Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры агентству недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Основные продажи на рынке недвижимости происходят с помощью различных агентств. Среди них существует множество мошенников, которые могут оставить продавца не только без денежных средств, но и вовсе без жилья оформив его на себя. Для того чтобы обезопасить себя при проведении такого рода сделок необходимо в первую очередь проверить всю имеющуюся документацию. Среди основных документов у агентства должно быть разрешение, которое дает ему право работать с недвижимостью.
Преимущества и недостатки продажи квартир агентству недвижимости
Перед совершением сделки по продаже квартиры нужно взвесить все плюсы и минусы такого шага. При продаже квартиры агентству недвижимости нужно будет готовить меньше документов, чем при продаже квартиры обычным путем, когда требуется больше дополнительных документов.
Если вы будите продавать квартиру покупателю с одобренной ипотекой, то потребуется представить из документов:
- паспорт;
- свидетельство о праве собственности на недвижимость;
- выписка из домовой книги;
- кадастровый паспорт, технический паспорт на квартиру;
- согласие второго супруга на сделку.
Если покупателем будет агентство недвижимости, то потребуется паспорт, выписка из домовой книги, свидетельство о собственности, согласие супруга. Не требуется готовить для агентства недвижимости кадастровый и технический план на квартиру. Это связано с тем, что риелторы обычно сразу понимают при осмотре квартиры, была бы перепланировка или нет, можно ли узаконить произведенные изменения.
Собственник, продавая квартиру агентству с большой скидкой, подвергается повышенным рискам. При срочной продаже недвижимости агентству недвижимости следует обратить внимание на следующие моменты:
- Чтобы уменьшить возможные налоговые расходы при дальнейшей продаже квартиры часто агентства указывают в договоре купли-продажи её заниженную стоимость (как гласит Налоговый кодекс, при продаже недвижимости стоимостью менее 1 000 000 рублей собственник от уплаты налогов освобождается). Клиент при этом рискует получить после регистрации сделки меньшую сумму, чем обговаривалось.
- Под объявлением о выкупе квартир агентства могут маскировать сбор вариантов для пополнения недорогими объектами собственной базы.
- Обратившись за услугой выкупа квартиры к случайным посредникам, собственник может попасть к мошенникам, рискуя реализовать квартиру со слишком большой скидкой либо остаться вовсе без жилья.
- Обычно выкуп недвижимости агентством происходит в течение двух недель. Однако случается, что агентство выставляет купленную квартиру на продажу, намеренно затягивает выдачу денежных средств клиенту, чтобы продать недвижимость, не оформляя её на «промежуточного владельца». В этом случае собственник получит деньги лишь после продажи жилья новому покупателю, регистрации договора купли-продажи. Процесс продажи квартиры при этом практически не отличается от стандартной сделки купли-продажи. Дисконт в таком случае должен значительно уменьшиться.
«Услуги агентства оплатит покупатель, вы свои $85 000 получите на руки»
Следующим позвонил опять-таки молодой человек. На этот раз собеседник отрекомендовал себя как Иван из агентства «Этажи». Узнав, что, по легенде, свою «двушку» мы продаем, чтобы переехать в «трешку», и что встречный вариант уже подобран, агент продолжил.
— Каким временем располагаете, чтобы не ушла та «трешка»? Продажа в течение полугода будет считаться успешной? — интересуется Иван.
— Это как-то многовато. Еще неизвестно, где будешь сам через полгода и доживешь ли вообще. А в чем дело? Почему вы такие сроки называете?
— Сроки могут быть разные. Все зависит от того, какая у вас задача: продать быстро или получить максимальную выгоду. Исходя из этого играет время.
— Хотелось бы и то, и другое, но я все равно не очень понимаю, к чему вы клоните.
— Конкретно я хочу сделать предложение, чтобы, используя то время, которым вы располагаете, получить максимальную выгоду.
— И как это сделать?
— Чтобы пояснить и рассказать, каким образом, я бы вам предложил встречу, где мы с вами смогли бы познакомиться и обсудить эти вопросы. Желательно в квартире, чтобы заснять ее и посмотреть на нее глазами покупателя.
