Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда муниципального имущества без торгов». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Аренда муниципального имущества – один из способов сэкономить на аренде помещения. Такие договоры отличаются повышенной стабильностью, что также выгодно компании. Понятие муниципального имущества раскрыто в статье 214 ГК РФ. Это объекты, принадлежащие государству. К примеру, это помещение, права собственности на которое есть у автономного округа, края, автономной области.
Заключение договора аренды
По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:
- Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
- Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.
В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.
Признание торгов несостоявшимися
Последствиями признания конкурса и аукциона несостоявшимися являются одинаковыми.
Различают признания торгов несостоявшимся по причине:
а) подачи единственной заявки на участие;
б) признания участником торгов только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в торгах.
В таком случае если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией, заключается договор с таким участником по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе и конкурсной документацией, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса.
Если торги признаны несостоявшимися по иным причинам, организатор конкурса вправе объявить о проведении нового конкурса либо аукциона в установленном порядке. При этом в случае объявления о проведении нового конкурса организатор конкурса вправе изменить условия торгов.
Аренда муниципального или федерального имущества. Аренда государственной недвижимости
Аренда муниципального или федерального имущества считается отличной альтернативой соответствующему договору аренды с собственником — коммерческой организацией. Предприниматели действуют из тех соображений, что так как муниципальные и государственные органы ничего не затратили на приобретение сдаваемой в аренду собственности то и арендная ставка будет не высокой. Привлекает коммерсантов и то, что договор, основанный на торгах более легитимный, то что он продолжительный (более года) и регистрируется в реестре сделок с недвижимостью. Привлекает неизменность арендной платы, стабильность арендодателя и длительность срока аренды. АУКЦИОН НА ПРАВО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА. Аренда государственной недвижимости.
Но есть еще и «ложка дегтя». Первое это то что начальная выставляемая на аукцион арендная ставка рассчитывается независимым оценщиком на основании рыночных ставок, а далее еще идет аукцион, где представляются ценовые предложения. А иногда такие, которые намного выше рыночных ставок. Достаточно часто после аукциона проигравшие произносят: «Да это НЕВОЗМОЖНО! Я знаю экономику этого бизнеса! Они точно разорятся с такой арендной платой!»
Еще одна особенность заключается в том, что сдающее в аренду свое помещение коммерческая организация, как правило представляет дополнительные сервисы, как-то: охрана, клининг, техобслуживание, я уже не говорю о наличии ремонта помещения, вентиляции и кондиционирования. Как правило у помещений, находящихся в гос. Собственности, сдающихся впервые, таких приятных опций нет. Если конечно предыдущий арендатор об этом не позаботился и не оставил. Длительность же арендного договора при определенных обстоятельствах может сработать и в минус. Например, при понижении рыночных ставок на аренду помещений. В тех случаях, когда в процессе эксплуатации оказалось, что у Вас излишки площадей и Вы хотите часть сдать, или, Вы захотели перезаключить на другое юридическое лицо арендный договор, или захотели сменить профиль деятельности организации, а помещение только конкретного назначения. Передать часть площади в субаренду весьма затруднительно. Переуступка права аренды возможно только через смену учредителей, что не всегда реально.
Есть случаи, когда у предпринимателя альтернативы нет. Найти помещение под офис или магазин можно у частных компаний. А поставить без разрешения городских властей палатку около метро или автомат по продаже напитков в подземном переходе невозможно. Необходимо проходить обязательную конкурентную процедуру, подавать и подписывать электронной подписью заявку через официальный сайт, оплачивать задаток, и совершать еще много иных действий, связанных с участием в торгах.
Договор аренды муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Порядок проведения торгов на право аренды определяется в ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Статья устанавливает общие требования к порядку передачи прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества. Порядок проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества устанавливается в приказе Федеральной антимонопольной службы РФ от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса».
Конечно существуют исключения, при которых при заключении договоров аренды государственного и муниципального имущества не требуется проведение торгов. Все эти исключения предусмотрены в ст.17.1. Закона о защите конкуренции. Если коротко, то это случаи, которые регулируются Земельным, Лесным или водными кодексами, законом о недрах и концессиях. Второе исключение — это созданные образовательными организациями предприятия, которые занимаются внедрением результатов ноу-хау с вкладом в уставный капитал интеллектуальной деятельностью и запретом на сдачу в субаренду. Далее — это предоставление прав владения и пользования на основании международных договоров России. А также случаи предоставления имущества для ведения уставной деятельности некоммерческим организациям, адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам медицинским организациям, организациям, осуществляющим образовательную деятельность, предприятиям для размещения сетей связи, объектов почтовой связи.
