Сделка купли-продажи квартиры через банковскую ячейку: порядок оформления

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделка купли-продажи квартиры через банковскую ячейку: порядок оформления». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.

Безопасность превыше всего: выбираем аккредитив

На сегодняшний день, пожалуй, самый безопасный вид передачи денег, используемый на рынке недвижимости, – это аккредитив.

Аккредитив – это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.

1. Можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков – краж, фальшивых купюр и т. п.
2. Поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо.
3. При оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно.

Способы передачи денег

Предоплату покупатель передает по договоренности с продавцом. Это может произойти при втором или последующем просмотре недвижимости, когда потенциальный собственник понял, что хочет владеть именно этим жильем.

Если покупаете недвижимость в ипотеку, предоплату вносите сразу, а первоначальный взнос отдаете собственнику квартиры при совершении сделки. Оставшуюся сумму владельцу переводит банк – после изменения права собственности или в день сделки, все зависит от финансовой фирмы.

Если покупаете недвижимость не в ипотеку, о передачи денег договариваются стороны. Но покупатель должен себя обезопасить и передать деньги после того, как все обязательства были выполнены: права собственности переданы, статус официального владельца недвижимости получен.

Расчет с продавцом недвижимости – важный этап при заключении сделки. Сегодня риэлторы выделяют 6 способов передачи денег, действующих на рынке. Вы можете выбрать любой из них, главное, это безопасность, гарантии и комфорт.

Банковский аккредитив — это способ безналичного расчета, при котором деньги за квартиру хранятся в банке, а тот переводит их продавцу уже после регистрации сделки.

Это безопасный способ по нескольким причинам:

• это безналичный расчет — деньги хранятся не в сейфе банка, а на счете, доступ к которому есть только у банка;
• открыть аккредитив можно без присутствия продавца;
• банк переведет деньги на счет продавца, только если переход права собственности будет зарегистрирован.

Получается, банк выступает третьей стороной: получает деньги, хранит у себя и отдает, только когда убедится, что сделка зарегистрирована.

Разберем по шагам, как передают и получают деньги с помощью аккредитива:

• покупатель открывает в банке аккредитивный счет на имя продавца;

• покупатель переводит на этот счет всю сумму за квартиру;

• Росреестр регистрирует переход права собственности;

• продавец показывает банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи, или выписку из ЕГРН, или любой другой документ, который указали в договоре в условиях доступа к аккредитиву;

• продавец получает деньги на свой счет.

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры

Аккредитив на покупку квартиры — это хранение денег на аккредитивном счете в банке, которые будут перечислены только когда стороны предоставят все документы успешного совершения сделки купли-продажи.

Когда новый владелец квартиры подписал договор, он вступает в права собственности на квартиру. Продавец квартиры получит деньги от продажи только после того, как стороны передадут в банк подписанный договор купли-продажи, а также подтвердят факт передачи прав собственности выпиской из реестра. Риски срыва сделки и возможных махинаций покупателя значительно снижаются, так как сам банк является гарантом безопасности взаиморасчетов.

Чаще всего аккредитив используется в следующих случаях:

• если вы проводите взаиморасчеты за недвижимость;
• если происходит обмен квартирами с доплатой;
• если вы приобретаете дорогое оборудование, транспортные средства, ценные бумаги;
• если вы должны рассчитаться за дорогостоящие услуги физических или юридических лиц.

Банковские структуры активно разрабатывают новые финансовые инструменты, которые гарантируют безопасность денежных переводов. Популярность расчета через аккредитив растет, особенно часто его используют для сделок с недвижимостью.

Ранее расчеты через банк происходили преимущественно с помощью банковской ячейки. Разница между этими двумя финансовыми инструментами невелика: аккредитив используется для безналичных расчетов, а ячейка для наличных. Комиссия за обслуживание ячейки или аккредитивного счета отличается и зависит от срока хранения денежных средств.

