Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Теоретический материал к теме 3». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
При заключении соглашения в балансе арендатора отражаются арендные обязательства и права пользования объектами. В отчёте о прибылях и убытках показываются амортизация и проценты, которые начисляются на остаточную стоимость арендного обязательства.
Операционная и финансовая аренда по МСФО 16
Финансовая аренда подразумевает, что объект выбывает с баланса арендодателя. Он передаёт арендатору право получать выгоду и нести риски от использования данного арендованного объекта.
Аренду можно считать финансовой, если соглашение характеризуется признаками из п. 63 МСФО 16:
- на основании договора производится передача арендатору права собственности на объект по окончании арендного соглашения;
- длительность периода арендного договора предполагает значительную часть периода экономического пользования объектом, даже в ситуации, когда право собственности не передаётся;
- на дату начала действия соглашения приведённая стоимость равняется справедливой стоимости объекта;
- объект характеризуется таким специфическим образом, что лишь арендатор может использовать его без серьёзного изменения.
Аренда – один из важных элементов современных рыночных отношений. Порядок бухгалтерского учета аренды и обусловленных ею финансовых отношений между участниками договора аренды установлены соответствующими нормативными документами.
Основным нормативным актом, регулирующим порядок учета основных средств, включая учёт арендованных основных средств, является Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01), утвержденное приказом Минфина России от 30.03.01 № 26н. Указанное Положение является элементом системы нормативного регулирования бухгалтерского учета, устанавливающим методологические основы формирования в бухгалтерском учете информации об основных средствах, и должно применяться с учетом других ПБУ.
Арендные отношения регулируются главой 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). В нём аренда определяется как имущественный наем, договор, по которому «арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование» за установленное договором денежное вознаграждение – арендную плату [1].
Согласно ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки; имущественные комплексы (например, предприятия); здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие материальные ценности (закон их называет непотребляемыми вещами), не теряющие свои натуральные свойства в процессе их использования.
Также учёт и отчетность арендованных основных средств регулируются Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными приказом Минфина РФ от 20.07.1998г. №33н (в ред. Приказа Минфина РФ от 27.11.2006 N 156н), Планом счетов бухгалтерского учета финансово – хозяйственной деятельности предприятий и Инструкциями по его применению, утвержденными Приказом Минфина РФ от 31 октября 2000 г. N 94н (в ред. Приказа Минфина РФ от 07.05.2003 N 38н).
Финансируемая аренда (лизинг) регламентируется Федеральным законом «о финансовой аренде (лизинге)» №164-ФЗ от 29 октября 1998г., с изменениями и дополнениями, внесенными Федеральным законом № 10-ФЗ от 29 января 2002 г.
Учет лизинговых операций ведут на основании приказа Минфина РФ от 17.02.97 № 15 «Об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга» (ред. от 23.01.2001).
Эти документы универсальны, поскольку определяют общее правило организации и ведения бухгалтерского учета основных средств, и распространяются на все организации, являющиеся юридическими лицами, независимости от подчиненности, форм собственности и видов деятельности, поэтому их следует рассматривать как нормативы.
Вместе с тем названные документы предусматривают и право организаций на основе этих нормативов самостоятельно определять конкретные формы и методы организации учета и контроля исходя из организационно-правовой формы хозяйствования, отраслевых особенностей.
Нормативный метод учета затрат на производство представляет собой совокупность процедур по планированию, нормированию, отпуску материалов в производство, составлению внутренней отчетности, калькулированию себестоимости продукции, осуществлению экономического анализа и контроля на основе норм затрат.
Действенность нормативного метода проявляется в том, что он предполагает своевременное вмешательство в формирование производственных затрат, строгое соблюдение технико-технологической и производственной дисциплины. Данный метод выступает активным средством ресурсосбережения и дает возможность выявить как внешние, так и внутрипроизводственные резервы снижения затрат. Это метод повседневного текущего контроля и выявления новых резервов экономии, выполняющий роль метода снижения себестоимости продукции и повышения рентабельности производства [9].
В России нормативный метод возник как аналог западной системы «стандарт-кост» в 30-е гг. ΧΧ века. Но в России у этого метода появились свои отличительные особенности, которые мы рассмотрим в параграфе 3.4.
Применение нормативного метода значительно повышает роль бухгалтерского учета в экономической работе предприятия и производственных объединений. Основное достоинство системы нормативного учета и контроля — выявление в оперативном порядке отклонений фактических затрат от действующих норм расхода сырья и материалов, заработной платы и других производственных затрат, их причин и влияние на себестоимость продукции. Организация на отдельных участках производства систематического наблюдения за отклонениями от действующих норм позволяет в оперативном порядке устранять недостатки. Практика показывает, что система нормативного учета и контроля является универсальной. Она не противоречит сложившимся методам учета затрат и калькулирование себестоимости продукции, а наоборот, предполагает необходимость группировки затрат по определенным объектам учета (переделам, процессам, заказам, изделиям и группам однородных изделий).
