Услуги, оказываемые нотариусом, цены и необходимые документы

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Услуги, оказываемые нотариусом, цены и необходимые документы». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Подписание соглашения о купле-продаже недвижимости через нотариуса требует предварительного решения – кто именно этим будет заниматься и нахождения компромисса между частниками сторон. Далее выбирается подходящие дата и время для финального этапа процедуры.

Когда нужен нотариус для сопровождения сделки?

В оппозиции к распространенному мнению, не все операции требуют нотариального сопровождения. Разумеется: большинство из них не провести без такого сопровождения и без оформленного соглашения они будут считаться недействительными. На основе статей, регламентирующих процесс, оформление купли продажи недвижимости через нотариуса в обязательном порядке проводится в таких случаях:

1. совершение сделки с отчуждением долей;
2. продажа разных долей в рамках одной процедуры;
3. если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу;
4. передача недвижимости через договор ренты;
5. раздел общего имущества, нажитого в браке.

Как правильно продать квартиру

«Правильно» в данном контексте означает: быстро, выгодно, безопасно, юридически чисто. Пожалуй, излишне оказывать, что в «правильной» продаже заинтересованы все без исключения собственники квартир. Есть ряд действий, способствующих правильной продаже. Некоторые обязательны (без них сделка просто не состоится), другие носят рекомендательный характер, но положительно влияют на цену и успешность поиска «правильного» Покупателя:

• Необходимо подготовить базовый пакет документов: проверить актуальность имеющихся «бумаг» и оформить недостающие
• Сделать косметический ремонт и обеспечить исправную работу коммуникаций. Привлекательный, по крайней мере, аккуратный, внешний вид намного повышает рыночную цену.
• А вот тратиться на дорогой ремонт специально для продажи не рекомендуется. Практика показывает, что, как правило эти затраты не окупаются увеличением цены. Тем более, что, возможно, новые владельцы захотят вскоре переделать что-то по своему вкусу.
• Лучше потратьте время, силы и средства на приведение в порядок подъезда и придомовой территории. Это важнейший фактор, на который обращают внимание потенциальные покупатели. Чистый ухоженный подъезд и двор – свидетельство социального благополучия соседей. А это гораздо важнее, чем «евроремонт» в отдельно взятой квартире.
• Определите цену. Для этого, либо проанализируйте рынок жилья самостоятельно, либо пригласите оценщика. Адекватная цена – залог успешной продажи. Если она существенно занижена – Покупатель найдется быстро, но Продавец понесет убытки. Если завышена – квартира рискует «зависнуть» на многие месяцы. Оптимальный вариант – среднерыночная цена. А также чуть выше (если есть явные преимущества) или чуть ниже (при наличии явных недостатков).
• Подготовить привлекательное объявление:
  • Сделайте презентабельные фото (по возможности, не на телефон, а на камеру) интерьера, подъезда, двора
  • Опишите планировку, укажите метраж
  • Акцентируйтесь на преимуществах. Это может быть что угодно: транспортная доступность, развитая инфраструктура микрорайона, зеленый двор, порядочные соседи или солнечная сторона, на которую выходят окна.
• Затем разместить его всюду, где только можно: в газетах бесплатных объявлений, на интернет ресурсах, на досках, установленных в микрорайоне. Чем шире рекламный охват, тем больше потенциальных Покупателей.

Варианты проведения сделки

Мы уже вкратце коснулись двух из них:

• Самостоятельной продажи
• Продажи с помощью риэлтора

А также плюсов и минусов каждого. Повторим для ясности.

Риэлтор – не юрист. Эта компетенция не требует специального образования и статуса. Всего лишь определенных черт характера, правовой осведомленности в рамках проводимых процедур, опыта. Так что, в принципе, нет ни одной операции, которою мог бы совершить риэлтор но не смог бы сам хозяин продаваемой квартиры.

Самостоятельная продажа подойдет людям, которые привыкли контролировать все, происходящее в их жизни. А также имеют возможность делать это. Например, в силу образования, свойств личности, социальных навыков. Этот способ дает существенную экономию денег. Взамен он требует временных затрат, осторожности, внимательности, умения анализировать ситуацию, быстро и правильно принимать решения, планировать действия. Наконец, уверенности в себе и способности не пасовать перед произволом бюрократов.

Увы, но «мелкий клерк» — недостаточно профессиональный или попросту «вредный» способен вымотать нервы посетителю даже при получении самой простой справки. Человека, берущегося самостоятельно провести сделку, такие «мелочи» попросту не должны волновать.

Если же Продавец всеми вышеперечисленными качествами не обладает: если он внушаем, не уверен в себе, не особо внимателен, плохо понимает юридический язык, не знает законов, эмоционально раним, и не умеет «поставить на место» зарвавшегося чинушу, разумнее пригласить риэлтора.

