Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Титульное страхование недвижимости при ипотеке и без — все нюансы защиты титула». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Ипoтeкa — oдин из мнoгиx финaнcoвыx инcтpyмeнтoв, нecyщий в ceбe бoльшиe pиcки для бaнкa. Bo мнoгoм этo cвязaнo c длитeльным cpoкoм cтpaxoвaния: нaпpимep, зa 10–15 лeт квapтиpa мoжeт cгopeть, a caм зaeмщик yмepeть или пoтepять paбoтy. Пoэтoмy бaнки cтpeмятcя минимизиpoвaть pиcки, в тoм чиcлe c пoмoщью paзличныx cтpaxoвыx пpoдyктoв.
Oбязaтeльнo ли титyльнoe cтpaxoвaниe пpи ипoтeкe
3aкoнoдaтeльнo чeлoвeк, кoтopый xoчeт пoлyчить ипoтeкy, дoлжeн oфopмить тoлькo cтpaxoвaниe пpeдмeтa зaлoгa — тo ecть caмoгo нeдвижимoгo имyщecтвa — oт пoвpeждeния либo пoлнoгo yничтoжeния.
Дpyгиe дoгoвopa cтpaxoвaния нe пpeдycмoтpeны зaкoнoдaтeльcтвoм, зaeмщик имeeт пpaвo oткaзaтьcя oт ниx.
Нo мнoгиe бaнки xoтят cвecти pиcки пpaктичecки к минимyмy, пoэтoмy выдaют ипoтeкy тoлькo пpи кoмплeкcнoм cтpaxoвaнии. Oбычнo в тaкoй пaкeт вxoдит cтpaxoвкa:
- пpeдмeтa зaлoгa, тo ecть caмoй нeдвижимocти;
- жизни зaeмщикa — ecли oн yмpeт, ocтaвшyюcя чacть дoлгa выплaтит cтpaxoвaя кoмпaния;
- тpyдocпocoбнocти зaeмщикa — ecли oн пoлyчит тpaвмy и нe cмoжeт paбoтaть, cтpaxoвaя кoмпaния тaкжe выплaтит дeнeжныe cpeдcтвa;
- титyлa — ecли зaeмщик лишитcя нeдвижимocти, кoмпaния кoмпeнcиpyeт финaнcoвыe зaтpaты нa ee пpиoбpeтeниe, и oн cмoжeт выплaтить ипoтeкy.
To ecть бaнк caм peшaeт, тpeбoвaть ли c зaeмщикoв oфopмлeниe cтpaxoвки титyлa, или пpeдocтaвлять ипoтeкy бeз дoпoлнитeльныx гapaнтий. Нo пpoцeнтнaя cтaвкa пo пpoгpaммaм, нe тpeбyющим дoпoлнитeльныx cтpaxoвoк, oбычнo вышe — этo пoзвoляeт финaнcoвым opгaнизaциям xoть кaк-тo кoмпeнcиpoвaть pиcки.
B любoм cлyчae вoзмoжнo дoбpoвoльнoe титyльнoe cтpaxoвaниe бeз ипoтeки. To ecть ecли вы пoкyпaeтe жильe зa нaличныe, вы мoжeтe тoжe зacтpaxoвaть титyл. Oднaкo cтoит пoмнить o тoм, чтo пpи пoкyпкe квapтиpы зa нaличныe cpeдcтвa, пpи cтpaxoвaнии титyлa, пepeчeнь дoкyмeнтoв зaпpaшивaeмыx Cтpaxoвoй Кoмпaниeй нe yмeньшaeтcя. Нa пpaктикe этoт вид дoбpoвoльнoгo cтpaxoвaния тяжeлo зacтpaxoвaть.
Обязательно ли страхование титула при ипотеке?
Нет. Но оно может уберечь от потери квартиры. Не секрет, что при ипотечной покупке (да и вообще при сделках с недвижимостью) серьезную долю расходов покупателя составляют различные юридические проверки. В связи с этим заемщики наивно полагают, что раз «юридическая чистота» квартиры проверена со всех сторон и банком, и риэлторами, то бояться нечего. А раз риска утратить право собственности нет, то и страхование титула необходимостью не является… Увы, заемщики ошибаются.
Ни один банк и ни одно агентство недвижимости не в состоянии проследить полную историю квартиры на вторичном рынке, и выявить всех возможных претендентов на эту собственность. Именно поэтому риск утраты титула существует при любой сделке.
