Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить самострой в собственность в 2023 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Согласно 222 ст. ГК РФ под самовольным строительством подразумевается строительство любого сооружения (здания) на территории, не предназначенной для этого, без получения на то законных прав, с нарушением общепринятых правил градостроения.
Практика показывает, что самовольные постройки могут быть легализованы и на них можно зарегистрировать права собственности, если они не нарушают требований строительных норм и интересов третьих лиц, а также соответствуют назначению земельного участка, на котором они были возведены.
В отношении строений, которые нарушают требования земельного участка может выноситься решение о легализации в случае, если по каким-либо причинам застройщик не знал и не мог знать о несоответствии его строения этим требованиям.
Самострой, который нарушает законные интересы граждан или строительные нормы в административном или судебном порядке, придется снести сооружение и выплатить административный штраф. От выплаты административного штрафа освобождается только самострой, который попадает под закон о «дачной амнистии».
Какой объект можно считать незаконным
Согласно установленным 222-й статьей Гражданского кодекса РФ правилам, незаконным считается любое строение, возведенное без наличия разрешения на строительство, построенное с нарушениями градостроительных норм или на участке земли, предназначенном для иных целей.
Наличие одного из перечисленных признаков – повод для принятия конкретных мер, а чаще всего «самострои» решением суда «приговариваются» к сносу.
Чаще всего самовольно возводятся многоквартирные дома, а особенно страдают от этого Юг России и столичный регион. Получив разрешение на ИЖС, частные застройщики начинают многоэтажное строительство, нарушая градостроительные нормы. Они начинают активные продажи квартир, чем способствуют часто появлению новых обманутых дольщиков.
Помимо многоквартирных объектов, «самостроями» считаются также самовольные пристройки и хозпостройки, построенные без согласования с архитектурой. В этом случае также вступают в силу положения 3-го пункта ФЗ «Об архитектурной деятельности», согласно которым за несогласованное строительство наступает ответственность, причем отвечать приходится, как физическому, так и юридическому лицу.
Ответственность за незаконное строительство
Человек, построивший дом незаконно, должен понимать, что сносить его он может по собственному желанию или по решению суда.
Рекомендации администрации и всевозможные предписания чиновников не являются поводом для сноса.
Решение суда выполнять придется. Помимо сноса незаконного строения, суд может назначить штраф, размер которого может отличаться:
- если нарушение было допущено физическим лицом и не имеет серьезных последствий, то сумма штрафа составит 2-5 тыс. рублей.
- индивидуальные предприниматели и ответственные сотрудники будут наказаны штрафом в размере 20-50 тыс. рублей.
- юридическое лицо может быть оштрафовано судом на сумму от 500 тысяч до 1 млн. рублей.
Стоит отметить, что суд, вынося решение о сносе, должен учитывать все обстоятельства дела. В первую очередь, судьи должны уточнить, была ли попытка узаконить «самострой». Для этого ответчик должен был подать соответствующее заявление и дождаться решения уполномоченного органа. Если чиновники игнорировали заявление, суд может стать на сторону ответчика, а если был получен отказ в получении разрешения, иск о признании строения незаконным чаще всего удовлетворяется. Помните, что вы имеете право на апелляцию, а помочь в этом вопросе могут профессиональные юристы.
О разрешении на строительство
Если обратиться к градостроительному кодексу, то можно узнать о том, что разрешение на строительство может быть оформлено абсолютно на хоть какой объект капитального строительства. Объектом капитального строительства в этом случае будут называться постройки, которые стоятна земле. Если следовать данному закону, то на участке можно построить хозяйственные постройки, времянку или садовую беседку, но также иные здания, у которых нет фундамента. Однако, если говорить о жилом доме, то у него есть абсолютно все признаки объекта капитального строительства, он крепко привязан к земле, его нельзя снести и при этом не нанести серьезный ущерб. Поэтому, на данный дом необходимо получать разрешение на строительство, по другому это здание будет абсолютно незаконным, и вы будете делать его снос, и при всем этом оплачивать этот снос, также вы еще получите штраф.
