Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какую ответственность несет агентство недвижимости при купле продаже». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?
Если обе стороны подошли к делу грамотно, споров об оплате риэлторской работы возникать не должно. Но специалисты рассказывают, что конфликты часто возникают в таких ситуациях:
- Услугу по факту не заказывала ни одна из сторон. Риэлторы часто звонят по номерам в объявлениях и предлагают свою помощь. Многие ошибочно считают, что такие услуги предоставляют бесплатно.
- Риэлтор есть только у одной стороны. В такой ситуации продавец считает, что стоимость услуг агента он должен разделить с покупателем и наоборот.
- Риэлтор работает одновременно с двумя участниками сделки. В таком случае и продавцу, и покупателю хочется, чтобы за работу платил не он.
Заключение договора с компанией
К сожалению, на рынке остался еще определенный процент агентств и частных риелторов, которые работают без договора и навязывают свои услуги.Но все же очень многие компании работают цивилизованно. Если хотите получить безопасную и качественную услугу — заключайте с агентством договор.Каждый клиент должен понимать, что договор — это не столько обязательства оплаты работы риелтору, сколько гарантии со стороны агентства. Конечно, если документ оформлен грамотно.
- Работу целого штата специалистов: агент, который подбирает или продает ваш объект, другие агенты, которые включаются в работу, ипотечные менеджеры, юридический отдел, отдел маркетинга, административный отдел.
- Гарантии безопасности: уважающие себя компании страхуют профессиональную ответственность, а штат юристов обеспечивает юридическую безопасность сделки.
- Скорость и выгода: грамотный агент найдет покупателю те квартиры, которые еще не появились в рекламе, подберет «горящие» варианты. Продавец получит максимальный спрос на свою недвижимость в короткие сроки. Ипотечный менеджер поможет выбрать самую выгодную ипотечную программу.
- анализ предложения на рынке
- поиск и подбор подходящих вариантов
- сбор информации по каждому варианту
- совместный просмотр с клиентом объектов
- переговоры с собственником, торг
- работа с ипотечным менеджером по подбору и подаче заявки на самую выгодную ипотечную программу
- проведение сделки совместно с юридическим отделом компании
- сравнительный анализ подобных объектов на рынке, предложение оптимальной цены
- создание спроса на объект
- разработка и проведение маркетинговой кампании
- проведение встреч и переговоров с потенциальными покупателями
- проведение сделки совместно с юридическим отделом компании
Услуги агента по недвижимости
Например, при сопровождении клиента по купле-продаже недвижимости, чаще всего, в услуги агента по недвижимости входят:
- поиск объектов недвижимости и информации по ним, соответствующей запросам клиента;
- организация просмотра выбранного объекта недвижимости;
- представление интересов клиента при просмотре недвижимости и в момент заключения договора;
- обсуждение и согласование договорных условий для работы с недвижимым имуществом;
- составление фотоотчета о состоянии недвижимости;
- проверка всех участников сделки;
- юридическое сопровождение;
- получение необходимых для проведения сделки дополнительных справок, выписок;
- контроль документооборота и сохранности документов по проводимой сделке;
- оказание помощи в регистрации перехода права собственности.
Помимо этого, существуют обязательные профессиональные задачи:
- анализ рынка недвижимости — актуальные тенденции и текущие изменения;
- создание и поддержание деловых контактов с клиентами;
- работа с поступающими заявками;
- работа с базой объектов недвижимости;
- актуализация информации о поступающих заявках;
- составление отчетности о проделанной работе.
Может ли риелтор продать квартиру без собственника, если владелец в другом городе или стране
Бывают ситуации, когда вы находитесь в одном городе или стране, а ваша недвижимость, которую нужно продать, в другом городе или стране, при этом просить помощи у родственника или знакомого по какой-то причине невозможно. Остается только обратиться к профессионалу в сфере недвижимости. Это может быть риелтор (индивидуальный предприниматель или самозанятый) или риелторская компания (юридическое лицо).
