Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды квартиры с последующим выкупом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Случается, что аренду с последующим выкупом заключают между собой предприятия или государственные органы. В таких случаях соглашение разрабатывается с учетом интересов фирм, а контракт может содержать инвестиционные пункты.
Договор аренды с дальнейшим выкупом квартиры: особенности
По договору аренды (найма) можно выкупить практически любую недвижимость: квартиру, дом, дачу или же просто земельный участок. Но такая схема сейчас встречается редко. В основном из-за того, что собственнику невыгодно получать деньги годами и при этом уже фактически не владеть недвижимостью.
Самые простые и удобные формы покупки жилья — ипотечное кредитование и «живые деньги». Обычно договор аренды с последующим правом выкупа заключается в том случае, когда квартира не очень рентабельна и не заинтересовала других покупателей при продаже.
Например, жильё находится в отдалённом месте и в нём никогда не делали ремонт. В таком случае собственник вынужден пойти на предложение аренды с правом выкупа, а покупатели без крупной суммы смогут рассчитывать на собственное жильё. Для некоторых покупателей тут есть преимущество перед ипотекой: при договоре аренды квартиры с выкупом не требуются большой пакет документов и хорошая кредитная история. Нет и процентов по кредиту.
Договор аренды с последующим выкупом недвижимости и его риски
К сожалению, в российском законодательстве отсутствует нормативная база, чётко регулирующая такие отношения. Основной риск для покупателя заключается в том, что у него нет никаких прав на жильё. Оформление состоится лишь через несколько лет, а пока между сторонами будут отношения договора аренды, а не купли-продажи. И после выплаты необходимой суммы может оказаться, что жильё у прошлого собственника — под залогом, на квартиру оформлена дарственная или же владелец жилья решил продать её другому человеку.
Ещё хуже, если на квартиру наложен арест или её пытается реализовать банк из-за долгов владельца. В любой из этих ситуаций передача прав собственности становится невозможна, а арендатор уже потратил на выкуп значительную сумму. Об аресте или залоге следует узнать заранее, перед заключением договора, запросив выписку ЕГРН из Росреестра. Но заложить квартиру владелец может и уже в процессе аренды, поэтому такие риски необходимо подробно описать в соглашении.
Также договор аренды квартиры с правом выкупа может быть составлен таким образом, что недобросовестный владелец в состоянии выселить арендатора без оформления собственности. Чтобы исключить такие ситуации, договор аренды с правом выкупа лучше составлять в нотариальной конторе и тщательно описывать права и обязанности сторон, а также штрафы за нарушения. Например, обязательно укажите, что в случае передачи собственности третьим лицам договор аренды с выкупом остаётся в силе. В любом случае суд сможет быстро восстановить справедливость на основании грамотно составленного соглашения в рамках законодательства РФ.
Особенности регистрации в Росреестре
Нужно учитывать как минимум два момента регистрации, которые характерны для аренды с последующим выкупом:
- регистрация обременения из долгосрочного найма;
- регистрация перехода права собственности к нанимателю после выкупа.
Регистрация обременения необходима, когда найм заключается на год и более. Для регистрации следует:
- Подготовить документы: 3 экземпляра договора, паспорта сторон, выписка из ЕГРН, чек об оплате госпошлины 2 000 рублей.
- Подойти в МФЦ на прием, где специалист поможет заполнить заявление. Подписать заявление, передать документы.
- Через 7-9 дней получить на руки выписку на квартиру с обременением, а также свой экземпляр договора.
Подробнее о регистрации найма мы писали в этой статье.
После выкупа квартиры необходимо зарегистрировать переход права на покупателя. Алгоритм и сумма госпошлины ровно та же, что и при регистрации обременения, а список документов шире:
- тот же договор найма;
- документы об оплате и акт приема-передачи квартиры по выкупу;
- нотариальные согласия супругов;
- выписку из ЕГРН на жилье;
- госпошлина 2 000 рублей за регистрацию.
Иными словами, потребуется две регистрации – сначала обременение, а затем переход права. Если найм заключается менее, чем на год, регистрировать обременение не нужно.
Подробнее о договоре аренды с последующим выкупом
Договор аренды с последующим выкупом – это специальный тип договора, который предоставляет арендатору право приобрести квартиру по истечении установленного срока аренды. Такой договор является довольно популярным вариантом сделки, особенно в условиях схемы ипотечного кредита.
