Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру купленную по военной ипотеке находясь на службе». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Программа военной ипотеки реализуется в рамках накопительно-ипотечной системы, которая появилась в России еще в 2005 году. Ее суть заключается в том, что государство открывает для каждого военнослужащего-контрактника специальный счет, на который ежегодно переводит определенную сумму денег. Спустя какое-то время военнослужащий может воспользоваться накопленной суммой как первоначальным взносом по ипотечному кредиту, а последующие годовые платежи будут засчитываться в счет погашения долга и процентов.
Как снять обременение?
Проведение сделки с недвижимым имуществом, на покупку которого были привлечены кредитные средства банка и накопления участника НИС, невозможно до полного исполнения обязательств по договорам, и поэтому военнослужащим приходится искать всевозможные решения.
Если у военнослужащего есть собственные средства, позволяющие закрыть долговые обязательства по обоим договорам – кредитному договору и договору целевого жилищного займа, тогда проблема решается просто. Производится погашение долга перед банком с последующим снятием обременения. Одновременно возвращаются накопления (прим. – первоначальный взнос и все ежемесячные платежи, перечисленные в погашение ипотеки) на именной счёт в Росвоенипотеке и пишется заявление на снятие обременения в пользу государства. В этом случае необходимо только понимать сам процесс возврата средств в Росвоениптеку и снятия обременения в пользу РФ.
Сложнее провести такую сделку в случае, если у военнослужащего отсутствует возможность использования личных средств, тогда приходится рассматривать разнообразные алгоритмы погашения обязательств.
Альтернативные варианты
Лучший способ избежать проблем, связанных с продажей такой квартиры – вообще не пользоваться программой военной ипотеки. Военнослужащие имеют определенные гарантии – в том числе возможность получить служебное жилье на весь срок службы, или компенсацию стоимости аренды. Но служебного жилья может не быть, оно может быть в плохом состоянии (особенно для семей с детьми), а компенсация аренды небольшая (для одного человека – около 7-8 тысяч рублей в месяц). А военная ипотека – возможность сразу решить квартирный вопрос.
Вариант с переуступкой ипотеки в данном случае не сработает – даже в этом случае нужно полностью погасить долг перед Росвоенипотекой, а потом уже за оставшуюся сумму долга договариваться с банком.
По сути, если заемщик не может найти всю сумму сразу и не хочет сильно сбрасывать в цене, единственный вариант – не продавать квартиру. Как только будет накоплено 20 лет выслуги (или 10 лет с «льготным» основанием), военнослужащий при продаже квартиры уже не будет ничего должен государству – долг погасить нужно будет только перед банком.
Порядок действий по продаже квартиры с военной ипотекой.
Схема продажи квартиры по военной ипотеке выглядит так:
-
Досрочное погашение ипотечного кредита, получение письменного подтверждения погашения долга и закрытия кредитного счета.
-
Обращение на сайт «Росвоенипотеки» с тем, чтобы узнать точную сумму долга перед государством по НИС. Информация предоставляется в течение 30 дней.
-
Подача заявления в банк о получении закладной на квартиру в связи с погашением долга.
-
Возврат суммы, выплаченной государством по НИС. К сведению: выплачивается и первый взнос, и все ежемесячные платежи, внесенные государством. Сумма может быть очень значительной. Кроме перечисленных выше случае обязанности по возврату средств нет в ситуациях, когда человек прослужил более 10 лет и был уволен в запас по достижению предельного возраста, по состоянию здоровья, в результате сокращения должности, по семейным обстоятельствам, или был признан негодным к военной службе. Также от выплат освобождаются члены семьи военнослужащего в случае его гибели или смерти
-
Направление заявления в «Росвоенипотеку» о снятии залога квартиры в пользу государства в связи с исполненными договорными обязательствами.
-
Получение выписки из ЕГРН с указанием об отсутствии обременений на квартиру.
-
Заключение договора купли-продажи.
-
Регистрация сделки в «Росреестре» и получение продавцом денег.
В какие банки обращаться
Ставка по военной ипотеке по обычным программам начинается с 13,1%. Предоставляют военную ипотеку 12 банков:
- Промсвязьбанк — от 16,3%;
- Сбербанк — от 13,5%;
- ВТБ — 15,6%;
- «Дом.РФ» — 14%;
- «Открытие» — 17,29%;
- Россельхозбанк — от 15,5%;
- «Россия» — 16,75%;
- Севергазбанк — 15%;
- Газпромбанк — 15,7%;
- РНКБ — 13,1%;
- Абсолют Банк — 16%;
- «Санкт-Петербург» — 13,4%.
Способ 1: досрочное погашение ипотеки
Чтобы получить право полностью распоряжаться квартирой, нужно снять с нее обременение в банке и Министерства обороны. Для этого можете внести оставшуюся сумму из средств рефинансирования либо за счет нового кредита:
- Получите рефинансирование или оформите новый кредит в другом банке.