Какие документы нужны для начала строительства
Понять людей, решивших расширить жилое пространство за счет пристройки или строительства времянки, можно, но даже факт приватизации земельного участка не дает право строиться незаконно. Чтобы не попасть в немилость государства и не потерять деньги, к тому же, перед началом любого строительства необходимо выполнить несколько несложных действий:
- оформить право собственности на участок (если вы этого не сделали ранее).
- создать проект будущего гаража или жилого флигеля и пройти согласование в соответствующих инстанциях.
- получить разрешающие документы, включая ордер на выполнение земельных работ и собственно разрешение на строительство.
Получив все необходимые документы, можно начинать строительство, при этом стоит помнить, что несоответствие проекту строительства также может быть расценено, как нарушение градостроительных норм. Следует также понимать, что на участке, предназначенном под ИЖС, нельзя строить многоквартирные дома, запрещено строиться на землях сельхозназначения, существуют и другие нарушения, о которых расскажут профессиональные юристы, получить консультацию которых крайне необходимо.
Как выясняется, что строительство ведется без разрешения?
Сложение двух факторов — необходимость соблюдения сроков открытия комплекса и затягивание сроков оформления документов, и стало причиной проблем нашего заказчика. Ситуация осложнялась тем, что на неопределенный срок растягивался процесс оформления договора аренды, то есть, согласно изложенному выше порядку, самый первый этап, от сроков реализации которого, зависели все последующие.
Между действием и бездействием наши заказчики решительно выбрали действие и начали строительство не дожидаясь подписания договора аренды. Когда постройки будущего спортивного комплекса стали возвышаться почти на полтора метра в высоту, стройплощадкой заинтересовались контролирующие органы. В результате строителям (как единственным представителям Заказчика на территории строительной площадки) было вручено уведомление об обнаружении административных нарушений в области строительства и необходимости участия в разбирательстве дела об административном нарушении, назначенном на вполне конкретную дату.
Комментарии к ст. 9.5 КОАП РФ
1. Цель данной статьи — обеспечение качества строительства, эксплуатационной надежности зданий, строений и сооружений.
2. Объектом посягательства правонарушений, предусмотренных данной статьей, является установленный государством порядок строительства зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в том числе жилых зданий, а также объектов индивидуального строительства, приемки и ввода указанных объектов строительства в эксплуатацию. Опасность самовольного (без соответствующего разрешения) строительства состоит в том, что в результате таких действий затрудняется осуществление планов архитектурной планировки и застройки городов и иных поселений, искажается их облик, нарушаются права и интересы других граждан, создается угроза общественной, в частности экологической, пожарной безопасности.
3. Правовое регулирование отношений в области строительства осуществляется Градостроительным кодексом РФ и иными нормативными правовыми актами РФ (см. комментарий к ст. 9.4 Кодекса).
4. Строительство зданий, строений и сооружений, их частей осуществляется на основе проектной документации, которая разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами, согласовывается с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного строительного надзора.
5. Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство выдается уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков. (См. по данному вопросу также ст. 6.1 Градостроительного кодекса РФ.)
Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство проверяет наличие необходимых документов, а также соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям, после чего выдает разрешение на строительство объекта или отказывает в его выдаче с указанием причин. Отказ в выдаче разрешения может быть оспорен застройщиком в судебном порядке. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет. Этот срок может быть продлен органом, выдавшим разрешение на строительство.
6. Объективная сторона правонарушения состоит в совершении действий по строительству объекта без соответствующего разрешения.
7. Правовое регулирование процессов приемки и ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов, в том числе жилищно-гражданских объектов, осуществляется нормативными документами: СНиП N 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (Госстрой России. М.: ГУП ЦПП, 1998. Изд. официальное; Бюллетень строительной техники. 1988. N 2), Градостроительным кодексом РФ, ст. 55 которого предусматривает, что ввод объекта в эксплуатацию осуществляется после получения в установленном порядке соответствующего разрешения. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляется органом, выдавшим разрешение на строительство. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
8. Объективная сторона правонарушения, предусмотренного ч. 2 данной статьи, состоит в несоблюдении установленных правил приемки и ввода объектов в эксплуатацию.
9. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп.) определяет обязанности лица, намеревающегося осуществить строительство архитектурного объекта, основания для выдачи архитектурно-планировочного задания, порядок его выдачи, основания отказа в выдаче этого задания, порядок обжалования отказа.
Архитектурный проект является документом, обязательным для всех участников его реализации со дня получения разрешения на строительство. Контроль за реализацией архитектурного проекта осуществляется застройщиком, автором архитектурного проекта в порядке авторского надзора за строительством архитектурного объекта, органам государственного строительного надзора, а также соответствующими органами архитектуры и градостроительства.
10. Объективная сторона правонарушения, предусмотренного ч. 3 данной статьи, состоит в несоблюдении должностными лицами органов местного самоуправления установленного порядка выдачи разрешений на строительство, а органами архитектуры и градостроительства — архитектурно-планировочных заданий.
11. Субъектом правонарушений могут быть граждане, должностные и юридические лица.
12. Правонарушения, предусмотренные комментируемой статьей, характеризуются умышленной виной.
13. Дела об административных правонарушениях рассматривают должностные лица органов исполнительной власти, уполномоченные осуществлять государственный строительный надзор (ст. 23.56).
Протоколы об административных правонарушениях составляют должностные лица указанных выше органов (ч. 1 ст. 28.3).
Какие документы нужны для начала строительства
Понять людей, решивших расширить жилое пространство за счет пристройки или строительства времянки, можно, но даже факт приватизации земельного участка не дает право строиться незаконно. Чтобы не попасть в немилость государства и не потерять деньги, к тому же, перед началом любого строительства необходимо выполнить несколько несложных действий:
- оформить право собственности на участок (если вы этого не сделали ранее).
- создать проект будущего гаража или жилого флигеля и пройти согласование в соответствующих инстанциях.
- получить разрешающие документы, включая ордер на выполнение земельных работ и собственно разрешение на строительство.
Получив все необходимые документы, можно начинать строительство, при этом стоит помнить, что несоответствие проекту строительства также может быть расценено, как нарушение градостроительных норм. Следует также понимать, что на участке, предназначенном под ИЖС, нельзя строить многоквартирные дома, запрещено строиться на землях сельхозназначения, существуют и другие нарушения, о которых расскажут профессиональные юристы, получить консультацию которых крайне необходимо.
Какие постройки нужно регистрировать?
Различают капитальные и некапитальные строения. Первые подлежат обязательной регистрации, а вторые нет. Капитальные постройки представлены объектами, которые имеют фундамент. Их нельзя переместить без ущерба конструкции.
До 4 августа 2018 года можно было построить гараж, садовый домик, пристройку и прочие некапитальные объекты без разрешения на строительство. Новые правила обязали регистрировать частные дома на участках под ИЖС – теперь вместо разрешения действует уведомительный порядок – в силу ст. 51.1 ГрК РФ.
Застройщик оформляет проект, технические документы и заявление. Их рассматривают в архитектурном отделе при администрации и дают «добро» на строительство дома.
Это касается многоэтажных домов, капитальных гаражей, объектов для предпринимательской деятельности и прочих сооружений.
Если строение не имеет фундамента, а представлено легкой и разборной конструкцией – разрешений и уведомлений не требуется.
Подробнее в статье «Можно ли сделать пристрой к дому без разрешения на строительство?»
Налоговые службы проводят регулярные рейды по садовым участкам. Цель таких рейдов – выявить незаконные постройки и привлечь нарушителей к ответственности. Сейчас активно внедряют аэрофотосъемку территорий СНТ. Квадрокоптеры летают по воздуху и обнаруживают объекты даже за самым высоким забором.