Таким образом, нормативный метод учета затрат представляет собой вид учетной системы, которая характеризуется наличием норм использования ресурсов, нормативных цен этих ресурсов и использованием этих показателей для планирования и контроля [5, c. 179]. Он применим во всех производствах, где затраты на изготовление продукции могут сопоставляться с выработкой через определенные промежутки времени.
Специфика арендных отношений
Особенность аренды состоит в предоставлении контрагенту имущества в исключительное пользование на определенный срок за соответствующее вознаграждение согласно заключенному договору. Таким образом, арендный контракт позволяет расширить возможности хозяйственного использования имущества в международном коммерческом обороте, т.е. собственник предоставляет свое имущество в пользование другому лицу, не отчуждая его, но извлекая доход из такой передачи. При этом пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества.
Причинами развития арендных отношений на современном этапе являются два аспекта: во-первых, производители добиваются дополнительных объемов сбыта продукции в условиях жесткой конкуренции на мировом рынке; во-вторых, для потребителей появляется реальная возможность в условиях быстрых темпов научно-технического прогресса заменить оборудование без больших финансовых средств на его приобретение .
См.: Прокушев Е.Ф. Внешнеэкономическая деятельность: Учебник. М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2005. С. 335; Непомнящий Е.Г. Организация и регулирование внешнеэкономической деятельности. Таганрог: Изд-во ТИУиЭ, 2008. С. 132.
Кроме того, как отмечается в литературе, арендные операции дают возможность арендатору обезопасить себя от быстрого морального старения оборудования, ведь арендаторы получают современное оборудование, не делая предварительных крупных затрат . Как правило, первоначальный взнос перечисляется обычно после получения оборудования, поэтому у арендатора есть возможность, эксплуатируя оборудование, сначала произвести продукцию, реализовать ее и лишь затем расплачиваться с арендодателем.
См.: Внешнеэкономическая деятельность предприятия / Под ред. Л.Е. Стровского. 4-е изд., перераб. и доп. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. С. 526.
Виды арендных отношений
Высокие цены на машины и оборудование, трудности с финансированием приводят к тому, что предприятия часто прибегают к различным формам аренды техники. В зависимости от срока аренды различают:
- — краткосрочную аренду (как правило, сроком до одного года), называемую также прокатом, или рейтингом (от англ, renting — аренда);
- — среднесрочную аренду (хайринг — от англ, hiring — наем), обычно на один-три года;
- — долгосрочную аренду, срок которой сопоставим со сроком службы техники, часто сочетаемую также с правом выкупа — лизингом (англ, leasing).
Договор об аренде предприятия является самым многопунктным. Во временное пользование передается не только имущественная структура, необходимая для осуществления арендатором предпринимательской деятельности, но и следующее:
- Здания.
- Сооружения.
- Оборудование.
- Земельные участки.
- Запасы материалов, сырья и топлива.
- Иные оборотные средства.
- Правомочия на пользование водными ресурсами, землей, природными богатствами, сооружениями, зданиями, имущественными объектами, связанными с данным предприятием.
- Право на обозначение, индивидуализирующее деятельность данного завода или комбината.
- Уступка прав требования, перевод долгов, которые относятся к объекту-предприятию.
Особенности договора здесь можно выделить следующие:
- Заключается только в письменной форме.
- Становится действительным после государственной регистрации.
- Передача собственности проходит только по передаточному акту.
- Кредиторы предприятия должны быть уведомлены о факте аренды.
- Если кредитор не сообщил в письменном виде о своем согласии на переводы долга, то в течение 3 месяцев после заключения договора аренды он правомочен потребовать досрочного исполнения обязательств или их прекращения.
- Если кредитора не уведомили о передаче предприятия, то в продолжение 1 года с этого события он может предъявить судебный иск для удовлетворения своих вышеизложенных требований.
- Арендатор и арендодатель несут солидарную ответственность по долгам, которые были переданы без согласия кредитора.
У каждого из видов аренды две стороны:
- Арендатор (рентер, лесси, тенант, посессор) — это юридическое или физическое лицо, которое заключает договор аренды, а также вносит плату за пользование (владение и пользование) имуществом арендодателя. ГК не вносит относительно этой стороны каких-то особых ограничений, правил. Требование только одно: лицо должно быть дееспособным, как и любой другой субъект правовых, гражданских отношений.
