Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Трудности перевода: как перевести апартаменты в жилой фонд». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Девелопер может сам предложить приобрести апарт-недвижимость с перспективой ее перевода в квартиру. То есть вы покупаете жилье по цене апартаментов, а после сдачи дома застройщик сам занимается переводом всех или части квартир в жилой фонд. Схема привлекательна для компаний тем, что этап согласования строительства происходит быстрее, потому что к возведению апарт-комплекса требований меньше.
Помощь застройщика при переводе апартаментов в жилое помещение
Для дольщика такая форма сотрудничества экономически выгодна, но есть риски. Чтобы стороны были довольны, застройщик изначально должен проектировать помещения по стандартам жилых объектов, иначе в переводе откажут. На этапе строительства самостоятельно проверить, выполнено ли это условие, нельзя.
При отрицательном решении призвать девелопера к ответственности сложно: в договоре не прописывают пункт о гарантированном положительном исходе. Единственное, на что может уповать дольщик, — порядочность застройщика. Рекомендуем заключать подобные договоры с фирмами, у которых хорошая репутация и нет отрицательных отзывов.
Отвечает председатель совета НП «ЖКХ Контроль Московской области», заместитель председателя Общественного совета при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Московской области Олег Иванов:
Жилищное законотворчество не успевает за конъюнктурными изменениями, происходящими на рынке недвижимости. То, что де-факто является квартирой, де-юре не относится к жилым помещениям, поскольку в жилищном законодательстве такого понятия, как «апартаменты», не существует. В связи с этим граждане сталкиваются с непреодолимыми сложностями при переводе такого помещения в категорию жилищного фонда. Теоретически такая возможность существует: она зависит прежде всего от соблюдения застройщиком норм и требований, предъявляемых к жилым помещениям. Также важен и вид разрешенного использования земельного участка, на котором построены апартаменты. Следует отметить, что процедура перевода довольно затратна и требует проведения различных экспертиз и согласований. И даже если вы их получите, это не гарантирует, что апартаменты будут переведены в категорию жилых помещений.
Порядок признания нежилых помещений жилыми устанавливает Постановление Правительства РФ. Однако такой акт применяется к нежилым помещениям, которые находятся в многоквартирных домах, тогда как подавляющее большинство апартаментов располагается в деловых центрах.
Для того чтобы признать апартаменты жилым помещением, необходимо обратиться в администрацию муниципального образования с соответствующим заявлением с приложением правоустанавливающих документов. Перед этим необходимо получить ряд экспертных заключений. К ним, в частности, относится техническая экспертиза, санитарно-эпидемиологическая и ряд других, которые будут подтверждать, что помещение соответствует требованиям, предъявляемым к жилью. Заявление рассматривает специальная муниципальная комиссия, куда могут входить представители надзорных ведомств. Срок оказания государственной услуги регламентируется муниципальными правовыми актами. В Москве это 48 дней.
Изменение статуса на жилое помещение при покупке апартаментов в новостройке
Некоторые застройщики изначально получают разрешение на строительство апартаментов. Оно обходится дешевле и требований меньше, чем для строительства многоквартирных домов. Перевод недвижимости в статус жилой производится уже в ходе строительных работ, в результате дольщик по ДДУ покупает жилье по цене ниже рыночной, т.к. договор заключается на апартаменты, а не на квартиру.
Перевод апартаментов в статус квартиры – только обещание строительной компании. В ДДУ фигурируют именно апартаменты, и, если застройщик сдаст дольщику их, привлечь его к ответственности будет проблематично.
Совет юриста: если хочется жить в квартире, стоит покупать именно ее, а не апартаменты. В дальнейшем доказать, что застройщик обещал изменить статус на жилой, будет практически невозможно. Придется заниматься этим самостоятельно. И хорошо, если помещение соответствует требованиям к жилым объектам недвижимости. Если же нет, придется делать перепланировку за свои деньги.