Необходимо заметить, что помимо таких сделок, как аренда государственного и муниципального имущества существуют договора безвозмездного пользования, договора на доверительное управление собственностью. В рамках подобных соглашений федеральная или муниципальная собственность передается контрагенту в лице предприятия на неопределенный срок. В свою очередь, другая сторона должна управлять полученной собственностью в интересах ее владельца или иного выгодоприобретателя. Но это отдельная тема для отдельной статьи.
Предприниматели должны обратить внимание, что документация об аукционе на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества может содержать:
Требования к объему, перечню, качеству и срокам выполнения работ, которые необходимо выполнить в отношении государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору.
Требования к качеству, техническим характеристикам товаров (работ, услуг), поставка (выполнение, оказание) которых происходит с использованием такого имущества.
Требования к описанию участниками аукциона поставляемого товара, его функциональных характеристик (потребительских свойств), а также его количественных и качественных характеристик.
Требования к описанию участниками аукциона выполняемых работ, оказываемых услуг, их количественных и качественных характеристик.
При этом любое предприятие имеет право участвовать в торгах независимо от квалификации и опыта на рынке. Нет никаких ограничений в этом плане. В документацию об аукционе на аренду муниципального имущества не допускается включение:
Требований к участнику аукциона (в том числе требований к квалификации участника аукциона, включая наличие у участника аукциона опыта работы).
Требований к деловой репутации участника аукциона.
Требований наличия у участника аукциона производственных мощностей, технологического оборудования, трудовых, финансовых и иных ресурсов.
Каков порядок заключения договора аренды?
В целях привлечения потенциальных арендаторов организация культуры (арендодатель) размещает на 30 дней на своем официальном сайте в Интернете информацию о наличии имущества, планируемого к сдаче в аренду, о предполагаемом сроке аренды, размере арендной платы, цели использования этого имущества и проект договора аренды. Если в течение указанного времени не поступило ни одной заявки, организация культуры вправе разместить такую информацию повторно.
Для заключения договора аренды предприятия общественного питания, а также юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие розничную торговлю (далее – заявители), направляют в электронной форме через официальный сайт организации культуры заявку о необходимости заключения договора аренды, содержащую следующие сведения:
1) наименование заявителя, сведения о месте его нахождения, его почтовый адрес и номер контактного телефона;
2) потребность заявителя в имуществе, предполагаемый срок аренды и цели использования имущества;
3) информацию об ассортименте продукции и товаров, предлагаемых для реализации при оказании услуг общественного питания посетителям и работникам организации культуры, – для предприятия общественного питания;
4) информацию об ассортименте сувенирной, издательской и аудиовизуальной продукции – для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих розничную торговлю.
Кроме того, индивидуальные предприниматели прилагают к заявке копию документа, удостоверяющего их личность, и полученную в течение одного месяца до даты направления заявки выписку из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП). Заявители – юридические лица прилагают к заявке полученную в течение одного месяца до даты направления заявки выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).
Организация культуры рассматривает заявку и прилагаемые к ней документы в течение пяти рабочих дней со дня их поступления, после чего письменно уведомляет заявителя (п. 5 Правил № 1529):
-
при положительном решении – о направлении своему учредителю обращения о согласовании передачи заявителю имущества в аренду;
-
при отрицательном решении – об отказе в заключении договора аренды.
К сведению: в случае поступления в организацию культуры от двух и более заявителей заявок в отношении аренды одного вида (видов) имущества решение о направлении учредителю обращения принимается в порядке очередности исходя из даты поступления заявок (п. 7 Правил № 1529).
