Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заработать на чужом: как работает субаренда недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Чтобы обезопасить себя от возможных негативных последствий, речь идёт о собственнике жилплощади и арендаторе, то в соглашении о субаренде следует прописать ряд важных условий, которые снизят возможность наступления отрицательных последствий.
Порядок разрешения споров при субаренде квартиры
Когда есть договор субаренды квартиры, возникновение спорных ситуаций уже не так пугает. Тогда найти выход можно в любой ситуации. Например, если у жильца финансовые проблемы, можно на некоторое время отсрочить внесение арендной платы, а если он сломал какой-то предмет в квартире – обязать выплатить компенсацию ущерба. Конечно, для начала можно попытаться урегулировать конфликт мирным путем в ходе личной беседы.
Когда словесные договоренности тет-а-тет не помогают, договор субаренды жилья выступает опорным документом в решении конфликта с привлечением юриста. Специалист организует встречу всех трех сторон сделки и поможет провести конструктивный диалог. Если это не поможет, можно обращаться в суд. При наличии договора субаренды судебное заседание пройдет быстрее, а его результаты удовлетворят истца.
В ходе заключения сделки субаренды у сторон имеются определенные риски:
| Недобросовестность арендатора | Владелец квартиры может не догадываться, что арендатор сдает ее третьим лицам. В особенности, когда жилье сдается посуточно. Поэтому следует проверять наличие согласия арендодателя на оформление сделки |
| Невыполнение обязательств субарендатором | Существует риск неуплаты арендных платежей субарендатором или невыполнения им иных обязанностей по договору. В случае сдачи квартиры посуточно, письменная форма договора субаренды зачастую не соблюдается, поэтому защитить свои права в судебном порядке будет проблематично |
| Причинение ущерба недвижимости | акт приемки составляется далеко не всегда |
| В случае принятия собственником решения о досрочном расторжении договора аренды | Прекращается и сделка субаренды квартиры, а субарендатор должен будет освободить помещение |
В современном мире бизнес на субаренде набирает большую популярность, имея ряд преимуществ:
- приносит хороший доход;
- малозатратный бизнес, не требующий больших вложений;
- нет необходимости оформлять разрешительную документацию на вид деятельности (лицензию и т.п.).
При совершении сделок по субаренде две стороны получают доход:
- владелец недвижимости;
- субарендатор.
Что обязательно надо включить в договор
Договор посуточной аренды квартиры в 2020 году должен содержать следующие сведения:
- Паспортные данные арендатора и собственника квартиры.
- Описание предмета сделки – сдача квартиры в посуточную аренду.
- Реквизиты свидетельства о праве собственности на квартиру.
- Срок аренды.
- Размер арендной платы.
- Перечень имущества, которое находится в квартире, состояние помещения и показания приборов учета на момент начала срока аренды.
- Количество людей, которые будут проживать в квартире.
- Права и обязанности сторон.
- Дата заключения сделки и подписи сторон.
Договор посуточной аренды квартиры
Посуточная аренда жилья возлагает большую ответственность и на арендодателя, и на арендатора. Чтобы предотвратить любые разногласия между сторонами и четко определить условия сотрудничества, необходимо заключить договор. Этот документ позволит владельцу жилья быть уверенным в своевременной оплате, соблюдении правил пользования квартирой. Арендатор же не рискует остаться без крыши над головой. Мы представляем вам два варианта договоров посуточной аренды жилья. Они отличаются друг от друга оформлением и объемом изложения, а также нюансами в пользовании материальными ценностями и условиями для расторжения. Скачать и распечатать их вы можете, кликнув по ссылкам ниже. — Какой вариант шаблона более подходит для работы? — Каких условий, на ваш взгляд, не хватает в договорах? — Что лишнее в данных формах? — Что вы хотели бы добавить? Нам очень интересно ваше мнение. Поделитесь своими предложениями и замечаниями ниже в комментариях.
В первую очередь при субаренде рискует собственник квартиры. Субарендодатель не всегда действует честно. Расскажем о наиболее распространенных способах обмана.
Если владелец квартиры находится в длительном отъезде, недобросовестный арендатор может проживать на жилплощади до окончания срока действия основного соглашения, а, затем, сдать ее в субаренду. После этого мошенник заберет деньги и исчезнет, а хозяину придется доказывать новоявленным жильцам, что он не находится с аферистом в сговоре.