Елена Плохута
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)
Задать вопрос
Если параметры жилья соответствуют новому статусу
Необходимо отправиться в орган, который занимается вопросами смены статуса (в столице это — Департамент городского имущества) с заявлением и набором документов. В набор входит выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности), копия паспорта, технический паспорт квартиры из БТИ (подтверждающий соответствие требованиям). Последний документ можно не предоставлять, сотрудники ведомства в этом случае и сами отправят запрос, но из-за этого может уйти больше времени на рассмотрение заявки. Да – еще следует оплатить пошлину, сумма составляет порядка 20 тыс. рублей.
После осмотра жилья сотрудниками комиссии, направленной Департаментом, будет вынесено решение о смене статуса жилья или отказ с четким обоснованием причин. Если среди причин указаны такие несоответствия, которые можно устранить путем перепланировки, стоит заняться именно этим (порядок действий описан ниже).
Кто принимает решение
В течение 48 дней с момента поступления заявления о переводе нежилого помещения в жилое орган местного самоуправления (ч. 1 ст. 23 ЖК РФ) обязан принять решение и направить гражданину, обратившемуся за услугой, соответствующее уведомление, по форме, утвержденной постановлением Правительства России от 10.08.2005 № 502. Если бумаги подавались в МФЦ, срок рассмотрения обращения исчисляется со дня его поступления в администрацию из многофункционального центра (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).
В некоторых регионах, например в Москве, можно подать заявление и документы через портал «Госуслуги».
Недостатки статуса «нежилой недвижимости»
Но в ряде случаев дольщики и не догадываются, что их жилье будет иметь статус «нежилого».
Застройщик при продаже публикует вполне корректную информацию – продается действительно жилье, то есть, в помещениях можно жить, и они изначально для этого предназначены.
Однако в рекламных материалах отсутствует упоминание о статусе, и некоторые покупатели, не знакомые с тонкостями жилищного законодательства, просто не догадываются о том, что их ждет. А именно:
- Тарифы по коммунальным услугам выше, чем в жилой недвижимости (применяются тарифы для коммерческих помещений), то есть – собственнику придется платить больше. Текущие переплаты по коммунальным платежам с течением времени перекрывают экономию, которая образовалась в результате более низкой стоимости жилья;
- Нет возможности зарегистрироваться на жилплощади на постоянной основе, есть возможность оформить временную регистрацию, однако, максимальный срок действия составляет 5 лет, затем приходится все оформлять заново. Отсутствие регистрации осложняет возможность устроить ребенка в детский сад, школу, поставить на учет в поликлинику, пр.;
- Налог на недвижимость рассчитывается по максимальным ставкам, используемым для налогообложения жилья. Если для квартиры ставка составляет 0,1%, то апартаменты облагаются налогом по ставке от 0,5% до 2% ;
- Покупатель не может рассчитывать на налоговый вычет, как в случае с обычными квартирами.
- При возведении апартаментов застройщики не обязаны строить объекты социальной инфраструктуры. А это означает, что с высокой вероятностью жильцам придется мириться с их отсутствием.
Другие важные условия
Требования к переводу здания из нежилого в жилое являются действительно многочисленными. Поэтому к другим значимым условиям относится:
- нередко требуется предварительно выполнить реконструкцию или существенные ремонтные работы;
- у заявителя должны иметься все необходимые правоустанавливающие документы, так как заниматься процессом может исключительно законный владелец объекта;
- требуется провести перепланировку, которая должна быть согласована с работниками БТИ и местной администрацией региона;
- если проводится процесс в отношении квартиры, которая располагается в многоэтажном доме, то положительное решение может приниматься только при условии, что этот объект находится на первом этаже строения.
Если принадлежит объект нескольким лицам, то для перевода требуется согласие всех совладельцев.
Как перевести апартаменты в статус жилых помещений?
Первый шаг, который вы должны выполнить — провести экспертизу. Не все апартаменты возможно перевести в статус жилого помещения. Не узнав наверняка, вы лишь потеряете время, поэтому закажите экспертизу у профессионалов, прежде чем покупать апартаменты, либо заниматься переводом уже купленных.