За что же, в таком случае, берут деньги риэлторы и банковские юристы? А за то, что устанавливают подлинность предоставленных документов по сделке, проверяют указанные в них данные — например, что приватизация оформлена на имя Марьи Ивановны Петровой, а не Ивана Кузьмича Сидорова, что в квартире прописано два, а не четыре человека, и так далее. Но выяснить, нет ли среди собственников профессиональных мошенников, нет ли в числе наследников несовершеннолетних, чьи права каким-то образом ущемили, попросту невозможно за те сроки, что даются на подготовку ипотечной сделки.
Риск утраты права собственности при покупке недвижимости на вторичном рынке существует всегда. Давайте рассмотрим подробнее, что же происходит в результате наступления страхового случая.
Чем титульное страхование отличается от страховой защиты квартиры
Титульная страховка, в отличие от страхового полиса защиты квартиры, не имеет связи с состоянием недвижимого объекта. Это страхование от потери права собственности по независящим от владельца недвижимости обстоятельствам. То есть в первом случае покупатель получает возмещение, если лишился права собственности, во втором — если имущество повреждено или утрачено.
Еще одно отличие — страховой полис от повреждения объекта обязателен при оформлении ипотеки. Титульное страхование оформляется добровольно по инициативе заемщика. Несмотря не это, многие кредитные организации рекомендуют его оформлять, чтобы получить дополнительную защиту.
Стоимость страховки также различна. На нее влияют совершенно разные факторы. При оформлении имущественного страхования принимают во внимание площадь объекта, этажность здания, использованные для строительства материалы и другие технические параметры. Для страхования от потери права собственности на квартиру важнее история сделок, количество предыдущих собственников и их социальный статус.
Что такое титульное страхование
Прежде всего необходимо оговорить, что под титулом понимают правовое основание, то есть сделку, на основании которой конкретному лицу принадлежит право собственности. Можно сказать, что титульное страхование — это страхование сделки.
С точки зрения закона, титульное страхование — это страхование риска утраты или ограничения права собственности (хотя действующее российское законодательство не содержит такой термин). По действующему законодательству РФ, титульное страхование — это разновидность имущественного страхования.
Как правило, для минимизации риска утраты или ограничения права собственности покупатели недвижимости обращаются к юристу, который проверяет историю сделок с объектом недвижимости и сообщает покупателю о выявленных им рисках. Покупатель оценивает, насколько для него выявленные риски являются существенными, и принимает решение о покупке недвижимости либо об отказе от покупки.
Как работает титульное страхование недвижимости
Механизм данной услуги построен на распространенных прецедентах — после регистрации права собственности заёмщика на приобретенную квартиру появлялись третьи лица, заявлявшие о своих правах на недвижимость или её долю. Отказ нового владельца от переговоров приводил к судебному разбирательству. Суд в большинстве случаев принимал сторону истцов, которыми становились представители несовершеннолетних лиц, недееспособные на момент заключения сделки люди и т.д.
Эффективным решением подобных проблем становится приобретение полиса титульного страхования. Он актуален при покупке квартиры на вторичном рынке. Сделка с объектами в новостройках не сопряжена с риском судебных разбирательств с предыдущими владельцами, поскольку держатель ипотечного кредита становится первым собственником жилья.
Полис защитит страхователя от утраты денежных средств при судебном разбирательстве и принятии решения в пользу истцов — прежних владельцев оспариваемой жилплощади. При отсутствии страховки покупатель квартиры окажется без жилья и вложенных в него денежных средств. Обязательства по ипотеке по-прежнему потребуют совершения ежемесячных выплат в пользу банка. По этой причине кредитные учреждения настаивают на приобретении защиты титула своими клиентами.
Зачем нужно титульное страхование недвижимости
Договор добровольного страхования титула обеспечивает страховую защиту в случае потери права собственности либо иных вещных прав на недвижимое имущества вследствие признания сделки купли-продажи недействительной. Важное условие: новый собственник недвижимости на момент подписания соглашения не должен знать о событиях, которые повлекли отмену сделки.
По статистике от 2% до 4% сделок в будущем признаются судами недействительными. Причины, по которым суд может признать покупку недвижимого имущества недействительной, могут быть разными. Предвидеть возможные обстоятельства нереально. Хорошим решением станет страхование права собственности на квартиру или другое имущество.
Если сделка будет признана недействительной, покупатель теряет не только недвижимость, но и уплаченные деньги. Страхование купли продажи квартиры позволяет компенсировать потери.
От чего защищает страховка титула квартиры
Гражданский кодекс РФ в статье 942 пункте 1 части 1 устанавливает, что в договоре должны быть указаны имущественные интересы сторон. Это значит, что при страховании сделок с недвижимостью необходимо перечислить риски.
Внимание! Правила страхования обязательные к исполнению лишь при ссылке на них в соглашении либо при их приложении к тексту договора.