«Таких покупателей ходит по 20 человек, и все через одного обещают купить»
Следующий звонок не заставил себя долго ждать. Вообще, разместив объявление всего на одном ресурсе, приготовьтесь к атаке клонов: пока не удалите пост (и даже после этого), вам будут названивать и уговаривать, так что лучше завести отдельную симку, которую не жалко будет выкинуть, когда вопрос решится.
— Квартиру на Макаенка вы продаете? Как вы относитесь к тому, что мы найдем реального покупателя? — позвонивший агент — непризнанный мастер интонаций: то, как он выделил слово «реального», достойно лучших шоу на российском телевидении.
— Кто вы и откуда?
— Меня зовут Максим, агентство «МаРРо-Риэлт», — окутывает баритоном специалист.
— Первый раз о таком слышу.
— Опыт — 10 лет, Машерова, 12, — центр города, все в мраморе, камне, — делится очень ценной информацией сотрудник. — Вы хотите за квартиру $85 000. Давайте я вам сделаю $85 000 на руки.
— Вообще-то, так и предполагалось. А что для этого нужно?
Cxeмa paбoты aгeнтcтвa нeдвижимocти пpи пpoдaжe квapтиp
Mнoгиe дyмaют, чтo пpи пpoдaжe нeдвижимocти aгeнт выcтyпaeт тoлькo кaк пocpeдник и eгo ycлyги нe тaк yж нyжны. Нo пocpeдничecтвo мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм — тoлькo мaлaя чacть paбoты.
Для нaчaлa нeoбxoдимo aдeквaтнo oцeнить cтoимocть квapтиpы, a тaкжe выяcнить, cкoлькo coбcтвeнник плaниpyeт выpyчить oт ee пpoдaжи. Пpoдaть пo цeнe cильнo вышe pынкa нe пoлyчитcя ни y oднoгo, дaжe caмoгo вocтpeбoвaннoгo, pиэлтopa, пoэтoмy ecли xoзяин нe coглaceн c нeзaвиcимoй oцeнкoй, нa coглacoвaниe цeны мoгyт yйти мecяцы. Пpoдaжa квapтиpы чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти aктyaльнa, ecли дeньги нyжны cpoчнo: cдeлкa пpoxoдит пo cнижeннoй цeнe, xoзяин пoлyчaeт 85% oт cтoимocти.
B cлyчae быcтpoгo coглacoвaния цeны, cpeдняя пpoдoлжитeльнocть пpoдaжи квapтиpы чepeз aгeнтcтвo — двe нeдeли.
Дaлee нeoбxoдимo пpoвecти юpидичecкyю экcпepтизy. Aгeнтcтвa paбoтaют c зaкpытыми бaзaми MBД и нaлoгoвoй, зaпpaшивaют инфopмaцию из opгaнoв чepeз cвoиx юpиcтoв. Oни мoгyт выяcнить, cкoлькo людeй пpoпиcaнo, нeт ли нa квapтиpy дpyгиx пpeтeндeнтoв, нe yчacтвoвaлa ли oнa в имyщecтвeнныx cпopax, нe нaxoдитcя ли в зaлoгe. Aгeнт coбиpaeт дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe пpaвo coбcтвeннocти влaдeльцa, бepeт нoтapиaльнoe coглacиe нa cдeлкy oт дpyгиx coбcтвeнникoв и гoтoвит пиcьмeннoe зaключeниe, кoтopoe пoтoм пoкaзывaeт пoкyпaтeлю.
Кoгдa цeнa coглacoвaнa и дoкyмeнты coбpaны, зaключaeтcя дoгoвop кyпли-пpoдaжи и пpoвoдитcя cдeлкa. Пoлyчить cвoи дeньги влaдeлeц квapтиpы мoжeт paзными cпocoбaми: пepeвoдoм нa peквизитaм, нa эcкpoy-cчeт или нaличными чepeз бaнкoвcкyю ячeйкy.
Пpи caмocтoятeльнoй пpoдaжe xoзяин нe тoлькo caм гoтoвит дoкyмeнты нa пpoдaжy и зaкaзывaeт oцeнкy нeдвижимocти, нo и тpaтит вpeмя нa oдoбpeниe кpeдитa, ecли cдeлкa ипoтeчнaя. B cлyчae paбoты c пocpeдникoм, aгeнтcтвo бepeт нa ceбя oфopмлeниe cдeлки и cвязaнныe pиcки.