Второй шаг, который необходимо сделать — сбор документов о переводе недвижимости. Наиболее полный перечень можно отыскать в ЖК РФ, но самые важные из них приведем здесь для большей наглядности:
- Заявление: именно от него будет отталкиваться администрация, рассматривая вопрос о смене статуса. Это прямое выражение воли собственника, без которой процесс перевода попросту не начнется;
- Полный перечень документов, подтверждающих ваше право собственности: это может быть дарственная, договор-купли продажи, документы, которые вы получили, заключив сделку с привлечением средств ипотечного кредитования. Важно: если вы не единственный собственник, то аналогичный пакет документов (а также заявление) потребуется и от другого собственника. Без его согласия смена статуса невозможна;
- Проектная документация: если на этапе экспертизы вы узнали, что перевод без перепланировки невозможен, необходимо предоставить проектное решение, позволяющее изменить конфигурацию апартаментов.
На этапе подачи документов очень легко допустить ошибку, потому что кажется, что никаких сложностей со сбором необходимой документации не случится. Это заблуждение!
Тонкостей очень много. Например, в законодательстве Российской Федерации нет формы подачи заявления. Можно подумать, что это означает, что написать заявление можно в свободной форме, но это ложный тезис: региональные органы власти могут разработать свои формы написания заявления, которые следует соблюдать.
Найти форму конкретно для вашего региона можно на сайте администрации либо по месту подачи заявления. Но куда проще доверить сбор и подачу всех документов специалистам, которые будут консультировать на каждом из этапов.
Также формы может и не быть. Такие ситуации случаются. В таком случае нужно написать заявление в свободной форме, но обязательно отразить в нем в соответствии с законодательством РФ, следующие пункты:
- Информацию о себе: государство должно знать, кто обращается с заявлением. Помимо стандартного ФИО, потребуются данные из паспорта;
- Информацию о помещении: необходимо написать адрес здания и предоставить информацию о регистрации в ЕГРН;
- Обоснование: в заявлении необходимо назвать причину, по которой вы приняли решение о смене статуса ваших апартаментов.
Помимо обязательных, существует ряд необязательных документов. Их необязательно подавать по закону, но региональные власти могут их затребовать, заявив, что они обязательны. Также эти документы позволят вам существенно ускорить процесс подачи заявки. К этой документации относится:
- Детальный план помещения: с ним проще проводить анализ;
- Заключение от БТИ, подтверждающее, что апартаменты можно превратить в квартиру.
Правом на инициацию переоформления имеет только собственник помещения. Если гражданин заключил с застройщиком договор долевого строительства, а по документам помещение считается апартаментами, то правом на обращение в уполномоченный орган наделяется застройщик.
Так как для строительства апартаментов устанавливаются сниженные требования к месту размещения, и стоимость проекта ниже, застройщик может специально оформить документы на нежилое помещение. При заключении договора долевого строительства, он может обещать вам переоформить апартаменты в квартиру в процессе строительства.
Однако никто не может дать гарантии, что процедура будет разрешена уполномоченным органом.
Возможность изменения статуса недвижимости в процессе строительства
В ряде случаев застройщик обеспечивает экономию (которая также отражается в цене жилья)
на этапе получения разрешительных документов, оформление которых для возведения апартаментов стоит дешевле, чем для недвижимости в статусе «жилой». В процессе возведения здания застройщик инициирует процедуру изменения статуса, и дольщик получает полноценную квартиру по цене, которая несколько ниже средней по рынку.
Конечно, все это оговаривается с дольщиками, однако стоит обратить внимание на тот факт, что недвижимость для перевода ее в статус «жилой» должна изначально возводиться в соответствии с установленными нормами. Это обстоятельство проверить без экспертизы достаточно сложно, и в результате иногда возникает такая ситуация, когда застройщик обещает, что статус недвижимости изменится, однако, впоследствии этого не происходит (так как параметры не соответствуют)
. Привлечь застройщика к ответственности очень непросто, так как в ДДУ фигурируют именно апартаменты.
Стоимость перевода апартаментов в жилой фонд
Проанализировать сколько стоит перевод апартаментов в жилье можно, определив факторы, влияющие на процесс. Стоимость ремонта при перепланировке колеблется от 15 до 200 — 300 тысяч рублей. Цена технического плана и паспорта – 1500 рублей (в некоторых случаях – до 10000 рублей).
Провести изменение статуса жилья без финансовых затрат невозможно. Общая стоимость изменения юридической формы регистрации апартаментов составляет сумму от 15000 до 320000 рублей.