Главное отличие данного договора от обычной аренды заключается в том, что арендатор может приобрести квартиру по договоренной стоимости после окончания срока аренды. Это означает, что он имеет преимущественное право на покупку жилья перед другими заинтересованными сторонами.
Особенности договора аренды с последующим выкупом включают в себя следующие важные условия:
- Оценка стоимости квартиры:
— Как правило, стоимость квартиры, установленная в договоре, является фиксированной и не может меняться по ходу сделки.
— Для определения стоимости квартиры могут быть использованы различные методы оценки: сравнительный, доходный или инвестиционный.
— Иногда стоимость квартиры может быть связана с определенной суммой ипотечного кредита, используемого для ее покупки.
- Срок аренды:
— Срок аренды может быть разным и определяется в договоре.
— Обычно срок аренды составляет несколько лет, после чего арендатор может приступить к выкупу квартиры.
- Выгода для арендатора:
— Договор аренды с последующим выкупом предоставляет арендатору возможность приобрести квартиру после окончания аренды, а не искать новое жилье.
— Также арендатор имеет преимущественное право при покупке квартиры перед другими покупателями.
- Риски и проблемы:
— Для арендатора важно понимать, что в случае несоблюдения условий договора или невыкупа квартиры, он может потерять все уже внесенные платежи.
— Также стоит учитывать, что на протяжении срока аренды арендатор не является полноценным владельцем квартиры и может столкнуться с ограничениями подобно обычной аренде.
Таким образом, договор аренды с последующим выкупом предлагает арендатору возможность приобрести жилье по более выгодной цене в сравнении с покупкой непосредственно на рынке. Однако перед заключением такого договора необходимо тщательно составить его условия и оценить свои финансовые возможности и риски.
Перед заключением сделки арендатор должен ознакомиться с документами, подтверждающими законность действий арендодателя по распоряжению имуществом. Если свидетельство из ЕГРП подтверждает право собственности арендодателя, то можно заключать договор. Для оформления сделки необходимо собрать пакет документов:
- паспорт арендодателя и паспорт арендатора;
- если участники сделки состоят в браках, необходимо согласие их супругов на проведение сделки;
- ЕГРН-выписка на недвижимость;
- технический паспорт жилого помещения;
- выписка из ЖКХ, где указаны все, кто прописан в квартире с целью определения круга лиц, которые имеют право пользования квартирой.
Подробнее о договоре аренды с последующим выкупом
В любом случае для составления такого договора будет полезно привлечь юриста. Данный документ включает в себя две части, первая представляет собой договор аренды, а вторая является договором купли-продажи объекта недвижимости в рассрочку. В обязательном порядке в договоре должны быть прописаны обязательства по арендной плате и по уплате выкупной стоимости дома/квартиры. Договор может содержать условие, согласно которому арендуемое жилье поступает в собственность нанимателя по истечении арендного периода или до того, как он закончится, если вся выкупная стоимость будет оплачена. Вопрос о том, будет ли включена выкупная цена в плату за аренду или она фигурирует отдельно, остается на усмотрение участников сделки. Договор без указания цены в суде будет признан незаключенным. В результате арендатор в будущем не сможет требовать передачи объекта недвижимости ему в собственность, а арендодателю придется вернуть полученные по договору деньги, потому что это будет расцениваться, как неосновательное обогащение (при условии, что деньги были получены в счет выкупной стоимости). Чаще всего по завершении выплаты всей выкупной стоимости обязательство арендатора по уплате платежей за аренду прекращается, но участникам сделки не запрещается установить другой срок прекращения данного обязательства. Сам договор должен пройти регистрацию в Росреестре — все предусматривающие отчуждение недвижимости договоры обязательно подлежат госрегистрации и заключенными они считаются с того момента, когда была совершена соответствующая регистрационная запись.
