Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как безопасно снять жилье и заключить договор. Разъяснения Росреестра». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Если срок действия договора аренды составляет двенадцать месяцев и больше, такой документ нужно зарегистрировать в Росреестре. Закон не указывает, сколько на это даётся времени: в теории, зарегистрировать долгосрочный договор можно даже за месяц до истечения его срока действия. Никаких санкций за задержку не предусмотрено. Зачем, в таком случае, это делать?
Зачем регистрировать договор аренды?
Сам по себе договор регулирует отношения между двумя сторонами: съёмщиком и арендодателем. Если между ними возникнут разногласия, они смогут опереться на текст документа, чтобы доказать свою позицию в суде. Но как только в диспуте появляются третьи лица — например, новый владелец помещения или налоговая — незарегистрированный договор уже ничем помочь не сможет. Государственная регистрация наделяет документ дополнительной юридической силой, которая особенно важна для арендатора: отметка Росреестра укрепляет его положение и защищает от внезапных выселений или других проблем.
Проблемы с регистрацией и как их решить
Проблема. Росреестр приостановил регистрацию, потому что владелец объекта запретил проводить её без своего участия.
Решение. Владельцу объекта нужно направить в Росреестр специальное заявление, чтобы снять запрет.
Проблема. Росреестр приостановил регистрацию на срок до трёх месяцев и выслал соответствующее уведомление.
Решение. Обычно такое случается, когда в пакете бумаг отсутствует какой-либо важный документ — например, согласие супруга или решение общего собрания учредителей ООО о заключении крупной сделки. Чтобы решить проблему, нужно получить недостающие документы и направить их в Росреестр в указанный срок.
Проблема. Не хватает трёх месяцев для того, чтобы собрать все документы или разобраться со всеми нюансами.
Решение. Если выделенного Росреестром времени недостаточно, можно подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев.
Основное отличие долгосрочного договора аренды от краткосрочного — необходимость государственной регистрации. Кроме самого договора, обязательной регистрации подлежат все дополнительные соглашения, например, о пролонгации, а также расторжение договора.
В необходимости регистрации можно найти как плюсы, так и минусы. К минусам можно отнести финансовые затраты и затраты времени.
К плюсам — то, что в процессе государственной регистрации стороны подробно прорабатывают и прописывают все возможные нюансы аренды. Кроме того, в орган регистрации предоставляется масса документов, что, возможно, заставляет стороны относиться более серьезно к сделке и изначально отсеивает неблагонадежных арендодателей/арендаторов.
Вступая в отношения аренды на долгий срок, подробно прописывайте условия. Договор должен охватить все возможные моменты взаимоотношений сторон. Поэтому основное внимание необходимо уделить процедуре составления договора.
Тщательно проработанный договор аренды не принесет вам проблем в будущем и в случае возникновения конфликтных ситуаций, решение всегда можно будет найти в тексте договора.
Какой договор подлежит обязательной регистрации?
На основании Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Как понимать данное толкование «не менее года»? В большинстве случаев, договоры аренды заключаются на срок 11 месяцев.
Правильно ли это, ведь в году 365 дней и ни в одном законе нет указания на то, что договор, не требующий государственной регистрации должен быть заключен именно на 11 месяцев? Законодатели разъясняют, что договор аренды не требует государственной регистрации только тогда, когда его срок будет составлять менее одного дня до окончания года, равного двенадцати месяцам.
Если срок договора аренды составляет 365 дней, а не 364, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.
Таким образом, государственная регистрация договора аренды представляет собой подтверждение на государственном уровне факта возникновения прав на недвижимое имущество в рамках условий заключенного договора.
Статья 610 Гражданского кодекса РФ содержит ссылку, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации.
Договор аренды здания нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок не нуждается в государственной регистрации, поскольку регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Таким образом, при анализе ситуаций, когда действительно требуется государственная регистрация договоров аренды, следует трактовать буквально смысл норм действующего законодательства РФ. То есть, если срок договора аренды составляет 364 дня из календарного года, равного 365 дням, регистрировать такой договор не требуется. Регистрацией договоров аренды занимается Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.
В зависимости от территориального расположения объекта недвижимости, прием документов на регистрацию осуществляется территориальными отделами Управления. Например, в Москве существует Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве.
Для осуществления государственной регистрации договоров аренды достаточно определить территориальный отдел Управления относящийся к объекту недвижимого имущества по договору и сдать необходимый комплект документов именно в этот отдел.
Процедура регистрации
Полномочия по совершению регистрационных действий с объектами недвижимости переданы уполномоченному государственному ведомству – службе Росреестра. Тем не менее, подать документы для регистрации возможно через систему Многофункциональных центров, поскольку данная процедура входит в состав государственных услуг.