Перевод апартаментов в жилое помещение осуществляется в рамках норм Жилищного кодекса РФ. Согласование заявки проходит несколько этапов, поэтому процедура длительная и может потребовать дополнительных финансовых расходов на ремонт жилья для соблюдения стандартных строительных норм.
Подготовка документов для перевода
Перевод апартаментов в жилой фонд требует определенного набора документов. Для того чтобы правильно выполнить эту процедуру и избежать неприятностей, необходимо знать, какие документы понадобятся и как их подготовить.
Во-первых, необходимо решить, по каким именно апартаментам вы хотите осуществить переход в жилой фонд. Минстрой предоставляет ответы на часто задаваемые вопросы по этому вопросу, а также информацию о необходимых документах и процедуре.
Один из основных документов, который потребуется для перевода апартаментов в жилой фонд — это технический паспорт квартиры. В нем указывается площадь, количество комнат и другая релевантная информация о квартире.
Также необходимо учесть, что при переводе апартаментов в жилой фонд вам придется платить налог на имущество. Размер этого налога будет зависеть от площади квартиры и ставки налога в вашем регионе.
Кроме того, необходимо знать, что при переводе апартаментов в жилой фонд возможны различные изменения в правовом статусе квартиры. Например, она может быть признана жилой или нежилой. Если она уже является жилой, то этот перевод позволит официально оформить этот статус и получить все преимущества, связанные с этим.
Этап 3. Решение вопросов с жильцами
Перед переводом апартаментов в жилой фонд необходимо решить вопросы с текущими жильцами. В зависимости от наличия дольщиков и местной нормативной базы необходимо выполнить определенные действия.
- Составление плана перевода жилых апартаментов;
- Подача заявлений в городские органы для изменения статуса недвижимости;
- Обязательная подача заявления каждым из жителей о согласии на перевод жилья;
- Обязательное получение заключения от департамента коммунальных услуг и жилищной инспекции;
- Обсуждение планов и изменений с жильцами здания;
- Урегулирование всех обременений, связанных с жильем;
- Возможная перепланировка квартир с получением соответствующих разрешений;
- Выплата вычетов по ипотеке и временная остановка периодических коммунальных платежей;
- Помощь застройщика в решении вопросов, связанных с переводом жилья из нежилого в жилой фонд, в том числе бесплатная консультация по документообороту и срокам получения необходимых документов и согласований.
| Этап | Описание |
|---|---|
| Шаг 1: Подача заявления | Нужно обратиться в департамент недвижимости и подать заявление на перевод апартаментов в жилой фонд. В заявлении указываются данные о здании и о владельце апартаментов. |
| Шаг 2: Получение консультации | Вам может понадобиться консультация специалиста в департаменте, который расскажет Вам подробнее о процедуре перевода и о том, какие изменения Вам нужно будет внести в документы. |
| Шаг 3: Проверка наличия обременений | Перед переводом апартаментов в жилой фонд нужно убедиться в отсутствии каких-либо обременений на объекте недвижимости. Для этого следует обратиться в городские органы и получить заключение комиссии. |
| Шаг 4: Перепланировка | Если в апартаментах были проведены какие-то перепланировки, то нужно их переделать в соответствии с нормами жилого фонда. В этом Вам может помочь специалист. |
| Шаг 5: План коммунальных услуг | Для перевода апартаментов в жилой фонд необходимо согласие жильцов на план коммунальных услуг, который будет предоставляться в новом статусе жилого помещения. |
| Шаг 6: Получение вычета на покупку жилья | Если апартаменты были куплены в ипотеку, то их перевод в жилой фонд может помочь Вам получить вычет на покупку жилья. Но нужно уточнить этот вопрос у специалиста. |
| Шаг 7: Выдача документов | После выполнения всех необходимых этапов Вы получите документы, подтверждающие перевод апартаментов в жилой фонд. |
Проверка правового статуса апартаментов
Перед переводом апартаментов в жилой фонд необходимо проверить их правовой статус. Это важно для соблюдения требований закона и предотвращения возможных проблем в будущем.
Зачем это нужно?