Для дальнейшей работы риелтора от вашего имени нужно будет заключить договор и оформить нотариальную доверенность.
Доверенность, как правило, оформляют на осуществление одной сделки. В доверенности указывают, в отношении какой квартиры она действует и на каких условиях.
Действовать риелтор от имени продавца может по договору поручения, агентскому договору или договору возмездного оказания услуг. В случае продажи недвижимости права и обязанности возникают у продавца. В договоре обязательно прописывают, что риелтор будет действовать в ваших интересах от вашего имени и за ваш счет до и во время сделки. Также в договоре обязательно прописывают:
-
цену, по которой хотят продать квартиру,
-
сроки,
-
порядок оформления сделки купли-продажи: кто и в какой момент получает деньги.
Расчеты с покупателем риелтор, который действует по доверенности от вашего имени, может осуществлять через:
-
Ваш личный расчетный счет. Это условие вместе с номером вашего расчетного счета можно указать непосредственно в доверенности.
-
Депозит нотариуса. Деньги по договору купли-продажи покупатель вносит на депозит нотариуса, у которого оформляется сделка. И как только нотариус видит поступление средств на счет, он оформляет сделку окончательно.
-
Банковскую ячейку. В банке оформляется ячейка на ваше имя, а в договоре купли-продажи указывается, что расчеты по договору будут осуществляться с использованием этой ячейки.
-
Аккредитив в банке. Покупатель кладет деньги на счет в банке. Банк их замораживает и открывает их уже после того, как ему будут предъявлены документы о переходе прав собственности на квартиру.
Какую ответственность несет риэлтор при сделке покупки квартиры
Риэлтор, к которому обратился покупатель квартиры, предложил стандартный образец договора. Из этого документа вытекает следующее: по условиям агентского договора представитель риэлторской фирмы предложит разные варианты, что способны заинтересовать клиента, поможет выбрать подходящее жильё и оформит все документы. Также профессионал обязуется проверить историю квартиры, чтобы оградить клиента от возможных проблем в будущем.
Однако никакой юридической ответственности риэлтор не несёт. Во всяком случае, из условий договора не ясно, как он будет отвечать перед клиентом, если посодействует в подборе квартиры или непригодной для жилья, или с неадекватными соседями, или на обладание которой претендуют иные лица.
Как быть? Можно ли как-то «застраховаться», обозначив в договоре не только дополнительные требования, но и материальную ответственность риэлтора за продажу негодного товара?
Продажа некачественного товара
Прежде всего, юрист по недвижимости напоминает, что риэлтор является не собственником квартиры (товара), а только посредником в выборе подходящего недвижимого имущества. Поэтому у него довольно неопределенные обязательства перед клиентом, и многие претензии встревоженного или недовольного покупателя могут быть оспорены в суде.
За продажу товара неподобающего качества (в данном случае – это квартира) отвечает ее бывший собственник. Это именно он скрыл дефекты. Кстати, продавая свою недвижимость, прошлый правообладатель мог и не знать о них.
Однако правила продажи жилой недвижимости занимают особое место в российской юриспруденции.
Это не имущество обычного бытового предназначения, которое легко поменять или вернуть продавцу, расторгнув договор только по той причине, что вещь не понравилась (не подошла по каким-то параметрам).
Здесь нужно будет инициировать создание комиссии, которая признала бы недостатки в конструкции недвижимого имущества такими, которые:
- или невозможно устранить;
- или потребуют серьезных дополнительных денежных вливаний, о чём при заключении договора купли-продажи речь не велась.
- Степень юридической ответственности риэлтора
- Чтобы агентство недвижимости или же конкретного риэлтора можно было привлечь к ответственности за халатное отношение к проверке юридической чистоты сделки, в суде необходимо представить такой договор, в котором отдельными пунктами указывались бы конкретные требования клиента.