Есть ли в банках программа аренды жилья с последующим выкупом
Анализ действующих банковских предложений показал, что съем жилья с последующим выкупом банковскими структурами не поощряется и не финансируется. Лизинговые программы есть, но они предлагаются только малому и среднему бизнесу, реже ИП. В Сбербанке финансовая аренда возможна только в отношении транспорта и оборудования. В ВТБ спектр предлагаемых программ шире. В частности, в лизинг можно приобрести и недвижимость коммерческого назначения. Но все предложения адресованы юридическим лицам. Исключение на общем фоне — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию или Дом.РФ. Еще в 2014 году граждан РФ призывали стать собственником квадратных метров на следующих условиях:
- период рассрочки — 5-15 лет с возможностью досрочного погашения;
- при расчете стоимости квартиры предполагается, что недвижимость за время погашения задолженности подорожает на 30%;
- сумма, вносимая ежемесячно, идет на погашение стоимости непосредственно квартиры и процентов за рассрочку;
- если на определенном этапе арендатор посчитает, что данная квартира его не устраивает, он может отказаться от договора. Ему будут возращены деньги, зачтенные в счет погашения задолженности. Проценты за рассрочку и сама квартира остаются в ведении Агентства.
Преимущества и недостатки договора
К плюсам контракта можно отнести:
- возможность проживать в помещении до оплаты полной стоимости;
- отсутствует необходимость выплачивать кредит под проценты банку, только проговоренные с собственником траты;
- покупатель может лучше присмотреться к квартире и обжить ее;
- в случае отказа выкупить объект арендодатель ничего не теряет, так как уплаченная сумма не возвращается, а засчитывается в качестве арендного платежа.
Недостатки:
- отсутствие достаточной нормативной регламентации к форме и условиям;
- риск потерять деньги в связи с ростом/падением цен на недвижимость;
- мало судебной практики, тяжело предугадать результат конфликта.
Минусы лучше рассмотреть в отношении каждой стороны.
Зачем нужно продавцу сдавать и продавать квартиру одновременно
Любой продавец заинтересован получить всю сумму сразу за продаваемую квартиру, но что делать, если квартира неликвидная и не пользуется спросом. Как и с любым неликвидным товаром, приходится изворачиваться, чтобы на него нашелся покупатель, а это значит, что нужно:
- Систематически снижать цену.
- Придумывать уловки за завлечения покупателей, в том числе и предоставлять преференции.
К примеру, я наткнулся на объявление о продаже квартиры в старом доме, который в перспективе будет признан аварийным. Рядом проходит железная дорога, а само жилье расположено на первом этаже дома. Кроме указанного, я нашел еще несколько негативных моментов:
- далеко от остановок общественного транспорта;
- район с повышенной криминальной обстановкой;
- отсутствие крупных магазинов;
- старые коммуникации.
Права и обязанности сторон
Пожалуй, это один из спорных моментов в договоре с правом выкупа. Стороны предварительно между собой должны решить, перейдет ли право собственности по факту подписания договора или в конце срока и по факту полных расчетов.
В первом случае рискует продавец, так как он уже лишился права обладания, но денег еще не получил. Во втором случае рискует покупатель, так как в течение срока договора продавец сохраняет за собой право расторжения в одностороннем порядке. В таком случае возврату подлежит часть средств, при условии, что порядок расчетов носит ежемесячный характер, включая арендную плату.
В случае если покупатель расторгает договор с правом выкупа в одностороннем порядке, то внесенные к этому моменту средства остаются у продавца как плата за аренду.
Априори арендатор сохраняет за собой право залога квартиры. Блокировать это право можно путем регистрации сделки в Росреестре.
Следует учитывать, что на практике случаи расторжения такой сделки встречаются часто. Это обусловлено самой спецификой сделки и иными внешними факторами:
- договор аренды с последующим выкупом заключается на длительный срок. В течение этого времени цены на недвижимость могут существенно меняться. Продавец может решить, что цена продажи слишком мала;
- обратный случай – падение цен. Покупатель может решить, что купил квартиру по высокой цене и расторгнуть договор аренды.
Предусматривая эти и другие факторы риска, до заключения сделки следует тщательно обсудить все моменты.
Образец типового документа с последующим правом перехода именует продавца арендодателем, покупателя – арендатором.
Продавец является собственником имущества до тех пор, пока не будет выплачена вся цена имущества. Это означает, что у него остается право распределять имущество — он может подарить или продать его. В любой момент договор может быть расторгнут продавцом, хотя и с санкциями.
Продавец может отказаться возвращать деньги, полученные в обмен на рыночную цену. Это легкий способ привести к судебному разбирательству.
Следует также помнить, что с согласия продавца на имущество может быть обращено право требования по праву или ипотеке, а в случае банкротства на имущество может быть наложен арест.