Регистрация арендных отношений осуществляется по правилам, предусмотренным в Федеральном законе № 218-ФЗ. Для проведения регистрации может обратиться один из контрагентов или обе стороны договора – арендодатель и арендатор. Для этого в уполномоченный орган Росреестра представляются следующие документы:
- арендный договор, подписанный обоими контрагентами;
- передаточный акт, согласно которому недвижимый объект передан арендатору во временное пользование;
- документы, удостоверяющие личность или полномочия заявителей – общегражданские паспорта, доверенности, приказы на руководителя и т.д.;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости – свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.;
- документ, подтверждающий оплату госпошлины за совершение регистрационных действий.
Обратите внимание! Если контрагентами по арендному договору выступают юридические лица, им необходимо дополнительно представить выписку из ЕГРЮЛ.
Госпошлина за регистрацию договора аренды оплачивается с учетом следующих особенностей, предусмотренных Налоговым кодексом РФ:
- если на регистрацию обращается одна сторона, сумма госпошлины будет составлять 2000 рублей для граждан и 22000 рублей для предприятия;
- при обращении в службу Росреестра обеих сторон, указанный размер пошлины будет делить пропорционально количеству участников;
- если договор оформлен между предприятием и гражданином, указанные суммы пошлин также делятся пропорционально составу участников с каждой стороны.
Пошлина уплачивается по реквизитам местного учреждения, куда обращаются заявители. Для совершения регистрационных действий представляется оригинал платежного документа об оплате пошлины.
Сроки проведения регистрационных действий будут зависеть от выбранного способа обращения:
- через службу Росреестра – не более семи рабочих дней;
- при подаче документов через Многофункциональный центр – не более девяти дней.
Таким образом, обращение напрямую в службу Росреестра позволит на несколько дней сократить максимальный срок регистрационных действий.
После представления документов должностными лицами Росреестра проводится проверка на предмет соответствия нормативным правовым актам. Если в ходе экспертизы будут выявлены нарушения, может последовать приостановка регистрационных действий, а впоследствии и отказ в регистрации. Основания для вынесения решения о приостановке и отказе регистрационных действий регламентированы Федеральным законом № 218-ФЗ.
После правовой экспертизы представленных документов должностные лица Росреестра выполняют следующие действия:
- вносят в реестр ЕГРН сведения о регистрации сделки аренды недвижимости и обременения права;
- оформляют выписку из ЕГРН и ставят удостоверяющую регистрационную отметку на экземпляре договора аренды;
- выдают документы заявителям.
Решение сложных задач
Если одна из сторон отказывается регистрировать договор аренды, допустимо исполнение требований действующего законодательства по стандартной схеме рассмотрения дела в судебных инстанциях. Необходимо точно рассчитывать срок действия соглашения. Чтобы исключить обязательную процедуру, применяют предварительное соглашение с обязательствами о заключении контракта в будущем. Следует помнить, что субаренда оформляется на общих основаниях.
При найме части помещения возникают правовые коллизии, так как в кадастре указана только одна запись на определенный объект недвижимости. В такой ситуации необходимо сперва оформить учет арендуемых помещений по стандартному алгоритму:
- изготовить технический план отдельного помещения;
- поставить помещение на кадастровый учет;
- зарегистрировать аренду.
Договор аренды нежилых помещений регистрируют, только если здание сдано в эксплуатацию официально.
Для чего нужна регистрация договоров с нежилой недвижимостью?
По нашей статистике, именно регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре является наиболее частой услугой в сфере найма. Причин этому несколько:
- Стоимость нежилой недвижимости, как правило, значительно выше, чем стоимость жилых квартир, частей домов. Это означает, что владелец имеет повышенные финансовые риски;
- Арендаторы заинтересованы практически всегда в долгосрочном сотрудничестве, поскольку помещения этой категории активно используются для предпринимательства. В этом случае, имея материальные активы, арендаторы хотят застраховать свое имущество от посягательств третьих лиц и могут настаивать на обязательной регистрации договора;
- Длительность соглашений по нежилой собственности может быть от 12 месяцев, что требует обязательной регистрации договоров в Росреестре.
Важно отметить, что нормативно правовые акты в Российской Федерации, которые должны регламентировать порядок аренды и регистрации договоров, неточны, они часто противоречат друг другу. Например, ГК РФ содержит пункты, которые относятся к заводам, фабрикам, общественным зданиям, жилой недвижимости, но совершенно нет четкости при работе с нежилой недвижимостью. Поэтому при регистрации договора аренды части нежилого помещения всегда остается риск выхода за правовое поле, поскольку суды в одинаковых ситуациях могут принимать разные решения, ссылаясь на разные правовые акты.