Передача организацией культуры имущества в аренду подлежит согласованию с собственником имущества и органом, осуществляющим функции и полномочия ее учредителя. Порядок такого согласования устанавливается в отношении:
-
федеральных организаций культуры – Постановлением Правительства РФ от 03.12.2004 № 739 «О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия», Постановлением Правительства РФ от 10.10.2007 № 662 «Об утверждении Положения об осуществлении федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального автономного учреждения» и Постановлением Правительства РФ от 26.07.2010 № 537 «О порядке осуществления федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального государственного учреждения»;
-
организаций культуры субъектов РФ – законодательством субъектов РФ;
-
муниципальных организаций культуры – нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Разница между конкурсом и аукционом
Итак, передача объекта аренды, закрепленного за органами местного самоуправления, осуществляется с помощью торгов на электронной площадке. Торги в свою очередь организуются с помощью конкурсной или аукционной процедуры.
Различие между конкурсом и аукционом заключается в том, что в первом случае участникам торгов необходимо изучить все стороны договора и предложить наиболее выгодные условия для арендодателя. При этом анализ предоставленных условий проводит конкурсная комиссия, которая назначается по инициативе арендодателя.
По итогам проведенного конкурса члены комиссии определяют участника, чьи условия позволят заключить сделку на лучших условиях. При аукционе порядок действий выглядит так: участникам предоставляется полная информация о сдаваемом объекте со всеми условия договора. Впоследствии потенциальные арендаторы определяют размер арендной платы, которую они готовы предложить за предоставление имущества. Победитель определяется просто – кто больше платит, с тем и заключается сделка.
На первом этапе инициатор конкурса определяет дату проведения торгов. При этом согласно положениям ст. 17.1 ФЗ-135 сведения о предстоящем конкурсе должны быть доступны в открытой форме не менее чем за 30 дней до окончания приема заявок.
Еще одно принципиальное различие между двумя формами проведения торгов на предоставление муниципального имущество это открытый и закрытый характер мероприятия. То есть при аукционе все мероприятия проходят в открытом формате. Конкурс же предполагает закрытый формат, где каждый претендент предоставляет заявку в форме конверта с указанием всех условий, которые он готов предоставить арендодателю.
Аренда собственности муниципального значения, за последние годы приобрела новый скачек на рынке недвижимости. Для укрепления роста малого и среднего бизнеса «как воздух» были необходимы выгодные предложения о приобретении во временное пользование муниципального имущества.
В 2007 году Госдума приняла ФЗ-209, в котором государство отмечает важность стимулирования отраслей малого и среднего бизнеса с помощью федеральных средств.. Согласно ч. 1 ст. 18 органы государственной власти, а также учреждения местного самоуправления обязаны оказывать содействие учредителям малого и среднего бизнес путем передачи имущественных прав на собственность во временное владение.
В ч. 4 той же статьи уже раскрывается конкретный механизм поддержки. В частности, за административно-территориальной единицей закреплена обязанность по формированию перечня имущества, подлежащего предоставлению субъектом предпринимательской деятельности на условиях аренды. Кроме того, сформированный список необходимо опубликовать в источниках массовой информации, на официальном сайте собственника и в печатных изданиях.
Срок аренды имущества, включенного в льготный список, составляет не менее 5 лет. При этом законодатель оставляет право на сокращение срока при условии, что заявитель успеет подать заявление до подписания договора.
Когда конкурсы не проводятся
Бывают ситуации, когда проведение конкурсов, о которых идет речь, не обязательно. В каких случаях возможна аренда муниципального имущества без торгов? Данные моменты регулируются 17-й статьей ФЗ №135. Рассмотрим их.
Первый сценарий, предполагающий, что аренда муниципального имущества возможна без конкурса, может быть реализован в соответствии с положениями 5-й главы ФЗ №135, отражающей возможность установления тех или иных преференций со стороны муниципальных органов власти.
Второй сценарий предполагает, что конкурс уже был проведен, однако по правилам, содержащимся в положениях ФЗ №44, то есть в рамках муниципального контракта. При этом срок аренды объекта не может быть больше, чем длится соответствующего типа контракт.
Третий вариант, в рамках которого конкурс не обязателен, — аренда имущества на срок, не превышающий 30 дней в течение полугода. При этом недопустимо заключение договоров между муниципалитетом и одним и тем же контрагентом повторно, после того как контракт в рамках установленного периода будет выполнен.
Можно также отметить, что конкурс, предмет которого — предоставление в аренду муниципального имущества, может быть не проведен, если подразумевается продление действующих контрактов между предпринимателями и муниципалитетами.