Распространена также сдача недвижимости в субаренду нескольким лицам. В этом случае собственнику придется доказывать свою непричастность уже не одному человеку. Крайне сложно будет выселить субарендаторов с детьми, беременных или ветеранов военных действий.
Сдача квартиры в почасовую субаренду, тогда как договоренностью с собственником предусмотрен только длительный поднаем также популярна. В этой ситуации владелец столкнется с катастрофическим износом квартиры и, вероятно, встречей с участковым и даже, возможно, штраф за шум по жалобам от соседей.
Из арендованных квартир нередко создается ночлежка для мигрантов. В этом случае плюсом ко всем проблемам из предыдущей обманной схемы будут сложности с миграционной службой и привлечение к административной ответственности, но уже в более крупном размере.
Соглашаясь на субаренду хозяину квартиры стоит понимать, что он не будет видеть третьих лиц и не сможет контролировать процесс сдачи жилплощади в поднаем. Владелец может даже не знать, что происходит в его квартире.
Но риски есть не только для собственника, но и для субарендодателя. Если владелец жилья по каким-либо причинам решит расторгнуть договор, решать все возникшие проблемы с субарендаторами придется ему.
Как составляется договор аренды квартиры между физическими лицами
Существует несколько вариантов заключения такого договора:
- С помощью агента недвижимости. В таком случае он, скорее всего, предложит вам готовые бланки, разработанные агентством. Вариант договора должен быть у каждой стороны сделки – поэтому, возможно, один и тот же лист нужно будет заполнить не один раз.
- С помощью юриста. Вы можете воспользоваться услугой специалиста, который правильно составит договор с учетом нюансов ситуации, учтет законные интересы обеих сторон, справедливо укажет все необходимые права и обязанности, проследит за правильным оформлением.
- Самостоятельно, то есть, арендатору и арендодателю нужно найти в интернете или составить самостоятельно, заполнить и подписать договор.
Что следует учитывать съемщикам, если они планируют подписывать договор без помощи агента или юриста:
- Перед подписанием стоит проверить:
- удостоверение личности владельцев квартиры (или одного из них, если он – собственник и единолично участвует в сделке);
- все документы, которые подтверждают, что арендодатель – законный собственник (выписки из реестров, свидетельство и т.п.);
- если другой участник сделки не является собственником, необходима доверенность.
- Если у жилья несколько собственников, необходимо согласие каждого из них (и в договоре должны фигурировать все).
- Если собственник один, и у него/нее есть муж или жена, а квартиру они купили уже в официальном браке – необходимо письменное согласие на сдачу в наем совместно нажитого жилья.
Внимательно сравните данные и убедитесь, что они совпадают.
Тем, кто сдает квартиру, также важно учесть некоторые нюансы:
- Четко определитесь, кого вы готовы впустить жить в свое помещение. К примеру, максимально допустимое количество людей. Можно ли проживать с детьми и животными.
- Заранее решите, что допустимо в рамках квартиры – к примеру, можно ли курить на кухне или балконе (или в принципе во всем помещении).
- Стоимость и сроки также лучше обдумать заранее. Определитесь, уместен ли для вас торг, и, если да, то сколько вы готовы будете уступить.
- Убедитесь, что в квартире все работает, не требуется ремонт. Возможные проблемы нужно устранить заранее. Во-первых, сломанная сантехника, например, вряд ли убедит съемщиков отдать залог (если они вообще согласятся вселяться). Во-вторых, закон требует, чтобы все поломки и ремонтные работы, которые не зависели от съемщиков, устранял хозяин.
- Кстати, о залоге – также решите, будете ли вы его требовать, в каком размере. Возможно, вам удобно разбить полную сумму на несколько месяцев.
Когда формальности улажены, можно приступать к подписанию.
Что должен содержать типовой договор
Каждый договор должен отражать все аспекты ситуации и составляться индивидуально. Но есть общие рекомендации, основанные на нормах закона. Согласно им, минимальные пункты договора аренды можно представить следующим образом:
- Формальная вводная часть. Здесь нужно прописать, как называется документ, когда и где подписан, а также обозначены стороны. То есть, ФИО и данные съемщиков и арендодателей.
- Предмет документа. Речь тут идет преимущественно о квартире. Нужно подробно описать все важные данные о помещении – адрес, количество комнат, размер площади, кому принадлежит по закону, кто будет проживать вместе с арендодателем и т.д.