Если нет четкости в законодательной базе, необходимо исходить из общей практики:
- Обязательно обращаться в Росреестр необходимо только при аренде на срок более 365 дней, либо если срок аренды четко не указан (плавающие сроки аренды);
- Заключая договора можно прописывать условия автоматической пролонгации;
- Получаемый доход с аренды учитывается как прибыль, а значит должен облагаться налогами.
Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения предусматривает проверку правовых оснований у владельца для предоставления аренды. После регистрации договора, в ЕГРН заносятся эти сведения, а значит – государственные контролирующие органы получают доступ к информации, изложенной в вашем договоре. Необходимо придерживаться нескольких правил:
- Нельзя занижать стоимость аренды помещений, поскольку это означает попытку уйти от выплаты налогов;
- Если владельцев недвижимости несколько, они обязаны предоставить письменное согласие на предоставление помещений в аренду;
- Необходимо грамотно подходить к составлению соглашений, поскольку после заключения договоров на его участников накладываются определенные обязательства.
Если вы хотите защитить свои интересы, быстро и недорого составить договор аренды нежилого помещения без регистрации, обратитесь в компанию «Стар-Сервис». Наши юристы подготовят все необходимые документы, напишут текст договора, исходя из изложенных требований и пожеланий клиента.
Регистрация долгосрочного договора аренды. Важные положения договора!
Договором можно урегулировать права и обязанности арендодателя и арендатора. В документе должны быть указаны:
- условия сдачи помещения в аренду;
- сроки сдачи помещения в аренду;
- установка видов деятельности, цель которых аренда помещения;
- определение периода и денежных компенсаций за аренду помещения;
- установка правил при добровольном расторжении договора или при несоблюдении оговоренных правил со стороны арендатора или арендодателя.
Заказать регистрацию долгосрочного договора аренды необходимо по той причине, что если договор официально не оформлен – юридически его нет. Если произойдут конфликтные и противоречивые случаи, такие как: смена собственника здания, при которой он просит арендаторов покинуть помещение, суд может не признать правоту арендатора, ведь договор не был зарегистрирован. Этот договор может потребоваться и в других случаях, в частности при аренде помещений, принадлежащих Росимуществу или Департаменту городского имущества, права аренды которого реализовываются в основном на конкурсной основе. Есть и негативные последствия для арендодателя. Если договор аренды подписан без приложения изображения планировки и/или не зарегистрирован, в этом случае последствия устранения или узаконивания незаконно выполненной перепланировки арендатором ложатся на плечи собственника помещения.
Особенности регистрации
Договор аренды нежилого помещения и его регистрация предусматривает наличие некоторых особенностей и законных тонкостей.
Государственной регистрации подлежит тот нежилой объект, на который в соответствии с законом, были зарегистрированы ранее появившиеся права арендующего лица.
К примеру, нельзя сдать в аренду на длительный срок нежилое помещение, которое находится в строении, возведенном, но так и не отданным в использование, так как регистрация прав на собственность не осуществилась.
В последние годы практикуются промежуточные договора между лицами, осуществляющими коммерческую деятельность, которые в будущем обязуются составить главное соглашение аренды нежилого объекта.
Такой промежуточный договор не регистрируется.
В случае с субарендой, от государственной регистрации не уклониться, если он заключается на длительный период.
Размер и уплата госпошлины
Стоимость регистрации договора аренды, независимо от вида сдаваемого в аренду объекта, устанавливается налоговым законодательством (п.п. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):
- Для физических лиц и ИП – 2 тыс. руб.
- Для юридических лиц – 22 тыс. руб.
Реквизиты для уплаты предоставляются работниками МФЦ при сдаче документов на регистрацию. Уплату возможно произвести наиболее удобным для заявителей способом:
- В терминале оплаты, расположенном в помещении МФЦ.
- В любом отделении банка или почты.
- Воспользовавшись Интернет-банкингом.
- При помощи электронных платежных систем сети Интернет.
- В ином стороннем платежном терминале.
Важно! Юр. лица производят уплату исключительно в безналичной форме.
Сдать нежилое помещение в аренду владелец может только в случае, если у него имеется свидетельство прав собственности на этот объект недвижимости, зарегистрированный в Росреестре.
В случае же, если у нанимателя возникла необходимость арендовать помещение в здании, которое ещё не сдали в эксплуатацию, стороны могут подписать предварительный договор. Такой документ регистрировать не обязательно, если его срок действия менее двенадцати месяцев. Полноценной юридической силы предварительное соглашение не имеет, это своеобразные обязательства субъективно между собственником и нанимателем. В этом же документе до заключения сделки очень рекомендуется указать срок подачи заявления на регистрацию факта аренды, который подлежит обязательному внесению в государственный реестр.
Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения?
Арендный договор – это документ на оформление сделки, предоставленный в письменной форме с участием двух сторон.
Один из участников сделки выступает в роли арендодателя и отдает в распоряжение второму участнику – арендатору – нежилую недвижимость на конкретный срок.
Аренда коммерческих помещений является на сегодняшний момент одной из распространенных видов сделок.
В ФЗ №122 статье 1 имеется разъяснение о том, что коммерческое помещение относится к недвижимому имуществу. По статье 4 этого закона недвижимость проходит обязательную госрегистрацию при заключении соглашений, относящихся к аренде.
По статье 651 Гражданского кодекса договор между арендатором и арендодателем недвижимого имущества заключается в бумажном виде.
Непосредственное обращение двух сторон необязательно, достаточно оформить доверенность на представителя каждой стороны, подтвержденную нотариально. Доверенность – документ, выданный гражданину для возможности представления интересов перед третьей стороной.
Доверенность на регистрацию договора аренды нежилого помещения (образец ниже) оформляется в простом письменном виде согласно статье 185 ГК.
Она обязательно заверяется нотариально в соответствии со статьей 185.1 ГК, если требуется произвести учет сделки в государственном реестре.
В доверенности обязательно указывается дата выдачи. Если ее не будет, то документ будет считаться недействительным, а сделка ничтожной.
Госпошлина за регистрацию договора аренды в 2019 — для юридического лица, размер, кто платит
- Глава 25 Налогового Законодательства полностью посвящена порядку оплаты государственной пошлины за любые действия юридического характера, ведущие к изменению права владения и распоряжения арендованной землей.
- Все соглашения, касающиеся арендованной недвижимости, на срок более 1 года, подлежат обязательной процедуре регистрации, то есть изменению записей Росреестра, поэтому без оплаты госпошлины регистрация не может быть осуществлена.
- Государственные сборы по проведению юридически значимых действий и внесению новых сведений в ЕГРП, поступают в казну государства, оплату проводит то лицо, которое обращается в Росреестр за государственной регистрацией.
- Внесению новых сведений на конкретное имущество подлежат договоры найма земельного надела, оформление соглашения об изменениях условий аренды, оплаты, или самого объекта арендных прав, связанные со всеми изменениями с титулом владения.
Поэтому все, кому необходимо иметь на руках юридическое подтверждение временных изменений правах владения, оплачивают государственную пошлину единовременно.
Если это необходимо сразу нескольким лицам, например, когда участком владеют несколько лиц, и они передают его в аренду, то оплата проводится соразмерно их долям, сумма исчисляется в процентном соотношении.
Но в том случае, если одной из сторон сделок будет орган государственной власти или местного самоуправления, то положения об оплате госпошлины на них не распространяется.
Как оплатить пошлину?
Величина пошлины для занесения договора аренды в Единый реестр зафиксирована в ст. 333.33 Налогового кодекса РФ. Для юридических лиц предусмотрен сбор в 22000 рублей, физическим лицам придется внести 2000 рублей. Установлен ряд условий:
- если заявление в Единый реестр поступает от одного участника сделки, то именно он вносит оплату государственного сбора;
- если обе стороны пишут заявление, то общая сумма будет разделена между ними пополам. Физические лица вносят 1000 рублей, юридические – по 11000 рублей.
Реквизиты для перечисления денежных средств можно уточнить на официальной странице Росреестра. Там же можно скачать бланк платежного поручения.
Оплатить пошлинный сбор можно:
- в любом почтовом или банковском отделении при предъявлении необходимых реквизитов;
- через электронные системы платежей в режиме онлайн;
- в платежных терминалах МФЦ;
- в системе интернет-банкинга.
Для юридических лиц установлено ограничение по оплате – принимаются исключительно безналичные платежи.
Ведущие специалисты считают, что, если в договоре по аренде отчетливо закреплен предмет сделки, здание очерчено правильно в кадастровых документах и на него зафиксировано право собственности, то вопросов с регистрацией договора аренды нежилого помещения нет. Трудности появляются тогда, когда здание изображено неотчетливо, присутствуют ошибки в бумагах кадастрового учета и документе про собственность. К примеру, если учет в кадастре провели давным-давно, информация зарегистрирована в документах Бюро Технической Инвентаризации, однако они отсутствуют в кадастровых документах.
В таком случае, если здание постигло такой учет неверным способом, владельцу необходимо будет проводить его опять. Для этого с арендодателем необходимо заключить договор про уплату лишь реального использования. Или можно заключить сделку по аренде имеющегося помещения. Когда люди готовы к сотрудничеству, есть возможность всё порешать.