Конкурс может не проводиться, если права на муниципальное и иное имущество предоставляются фирмам в силу положений международных договоров, подписанных РФ, межправительственных соглашений, а также федеральных законов, которые устанавливают особый порядок пользования собственностью и иных правовых актов: указов Президента, постановлений Правительства или, например, решений судов, которые вступили в силу.
Конкурсы не проводятся, если муниципалитет передает в безвозмездное пользование культовые здания, сооружения и иные виды собственности религиозным организациям.
Также необходимости в проведении торгов может не быть, если имущество передается в пользу других органов власти на государственном или муниципальном уровне, а также внебюджетных фондов или, например, Центробанка России.
Также можно отметить, что рассмотренный нами порядок, в рамках которого имущество муниципалитетов и государственных органов власти передается в аренду, не касается тех сфер, которые регулируются Земельным, Водным, Лесным кодексами РФ, а также законами о недрах.
В каких случаях при заключении договоров аренды государственного и муниципального имущества не требуется проведение торгов
| Исключения | Основание |
|---|---|
| Порядок заключения договоров путем проведения торгов не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях | ч.2 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| Заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений, при одновременном соблюдении следующих требований: 1) арендаторами являются хозяйственные общества, созданные учреждениями, указанными в абзаце первом настоящей части. 2) деятельность арендаторов заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для электронных вычислительных машин, баз данных, изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, селекционных достижений, топологий интегральных микросхем, секретов производства (ноу-хау), право использования которых внесено в качестве вклада в их уставные капиталы. | ч.3.1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения имуществом, актов Президента Российской Федерации, актов Правительства Российской Федерации, решений суда, вступивших в законную силу | п. 1 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования имуществом государственным органам, органам местного самоуправления, государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации | п. 2 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования имуществом государственным и муниципальным учреждениям | п. 3 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования имуществом некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» | п. 4 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования имуществом адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам | п. 5 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования имуществом медицинским организациям, организациям, осуществляющим образовательную деятельность | п. 6 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования имуществом для размещения сетей связи, объектов почтовой связи | п. 7 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования имуществом лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности | п. 8 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования имуществом в порядке, установленном главой 5 Закона о защите конкуренции (предоставление государственных или муниципальных преференций) | п. 9 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования имуществом лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта | п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования имуществом на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев | п. 11 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования имуществом взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или с реконструкцией здания, строения, сооружения, которыми или частью которых является такое недвижимое имущество, либо в связи с предоставлением прав на такое недвижимое имущество государственным или муниципальным организациям, осуществляющим образовательную деятельность, медицинским организациям | п. 12 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования имуществом правопреемнику приватизированного унитарного предприятия в случае, если такое имущество не включено в состав подлежащих приватизации активов приватизированного унитарного предприятия, но технологически и функционально связано с приватизированным имуществом и отнесено федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается, или к объектам, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности | п. 13 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования имуществом, являющимся частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество | п. 14 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования имуществом лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона, на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе или аукционе и конкурсной документацией или документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса или аукциона | п. 15 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования имуществом, передаваемым в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании п.1 ч.1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции | п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
Каков порядок проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды
Конкурс является открытым по составу участников и форме подачи предложений.
Победителем конкурса признается участник конкурса, который предложил лучшие условия исполнения договора и заявке на участие в конкурсе которого присвоен первый номер.
Аукционы являются открытыми по составу участников и форме подачи предложений. Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену договора, либо действующий правообладатель, если он заявил о своем желании заключить договор по объявленной аукционистом наиболее высокой цене договора. При проведении аукционов в соответствии с Постановлением от 06.06.2003 № 333 «О реализации федеральными органами исполнительной власти полномочий по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия» победителем признается лицо, предложившее наиболее высокую цену договора.
Муниципальное имущество: продажа без проведения торгов, без объявления цены — стоит ли заниматься
Актуальная ситуация в экономической сфере создаёт такой расклад отношений между инстанциями разного уровня, что муниципальный сектор занимает в них сравнительно малое место.
Если на долю государственного хозяйствования приходится 70-80% имущества (в том числе частно-государственные владения), на долю частных предпринимателей порядка 18%, то на муниципалитет остаётся 1-2%.