- Если агентский договор будет составлен в общих чертах, тогда представитель апеллирующей стороны может заявить, что клиент знал (мог знать) о других претендентах на обладание этой недвижимостью, значит намеревался решать все проблемы самостоятельно.
Внимание! Нормы закона могут меняться и дополняться. Если у вас нет уверенности, что вы оперируете наиболее актуальной информацией желательно получить консультацию юриста. На нашем сайте первая консультация предоставляется бесплатно.
Стоит ли добиваться признания сделки недействительной?
Чтобы воспользоваться положениями статей 166-179 ГК РФ, покупателю изначально необходимо подключить к процессу юриста по недвижимости. Он не только даст дельные советы, но также проконтролирует действия риэлтора и поможет включить в агентский договор нужные клиенту пункты, касающиеся ответственности исполнителя услуг.
Кстати, признавать сделку недействительной обычно бывает невыгодно именно покупателю.
- Это лицо теряет часть денег, если обе стороны договора купли-продажи сделали вид, что недвижимость оценивается дешевле. Тогда в договор вписывается заниженная сумма, а остальные деньги передаются из рук в руки.
Если же договор будет признан недействительным, судья назначит реституцию: квартира передаётся прежнему хозяину, а деньги – покупателю. Но ведь сумма в документах была обозначена гораздо ниже реальной выплаты. Значит к обманутому покупателю вернётся лишь часть денег.
- Если какое-либо лицо инициирует судебное разбирательство, предъявляя свои права на жилую недвижимость, тогда покупатель не сможет в полном объёме:
- ни владеть квартирой;
- ни пользоваться ею;
- ни распоряжаться жильём по собственному усмотрению.
Придётся ожидать решения суда. Возможно, правообладатель, с интересами которого прежде, еще до момента продажи квартиры, не посчитались, будет требовать дополнительных выплат. Это могут быть:
- повзрослевший ребенок, предъявивший свои права;
- гражданин, вернувшийся домой после отбытия непродолжительного тюремного срока (к примеру, в этот период квартира была незаконно приватизирована и тут же продана);
- человек, ранее признанный умершим, а теперь «воскресший».
- Если суд назначит реституцию по той причине, что продавец, которому были переданы деньги, оказался недееспособным лицом, тогда получить обратно плату за квартиру вряд ли удастся.
- Гражданину продали квартиру по поддельным документам. Значит деньги были переданы неизвестно кому.
Виноват ли риэлтор?
Определение степени вины этого специалиста за оформление сделки, впоследствии признанной недействительной, возможно только в том случае, если вполне определенные условия обозначены в договоре. В принципе, любой договор купли-продажи недвижимости может быть оспорен лицами, которые изначально тщательно завуалировали свой статус.
И всё же юрист по недвижимости советует клиентам заключать с маклерами договоры именно в таких вариантах, которые выгодны в основном покупателям. Это договоры:
- поручения;
- оказания услуг;
- составленные в эксклюзивном варианте.
Как раз профессиональный юрист, составляющий такие документы, и поможет будущему новосёлу не попасть в неприятности или хотя бы заставить риэлтора добросовестно исполнять свою работу.
Ведь маклер оказывает возмездную услугу, значит обязан отвечать за качество исполнения.
Если посредник будет нести финансовую ответственность за нарушение того или иного пункта, обозначенного в документе, тогда покупатель сможет ему доверять.
Какую ответственность несет агентство недвижимости
Если Вы хотите дополнительных гарантий при заключении сделки и качественной проверки документов, можно использовать при покупке квартиры заемные денежные средства (всю сумму или ее части). Тогда банк, проверяя сделку, использует ресурсы собственной службы безопасности, что почти никогда не делает агентство недвижимости. Если банк одобрит сделку, можете быть уверены: она достаточно хорошо защищена.