✅ Преимущества банковской ячейки

Использование банковской ячейки оказывается выгодно для обоих участников купли-продажи. Это объясняется следующими плюсами:

1. Покупатель может положить и «заморозить» деньги в банковской ячейке в любое время и на любом этапе сделки. Как только он это сделает, то сможет забыть как минимум об 1 «головной боли». Обычно деньги закладываются в сейф после подписания договора купли-продажи, но до перерегистрации права собственности в Росреестре.
2. Продавец может забрать деньги в любой день, но только при условии, что он исчерпывающе выполнит свои обязательства по договору купли-продажи (продаст квартиру Покупателю, передаст ему ключи и пр.). Продавец не «привязан» к определенной дате, а это – дополнительная защита и безопасность. Никакой посторонний гражданин не будет знать, когда именно Продавец решит посетить банк для взятия оттуда крупной суммы денег.
3. В банках имеется охрана и система видеонаблюдения, так что случаи утраты денег или иного содержимого происходят крайне редко.
4. Расчет через банковскую ячейку позволяет отсеять аферистов и мошенников на ранних этапах. Недобросовестный человек просто не рискнет проводить сделку через банк и показываться под камерами видеонаблюдения.
5. С деньгами не приходится взаимодействовать много и часто. Покупатель закладывает деньги в сейф, а Продавец – получает к ним доступ после исчерпывающего выполнения всех договоренностей. После этого ему необязательно транспортировать деньги в виде «налички». Он может сразу же перевести выручку в безналичный формат в отделении банка (например, положить средства на индивидуальный счет).
6. В банке купюры проверяются на подлинность, т.к. для этого имеется специальное устройство.
7. В банковскую ячейку можно закладывать неограниченную сумму денег. Само хранилище также можно использовать в течение неограниченного срока, ведь существует возможность продления договора аренды.
8. Вы можете арендовать в банке не только саму ячейку, но и комнату для проведения переговоров. Где-то такая услуга предоставляется бесплатно (например, в «Сбербанке»), а где-то вам понадобится заплатить за нее дополнительно (1000-1500 рублей за час использования).

Особенности сделки с недвижимостью с банковской ячейкой

По своему назначению, банковская ячейка представляет собой сейф, установленный в недрах кредитного учреждения с соблюдением исключительно высокой степени безопасности. Однако есть важная особенность – банк, принимая на хранение, гарантирует только сохранность ячейки и отсутствие к ней доступа посторонних.

Если клиент сам допускает ошибки при совершении сделки и халатно относится к требованиям безопасности, или наоборот, излишне доверяет незнакомым лицам, не проверяя документацию, возникает угроза потери средств и прав на недвижимость, независимо от воли банка или его желания защитить клиента.

Если будущий участник сделки внимательно проверил документы, прочитал и обсудил каждый пункт договора, банк выступит в роли независимого посредника, принимая деньги на хранение с последующей их выдачей покупателю после завершения процессе переоформления недвижимости.

Организуя высочайший уровень охраны и защиты денежного хранилища, банк оговаривает условия предоставления услуги. Аренда банковской ячейки – платный сервис, с начислением оплаты за каждый новый день.

Стороны сделки самостоятельно решают, кто именно будет оплачивать сделку, однако, во имя безопасности, сам сейф оформляет покупатель, выделивший средства для расчетов с собственником. Плата за услуги не слишком высокая – всего 20-50 рублей ежедневно за период использования сейфа.

Описание процедуры реализации через ячейку

После подписания ДКП на квартиру через ячейку получают средства только после полного завершения перехода права на собственность.

Порядок проведения расчетов по банковской ячейке включают следующие шаги:

1. Подают заявление в банк.
2. Подписывается договор о предоставлении ячейки с указанием конкретного срока.
3. Оплачивается аренда сейфа.
4. Закладка денежных средств происходит отдельно от банка, по согласованию даты между сторонами договора.

Возможные подводные камни

Недостатков у схемы расчетов с банковской ячейкой – немного. В основном подводные камни связаны с возможным доступом к сейфу посторонних лиц. Мошенники, зная о сделке могут подделать договор и паспорт, и попытаться проникнуть в хранилище.

Украсть деньги могут и банковские клерки (в банке хранится второй ключ от ячейки). Однако такие случаи происходят крайне редко. Все документы тщательно проверяются, а в помещении множество видеокамер, так что украсть деньги, не будучи замеченным практически невозможно.

Еще один опасный подводный камень – банкротство банка, где будут храниться деньги. В отличие от вкладов средства банковских ячеек не застрахованы. Если в период оформления и регистрации сделки банк перестанет обслуживать клиентов в связи с неплатежеспособностью, то для возврата средств придется записываться в очередь кредиторов.

Особенности заключения договора

При проведении расчетов с привлечением банковской ячейки заключается договор между продавцом и покупателем, а также соглашение с банком об аренде банковской ячейки. Кредитные организации в большинстве случаев предлагают типовые бланки документов, предполагающие условия использования хранилища. Согласно сложившейся практике договор аренды ячейки заключается на срок 1 месяц и может предполагать условия пролонгации.

