Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать в аренду земельный пай по договору». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Если это разрешено договором аренды, то арендатор вправе сдавать часть участка или всю его площадь в субаренду. Сделать это можно только после письменного уведомления арендодателя. Отличие договора субаренды в том, что он заключается не с собственником участка, а с его арендатором. Если субаренда оформляется на срок до 12 месяцев, то договор не подлежит регистрации.
Получение земли в результате аукциона
По общим правилам, аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения доступна победителю аукциона, за исключением случаев, когда такой объект предоставляются без торгов.
Если объект уже выставлен на аукцион, то для получения его необходимо просто подать заявку на торги, а затем, соответственно, стать его победителем.
Если в отношении участка аукцион пока не проводится, то потенциальный арендодатель может стать его инициатором. Для этого в администрацию подают соответствующее заявление.
«Арендодатель рассматривает возможность предоставления объекта в аренду, а затем выставляет его на аукцион, а также извещает заявителя о дате, месте и времени его проведения. Также, ему предоставляют информацию о правилах участия в торгах, предоставляют форму заявки».
В назначенный день проводят аукцион. Если на него заявились и другие участники, то получить участок сложнее. В таком случае придется предложить самую высокую цену, из-за чего стоимость аренды может возрасти в несколько раз.
Если же на торги больше никто не заявился, то договор аренды заключают с единственным участником.
Администрация готовит соглашение и отправляет его победителю аукциона. По общим правилам, если его не подписать в течение 30 дней, то арендодатель получает право предложить заключение сделки другому участнику торгов.
Договор аренды земли сельхозназначения образец бланк
- Как известно, земля является недвижимым имуществом, а если быть точнее, то земельный участок.
- Помимо этого, все земли делятся на несколько категорий.
- Основание такого подразделения – это их характеристики, а также назначение.
- Среди нескольких категорий выделяются и земли сельхозназначения.
- Как правило, собственником такого имущества выступает государство или муниципалитет, а соответственно, и все сделки по этому поводу реализуют также они через свои органы, которые имеют на это специальные полномочия.
- Как осуществляется аренда земли сельхозназначения
Аренда такого специфического имущества, как земля сельхозназначения, производится в обычном порядке посредством заключения договора.
Однако, для того чтобы стать арендодателем необходимо добиться этого права путем осуществления установленных процедур. Так, наиболее распространенный способ получения права на аренду – это аукцион, а именно победа в нем.
Данное мероприятие проводит собственник земли, а именно орган власти, либо государства, либо муниципалитета. Как правило, это учреждения, которые отвечают за собственность той или иной территории.
Перед тем как провести аукцион необходимо пройти несколько этапов:
- Объявление о том, что решено предоставить право на аренду земли сельхозназначения. Это делается в газете, по телевидению или иным доступным образом;
- Назначение даты проведения мероприятия, а также место и время, где все желающие могут подать заявки на участие. Также, следует указать перечень документов, необходимых для участия;
- Отбор участников по предоставленным спискам (так как не все желающие по объективным критериям могут принять участие в аукционе);
- Проведение самого аукциона. Право на аренду будет предоставлено именно тому участнику, который предложит наибольшую арендную плату, наиболее выгодный для собственника срок сотрудничества, а также наиболее выгодные условия пользования арендованной землей.
Основные разделы договора субаренды:
- предмет соглашения (описание участка и прав на него арендатора);
- права и обязанности сторон;
- размер арендной платы;
- ответственность сторон;
- срок действия и условия расторжения (досрочно);
- описание форс-мажорных обстоятельств.
Договор субаренды не может быть заключен на срок превышающий период аренды участка. При досрочном прекращении основного договора автоматически заканчивается и субаренда. Это главное отличие друг от друга договора аренды и субаренды.
В остальном же тексты соглашений практически идентичны. Но в «шапке» в качестве одной из сторон по субаренде выступает арендатор, а не собственник земли. Именно ему субарендатор обязан будет уплачивать арендные платежи в сроки оговоренные договором. Арендатор вправе будет контролировать использование участка, а субарендатор обязан не нарушать условия эксплуатации, и соблюдать график оплаты.
Дополнительные условия и продление договора
Помимо необходимых условий в договоре аренды земельного участка, как правило, прописываются и некоторые дополнительные, в частности:
- Срок, на который земля переходит к арендатору. Если стороны не согласовали такой срок, то договор признается заключенным на неопределенный срок. В такой ситуации и арендатор, и арендодатель могут прекратить действие договора, если предварительно за 3 месяца уведомят об этом другую сторону. В некоторых случаях законом установлен максимальный срок аренды. Так, договор об аренде сельскохозяйственных земель может быть оформлен не более чем на 49 лет.