В связи с особенностями российского законодательства убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости на 100% невозможно. Но если риелтор возьмет на себя обязательство провести правовую экспертизу и предоставить в письменной форме заключение, то именно он и будет отвечать за убытки клиента, которые могут возникнуть из-за ненадлежащего исполнения данного обязательства. Условиями договора также должен быть определен объем ответственности, которую риелтор несет перед клиентом за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.
Кaк paбoтaeт aгeнтcтвo нeдвижимocти
B paбoтe aгeнтcтвa мoжнo выдeлить 6 ocнoвныx этaпoв:
- Фopмиpoвaниe бaзы: aгeнтcтвo coбиpaeт ocнoвнyю инфopмaцию o нeдвижимocти, apeндoдaтeляx и пpoдaвцax и pacпpeдeляeт ee мeждy coтpyдникaми. Cюдa вxoдит aдpec, кoличecтвo кoмнaт, мeтpaж, opиeнтиpoвoчнaя cтoимocть. Aгeнты, в cвoю oчepeдь, yтoчняют инфopмaцию пo кaждoмy oбъeктy: oт цeн дo ocoбeннocтeй инфpacтpyктypы.
- Paзмeщeниe peклaмы c инфopмaциeй oб oбъeктax нa caйтe и дpyгиx плoщaдкax: Aвитo, Циaн, Дoмoфoн и дpyгиx. Чeм бoльшe людeй yвидит oбъявлeния, тeм вышe шaнc, чтo нaйдeтcя пoкyпaтeль или apeндaтop.
- Юpидичecкaя пpoвepкa oбъeктoв. У cпeциaлиcтa дoлжнa быть выпиcкa из дoмoвoй книги o вcex зapeгиcтpиpoвaнныx квapтиpe гpaждaнax, инфopмaция из EГPН o пepexoдe пpaв нa нeдвижимocть, тexничecкий пacпopт, зaпpoc из apбитpaжнoгo cyдa, нe пpизнaвaлcя ли coбcтвeнник бaнкpoтoм. Aгeнтcтвo paccкaзывaeт пoтeнциaльнoмy пoкyпaтeлю инфopмaцию o вcex coбcтвeнникax: ecть ли cpeди ниx нecoвepшeннoлeтниe, инвaлиды, лицa, кoтopыe нaxoдятcя в мecтax лишeния cвoбoды, нe yчacтвoвaли ли oни в имyщecтвeнныx cпopax, нe дeлaли ли нeзaкoннyю пepeплaниpoвкy.
- Paбoтa c клиeнтaми и yпpaвлeниe пpoдaжaми. B интepecax coтpyдникoв пoдoбpaть нaибoлee пpивлeкaтeльныe и выгoдныe для зaкaзчикa вapиaнты, eздить нa пoкaзы — этo нaпpямyю влияeт нa eгo дoxoды.
- Пoдгoтoвкa пaкeтa дoкyмeнтoв. 3apyчившиcь дoвepeннocтью, aгeнт зaнимaeтcя cбopoм и пpoвepкoй нeoбxoдимыx для cдeлки бyмaг и пpeдocтaвляeт oбpaзeц дoгoвopa. B «Этaжax» ecть coбcтвeнный штaт юpиcтoв, кoтopый пpoвepяeт дoкyмeнты нa нaличиe oшибoк и cooтвeтcтвиe зaкoнoдaтeльcтвy, пoэтoмy бюpoкpaтичecкий этaп пpoxoдит быcтpo.
- 3aключeниe дoгoвopa, пoтoмy чтo пo ycтнoй дoгoвopeннocти ни oднa пopядoчнaя кoмпaния нe paбoтaeт.
Cнaчaлa клиeнт пpиxoдит в aгeнтcтвo и paccкaзывaeт o cвoeй cитyaции, знaкoмитcя c aгeнтoм. Baжнo oпpeдeлить чeткyю цeль и cфopмyлиpoвaть cвoи пoжeлaния: пpoдaть или oбмeнять нeдвижимocть, кyпить жильe в кpeдит или cpaзy, oбoзнaчить бюджeт, pacпoлoжeниe бyдyщeй пoкyпки, кoличecтвo кoмнaт, инфpacтpyктypy.