Во многих случаях для сделок на рынке лизинга важны доверительные отношения, и нередко в них участвуют давние знакомые, друзья, родственники родителей и т.д. Поэтому, хотя этот вид сделки может представлять интерес для лица, арендующего жилье, получить ипотечный кредит нельзя ни в коем случае. Главное помнить: для сделки всегда нужно привлекать нужного специалиста, а в случае взаимного интереса аренда рыночной квартиры — очень привлекательный способ иметь крышу над головой.
Общее взаимодействие между частями аренды и права выкупа выглядит следующим образом
- Стороны заключают договор аренды с возможностью последующего выкупа в соответствии с правилами, предусмотренными трастом. В договоре оговаривается конкретный порядок оплаты за квартиру.
- В течение срока действия договора арендатор вселяется в квартиру и платит заранее оговоренную сумму.
- По окончании срока действия договора арендатор получает право собственности на квартиру. В этом случае цена покупки регулируется договором. Предложение о покупке квартиры может быть сделано как арендатором, так и собственником.
- Как и при сделке купли-продажи, после приобретения жилья права нового владельца регистрируются в реестре.
После регистрации прав новый владелец становится законным собственником недвижимости и может продавать, покупать, закладывать и распоряжаться ею.
Аренда с выкупом квартиры отзывы о сделке достоверный источник информации
Прежде чем соглашаться на сделку, нужно внимательно изучить все ее условия и возможные риски. А рисков при таких сделках предостаточно для обеих сторон, о чем уже упоминалось в начале статьи.
Прежде всего, покупателю нужно знать, что такого рода соглашение не всегда требует государственной регистрации. Например, если изначально договор аренды был заключен на 11 месяцев, а затем продлен, то его регистрировать нет необходимости, достаточно простой письменной формы.
В народе понятия коммерческого найма и аренды жилья давно смешались. Однако для заключения такой сделки нужно четко разграничить эти понятия. Аренда жилья – сделка, при которой одной стороной выступает юридическое лицо. А договор коммерческого найма является разновидностью аренды и регулирует отношения между физическими лицами. Вопреки расхожему мнению, такой договор не подлежит регистрации в государственных органах вне зависимости от его срока.
Отсутствие регистрация такого договора в уполномоченных органах не освобождает стороны от необходимости в последующем обращаться в государственные органы для регистрации права собственности.
В чем отличие этой схемы от ипотечного кредита
Арендаторы, снимающие жилье с правом выкупа, могут стать полноправными собственниками жилья только после соответствующей регистрации в ЗАГСе. Однако это можно сделать только после полной оплаты покупной цены недвижимости. Другими словами, вышеупомянутые платежи можно оплачивать в течение нескольких лет, пока вы являетесь арендатором.
В случае ипотеки лицо приобретает статус собственника сразу после продажи, а право собственности на недвижимость регистрируется в Регистре ипотеки с отметкой о том, что недвижимость заложена. Когда кредит погашен, долг снимается.
Для получения ипотечного кредита часто требуется подтверждение дохода, хорошая кредитная история и поиск созаемщика. — Заявители на получение кредита должны доказать банку, что они платежеспособны. Это не требуется для ипотечных кредитов на аренду жилья.
Некоторые эксперты считают, что в некоторых случаях продажа в аренду менее рискованна, чем ипотека, и период покупки не такой длительный. По возможности люди покупают недвижимость в этот период. Банки предлагают более долгосрочные кредиты, что увеличивает вероятность дефолта заемщика.
Однако каждая ситуация индивидуальна, и универсального ответа не существует. Поэтому рекомендуется сравнить риски этих двух методов с помощью эксперта по недвижимости или юриста.
Аукционы, проводимые продавцами, банками или государством, а также приобретение залоговой недвижимости службами судебных исполнителей, всегда несут в себе определенные риски. С другой стороны, эти объекты могут быть приобретены по цене гораздо ниже рыночной стоимости из-за бремени ипотеки.
Для получения дополнительной информации о приобретении ипотечных кредитов нажмите здесь.
Ипотека — необычный, но эффективный инструмент для приобретения недвижимости. Они могут быть использованы при наличии простого письменного договора при соблюдении вышеупомянутых условий. Как правило, эти операции не представляют сложности.
Если у вас остались вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь обращаться к экспертам, предлагающим свои услуги в нижнем углу экрана.
Команда Ipotekoveda будет благодарна, если вам понравится статья и вы захотите ее переиздать!
В следующей статье вы также можете прочитать о том, как выкупить долю в квартире.