- Порядок внесения платы за пользование землей.
- Права и обязанности сторон (например, обязанность арендатора осуществлять мероприятия по улучшению качества почвы).
- Основания для досрочного прекращения аренды.
- Ответственность за нарушение договора.
- Порядок рассмотрения споров и разногласий.
Если арендатор надлежаще выполнял свои обязанности, то по завершении срока договора аренды земельного участка он имеет преимущественное право на получение земельного надела в пользование на новый срок. Однако в договоре аренды земельного участка может быть и прямо прописано, что это право у арендатора отсутствует.
Возможность субаренды
Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.
С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.
Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:
- оригинал договора аренды земельного участка;
- подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
- при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.
Аренда земли сельхозназначения — полное руководство
Одной из семи разновидностей земель, которые выделяются российским законодательством, являются земли с/х назначения. Определение земель сельхозназначения содержится в п.1 77 ст. Земельного кодекса. Он подразумевает под ними земельные участки, которые не входят в границы населенных пунктов и предназначенные под сельскохозяйственные нужды.
Обороту и специфике использования сельхоз земель посвящена 14 Глава Земельного кодекса. Данная категория земельных участков неоднородна и предполагает целый спектр вариантов возможного использования.
Это может быть:
- ведение ЛПХ;
- дачное строительство;
- фермерское хозяйство;
- садоводство;
- огородничество;
- животноводство;
- производство с/х продукции;
- производство смежной с сельским хозяйством товаров.
Одна из перечисленных разновидностей разрешенного использования прописывается в правоустанавливающей документации и соответствующем пункте договора аренды.
Помимо использования под определенные с/х цели на всех землях допускается право собственника на его застройку. Законодательство разрешает возводить здесь как бытовые и хозяйственные постройки для производства и переработки с/х товаров, так и дачные или жилые строения.
Особенности получения земли под фермерство
Фермерская деятельность охватывает довольно большой спектр видов деятельности. Сюда входит не только выращивание сельскохозяйственных культур. Фермерство подразумевает также разведение скота, птицы, переработку продукции, её транспортировку и хранение. Также указанный вид деятельности предусматривает возможность того, что на занимаемом участке будут находиться постройки технического назначения, например, для техники и горюче-смазочных материалов. При этом хранение такого имущества должно быть направлено именно на фермерство. То есть определяющим фактором являются именно цели использования занимаемой территории.
Чтобы получать земельные участки для таких нужд, надо оформить необходимые документы. При составлении заявления инициатор должен не только выразить свое намерение получить нужную территорию, но также указать, что она необходима для организации фермерского хозяйства. Также потребуется определить и представить перечень тех направлений деятельности, которые будет осуществлять инициатор. Следует отметить, что надо четко соблюдать эти условия. Если фермер в последующем пожелает расширить спектр деятельности, то потребуется внести изменения в ранее заключенный договор.
Сохранение уникальных свойств почвы возможно только при ее целевом использовании. Любой образец земельного соглашения должен содержать этот важный принцип. Именно землевладельцу следует прописать возможные способы пользования сельхоз площадью, так как временный «хозяин» вряд ли будет беспокоиться о качестве почвы, которое останется после его активной деятельности.
Допустимые варианты использования сельхозучастка:
- огородничество и садоводство;
- рыболовство, животноводство, охотничье хозяйство;
- сенокос;
- выпас скота;
- возведение дачных построек.
Особенности оформления договора
Если это разрешено договором аренды, то арендатор вправе сдавать часть участка или всю его площадь в субаренду. Сделать это можно только после письменного уведомления арендодателя. Отличие договора субаренды в том, что он заключается не с собственником участка, а с его арендатором. Если субаренда оформляется на срок до 12 месяцев, то договор не подлежит регистрации.
Основные разделы договора субаренды:
- предмет соглашения (описание участка и прав на него арендатора);
- права и обязанности сторон;
- размер арендной платы;
- ответственность сторон;
- срок действия и условия расторжения (досрочно);
- описание форс-мажорных обстоятельств.
Договор субаренды не может быть заключен на срок превышающий период аренды участка. При досрочном прекращении основного договора автоматически заканчивается и субаренда. Это главное отличие друг от друга договора аренды и субаренды.