- Арендодатель (лессор) — это сторона (юридическое, физическое лицо), предоставляющая арендатору за плату имущество во временное пользование (или же владение и пользование). Отметим, что сдать что-либо в наем может только собственник этого объекта.
Срок любого вида аренды — это соглашение между двумя сторонами. Он обязательно прописывается, фиксируется в договоре. Если же такие данные в документе не указаны, то его можно считать заключенным на неопределенный срок. Это случай удобен тем, что и арендатор, и арендодатель могут в любой момент отказаться от его исполнения. Условие здесь одно: другую сторону нужно предупредить о своем решении за месяц (при сдаче недвижимости — за три месяца).
С этого ракурса видов аренды четыре:
- До 1 года — краткосрочная.
- 1-5 лет — среднесрочная.
- 5-49 лет — долгосрочная.
- Период действия договора не обговорен сторонами — бессрочная.
В обязательном порядке при заключении договора на аренду сдаваемая собственность оценивается, а ее характеристики прописываются в документе. В соответствии с зарубежным правом, предметом аренды может быть не только материальный объект, но также ценные бумаги, акции.
Любой договор аренды оформляется в письменном виде с учетом следующих условий:
— срок аренды должен составлять более 1 года,
— срок аренды менее одного года, если одна, из участвующих в сделке, сторон является юридическим лицом.
В случае подписания договора, касающегося недвижимости со сроком более 12 месяцев, данное соглашение должно пройти регистрацию в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы.
Комментарий к статье 610 ГК РФ
1. Имущество предоставляется арендатору, как правило, на определенный, точно обусловленный в договоре срок (договорный срок). Он может определяться календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое должно наступить (см. ст. 190 ГК). Аренда на срок до одного года считается краткосрочной.
2. Если срок аренды в договоре не указан вообще или не назван способ его определения либо это поставлено в зависимость от усмотрения сторон, то речь идет о неопределенном сроке.
При заключении договора на неопределенный срок предполагается право каждой из сторон в любое время в одностороннем порядке, без обращения в суд отказаться от договора. Иными словами, предупреждение об отказе от договора аренды, заключенного без указания срока, может последовать со стороны арендатора или арендодателя. В данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение сторон отказаться от договора. Достаточно лишь предупредить об этом контрагента за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца. Впрочем, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В частности, арендатор (но не арендодатель) по договору проката обязан предупредить об отказе в письменной форме не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК).
Вытекающие из договора аренды обязательства сторон до истечения срока предупреждения сохраняют силу.
Закон не предусматривает формы, в которой должно быть сделано предупреждение об отказе от договора, заключенного без указания срока. Надо полагать, что оно должно быть сделано в той форме, в какой совершен сам договор.
Моментом предупреждения следует считать дату, когда другая сторона узнала или должна была узнать о нем, т.е. момент получения предупреждения другой стороной.
3. Согласно п. 3 комментируемой статьи срок аренды может быть не только договорным, но и нормативным, устанавливаемым непосредственно в законе. Нормативные сроки, устанавливаемые для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества, могут быть только максимальными (предельными). Возможность установления минимальных нормативных сроков аренды ГК не предусмотрена. Максимальные сроки аренды различны по продолжительности. При их установлении законодатель учитывает в одних случаях состав участников, в других — объект аренды либо назначение имущества или цели его использования и проч. Например, предельный срок договора проката, принимая во внимание его преимущественно потребительский характер, — 1 год (ст. 627 ГК). С учетом особенностей объекта установлены нормативные сроки аренды природных объектов. Так, срок в 49 лет является предельным для аренды участков лесного фонда (ст. 31 ЛК). В отношении водных объектов максимальные сроки установлены до 3 лет (краткосрочная аренда) и до 25 лет (долгосрочная аренда) (ст. 42 ВК). В аренду для государственных или муниципальных нужд либо для изыскательских работ земельный участок может быть передан на срок не более чем 1 год (п. 7 ст. 22 ЗК).
4. Допустимость установления нормативных максимальных сроков аренды связана с последствиями заключения договора аренды на неопределенный срок либо превышающий установленный законом предельный срок. В первом случае, если ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается.
Заключение договора аренды на срок, превышающий нормативный максимальный срок, автоматически влечет изменение договорного срока. Подобный договор считается заключенным на соответствующий нормативный максимальный срок, по истечении которого его действие также прекращается.
Однако и в первом, и во втором случаях, если законом особо не оговорено иное, нет препятствий к возобновлению договора после окончания срока его действия.