- Сведения об оплате. Нужно обозначить, сколько стоит аренда, в каком порядке нужно будет платить. Например, «20 тысяч рублей в период с 20 по 23 число каждого месяца». Также по пунктам следует указать, кто оплачивает коммунальные и прочие счета.
- Права и обязанности. Таких разделов в документе два: для собственника и для арендатора. Условия оговариваются сторонами заранее, а в документе только подлежат закреплению. Например, хозяин квартиры предоставляет полный доступ к жилью и находящемся в нем имуществу, посещает квартиру раз в месяц, заранее предупредив об этом, и т.п. А среди обязанностей съемщиков отражены обязательства вовремя платить, использовать жилье только по прямому назначению (то есть, самостоятельно проживать там), следить за имуществом, на момент окончания проживания оставить все в прежнем состоянии, а в случае повреждений (по вине съемщиков) возместить ущерб и т.д. Таких пунктов может быть множество, стандартно принимается во внимание порядок оплаты, состояние имущества, назначение квартиры, ответственность за повреждения.
- Ответственность сторон. Рекомендуется прописывать этот раздел отдельно, хотя, на первый взгляд, он очень похож на предыдущий. Здесь следует отразить, что хозяин квартиры проверил помещение перед сдачей, удостоверился в комплектности и исправности техники и сантехники, к примеру. Также нужно зафиксировать, что обе стороны ознакомились со всеми пунктами договора и изъявили согласие его подписать добровольно.
- Порядок и условия расторжения договора. Здесь можно уточнить, при каких обстоятельствах съемщики могут покинуть жилье раньше срока. Предусмотреть конкретные причины сложно, поэтому чаще всего указывается, что при непредвиденных обстоятельствах стороны могут договориться и обоюдно решить такой вопрос, без обращения в суд. Также следует уточнить, когда стороне следует предупредить о прекращении срока найма – например, арендаторы за месяц (две недели, десять дней и т.д.) предупреждают хозяев о том, что собираются съезжать.
- Дополнительные условия. Традиционно здесь следует указать непредвиденные обстоятельства, которые могут как-то повлиять на исполнение условий договора.
- Сроки – какой конкретно период съемщики могут жить на указанных условиях.
- Условия продления договора. Можно указать, что с истечением официального срока хозяин и съемщики могут самостоятельно продлить договор (или сделать это с помощью риэлтора, например).
- Данные каждой стороны, их подписи.
Договор субаренды земельного участка без посредников
Чтобы избежать посредников при пересдаче земельного надела, необходимо проверять документы. Арендодатель должен действовать на основании правоустанавливающих документов на землю.
Список документов для субаренды земельного участка:
- Акт о замере земельного участка;
- Кадастровый план части земли передаваемой в субаренду;
- Ситуационная схема этого надела.
Для пересдачи земли свыше чем на один год необходимы:
- Схема и описание земельного участка;
- Кадастровые паспорта на землю и строения на них;
- Подтверждение регистрации договора субаренды;
- Согласованные даты выплат.
Составление соглашения
Оформить договор краткосрочной аренды жилого помещения можно самостоятельно или при помощи юрисконсульта. С образцом договора аренды можно ознакомиться на сайтах юридических компаний. Он обычно прописывается на 1 листе.
Документ должен состоять из следующих пунктов:
- Предмета договора. Сюда вносится информация об адресных данных арендуемого помещения, цели съема для проживания с вероятностью продолжения срока на ближайшие сутки по требованию арендатора.
- Стоимости платежных взносов. Они могут прописываться договором или же устанавливаться по договоренности между сторонами.
- Порядка заселения. Указывается время заселения и выселения с условиями возможного продления договорных обязательств.
- Прав и обязанностей заинтересованных лиц. Этот пункт составляется так, чтобы при недобросовестном использовании имущества жилец выплатил компенсацию за порчу имущественных ценностей.
- Ответственности сторон. Здесь отображаются обязательства арендатора в связи с несвоевременной оплатой за проживание и порчей предметов обихода.
- Контактных данных участников договора. Информация заполняется на основании паспортов арендодателя и арендатора.
В качестве образца для составления соглашения о съеме квартиры посуточно подойдет любой договор, представленный интернет-ресурсами.