Конкретные риски, на которые распространяется титульное страхование при покупке квартиры, российским законодательством не установлены. Это значит, что стороны должны самостоятельно их определить. На практике страховое соглашение часто обеспечивает защиту от потери права собственности на недвижимости, если суд признаёт сделку недействительной по таким причинам:
- состояние продавца не позволяло ему понимать значение своих действий и выполнять их;
- продавец, который участвовал в сделке купли-продажи, был обманут, подвергся давлению либо другая сторона злоупотребила его доверием (ГК РФ статья 179);
- продавец недвижимости признан полностью либо частично недееспособным (ГК РФ статьи 171 и 176);
- наличие в Росреестре записи в ЕГРН об ограничении сделок с квартирой, частным домом и другой недвижимостью (ГК РФ статья 174.1);
- другие обстоятельства, при которых Гражданский кодекс признаёт всю либо часть сделки недействительной.
Документы для оформления договора страхования сделки
В страховых компаниях требуют от страхователя разные документы. В большинстве случаев для страхования сделки при покупке квартиры потребуется предоставить:
-
ксерокопии паспортов участников сделки и свидетельств о рождении для несовершеннолетних;
-
все имеющиеся договоры о передачи права собственности на квартиру за последние 3 года — купли-продажи, дарения, обмена и т.д.;
-
выписку из домовой книги;
-
поэтажный план, экспликацию;
-
свидетельство, подтверждающее регистрацию права собственности;
-
если квартира была получена по наследству — свидетельство о смерти наследодателя, свидетельство о праве на наследство, завещание (перечень необходимых документов зависит от способа наследования);
-
карточка учета собственников или финансовый лицевой счет;
-
если квартира была ранее приватизирована — договор передачи или приватизации;
-
инвестиционный контракт с приложениями, если имеется;
-
если имеются несовершеннолетние собственники — разрешение на сделку от органов опеки;
-
если продается купленная в браке квартира — письменное и заверенное у нотариуса согласие второго супруга на проведение сделки;
-
если продавец квартиры в пенсионном возрасте, страховая может потребовать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о состоянии здоровья;
-
если куплю-продажу проводит доверенное лицо — нотариально заверенную доверенность.
Как лучше застраховать сделку при покупке квартиры
После выбора квартиры, самостоятельной проверки добросовестности продавца, нужно обращаться в страховую компанию. Сотрудник расскажет, какие документы необходимо собрать, их перечень зависит от конкретной ситуации.
Если предоставленные документы в порядке, а сама сделка не кажется страховщику подозрительной или рискованной, будет назначена дата личной встречи для подписания договора. На этом этапе важно внимательно изучить все положения договора, особенно касающиеся сроков сообщения о страховом случае и ситуаций, при которых право на получение возмещения теряется. Для полной уверенности можно взять с собой юриста, который объяснит все непонятные моменты.
Не помешает перепроверить стоимость квартиры. Обычно она соответствует указанной в договоре купли-продажи, но может быть и выше ее. Главное, чтобы цена не была сильно занижена, иначе при наступлении страхового случая размер возмещения будет ниже затраченных на покупку жилья средств.
Обратите внимание и на стоимость полиса. Она зависит от трех факторов: заявленной стоимости квартиры, срока действия договора, вероятности наступления страхового случая. Если принципы ценообразования непонятны, то нужно задать уточняющие вопросы сотруднику до подписания договора страхования титула.
После заключения договора титульного страхования можно переоформлять право собственности на квартиру.
✅ Стоимость полиса и сроки страхования сделки
Стоимость полиса напрямую зависит от рыночной цены приобретенного объекта. Второй фактор, оказывающий на нее влияние – срок, на протяжении которого он будет действовать (как правило, страховые компании предлагают оформить полис на 1-3 года с возможным продлением).
Наиболее затратным по величине ставки будет первый год – именно в этот период чаще всего проявляют себя мошенники. Им невыгодно откладывать решение вопроса. На протяжении 3-х лет можно ожидать обращения в суд заинтересованных лиц – родственников, совладельцев долевой собственности, наследников. Именно такой срок исковой давности установлен государством, но стоит помнить, что действовать он начинает с момента, когда истец узнал о нарушении своих интересов. При наличии документально подтвержденных уважительных причин срок может быть продлен судом (то есть 3 года – это не предел).
Что такое титульное страхование недвижимости
Титул — право собственности на движимое и недвижимое имущество, которое подтверждено документально и на законных основаниях. В случае с недвижимостью это регистрация права собственности в Росреестре.
Случается, что права собственности на недвижимость могут быть утеряны по каким-либо причинам. Чтобы защитить владельцев жилья от имущественных потерь, страховые компании предлагают услугу «титульное страхование». Это защита права собственности на квартиру или дом, которое может быть утрачено, если вашу сделку признают в суде незаконной.