Другой комментарий к статье 610 ГК РФ
1. По общему правилу срок договора аренды определяется договором. Стороны могут не указывать конкретного срока. В этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок.
2. Комментируемой статьей установлен порядок расторжения договора, заключенного на неопределенный срок. Так, сторона, принявшая решение расторгнуть договор аренды, обязана предупредить об этом другую сторону. Для движимого имущества этот срок составляет один месяц до расторжения, а недвижимого — три месяца. Хотя данной статьей прямо не установлено, в какую форму должно быть облечено предупреждение, представляется, что оно должно соответствовать форме договора аренды.
3. Для отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества законом могут быть установлены предельные сроки договора. В таких случаях, если меньший срок в договоре не определен, действие договора прекращается по истечении предельного срока. Впрочем, стороны вправе отказаться от договора аренды и до наступления предельного срока. К примеру, пункт 7 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает правило, согласно которому земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. В пункте 10 той же статьи говорится, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия. Согласно статье 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. А по правилам статьи 627 ГК РФ договор проката заключается на срок до одного года.
Залог при аренде квартиры
Как мы уже сказали, риски при долгосрочной аренде квартиры выше, чем при сдаче жилья на несколько дней. Квартиросъемщик может «исчезнуть», не внеся деньги за последний месяц проживания и/или оставить неуплаченными коммунальные платежи. Поэтому помимо основной платы арендодатель может потребовать у жильца страховой взнос (залог). Она позволяет владельцу квартиры покрыть вероятный ущерб.
Размер залога может быть равен арендной ставке за 3-4 месяца. Однако более распространенным случаем является уплата в качестве залога стоимости жилья за 1 (последний) месяц проживания. В случае соблюдения квартиросъемщиком своих обязательств по договору, арендодатель возвращает ему эту сумму после освобождения жилплощади.
В одной из статей я писал, что собственник дома, здания и сооружения имеет право получить в аренду без торгов земельный участок, на котором находится его недвижимость.
Срок аренды земельного участка не может превышать 49 лет.
Следует также знать, что, арендовать земельный участок сроком до 49 лет могут не только собственники зданий и сооружений, но и собственники помещений, расположенных в этих зданиях и сооружениях.
Иными словами, для реализации права аренды не обязательно иметь в собственности здание целиком.
Достаточно быть собственником помещения в здании.
49-летний срок аренды земельного участка для собственников зданий, сооружений и помещений установлен в подпункте 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
Необходимо также отметить, что 49-летний срок аренды имеет универсальный характер.
Универсальность его состоит в том, что данный срок применяется всегда, когда конкретный срок не указан в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
Другими словами, если для каких-то участков срок аренды не установлен в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ, то применяется предельный 49-летний срок аренды.
По большому счету самые интересные для граждан сроки аренды земельных участков уже рассмотрены.
Оставшиеся случаи для широких кругов не столь интересны.
Тем не менее, рассмотрим их для полноты освещения вопроса.
В соответствии с правовыми нормами РФ срок арендного соглашения определяется договоренностью сторон и должен быть зафиксирован в договоре. Бывают случаи, когда сроки в договоре не определены. В такой ситуации соглашение считается заключенным на неопределенный период времени. Подобный случай разрешает участникам сделки в любое время аннулировать соглашение, но следует заблаговременно предупредить об этом вторую сторону, в зависимости от вида арендных отношений за 1-3 месяца до его фактического прекращения.
И вновь обращаясь к российскому законодательству поясним, что срок аренды и срок действия договора аренды – это разные понятия, о которых необходимо знать обеим сторонам арендного соглашения:
Срок аренды – это временной интервал, на протяжении которого арендатор имеет право использовать (либо использовать и владеть) имущество.
Срок действия договора – это временной интервал, на протяжении которого остаются действительными положения настоящего договора и обязательны к исполнению прописанные в нем условия, в том числе, обязательства участников соглашения.
Как учитываются временные рамки?
Возможность проживания в течение нескольких месяцев сочетается с допустимостью оформлять найм и на более короткий срок, например можно снять жилье на одну или пару недель. Подобный вид услуг наиболее прибылен, однако связан с необходимостью общаться с большим количеством клиентов. Независимо от времени проживания, каждый клиент должен получить договор.
Если скрыть проживание одного человека от налоговой инспекции относительно просто, то поток арендаторов, сменяемых ежедневно, увеличивает риски выявления нарушения контролирующими инстанциями.
В такой ситуации специалисты советуют оформиться индивидуальным предпринимателем. «Выход из тени» также позволит легально выдавать документы о факте проживания постояльцев и внесенной ими оплате, что очень важно для сотрудников, находящихся в командировке.