Агент по недвижимости не «упадет в обморок» от хамства, не позволит себя запутать или «заболтать», составит юридически грамотный договор (по шаблону, который хорошо себя зарекомендовал). И, главное, четко спланирует процесс, начиная от организации просмотров и заканчивая безопасными взаиморасчетами. В конечном итоге, он честно «отработает» средства, потраченные на свою оплату: проведет продажу без лишних проволочек, юридически чисто, с выгодой для своего клиента. Разумеется, если Продавец наймет надежного и опытного специалиста.

Третий востребованный способ сделки

• С помощью нотариуса

ЕГРН: что показывает, где брать

Выписка из ЕГРН, пожалуй, самый важный документ для собственника недвижимости. Особенно после того, как бумажную форму свидетельства о регистрации права отменили. Выписка отражает актуальную информацию о законном собственнике помещения, ограничениях и обременениях, которые могут быть наложены на недвижимость.

«Выписка из ЕГРН» — общее название справок. Но существует несколько ее форм:

Стандартная выписка. Она не содержит поэтажного плана. Этот документ требуется в любых ситуациях, когда гражданину необходимо подтвердить свое право на комнату, квартиру, дом. При первичной регистрации права она выдается с заполненной графой «Документ основание». В нее вносится наименование и реквизиты правоустанавливающего документа: ДКП, дарственной, свидетельства о наследовании и т.д.

Когда выписку заказывают впоследствии, эту графу уже не заполняют. Это считается излишним – сведения об объекте уже содержатся в реестре. Но в стандартной выписке обязательно содержатся сведения об ограничениях права и обременениях, наложенных на недвижимость Чаще всего стандартной выписки достаточно для сделки купли-продажи.

Выписка о переходе прав. Это расширенная выписка, содержащая информацию обо всех собственниках данной недвижимости, начиная с 1998 года. Именно тогда начал формироваться единый реестр недвижимости. В ней записаны все даты и основания перехода права собственности на квартиру или дом. То есть, Покупатель, изучив выписку, может убедиться в отсутствии риска того, что на недвижимость предъявят претензии третьи лица. Однако информации об ограничениях и обременениях недвижимости данная выписка не содержит.

ВНИМАНИЕ! Начиная с 2022 года выдача «бумажных» свидетельств о регистрации права собственности прекращены. Выданные ранее действительны, но не имеют юридической силы. То есть, вы можете предъявить их Покупателю в подтверждение того, ваше право на данную недвижимость зарегистрировано, но для заключения сделки все равно понадобится свежая выписка.

Заказать выписку из ЕГРН можно несколькими способами:

• Обратиться в Росреестр лично
• Сделать это через МФЦ
• Получить электронную выписку на официальном сайте Росреестра со своего домашнего компьютера (документ имеет точно такую же юридическую силу, что и выданный в ЕГРН)

Кто должен оплачивать услуги

Закон не устанавливает требований о том, кто именно будет оплачивать данную услугу, решается это между сторонами сделки, данную сумму можно разделить напополам, а можно полностью отнести к затратам одной стороны. Заинтересованным лицом является покупатель, так как ему важно соблюсти все требования при заключении данного договора и обезопасить себя от неприятных последствий в будущем, поэтому данные расходы зачастую ложатся на него.

Важно отметить, что существуют такие нотариальные услуги, которые должна понести только одна из заинтересованных сторон, обычно продавец:

• если заключение договора планируется осуществить через представителя, то нотариуса оформляет и заверяет доверенность;
• если при заключении договора необходимо получить согласие одного супруга (при продаже квартиры, приобретенной в браке в совместную собственность);
• если продается часть квартиры (доля), то необходимо отправить уведомление другим собственникам об отчуждении своей доли и у неё новый владелец.

Какие бумаги стоит подготовить заранее?

Чтобы оформление сделки купли продажи квартиры через нотариуса прошло максимально гладко, требуется собрать такие справки:

• Предварительный договор, если он будет использоваться в процессе;
• Правоустанавливающие документы на продаваемый объект, которые предоставляет продавец. Заранее стоит сделать копию документа, чтобы потом сразу передать в Росреестр;
• Договор купли-продажи, текст разрабатывает нотариус;
• Справку из ЕГРН, служащую доказательством отсутствия на квартире обременений. Ее заказывает нотариус;
• Если продавец состоит в браке и квартира куплена во время брака, супруг обязан подготовить письменный вариант согласия на проведение сделки. Нотариус заверяет документ подписью;
• Справку из ЖЭК или УК. Документ наглядно демонстрирует отсутствие задолженности по коммунальным услугам на момент подписания документов;
• Напоследок осталось получить выписку из домовой книги с указанием всех прописанных на территории продаваемого объекта граждан.