Cxeмa paбoты пpи пoкyпкe квapтиp
Для клиeнтa paбoтa нaчинaeтcя c пepвoгo пoxoдa в aгeнтcтвo и знaкoмcтвa c aгeнтoм.
Пpи пepвoй вcтpeчe oпытный coтpyдник yтoчнит вaши цeли, пoтpeбнocти и бюджeт и иcxoдя из этиx дaнныx пpeдocтaвит пoдpoбнyю кoнcyльтaцию. Oн знaeт o cитyaции нa pынкe и цeнax нa жильe в paзныx цeнoвыx ceгмeнтax, и cмoжeт пpeдлoжить пoдxoдящиe вapиaнты. Ecли клиeнтa интepecyeт квapтиpa в нoвocтpoйкe, тo нeoбxoдимo paccкaзaть клиeнтy o зacтpoйщикax, o пocлeдниx cдaнныx oбъeктax и тeкyщиx пpoeктax.
Ecли жeлaeмaя нeдвижимocть нe впиcывaeтcя в paмки ycтaнoвлeннoгo бюджeтa, тo oн пpeдлoжит кoмпpoмиccныe вapиaнты либo пoдбepeт ипoтeчнyю пpoгpaммy. Пocкoлькy aгeнтcтвa coтpyдничaют c бaнкaми, oни мoгyт пpeдлaгaть cвoим клиeнтaм низкиe пpoцeнты пo кpeдитaм, a тaкжe oтвeчaют зa oдoбpeниe выбpaннoгo жилья бaнкoм, зaнимaютcя cтpaxoвaниeм cдeлки.
Xyдшee, чтo мoжнo cдeлaть вo вpeмя cдeлoк c нeдвижимocтью — пoдпиcaть дoгoвop, нe читaя. Пpи пepвoм пoceщeнии вoзьмитe oбpaзeц дoмoй для пoдpoбнoгo oзнaкoмлeния, oбpaтитe внимaниe нa cнocки, нaпиcaнныe мeлким шpифтoм.
Ecли вoзникнyт вoпpocы, coтpyдник aгeнтcтвa дoлжeн paзвepнyтo нa ниx oтвeтить. Oбpaщaйтe внимaниe нa двycмыcлeнныe фopмyлиpoвки и пpocитe oб yтoчнeнии.
Oбязaтeльнo oбpaтитe внимaниe нa cлeдyющиe пyнкты дoгoвopa:
🤓 3aкaзчик и иcпoлнитeль. B дoгoвope дoлжны быть yкaзaны пoлнoe юpидичecкoe нaзвaниe opгaнизaции, ИНН, бaнкoвcкиe peквизиты, юpидичecкий aдpec, кoнтaкты и ФИO pyкoвoдитeля, oт имeни кoтopoгo зaключaeтcя cдeлкa.
🤓 Пpeдмeт дoгoвopa: oбязaннocти иcпoлнитeля и зaкaзчикa. 3дecь yкaзывaют пoлный пepeчeнь дeйcтвий aгeнтa. Oбязaннocть зaкaзчикa – пpeдocтaвить нeoбxoдимыe дoкyмeнты и oплaтить ycлyгy в ycтaнoвлeнныe cpoки.
🤓 Oбязaннocти и oтвeтcтвeннocть cтopoн. в этoй чacти пpoпиcaнa oтвeтcтвeннocть cтopoн в cлyчae cpывa cдeлки, пpeтeнзии тpeтьиx лиц, нeпpaвильнoгo oфopмлeния дoкyмeнтoв и пpeдocтaвлeния лoжнoй инфopмaции. Пpи пpeдocтaвлeнии opигинaлoв дoкyмeнтoв, включитe пyнкт oб oтвeтcтвeннocти aгeнтcтвa зa иx yтpaтy. Oбpaтитe внимaниe нa пoлoжeния, в кoтopыx зaпpeщaeтcя oбщaтьcя c дpyгoй cтopoнoй cдeлки – этo кocвeнный пpизнaк тoгo, чтo aгeнтcтвo пpoвoдит cкpытyю кoмиccию.