Пример:
Иванов и Петров – соседи по садовому участку. Оба оформили землю под ИЖС, оба живут в построенных жилых домах. Иванов имеет автомобиль и ему нужен гараж. Он нанимает бригаду строителей, оформляет проект и готовится к стройке. Учитывая, что гараж будет капитальным – Иванову нужно уведомить администрацию о строительстве.
Затем нужно поставить гараж на кадастровый учет и зарегистрировать на него право собственности + уплачивать налог на недвижимость. В противном случае – штраф или снос постройки. Петрову гараж не нужен – ему нужен уличный туалет и небольшой сарайчик под инвентарь. Оба строения без фундамента. Право собственности на них оформлять не нужно. Строительство также не требует уведомления властей.
За отсутствие регистрации туалета и сарая Петрову не грозят никакие санкции.
Рекомендуем почитать «Как узаконить самовольную реконструкцию жилого дома?»
Штраф за строительство без разрешения
Ответственность за самовольное строительство без разрешительных документов вы понесете однозначно. Разберем подробнее — какие штрафы на вас могут наложить в этом случае.
Согласно статье 9.5 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации (далее – КоАП РФ) вам полагается штраф за строительство без разрешения на строительство. Размер штрафа варьируется в зависимости от статуса нарушителя (таблица 1).
Таблица 1
|
Статус нарушителя |
Размер штрафа, тыс. руб. |
Иное наказание |
|
Гражданин (физическое лицо) |
||
|
Должностное лицо |
||
|
Лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (индивидуальный предприниматель) |
||
|
Юридическое лицо |
административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток |
Существуют ли исключения из правил?
К сожалению, российские законы нельзя назвать совершенными, поэтому часто случается так, что «самострои» узаконивают «задним числом», но даже этот факт по новым правилам не освобождает собственника такого объекта от ответственности. Суды, конечно, принимают иногда положительные решения, но это касается только случаев, когда здание возведено с соблюдением санитарных норм и не угрожает жизни и здоровью жильцов и окружающих.
Узаконить по облегченной процедуре самострой, соответствующий нормам градостроительства, каждый россиянин может до 01.03.2020г.
В некоторых случаях незаконные строители ссылаются на срок давности, а претензии с многих объектов недвижимости снимаются уже через три года после начала строительства. Такое положение есть, но оно не касается объектов, возведенных на участках без наличия права собственности. Также не действует срок давности в случае, если строение угрожает самим жильцам или прохожим. В этом случае, суд рассмотрит иск комиссии по пресечению строительства «самостроев» и приговорить, скорее всего, дом к сносу.
Зачем оформлять уже построенный дом
В течение многих лет власти пытаются бороться с огромным количество самовольных построек. Самострой не выгоден государству, ведь такие дома возведены незаконно, они не значатся в кадастровом реестре и налоговой базе, за них не отчисляются налоговые платежи. Государство будет продолжать выявление самостроя и борьбу с ним.
У владельцев самовольно построенных домов могут возникнуть следующие проблемы:
- Невозможность распорядиться своими владениями. Построенный дом не является вашей собственностью, если он не зарегистрирован официально. А, значит, вы не сможете ни продать, ни обменять, ни подарить, ни оставить его в наследство.
- Необходимость сноса самовольной постройки. Администрация, выявив незаконно возведенный дом на вашем участке, может подать иск о его сносе в суд.
- Наложение штрафа на владельца самовольной постройки.
- Необходимость уплаты налога за дом за последние три года.
Всегда ли необходима регистрация?
Нужно ли регистрировать, например, баню? ИЖС можно использовать не только для строительства одного основного объекта, предназначенного для жилья, но и вспомогательных сооружений, таких как гараж, баня, сарай, иных хозяйственных построек.
Согласно ч. 17, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство необходимо только для объектов, имеющих статус капитальных зданий. К ним относится жилой дом, но не относятся:
- гараж;
- вспомогательные, хозяйственные постройки, включая баню;
- объекты, расположенные на участке, предназначенном для садоводства, огородничества и дачного хозяйства.
Соответственно, регистрация данных объектов не нужна.