Главное, чтобы он содержал такие данные:
- название документа;
- дату и место составления соглашения;
- информацию о нанимателе и квартиросъемщике;
- технические условия сдаваемой недвижимости посуточно;
- количество арендаторов;
- информацию о правах, обязательствах и ответственности участников соглашения;
- предпринимаемые меры при наличии форс-мажора;
- перечень дополнительных документов;
- подписи обеих участников контракта.
Субаренда – сложная процедура сдачи в наем собственности с участием третьих лиц. При этом арендатор передает наемное жилье во временное пользование третьей стороне. По отношению к новому участнику арендатор становится наймодателем. Субаренда определяется как вторичная аренда собственности.
Вторичная передача недвижимости во временное пользование может пригодиться арендатору в следующих случаях:
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
Как составить договор субаренды нежилого помещения
Договор субаренды нежилого помещения заключается исключительно в письменной форме. При нарушении формы документа закон предусматривает такое негативное последствие, как признание соглашения недействительным в соответствии с пунктом 1 статьи 651 ГК РФ.
При регулировании правоотношений между сторонами применяются правила, установленные к договорам аренды. Именно поэтому к обязательным условиям субаренды, согласно пункты 1 статьи 432 ГК РФ, относятся следующие:
- предмет соглашения: данные, которые идентифицируют сдаваемое имущество – объект (статьи 606, 607 ГК РФ);
- стоимость аренды (арендная плата): регулируется пунктом 1 статьи 654 ГК РФ.
Вышеперечисленные условия являются существенными для заключения соглашения.
Однако рекомендуется не пренебрегать и другими условиями, не относящимися к существенным, поскольку в судебной практике они зачастую становятся предметом споров. К таким, например, относится залог. Арендатор должен гарантировать, что на момент заключения соглашения офис, склад, цех или иное коммерческое или некоммерческое помещение не является предметом залога и не имеет иных обременений.
Рекомендации при субаренде
Договор, на основании которого происходит субаренда, должен учитывать интересы всех участников.
Образец договора субаренды квартиры должен включать в себя информацию о сторонах сделки, точное указание квартиры, о которой идёт речь, перечень прав и обязанностей, а также ответственность сторон за соблюдение условий сделки.
Рекомендуется субарендатору сделать копию документа. Возможны ситуации, когда квартира оплачена, а владелец заключил соглашение с новым нанимателем на несколько дней раньше срока окончания предыдущего договора. В этом случае, скорее всего, придётся освободить квартиру раньше назначенного срока.
Если арендатор или субарендатор собираются заключить соглашение о найме, важно ознакомиться с документами о праве собственности на квартиру. Это необходимо сделать для того, чтобы не подписать договор с человеком, который не имеет соответствующих полномочий.
Когда хозяин договаривается с арендатором, в соглашении должен быть предусмотрен разрыв договора в случаях, когда он вызывает недовольство соседей, портит квартиру, мебель. Это же относится к субарендатору. Аналогичные меры предосторожности рекомендуется предпринять по отношению к неуплате коммунальных платежей или счетов за телефонные разговоры.
Срок действия договора аренды, в котором есть разрешение сдавать арендованное жильё, не должен быть меньше срока действия соглашения о субаренде.
Нужно помнить, что при неофициальной сдаче квартиры жильцу имеет место нарушение закона. Так, например, субаренда, которая осуществлена без разрешения владельца может рассматриваться как мошенничество. Сдача в субаренду жилья незаконным мигрантам в настоящее время является уголовным преступлением. Поскольку в процессе найма получается доход, то лицо, которое его получает обязано заплатить НДФЛ в установленном порядке.
Скачать образец такого соглашения можно тут.
Будучи нанимателем квартиры, необходимо уметь разобраться в том, является ли его контрагент хозяином квартиры или арендатором, который имеет право на заключение договора субаренды. При этом нужно учитывать риски, которые существуют в этом случае. Владелец, если правильно проведёт оформление документов по субаренде, получит возможность сдавать квартиру, сведя к минимуму свои хлопоты по этому поводу. Арендатор должен понимать, что фактически именно он в большинстве случаев отвечает за проблемы, которые могут возникнуть из-за поднанимателя. С одной стороны, он получает финансовую выгоду, с другой — дополнительные хлопоты и риски.
Оформление субаренды является полностью законным и в некоторых случаях довольно удобным и выгодным делом. Для того чтобы снизить риски, нужно максимально внимательно отнестись к оформлению документов и поиску подходящих клиентов.