🤓 Пopядoк oплaты ycлyг: дoбpocoвecтнoe aгeнтcтвo нe бepeт дeнeг aвaнcoм, вce pacчeты тoлькo пocлe cдeлки. Taкжe в дoгoвope дoлжнa быть yкaзaнa пpoзpaчнaя кoнeчнaя цeнa ycлyги, в тoм чиcлe пpoцeнт кoмиccии.
🤓 Cpoки дeйcтвия. Oбычнo дoгoвop зaключaют нa 1-2 мecяцa – этoгo дocтaтoчнo, чтoбы нaйти пoдxoдящий вapиaнт, пpoвepить eгo и пpoвecти cдeлкy.
🤓 Уcлoвия pacтopжeния дoгoвopa. Нe пoдпиcывaйтe дoкyмeнт, в кoтopoм yкaзaнa дeнeжнaя кoмпeнcaция зa дocpoчнoe pacтopжeниe дoгoвopa клиeнтoм: в этoм cлyчae вы нe cмoжeтe пpeкpaтить coтpyдничaть c aгeнтcтвoм, дaжe ecли кaчecтвo eгo paбoты вac нe ycтpaивaeт. B пpoтивнoм cлyчae пpидeтcя плaтить нeycтoйкy. Oбязaтeльнo дoлжны быть oпиcaны ycлoвия pacтopжeния дoгoвopa, a тaкжe дeйcтвия cтopoн, ecли cpoк дeйcтвия иcтeк дo пpoвeдeния cдeлки.
B пpилoжeнияx к дoгoвopy пpиcyтcтвyeт oпиcь пpилaгaeмыx дoкyмeнтoв.
Bce пyнкты дoгoвopa дoлжны быть пoдpoбнo pacшифpoвaны, oпиcaнa кaждaя ycлyгa – чтoбы вы пoнимaли, зa чтo плaтитe. Ecли нe yвepeны, тo пpoкoнcyльтиpyйтecь y нeзaвиcимoгo юpиcтa.
Как правильно составить договор с риелтором
Все подробности об оплате услуг агента по недвижимости должны быть указаны в договоре.
Есть несколько вариантов времени оплаты услуг риэлтора:
- по частям на каждом из этапов — такой вариант наиболее удачный в случае, если заказчик захочет досрочно разорвать договор;
- после подписания договора;
- после завершения всех этапов сделки — перехода прав собственности.
Надежнее всего заранее договориться об оплате в момент полного завершения дела. Если риэлтор работает со стороны продавца, лучше, чтобы он получил вознаграждение после расчета покупателя. В случае, если агент представляет интересы покупателя, завершенной сделка считается после официальной передачи права собственности — получения документов из Росреестра.
Если обе стороны подошли к делу грамотно, споров об оплате риэлторской работы возникать не должно. Но специалисты рассказывают, что конфликты часто возникают в таких ситуациях:
- Услугу по факту не заказывала ни одна из сторон. Риэлторы часто звонят по номерам в объявлениях и предлагают свою помощь. Многие ошибочно считают, что такие услуги предоставляют бесплатно.
- Риэлтор есть только у одной стороны. В такой ситуации продавец считает, что стоимость услуг агента он должен разделить с покупателем и наоборот.
- Риэлтор работает одновременно с двумя участниками сделки. В таком случае и продавцу, и покупателю хочется, чтобы за работу платил не он.
Иногда риэлторы обращаются по объявлению продавца или покупателя и предлагают бесплатную помощь при заключении сделки. Но, как известно, безвозмездно никто работать не будет: просто у агентов есть несколько лайфхаков, в которых они все равно получают свой процент.