- Для соблюдения законодательства. Правительство устанавливает определенные правила и требования, которым должны соответствовать все жилые помещения на рынке недвижимости.
- Для учета жилых помещений. Правительственные организации и муниципальные органы нуждаются в точной информации о количестве жилых помещений в каждом доме и на рынке в целом.
- Для получения согласия собственников. Перевод апартаментов в жилой фонд может потребовать согласия собственников помещений, особенно при переводе отдельных помещений в многоквартирном доме.
Подробно о процедуре проверки:
- Сбор необходимых документов. Для проверки правового статуса апартаментов требуется собрать следующие документы:
- Копия свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость;
- Копия акта о приеме-передаче помещения;
- Копия плана помещения и проекта архитектуры (если имеется);
- Копия договора купли-продажи или иного правоустанавливающего документа;
- Копия документа, подтверждающего право собственности на помещение (если имеется).
- Подача заявления. После сбора необходимых документов необходимо подать заявление в организацию, ответственную за перевод нежилых помещений в жилой фонд. Это может быть муниципальная организация или юридическое лицо, занимающееся жилищным строительством.
- Рассмотрение заявления. Организация рассматривает заявление и документы, предоставленные собственниками помещений. В случае соблюдения всех требований, организация выносит положительное решение.
- Оформление перевода. После получения положительного решения организация оформляет документы, подтверждающие перевод апартаментов в жилой фонд. Это может быть специальный договор или выписка из реестра.
- Уведомление собственников. Организация уведомляет собственников апартаментов о переводе и предоставляет им копию документа, подтверждающего перевод.
Важно помнить, что каждый случай перевода апартаментов в жилой фонд может иметь свои особенности и требования. Поэтому рекомендуется обратиться за помощью к юридическим организациям или специалистам по недвижимости для получения подробной информации и профессиональной консультации.
Также следует отметить, что процедура перевода апартаментов в жилой фонд может занять определенное время. В некоторых случаях это может занимать до нескольких месяцев.
Вывод: перед переводом апартаментов в жилой фонд необходимо проверить их правовой статус, собрать необходимые документы и подать заявление в организацию, ответственную за перевод нежилых помещений в жилой фонд. Следует помнить о требованиях закона и получить согласие собственников при необходимости.
Определение даты и места собрания
Перевод недвижимости из нежилого фонда в жилой требует соблюдения определенного регламента и проведения собрания собственников помещений в многоквартирных домах. Для начала необходимо определить дату и место проведения этого собрания.
Определение даты собрания должно основываться на законодательстве и предусмотренных им сроках. Так, согласно Жилищному кодексу РФ, проведение собрания собственников квартир должно быть запланировано на период от 1 января по 1 августа текущего года. При этом на проведение собрания собственников недвижимости должно быть дано предварительное уведомление собственникам помещений не менее чем за 30 дней.
Определение места проведения собрания зависит от количества собственников помещений и их местоположения. В соответствии с законодательством, собрание собственников может проводиться в любом удобном для этого помещении, которое принадлежит одному из собственников или в административном здании. Важно обеспечить доступность и удобство места проведения собрания для всех собственников недвижимости.
Помощь застройщика при переводе апартаментов в жилое помещение
Девелопер может сам предложить приобрести апарт-недвижимость с перспективой ее перевода в квартиру. То есть вы покупаете жилье по цене апартаментов, а после сдачи дома застройщик сам занимается переводом всех или части квартир в жилой фонд. Схема привлекательна для компаний тем, что этап согласования строительства происходит быстрее, потому что к возведению апарт-комплекса требований меньше.
Для дольщика такая форма сотрудничества экономически выгодна, но есть риски. Чтобы стороны были довольны, застройщик изначально должен проектировать помещения по стандартам жилых объектов, иначе в переводе откажут. На этапе строительства самостоятельно проверить, выполнено ли это условие, нельзя.
При отрицательном решении призвать девелопера к ответственности сложно: в договоре не прописывают пункт о гарантированном положительном исходе. Единственное, на что может уповать дольщик, — порядочность застройщика. Рекомендуем заключать подобные договоры с фирмами, у которых хорошая репутация и нет отрицательных отзывов.