Важно понимать, что, несмотря на такое распределение, именно органы муниципального уровня играют наиболее существенную роль для организации быта и повседневной жизни среднестатистического гражданина; именно они в большей степени отвечают за регуляцию региональной экономики и местного бюджета.
Современное распределение полномочий между федеральным, региональным и муниципальным уровнем провоцирует незавидное положение последних в распределении бюджетных доходов (отчисляемых из собираемых налогов разной направленности). Муниципальные образования получают лишь малую часть.
Всё это создаёт необходимость искать дополнительные источники дохода в собственный бюджет для муниципальных образований.
Существующее законодательство предусматривает такой вариант, как эффективное управление имуществом, что подразумевает в том числе и его продажу, отчуждение прав собственности (приватизацию), сдачу в аренду или в безвозмездное пользование, как через торги, так и без проведения соответствующего мероприятия.
Все нормативно-правовые акты обязывают реализовывать почти любое муниципальное имущество на конкурсной основе.
Это может быть вполне выгодно — таким образом вполне реально реализовать непрофильное имущество (неиспользуемые земельные участки или старый объект недвижимости) выгодно; однако конкурсное мероприятие ещё должно быть признано состоявшимся, то есть подать заявление на участие должно более одного лица. Что делать в случае, если таких участников не находится? Предусмотрено отчуждение муниципального имущества без торгов различными способами.
В целом заключение договора аренды муниципального имущества без проведения торгов по правовому обеспечению не отличается от традиционной процедуры. Нужно лишь иметь ввиду наличие преимущественного права, а также дополнительных условий заключения договора.
Чтобы правильно заключить договор аренды без проведения торгов необходимо разобраться в описанных выше тонкостях и в обязательном порядке подходить к сделке ответственно. Как показывает практика человеку, далекому от юриспруденции, лучше всего обратиться к опытному специалисту для сопровождения во время процедуры заключения договоры, а также в момент когда выполняется передача или сдача объекта.
После того, как конкурс в виде торгов состоялся, собственник муниципального имущества подписывает протокол, в котором зафиксированы результаты, с победителем. Затем оформляется непосредственно соглашение в виде типового, стандартного договора. Правила и порядок заключения определяются статьей 447 ГК РФ.
Обратите внимание! Требование гражданского законодательства таково, что если помещение снято на срок, превышающий 12 месяцев, договор должен быть зарегистрирован в государственных органах власти. На данный момент уполномоченным является Комитет по управлению имуществом.
В договоре должны быть указаны все важные условия, четко и недвусмысленно определены права и обязанности сторон, их ответственность за нарушение пунктов письменного соглашения. Так, обычно отмечается, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить текущий ремонт за счет собственных средств. Однако если речь идет о капитальном ремонте, то он должен производиться органом МСУ (то есть собственником), разумеется, когда иное не указано в тексте договора.
Кроме того, нужно понимать, что назначить арендную плату ниже той, что была определена на торгах, нельзя ни в коем случае. Это может быть оспорено в судебном порядке, если на муниципальное имущество были другие претенденты. Однако документы о конкурсе порой содержат порядок, через который производится пересчет цены в большую сторону. Разумеется, претенденты должна быть ознакомлены с ним, так как происходит это по согласию сторон.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .
Еще один момент, о котором не стоит забывать – вычисление НДС при аренде. Субъектом здесь выступает фирма-арендатор.
Сумма налога исчисляется путем суммирования стоимости аренды по каждому недвижимому объекту. Счет-фактура должна быть подготовлена в течение 5 дней с момента проведения оплаты. Еще одна обязанность арендатора – передача декларации по НДС в налоговые органы до 20 числа месяца, следующего за налоговым периодом.
Аренда муниципальной собственности – процедура не простая, однако для владельцев малого бизнеса такой вариант наиболее оптимален, потому как расход за использование помещения в этом случае будет несколько ниже, чем, например, при найме объекта у коммерческого лица. К тому же для предпринимателей существует ряд преференций и льгот. Главное, не стоит забывать, что соглашение об аренде любого типа подлежит обязательной фиксации в Росреестре. Только после проведения процедуры договор обретет юридическую силу и объект можно будет эксплуатировать по своему усмотрению.