если соседи вызовут полицию, любое преследование нарушителя тишины незаконно.

Особенности покупки и перепродажи

Покупателей интересует вопрос: станут ли апартаменты квартирой? Это теоретически возможно, но чтобы признать апартамент жилым помещением, необходимо, чтобы этот статус получило все здание. Для отдельно взятых помещений этот процесс невозможен.

Не стоит забывать о мошеннических сделках – их легче провести, если это апартаменты. Используются другие формы договоров: предварительный ДКП, договор соинвестирования и т.д. Эти документы не пройдут регистрацию в Росреестре, а покупатель не получит защиту от двойной продажи.

Поэтому специалисты рекомендуют проводить такие сделки только через ДДУ и использовать банковские ячейки или аккредитивы. Не лишним будет тщательно проверить технические особенности помещения, чтобы удостовериться, тот ли объект выставлен на продажу.

Похожие записи:

• Правильный договор найма квартиры для физических лиц
• Выплаты за третьего ребенка в 2023 году
• Лимит командировочных расходов 2024 по России