Допустим, специалист нашел идеальный вариант квартиры для покупателя, который согласен на цену продавца. Но в решающий момент риэлтор говорит о том, что его услуги стоят определенную сумму. Покупателю и продавцу, которые уже настроились на заключение выгодного договора, сложно отказаться от подходящего варианта. Поэтому стороны вместе начинают продумывать, как выйти из ситуации.
Возможны такие варианты развития событий:
- покупатель настолько заинтересован в недвижимости, что соглашается заплатить больше;
- продавец не хочет терять покупателя, поэтому уступает ему — при этом он может считать, что это был простой торг, а на самом деле произошла оплата услуг риэлтора;
- сделка срывается, поскольку стороны не могут договориться между собой.
Правильный ответ: тот, кто эту услугу заказал и получил. Если покупатель нанял агента для решения своего квартирного вопроса, то именно его интересы представляет специалист по недвижимости: подбирает подходящие варианты, ведет переговоры, торгуется в его пользу и т.д.
Менеджеры компании помогают оформить выгодную ипотеку, юристы сопровождают сделку в рамках своей зоны ответственности. Покупатель получает в результате решение своей задачи.
Самый популярный вопрос при обращении в агентство недвижимости: «Сколько стоят ваши услуги?». Но однозначного ответа нет и быть не может, ведь у каждого крупного агентства не одна услуга.
Кто платит комиссию риэлтору при продаже квартиры
Риэлтор несет ответственность за чистоту и законность сделок, совершенных под его руководством, только, если условия его работы прописаны в договоре. Но делают это крайне редко.
Сложность в том, что риэлтор — это только посредник, который помогает совершить сделку купли-продажи. Сам он ничего не продает и ничего не покупает. Ему нельзя предъявить обвинения в реализации некачественного товара.
Но риэлтора можно заставить нести юридическую ответственность перед сторонами сделки. Для этого нужно не соглашаться на стандартную форму агентского договора, а составить эксклюзивный и прописать в нем все дополнительные условия, включая требования клиента к объекту недвижимости и ответственность риелтора за заключение неудовлетворительной сделки. Юристы, которые занимаются делами по недвижимости, рекомендуют заключать с риэлторами не типовые договора, а договор оказания услуг, поручение или договор в эксклюзивном варианте.
Важно помнить, что расторжение сделки купли-продажи несет большие утраты именно покупающей стороне.
Часто, чтобы избежать значительной части налогообложения на средства, вырученные с продажи квартир, продавцы просят указать в договоре купли-продажи сумму меньше, чем есть на самом деле. Покупатели идут на встречу и передают оставшиеся средства из рук в руки. В случае расторжения такой сделки, покупатели смогут вернуть только то, что прописано в документах. Доказать, что сумма была больше, невозможно.
Еще бывает так, что внезапно объявившийся родственник требует расторгнуть сделку, по причине того, что продавец недееспособен. В этом случае покупатель на все время судебных разбирательств не может ни пользоваться квартирой, ни продать ее. Если же суд подтвердит недееспособность продавца на момент заключения сделки, то вернуть свои средства вряд ли получится.
Перед тем, как заключить договор, следует изучить рынок риэлторских услуг. Для начала нужно ознакомиться со всеми агентствами недвижимости в городе, где планируется приобретать жилье. Выбирать лучше самые большие — в случае чего их проще найти. Важный фактор — это длительность работы компании. Если это очень молодая агентство, велика вероятность нарваться на мошенников. Не лишним будет обратиться к знакомым, родственникам, поискать отзывы в интернете и социальных сетях, сравнить спектр услуг и цены. По этим критериям можно выбрать риэлторское агентство, которое будет полностью удовлетворять запросы.