- Сообщите банку, который выдал вам ипотеку, что вы планируете досрочно погасить ее, и подайте заявление.
- Определите, какая сумма нужна, чтобы закрыть долг и снять обременение с квартиры.
- Оповестите Росвоенипотеку о том, что вы собираетесь досрочно погасить долг.
- Получите кредитные деньги и погасите военную ипотеку.
- Найдите покупателя квартиры.
- Соберите документы.
- Осуществите сделку.
Сделка с жилой недвижимостью возможна только тогда, когда с нее сняты все обременения. Квартира, купленная по военной ипотеке, находится под обременением сразу двух организаций — банка и Росвоенипотеки.
Инструкция для продавца по проведению сделки купли-продажи со снятием обременения:
- ищем покупателя, готового подождать ради покупки квартиры;
- сообщаем банку и Росвоенипотеке о том, что требуется снять обременение для проведения сделки;
- покупатель перечисляет деньги для погашения долга продавца;
- банк выдает документ, подтверждающий снятие обременения;
- происходит регистрация перехода права собственности в МФЦ.
Эта схема упрощенная. Многое будет зависеть от соотношения долга и цены квартиры. Если цена меньше долга, продавцу придется доплатить. Но такие ситуации редки. Что касается покупателя, он должен быть готов к ожиданию и необходимости отдать деньги вперед. Это основная особенность покупки квартиры под ипотечным обременением.
Важно: после того, как деньги от продажи квартиры вернутся на счет государства, военнослужащий снова сможет получить их на свой счет в НИС. Нужно только подать заявление о повторном участии в системе. Участник НИС имеет право воспользоваться этим методом сообщающихся финансовых сосудов неограниченное число раз до своих 42 лет. Это позволяет свести риски и потери от междугородних переездов к минимуму и гарантирует сохранение права военнослужащего на денежную субсидию при покупке жилья.
Налог при продаже недвижимости
Для освобождения от уплаты налога с продажи жилья, им необходимо владеть минимум 5 лет. На недвижимость, купленную до 01.01.2016, срок составляет 3 года (Налоговый кодекс РФ, ст. 217.1). Решив продать квартиру в залоге по военной ипотеке раньше, необходимо уплатить налог 13%. С какой суммы?
Для расчета налогооблагаемой базы можно применить один из двух вычетов:
- 1 миллион рублей, его необходимо отнять от цены продажи, от оставшейся суммы считаем 13%;
- сумму фактически понесенных расходов вычитаем из цены продажи, на остаток считаем 13%, здесь важно иметь подлинники документов, подтверждающих уплату собственных средств вашему продавцу, банку, а также государству на погашение долга по целевому займу.
Подсчитываем, с каким вычетом итоговая сумма налога меньше, его применяем при заполнении 3-НДФЛ в следующем году.
Риски покупателя по сделке с залоговым имуществом
Чтобы продать квартиру находящуюся в военной ипотеке собственнику часто приходится изыскать крупную сумму денег до государственной регистрации. Желание использовать средства покупателя является логичным. Главный риск участия в схеме связан с вероятностью невывода недвижимости из залога. Основные причины и что с этим делать:
| Проблема | Решение |
| Недостаточная сумма для погашения долга перед государством и банком. | Убедиться в точности расчетов продавца. Вероятно, потребуется залезть носом в его выписки по счетам, график платежей, расчеты. |
| Непорядочность продавца. | Получение информации о его репутации. У военных она обычно безупречная, тем не менее, следует поинтересоваться о наличии сведений на сайтах федеральной службы судебных приставов, а также судебных актов. Это бесплатно. |
Многие покупатели не готовы отдавать крупную сумму без гарантий государства (до регистрации сделки), отказываются участвовать в купле-продаже недвижимости в залоге по военной ипотеке. Отдельные граждане готовы принять риск, осознают его, ведут успешный торг по цене.
Узнать суммы для гашения долга
Когда решение о погашении долга по военной ипотеке становится актуальным, необходимо узнать точные суммы, которые надо внести. Это поможет разработать план действий и спланировать свои финансы.
Есть несколько способов узнать сумму для гашения долга по военной ипотеке:
- Обратиться в банк. Связавшись с вашим банком, вы можете запросить детальную информацию о суммах для погашения долга. Банк предоставит вам сведения о текущей задолженности, а также о возможных досрочных погашениях и расчете суммы.
- Использовать онлайн-сервисы. Некоторые банки предоставляют специальные онлайн-сервисы, где вы можете узнать свою задолженность и расчитать сумму для погашения долга. Вам нужно будет зайти на сайт банка, войти в личный кабинет и найти соответствующую информацию.
- Обратиться к юристу. Юрист, специализирующийся в области ипотеки, может помочь вам разобраться с суммой для гашения долга. Он проведет анализ вашего договора и даст вам консультацию по вопросам погашения долга.