Причиной могут стать события, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи. При наличии титульной страховки вы гарантированно получите возмещение ущерба.
Предметом титульного страхования жилой недвижимости выступают права собственности на квартиру, частный дом, дачу, загородный коттедж, комнату и долю во всех вышеперечисленных объектах.
В каких случаях поможет титульная страховка
Какие риски покроет ваша страховка, указано в договоре титульного страхования. Внимательно изучите эти риски, чтобы знать, на что вы сможете рассчитывать в случае наступления страхового случая.
Титульная страховка покрывает самые распространенные риски, т.е. когда сделку совершил:
— несовершеннолетний собственник жилья без согласия родителей и органов опеки и попечительства;
— недееспособный или ограниченно дееспособный человек без согласия своего попечителя;
— собственник недвижимости (купленной в браке) без письменного согласия супруга;
— владелец жилья, находящийся под влиянием обмана, насилия, угрозы или других неблагоприятных обстоятельств;
— доверитель, не имеющий полномочий на продажу недвижимости или потерявший такое право из-за того, что срок его доверенности истек;
— другие.
Кроме недействительных сделок, страховой случай наступает, когда:
— права покупателя перешли содольщику продавца, так как при продаже было нарушено его преимущественное право покупки;
— при заключении договора купли-продажи квартиры были допущены ошибки и неточности.
Есть страховые компании, предлагающие страхование ограничения права собственности. К примеру, когда после покупки квартиры обнаруживается гражданин, имеющий право проживать на вашей жилплощади. Вы остаетесь собственником, но в правах ограничены.
Договор титульного страхования недвижимости
Специального закона, регламентирующего титульное страхование, нет, страховые компании руководствуются статьями ГК РФ, связанными со страхованием недвижимости.
Обязательные пункты договора титульного страхования недвижимости:
— дата заключения договора, данные страховщика и страхователя — наименование и реквизиты компании, ваши паспортные данные;
— объект страхования — права на объект недвижимости (квартира, дом, дача, участок и т. д.);
— перечень страховых и нестраховых случаев — за что вы получите страховку, а за что нет;
— размер страховки — какую сумму вам выплатит страховая компания, если наступит страховой случай;
— расчет ущерба и компенсации — порядок определения ущерба и расчета суммы компенсации;
— срок действия договора — на какой срок заключен договор, предполагается ли его продление, когда он может быть расторгнут.
Договор титульного страхования недвижимости можно заключить на срок от 1 года до 10 лет, обычно он заключается на 3 года, пока действует срок исковой давности. Если нужно, договор продлевается.
Когда можно и нужно страховать титул при покупке квартиры
Как уже было сказано выше, лучше всего страховать титул еще до того момента, как права собственности на квартиру будут получены. Разумеется, полис вступает в силу лишь после получения таких прав, однако если оформлять его заранее, шанс избежать проблем и получить более выгодное предложение от СК (Страховой компании) будет больше.
Страхование титула имеет смысл только при заключении сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Тут всегда есть риск, что продавец по какой-то причине оспорит договор и потребует вернуть его недвижимость. На практике, сумма, переданная ему в качестве платежа за недвижимость, не возвращается. Продавец просто объявляет, что этих денег нет и в конечном итоге истребовать их с него практически невозможно. В такой ситуации страховая компания компенсирует всю стоимость жилья исходя из его рыночной цены.
Стоимость квартиры (она же сумм полиса) указывается на момент подписания договора страхования. Логично, что для определения справедливой цены придется обращаться в оценочную компанию.
Страховать титул при покупке жилья от застройщика не имеет смысла, так как ранее не было никакого права собственности (только право требования). Как следствие, никто ничего оспорить не сможет.
Нужно учитывать, что страховка титула не распространяется на, например, принудительную продажу квартиру банком за долги.
Какие случаи не являются страховыми
По стандартному договору страхование титула квартиры не распространяется на случаи потери или прекращения права собственности, наступившие в результате:
- войн и военных действий, манёвров, забастовок и народных волнений;
- обращения взыскания на недвижимость по обязательствам страхователя;
- прекращения права собственности на землю;
- изъятия земли в виду её эксплуатации с нарушением норм действующего законодательства;
- прямого либо косвенного воздействия радиации, ядерного взрыва либо радиоактивного заражения;
- конфискации, реквизиции, уничтожения, изъятия или ареста по размещению госорганов застрахованной недвижимости;
- отчуждения недвижимости, которая из-за действующего законодательства не может находиться в собственности страхователя;
- выкупа земли для муниципальных либо государственных потребностей;
- прекращения права владения на бесхозяйственно содержимое жильё.