В остальном же тексты соглашений практически идентичны. Но в «шапке» в качестве одной из сторон по субаренде выступает арендатор, а не собственник земли. Именно ему субарендатор обязан будет уплачивать арендные платежи в сроки оговоренные договором. Арендатор вправе будет контролировать использование участка, а субарендатор обязан не нарушать условия эксплуатации, и соблюдать график оплаты.
- Пункт №1: заполнение данных собственника и пользователя, земельного участка, его размеров, местоположения и т.д.
- Пункт №2: срок действия. Здесь прописывается точный период аренды.
- Пункт №3: стоимость и условия выплат за временное пользование территорией.
- Пункт №4: права и обязательства сторон.
Варианты аренды земельных паев
У государства. Большинство граждан арендуют паи именно так. Возможность пользоваться землей возникает у них только после регистрации земли и внесения ее в реестр. Граждане приобретают право по результатам торгов. Аукцион позволяет лицу получать пай по невысокой цене, особенно когда у него нет других конкурентов. При этом оформлением всей документации по будущим торгам должен заниматься сам заявитель. Даже если он являлся единственным участником торгов, то с ним после их окончания все равно заключается арендный договор.
У частного лица. Некоторые получают земельные паи по наследству. При этом гражданин сможет сдать в аренду участок только после вступления в наследство. От наследника требуется принятие всего имущества, а не отдельных его частей. Чтобы оформить наследство в виде земельного пая, гражданину потребуется предоставить само завещание, документ, подтверждающий смерть предыдущего владельца участка. Также от наследника потребуется свидетельство или прочий документ, которым будут подтверждены его родственные связи с усопшим. При необходимости могут запрашиваться судебные распоряжения.
Многие стараются сдавать в аренду сразу несколько паев. Это выгодно как для арендодателя, так и заемщика. Первый получает значительно большую прибыль, чем при сдаче только одного земельного участка. Второй имеет больше урожая.
Аренда земель сельскохозяйственного назначения — почему это выгодно?
Существует мнение, что аренда сельскохозяйственных земель нужна только крупным сельхозпроизводителям и фермерам. Немногие люди задумываются о том, чтобы использовать земли сельхозназначения для личных целей. Между тем аренда сельхозугодий несет в себе очевидные выгоды. Почему?
Назначение земельного участка определяет лишь общее направление разрешенной деятельности, а их нюансы определяются видом разрешенного использования земель. В соответствии с положениями Земельного кодекса РФ земельные участки сельхозназначения могут использоваться для различных связанных с сельскохозяйственным производством целей. Данное понятие включает в себя помимо растениеводства и животноводства также ведение личного подсобного хозяйства (приусадебного и полевого), организацию огородных, дачных и садовых участков.
И если огороды или полевые земельные участки не допускают возведения жилых домов, то на землях, предназначенных для размещения садовых и дачных участков, их возводить можно. При этом арендная плата за такой участок может быть в разы меньше той, которая была бы назначена за аналогичный земельный участок в черте поселения.
Возможность сэкономить предоставляется и при организации личного подсобного хозяйства. Согласно российскому законодательству, максимальная площадь участков, используемых для этих целей, может составить 2,5 гектара. Очевидно, что приобрести в собственность такой участок сможет не каждый — гораздо удобнее взять землю в аренду. И главное здесь — сделать это правильно.
Важно! При определении размеров личного подсобного хозяйства учитываются площади всех земельных участков, которые принадлежат гражданину на праве собственности или ином праве (входит сюда и право аренды).
Аренда у физических лиц, государства, субаренда
- 1. При открытии договора аренды земли сельхозназначения с частником арендатор не правомочен изменять тип применения данного земельного угодья. Если надел был предназначен для растениеводства, то временный хозяин уже не может построить на нем жилой объект.
- 2. У каждого гражданина есть право направиться в муниципалитет с заявлением о просьбе предоставить ему в аренду сельхозугодья. Однако здесь есть свое «но»: арендовать надел возможно лишь посредством проведения аукциона по «его душу». А вот если договор аренды земли сельхозназначения хочет оформить фермер, то процесс обойдется без аукциона.
- 3. Субаренда, другими словами «переаренда» представляет собой открытие договора не с собственником, а с арендатором. У последнего в действующем арендном договоре непременно должен содержаться пункт, дающий ему права на выполнение такой операции. Логично, что продолжительность договора с субарендатором не может быть длиннее продолжительности договора арендатора.