Как продать квартиру через агентство
Заключите договор с выбранным агентством и следуйте рекомендациям его специалистов. Риелтор сам подаст объявления, найдет покупателей, организует просмотры, подготовит документы.
Если покупатель готов заключить сделку, риелтор составит договор задатка. После этого понадобится собрать все необходимые для регистрации документы и проверить их на юридическую чистоту.
Когда все документы готовы, стороны подписывают договор купли-продажи. После этого риелтор организовывает передачу денег. Чаще всего деньги передают через банковскую ячейку или аккредитивный счет.
Чтобы договор купли-продажи вступил в силу, его необходимо зарегистрировать в МФЦ. После этого вы оформляете передаточный акт, покупатель становится новым собственником квартиры, а работа агентства закончена.
Работа агентства закончится, когда покупатель зарегистрирует права собственности на жилье и вы подпишите акт приема-передачи квартиры
Если вам не нужен полный набор услуг агентства, можете обратиться к нему лишь на конкретном этапе сделки. Например, проверить документы, составить договор или сопроводить сделку. Так вы будете уверены в юридической чистоте сделки, но сэкономите на комиссии.
- Агентство сэкономит время, силы и продает квартиру быстрее, чем собственники. Оно берет на себя все заботы по показам и оформлению сделки: объявления, показы, подготовка документов, сопровождение сделки.
- Агентство незаменимо при сложных и альтернативных сделках (например, продать одну большую квартиру, чтобы купить несколько маленьких). Учесть все нюансы самостоятельно сложно — с этим лучше справятся профессионалы.
- Тщательно выбирайте агентство — своих денег стоят только услуги профессионалов. Перед подписанием договора, покажите его стороннему юристу. Профессиональное агентство возьмет на себя всю ответственность за возможные ошибки сотрудников и прекратит работу только после того, как покупатель зарегистрирует право собственности.
Как выбрать риэлторское агентство?
Чтобы не рисковать деньгами, при выборе риэлтора нужно обращать внимание на такие нюансы:
- Наличие регистрации в ЕГРЮЛ доверять свое имущество и денежные средства риэлторам, работающим неофициально опасно;
- Отзывы клиентов — в поисках квалифицированного агента может помочь «сарафанное радио». Нужно поинтересоваться у знакомых, которые недавно покупали или продавали квартиру, довольны ли они услугами риэлтора;
- Репутация — найти подходящее агентство недвижимости можно с помощью отзывов на различных форумах;
- Риэлтор числится в Федеральной службе судебных приставов в списке должников;
- Предоставление допуслуг — как правило, в агентство недвижимости сотрудничает с юристами, нотариусами. Клиенту не нужно самостоятельно искать этих специалистов.
Достоинства работы с агентством
Привлекая агентство недвижимости для продажи своей квартиры, владелец жилья получает ряд преимуществ:
- Достигается значительная экономия времени;
- Сделка купли-продажи становится юридически безопасной;
- Появляется возможность получения существенной помощи в оформлении документации. На данном этапе часто возникают проблемы с прописанными несовершеннолетними детьми, с недееспособными гражданами, с ранее выполненными незаконными изменениями планировки. Специалисты агентства имеют достаточно большой опыт для решения подобных проблем.
- При встречной сделке, когда одновременно производится продажа жилья и приобретение иной жилой недвижимости, агентство обеспечит проверку недвижимости.
Взаимные обязанности и ответственность
Клиент обязан предоставить агентству достоверную информацию о квартире, которую он выставляет на продажу, собрать требуемый пакет документов, активно поддерживать рекламу квартиры (предоставить фотографии, демонстрировать всем потенциальным покупателям), подписывать договор купли-продажи и т.д. На основании ГК РФ предусмотрена ответственность за услугу, которая выполнена некачественно. Услугой в данном случае является продажа квартиры. Без штрафных санкций клиент может расторгнуть договор лишь в исключительных случаях:
- владелец объекта недвижимости, выставленного на продажу, скончался либо утратил трудоспособность;
- имеют место обстоятельства непреодолимой силы, препятствующие продаже;
- продажа квартиры запрещена актом местного самоуправления или органами государственной власти.