Заниматься покупкой квартиры самостоятельно или нанять риэлтора — зависит от желания и возможностей. Но если это первая покупка, то лучше обратиться к специалисту. В агентском договоре можно заранее прописать условия сотрудничества и, тем самым, уберечься от потери времени и денег.
Прежде всего нужно помнить, что риелтор – это не собственник квартиры (товара), а всего лишь посредник в выборе подходящего недвижимого имущества, и у него весьма неопределенный круг обязательств перед клиентом. Зачастую жалобы на работу подобного специалиста будут тщетны.
За продажу некачественного товара (в нашем случае – это квартира) отвечает ее бывший собственник – продавец.
Именно он скрыл дефекты объекта. И к тому же, продав свою собственность, предыдущий владелец мог не знать о таковых проблемах.
В целом правила купли-продажи жилой недвижимости занимают особое место в российском законодательстве. Ведь это не имущество так называемого обычного бытового предназначения, которое легко поменять или вернуть продавцу, расторгнув договор только по той причине, что эта вещь не понравилась или не подошла вам по каким-то параметрам.
Для того чтобы в будущем имелась возможность привлечь риелтора к ответственности за халатное отношение к юридической чистоте сделки, в суде необходимо будет представить такой договор, в котором конкретно отдельными пунктами указывались бы требования клиента к необходимой ему услуге.
Если агентский договор (договор на оказание услуг) составлен в общих чертах, то представитель апеллирующей стороны может заявить, что, например, клиент знал или мог знать о других лицах, имеющих право на покупаемую недвижимость, а значит, намеревался решать все проблемы самостоятельно.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Нормы закона могут меняться и дополняться. Если у вас нет уверенности, что вы обладаете наиболее актуальной информацией, то желательно проконсультироваться с юристом.
Какие риски существуют
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.
Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.
Вопросы ответственности и оплаты при покупке-продаже недвижимости
Ключевыми игроками в процессе покупки и продажи недвижимости являются продавец и покупатель. Обе стороны должны грамотно подходить к выбору агента, который будет помогать им в оказании услуг по подбору подходящих объектов недвижимости и проверке коммерческой ценности имущества.
Агент получает вознаграждение за свою работу от продавцов и покупателей. Комиссии представителей агентства зависят от суммы продажи, и может варьироваться от 1% до 10%.
В зависимости от вариантов покупки и продажи, оплата происходит по-разному. В некоторых случаях, комиссию платят только продавцы, а в других – покупатели. Например, если покупатель пользуется услугами агента по ипотеке, то комиссию должен заплатить сам покупатель.
Обратиться в агентство за помощью в покупке или продаже недвижимости — один из самых привлекательных способов найти нужный вариант. Посредственники обычно берут на себя функции проверки полных документов по жилью, оплаты за объявления и подбору клиентов. Они также должны оказывать услуги по сопровождению передачи недвижимости и оформления договора между продавцами и покупателями.
Однако, продавцы не обязаны обращаться именно в агентство, чтобы продать свою недвижимость. Покупатели также могут сами выбирать объекты недвижимости, проверять их легальность и брать на себя полные обязанности и работу по продаже объектов недвижимости.
Важно отметить, что ответственность за процесс покупки или продажи зависит от того, какие услуги были выбраны для потенциального клиента и какие возможности имеются у конкретной стороны.
- Если продавец и покупатель обратились в агентство для продажи или покупки недвижимости, то агент берет на себя обязательства по работе за оплату.
- Если покупатели сами находят и покупают объекты недвижимости, в этом случае они должны сами брать на себя полные обязанности и работу по продаже объектов недвижимости.
Кроме того, важно помнить о том, что при покупке или продаже недвижимости необходимо полностью проявление доверия, документальная проверка и взаимное уважение между сторонами.
| Брокер | Фиксированная комиссия | Процент от стоимости объекта |
|---|---|---|
| Продавец | + | + |
| Покупатель | — | + |
| Продавец и покупатель | — | +/- (зависят от договоренности) |