Необходимо помнить, что сумма для гашения долга может включать не только основной долг, но и проценты и штрафы за просрочки. Поэтому важно быть внимательным при получении информации и уточнить все детали у банка или юриста.
| Составляющие суммы для гашения долга: | Описание |
|---|---|
| Основной долг | Основная сумма, которая была займом на покупку квартиры |
| Проценты | Сумма, начисленная банком за использование его средств |
| Штрафы за просрочки | Сумма, начисленная за просрочку платежей по графику погашения |
Вы должны быть готовы к тому, что сумма для гашения долга может быть значительной. Поэтому обязательно просчитайте свои финансовые возможности и разработайте план действий для регулярного погашения долга.
Как получить документ
Выдаётся жилищный сертификат в порядке очереди, установленной государством. Разделяется процедура на несколько этапов:
- составляется рапорт на имя командира части, в которой служит претендент на получение сертификата;
- документ передаётся в отдел части, отвечающий за улучшение жилищных условий;
- заявителю определяют место в очереди на улучшение жилья;
- когда очередь человека подойдёт, он уведомляется об этом и приглашается для получения сертификата на приобретение жилья.
Для получения сертификата к рапорту прикрепляется следующий перечень документов:
- унифицированную форму рапорта;
- удостоверения личности всех членов семьи;
- военный билет заявителя;
- контракт или иную бумагу в которой указан период службы гражданина;
- выписка из домовой книги;
- справка, подтверждающая необходимость в улучшении жилищных условий.
Достоинства программы «Военная ипотека»
- нет значения, в каком регионе страны будет приобретена жилая недвижимость;
- у военнослужащего есть возможность купить жилье, которое он выберет сам;
- право на участие в программе не связано с наличием жилья в собственности у военнослужащего;
- военнослужащий через 3 года участия в НИС может в любое время использовать право на покупку жилья;
- наименьшая процентная ставка за использование ипотечного кредита (от 8,7 до 10,5 процентов годовых); аналог «гражданской ипотеки» – от 13 процентов и выше (экономия в год от 77 тыс. рублей);
- при покупке квартиры военнослужащим отсутствует необходимость применять собственные средства для начального взноса.
Чем раньше воспользуется своим правом военнослужащий, тем выгоднее он свой жилищный вопрос решит!
Первичный рынок жилья имеет ряд достоинств
- низкая стоимость. Низкая цена за квадратный метр в начале строительства (с каждым этапом строительства цена квадратного метра увеличивается;
- экономия — дешевле жилье, как минимум, на 20 процентов в сравнении с вторичным «готовым» жильем;
- наименьшие затраты на сделку. В большей части случаев новостройки без участия риэлторов продаются;
- соседи военнослужащего, в основном, коллеги, или люди одинакового социального статуса;
- современный тип дома, новые коммуникации;
- юридическая «чистота» производимой сделки;
- простота сделки. В большей части случаев оформление документов проиодит без участия непосредственно военнослужащего;
- сведен до минимума риск срыва сделки ввиду действий застройщика (продавца);
- добавочное страхование рисков участника НИС (это является требованием ФГКУ «Росвоенипотека»);
- добавочная проверка строящихся объектов жилой недвижимости;
- сделки заключается согласно ФЗ-214 – закону «Об участии в долевом строительстве» (добавочные гарантии участнику НИС).
Как аргументировать новому владельцу его выгоду и свои собственные мотивы
Поскольку сама по себе операция продажи по переуступке залоговой квартиры довольно щекотливая, то, скорее всего, потребуется объяснение причин передачи прав собственности не только в банке, но и третьему лицу. Помимо уже упомянутых возможных причин возникновения необходимости «избавиться» от ипотеки, есть еще одна немаловажная, связанная с налогообложением.
А именно — существует возможность таким образом избежать обязательного налога на доход физлиц, который необходимо оплатить в случае совершения обычной сделки купли-продажи (данное взыскание производится, если продавец владел недвижимостью не более трех лет).
Что же касается выгод потенциального владельца залоговой квартиры, то здесь можно назвать следующие моменты:
- Прежде всего, вопрос цены. Как правило, она ощутимо ниже чем средняя по рынку;
- Отсутствие необходимости собирать кипу бумаг на недвижимое имущество, проводить его оценку. То есть, в данном случае преимуществом будет некое упрощение оформления ипотеки, чем если бы пришлось договариваться с кредитным учреждением о ней «с нуля»;
- Данное упрощение экономит время и снова же деньги нового владельца, поскольку процедура проверки проходит значительно быстрее;
- Также участие в сделке банка гарантирует, так называемую, юридическую чистоту сделки;
Однако, потенциальному владельцу следует скрупулезно проверить новый ипотечный договор на предмет существования штрафных санкций прежнего заемщика, которые банк с удовольствием постарается «повесить» на него. Если их наличие и внушительный размер подтвердится, то выгода сделки может оказаться весьма спорной.