Агентство недвижимости может нести ответственность за следующие действия:
- Отказ от исполнения обязательств, за что штрафуется и должно компенсировать убытки.
- Невыполнение сроков исполнения работ со штрафом и компенсацией убытков.
- Утеря документации, в данном случае агентство должно за свой счет восстановить все требуемые бумаги.
Как расторгнуть соглашения: условия и основания для обеих сторон
Если риэлтор не может исполнить условия договора (найти жилье или покупателя недвижимости в обговоренные договором сроки, подготовить необходимые документы), клиент имеет право отказаться от услуг агентства недвижимости. Однако в этом случае нужно будет оплатить все фактические расходы, которые понес агент, подтвержденные документально.
Риэлтор также может в одностороннем порядке разорвать договор с клиентом. Это редко, но случается. Например, из-за того, что продавец не предоставляет возможности посмотреть квартиру.
Обращение к риэлтору может значить упростить процесс продажи или покупки жилья. Однако клиенту не стоит забывать и о возможных случаях мошеннических действий со стороны агентств недвижимости, необходимо подходить к выбору такой фирмы с осторожностью и тщательностью.
Иногда риэлторы обращаются по объявлению продавца или покупателя и предлагают бесплатную помощь при заключении сделки. Но, как известно, безвозмездно никто работать не будет: просто у агентов есть несколько лайфхаков, в которых они все равно получают свой процент.
Допустим, специалист нашел идеальный вариант квартиры для покупателя, который согласен на цену продавца. Но в решающий момент риэлтор говорит о том, что его услуги стоят определенную сумму. Покупателю и продавцу, которые уже настроились на заключение выгодного договора, сложно отказаться от подходящего варианта. Поэтому стороны вместе начинают продумывать, как выйти из ситуации.
Возможны такие варианты развития событий:
- покупатель настолько заинтересован в недвижимости, что соглашается заплатить больше;
- продавец не хочет терять покупателя, поэтому уступает ему — при этом он может считать, что это был простой торг, а на самом деле произошла оплата услуг риэлтора;
- сделка срывается, поскольку стороны не могут договориться между собой.
Процесс продажи квартиры через агенство недвижимости
Отправив заявку на продажу квартиры в наше агентство недвижимости, с вами свяжется специалист и согласует с вами время приезда оценщика, необходимый пакет документов и стоимость услуг. После проведения оценки, эксперт подготовит несколько фотографий вашей недвижимости для внесения ее в базу объектов. Там ваша квартира будет рекламироваться тем или иным способом в зависимости от выбранной рекламной компании и требуемых сроков. Вы сможете лично проводить мониторинг рекламной компании и вносить изменения. Риэлторы АН «Недвижимость Питер» начнут поиск покупателя вашей квартиры незамедлительно, используя базу данных, где собраны запросы потенциальных покупателей. Это существенно облегчает процесс поиска, так как мы помогаем не только продавать, но и покупать недвижимость. Поэтому ваша квартира может уйти с молотка очень быстро и при этом безопасно и по выгодной цене.
Агенты по продаже недвижимости
Подумайте, как работают крупные агентства? Набирают как можно больше агентов. Бывших и действующих экономистов, офисных работников и даже продавцов с охранниками. Обучают 2-3 месяца на курсах успешного риэлтора, выдавая по окончании ничего не значащие сертификаты. Далее эти агенты начинают прозванивать каждое объявление по 10 раз в надежде заключить договор. Их цель — продать услуги, находя клиентов любыми способами и уловками.
Для наших сотрудников профессия агента по продаже недвижимости — это не подработка! Это основная профессия. Дело всей жизни. Они досконально знают рынок недвижимости Москвы и помогут:
- срочно продать недвижимость;
- правильно оформить документы на жилье;
- проверить застройщика;
- продать залоговую недвижимость;
- оказать юридическую помощь;
- грамотно увеличить цену при продаже объекта (даже если он залоговый).