Для ситуаций, когда в сделке принимает участие несовершеннолетний обязательно нужно получить согласие на проведение продажи от органов опеки.

Вот что нужно знать о договоре купли-продажи квартиры в 2023 году:

• Процедура составления договора купли-продажи квартиры в 2023 году законом не регламентирована, но есть несколько обязательных требований, которые нужно учитывать всем.
• В большинстве случаев хватит простой письменной формы. Если продавец несовершеннолетний, недееспособный или если продается доля в праве на квартиру – придется обратиться к нотариусу.
• Шаблон договора можно скачать бесплатно на РЕНОВАР.РУ.
• Заполнять шаблон договора нужно в полном соответствии с официальными документами на квартиру, чтобы не было ошибки.
• К договору рекомендуется составить передаточный акт, чтобы зафиксировать факт передачи квартиры и ключей покупателю. Это не обязательно, если в договоре есть пункт о том, что договор сам имеет силу акта приема-передачи.

Когда сделка с недвижимостью удостоверяется нотариусом

1. Сделки, в которых участвует несовершеннолетний. Из-за уязвимости данной категории граждан требуется дополнительный контроль со стороны государства. Аналогичное правило работает в отношении недееспособных. За детей в возрасте до 14 лет процедуру проводит родитель или опекун. После 14 участвует сам ребенок, но по согласования с ответственным взрослым.
2. Договоры ренты. Это особый вид сделки, предполагающий выплату утвержденного пожизненного вознаграждения собственникам жилья. После смерти последних недвижимость переходит второй стороне. Из-за высоких рисков провести операцию без подтверждения со стороны нотариата невозможно.
3. Сделки, подразумевающие разделение имущества, нажитого в браке. Обязательная роль нотариуса в сделках с недвижимостью закреплена в 38 статье Семейного Кодекса Российской Федерации.
4. Операции, происходящие на основе нотариальной доверенности. Логически требуют присутствия уполномоченного нотариатом лица.
5. При операциях с долями. Если у недвижимости сразу несколько собственников, то также придется обратиться в нотариальную контору. Исключением являются сделки, проводимые в рамках московской реновации.
6. Если документы на регистрацию направляются в ведомство по почте. Российское законодательство разрешает такой вариант регистрации, но при наличии нотариально заверенной подписи на отправленных документах.
7. При реализации объекта одним из супругов. Совместное имущество можно продать после согласования с супругом. Неважно, на кого именно оформлен объект. Если он приобретен в период нахождения в браке, то надо привлекать нотариат. Это важно и для тех, кто продает, но особенно для тех, кто покупает квартиру или дом у семейной пары. Неправильное оформление сделки может стать причиной для оспаривания.

Иногда обращаться в нотариальную контору приходится при регистрации договора уступки. Если основная цель подлежит заверению нотариуса, то и уступка в рамках текущего договора также должна быть заверена.

Итак, приведем информацию по нотариальным тарифам при купле-продаже квартиры.

При обязательном удостоверении договоров нотариальный тариф не может быть более 20 тыс. рублей и менее 300 рублей.

Общие затраты на нотариуса составят:

0,5% × сумма по договору + технические работы

Например, стоимость договора 5 млн. рублей. По нотариальному тарифу получится 25 тыс. рублей, но существует ограничение в 20 тыс. рублей. Поэтому участие нотариуса обойдется в 20 тыс. рублей по тарифу и в некоторую сумму за технические и правовые работы.

Теперь поговорим о расценках за необязательное участие нотариуса.

Если продавцы и покупатели друг другу не близкие родственники и нотариус привлекается по их желанию, вы можете определить стоимость нотариальных услуг по следующему принципу:

Цена жилья	Тариф	Технические работы	Пример
Менее 1 млн руб.	3000 руб. + (0,004 × Цена)	Величина не постоянная – от 3 до 10 тыс. руб.	Продавец отчуждает квартиру за 12 млн руб. Технические работы нотариуса обойдутся сторонам в 5 тыс. руб. Тогда полный нотариальный сбор составит: 5 тыс. руб. + 25 тыс. руб. + (0,001 × (12 млн руб. – 10 млн руб.)) = 32 тыс. руб.
От 1 до 10 млн руб.	7000 руб. + (0,002× (Цена – 1 млн руб.))
Больше 10 млн руб.	25 000 руб. + (0,001× (Цена – 10 млн руб.))

Приостановка и отказ в регистрации права

Росреестр имеет право приостановить процедуру перехода права собственности на объект купли-продажи или вовсе отказать заявителю в оказании данной услуги. Это может произойти в таких случаях как:

1. при заполнении заявления покупатель забыл его подписать;
2. выявление факта наложения ареста на квартиру;
3. отсутствие оплаты государственной пошлины;
4. наличие ошибок, недостоверной информации и исправлений в документах;
5. бумаги поданы третьей стороной не имеющей доверенности на осуществление деятельности;
6. в случае наличия нескольких владельцев недвижимости нет от них отказа от своих прав на квартиру.