Нюансы и рекомендации
Наиболее простым является заключение договора с частным арендодателем. Заключение арендных отношений с государством или муниципалитетом имеет некоторые нюансы, которые следует учитывать.
Не всегда чиновники добросовестно выполняют свои обязанности. Так, например, есть случаи введение фиктивных претендентов в аукцион. Делается это для поднятия цены или для личной выгоды – чиновник может предложить «договориться» с конкурентом (разумеется, не бесплатно).
Рекомендуем также обратить внимание на разрешенный вид использования по документам. Они должны совпадать во всех бумагах и самом договоре.
Расторжение соглашений такого типа происходит также, как и заключение – с обязательным прохождением процедуры государственной регистрации. Сделка может быть расторгнута досрочно по инициативе арендатора или арендодателя.
При возникновении сложностей с оформлением арендных отношений обращайтесь к юристу за консультацией. Получить правовую помощь можно на нашем сайте. Введите вопрос в специальное поле, и эксперт проконсультирует вас в ближайшее время.
Основное отличие, которое имеет договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения – это предмет сделки и вид его разрешенного использования. Во всем остальном – это стандартная сделка, регламентированная общими требованиями законодательства.
Аренда доли и участка земли сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности
В 1992-1994 годах жизнь страны ознаменовала земельная реформа.
Прошла реорганизация, суть которой заключалась в том, что 115 миллионов гектаров сельскохозяйственной земли колхозов и совхозов передали в общую долевую собственность почти 12 миллионам граждан.
В качестве подтверждающего право собственности документа эти граждане получили Свидетельства о праве собственности на земельную долю, но юридическими собственниками земли они не стали.
Причин этого было несколько:
- неочерченость границ земельных массивов ни в натуре, ни на карте;
- земля не состояла на кадастровом учёте (учтите, что правила занесения недвижимости в кадастр с этого кода изменились, кадастрового паспорта больше не существует, вместо этого есть единый документ — выписка из ЕГРН);
- часть земель, а именно около 10% от всего количества, зачислили в фонд, который перераспределяет земли района;
- часть земли использовалась сельскохозяйственными организациями, чаще всего без выплат арендной платы собственникам.
Правительство приняло ряд изменений в законодательстве, чтобы разрешить ситуацию с долевой собственностью.
- Принята поправка в пункте 15 статьи 13 Федерального закона «Об обороте земель сх назначения» с 30 июля 2005 года. С помощью этой поправки органы власти получили право возвращать в свою собственность через суд земельные доли, которыми не распорядились собственники в течение трёх лет. Под «распорядились» подразумевается либо внесение в уставной капитал, либо передача в доверительное управление, либо продажа, либо дарение, либо выделение для передачи в аренду.
- Был установлен срок, за который договора аренды земельных долей, что не были зарегистрированы в земельных палатах, должны были привести в соответствие, определив границы, поставив на учёт и получив новое свидетельство о праве собственности на земельную долю, сдав участок в аренду.
- Важно понимать, что до 2003 года Земельный кодекс и Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения ещё не действовал. Вместо этого действовал Указ Президента 1996 года «О реализации конституционных прав на землю», который разрешал сдавать доли земли в аренду.
Мы поговорим, как сдать долевой участок сх земли в аренду сейчас, когда эти законы уже приняты и вступили в силу.
Аренда у частного лица
В процессе оформления договора аренды земельного участка следует не просто изучить положения этого договора, но и проверить, насколько заявленное в договоре назначение соответствует реальному назначению этого участка.
Анализ практики показывает, что чаще всего указывают в договоре назначение земельного участка, не соответствующее действительности. Это делается с целью завысить арендную плату.
В случае если предметом сделки выступает аренда пая, необходимо соблюсти ряд особенностей при заключении договора. Следует учесть, что собственник может сдать только принадлежащий ему пай. Но зачастую этот пай не имеет выделения в натуре, то есть не прошел процедуру межевания.
Практика показывает, что наиболее часто паи арендуют лица, хорошо знающие и доверяющие друг другу. В таких случаях договор не оформляется на бумажном носителе и представляет собой устную договоренность между сторонами сделки. Отметим, что подобные договоренности не имеют юридической силы.
Учтите! Крайне сложно заключить договор аренды пая, находящегося в собственности физического лица, юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям. Сложность заключается в том, что пай не выделен в натуре. В такой ситуации потребуется арендовать не отдельный пай, а весь земельный участок, заключив договор аренды со всеми собственниками паев.