Когда обязательно нужно сопровождение при покупке жилья?

Нужен ли нотариус при покупке жилья, зависит от конкретной ситуации. ГК РФ устанавливает случаи, когда сделка может или должна иметь нотариальную форму:

• Если того требует законодательство.
• Если об этом договорились стороны.

Что касается второго случая, то речь не идет об обязательном обращении к нотариусу. Просто, одна из сторон может захотеть оформить все бумаги у нотариуса для того, чтобы подстраховаться. Это право стороны договора, но не обязанность.

Что касается требований законодательства к форме сделки купли-продажи квартиры, то здесь необходимо обратиться к положениям ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в котором, в частности, сказано, что квартиру нельзя купить и продать без нотариуса, если:

• жилье находится в долевой собственности;
• одним или единственным собственником недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный человек.

Именно в таких случаях без нотариуса – никуда. Законодатель посчитал, что именно в перечисленных ситуациях наиболее часто имеют место нарушения закона и ущемление прав определенных лиц, поэтому и было принято решение, что в таких случаях процесс должен контролировать нотариус.

По большому счету, их нет. Не зря же многие люди идут к нотариусу, даже если договор можно составить в простой письменной форме. Речь нужно вести не о рисках, а о преимуществах. А они таковы:

1. Нотариус досконально проверяет чистоту сделки. Хотя, конечно, бывают «промахи», но, в основном, они не являются умышленными. Месячный и годовой доходы нотариальной конторы настолько велики, что рисковать и умышленно нарушать закон мало кто желает.
2. Нотариус может проконсультировать клиента по острым вопросам, связанным с куплей-продажей недвижимости. Причем, консультация входит в стоимость удостоверения договора.
3. Нотариус сопровождает сделку: запрашивает все необходимые документы и, если стороны захотят, сдает документы на регистрацию.

Таким образом, нотариальная форма договора, если так можно выразиться – самая законная.

Нужно ли заверять договор купли-продажи у нотариуса в обязательном порядке

По закону оформлять ДКП можно в простой письменной форме. Это значит, что договор купли-продажи квартиры у нотариуса заверять не обязательно.

Однако сделка купли-продажи должна соответствовать следующим требованиям:

• участники процедуры действуют по собственной воле. Давление на их решение недопустимо;
• человек достиг возраста 18 лет или был эмансипирован, что подтверждено решением органа опеки или судом;
• у лица отсутствуют психические заболевания, не позволяющие адекватно мыслить и чётко понимать последствия совершенных действий;
• человек понимает сущность происходящего, не находится в алкогольном или наркотическом опьянении, а также под действием психотропных препаратов.

Нарушение любого из вышеуказанных условий приведет к тому, что сделку признают недействительной. Нотариус способен заранее выяснить присутствие оснований, препятствующих оспариванию соглашения.

Зачем вообще нужен нотариус

Задача нотариуса — удостоверять сделки, обеспечивать их безопасность и правовую чистоту. Он изучает данные сторон и их документы, условия сделки, готовит договор купли-продажи, заверяет личности продавца и покупателя, добровольность совершаемых ими действий и подписи. Все это нужно, чтобы сделку было сложно признать недействительной и оспорить.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости редко используется при покупке новостроек. Обычно договоры готовятся юристами застройщика.

Нотариальное удостоверение договора обычно используется при покупке квартир на вторичном рынке жилья. Тут больше рисков — недееспособный продавец, права на квартиру третьих лиц, внезапные наследники, обременение на квартиру и пр.

При оформлении квартиры через нотариуса соблюдается определённый порядок. Сторонами соглашения составляется своеобразная пошаговая инструкция, соблюдение которой позволяет ускорить заключение договора купли-продажи. Когда нужно продать квартиру с помощью нотариуса, уточняется пошаговый алгоритм. Заключительным шагом становится подписание ДКП, после чего продаваемая жилплощадь регистрируется в Росреестре. Схематично последовательность действий представляется так:

• определиться с существенными и дополнительными условиями;
• возможно, отразить их в преддоговоре. Его составляют в таком виде, чтобы потом практически продублировать в основном соглашении;
• собрать необходимую документацию по предложенному перечню;
• предъявить документы и оплатить госпошлину;
• получить обратно оригиналы документов;
• подписать ДКП;
• дождаться завершения регистрации в Росреестре.

Похожие записи:

• Новое в БДД с 1 сентября 2021 года: как организовать работу водителей
• Налог с продажи автомобиля в 2023 году
• Правила продажи автомобиля в 2023 году: как безопасно продать авто