Договор купли-продажи должен содержать следующие существенные условия:

• данные об участниках сделки;
• информация об объекте;
• продажная стоимость недвижимости;
• правила внесения денег;
• условия, определяющие возможность доступа продавца и покупателя к сейфу;
• сроки исполнения обязательств участников.

Условия допуска к ячейке продавец и покупатель определяют самостоятельно. В большинстве случаев этот список является небольшим, но ограничений на пакет возможных для предъявления документов нет.

В перечень наиболее часто указываемых входит:

1. Паспорт продавца;
2. Договор купли-продажи, прошедший регистрацию в Росреестре;
3. Выписка из реестра для подтверждения права собственности, которое возникло в результате сделки у покупателя.

Плюсы и минусы использования такой оплаты

Одним из способов использования ячейки является тот, при котором она выступает как надёжное и «нейтральное» хранилище средств, подлежащих передаче от одного лица к другому.

Несомненная выгода банковской ячейки при расчётах по договору о покупке квартиры состоит в следующем:

• Продавец получает доступ к деньгам, но лишь в том случае, если совершает определённые действия.

  Например, если выплата цены по договору связана с моментом регистрации права или подписанием акта приёма-передачи квартиры – продавец получит деньги покупателя лишь в том случае, если предъявит сотрудникам банка документы, подтверждающие, что действия им совершены.

• Банк никак не отвечает за условия сделки – а это значит, что нет риска коррупционной связи между покупателем и сотрудниками банка.

  ВАЖНО! Продавец получает лишь то, что оставлено в ячейке – а банк лишь гарантирует, что никто посторонний не будет иметь доступа в хранилище.

• Нет риска разбойного нападения, когда у продавца могут отобрать деньги, вырученные за квартиру. У любого уважающего себя банка есть охрана – или по линии МВД, или по договору с ЧОП, да и при преступной или террористической атаке на банк полицейские прибудут в считанные минуты. Одинокий преступник не сможет взять хранилище штурмом – да и банды, способные захватить здание банка, встречаются не на каждом шагу.
• Продавец может сразу же перевести деньги на счёт или же заключить свой договор аренды банковской ячейки по своему желанию. В этом случае все перемещения денежных средств будут осуществляться только на охраняемой территории.
• В ячейке свои деньги продавец получит всегда, в отличие от банковского счёта. Даже если у банка была отозвана лицензия, он обанкротился, прекратил свою деятельность по другим основаниям – наличные из хранилища можно забрать всегда, сколько бы их там ни было.

Однако не всё так радужно – есть и определённые минусы:

• Банк лишь предоставляет защиту, но не гарантирует, что в ячейке окажется необходимая сумма.
• Банк не проверяет содержимое ячеек – и потому возможно использование покупателем фальшивых купюр. К числу банковских услуг обычно относится проверка подлинности денег – но её продавец может заказать лишь в том случае, когда получит доступ к содержимому сейфа.

  Если окажется, что покупатель мошенник – разбираться с ним дальше придётся самому продавцу и правоохранительным органам, банковские службы безопасности никакой помощи не окажут даже при всём желании.

• Банк ответственности нести не будет за взлом, в котором виновато третье лицо. Банк гарантирует лишь, что никто из его сотрудников не будет иметь доступа к ячейке.
• Договор аренды ячейки платный – и потому цена по сделке возрастает. Покупатель имеет все основания потребовать вычесть свои расходы по договору с банком из стоимости квартиры – а это означает, что продавец получит меньшую сумму, чем при других вариантах передачи денег по договору купли-продажи.

Посещение ячейки покупателем, если сделка не состоялась

Если сделка, после закладки денег по каким-либо причинам не состоялась, в том числе, если регистрация сделки по каким-либо причинам не произошла, покупатель получает право доступа к ячейке.

Необходимо отметить, что как такового условия о том, что покупатель получает право доступа к ячейке, если сделка не произошла, может и не указываться.

Данное условие достигается тем, что стороны указывают в договоре определенный период времени, в который покупатель может посетить ячейку (независимо от того состоялась сделка или нет, и была ли зарегистрирована или нет).

Этот период начинается для покупателя после того, как заканчивается период для посещения продавцом. Т.е. предполагается, что если сделка состоялась и была зарегистрирована, продавец, предъявив документы, подтверждающие это, посетил ячейку, в отпущенный ему период и забрал причитающиеся ему деньги за проданную недвижимость.

Если продавец в указанный период не посетил ячейку, значит, сделка не состоялась, и теперь уже покупатель имеет право посетить её в свой период и забрать свои деньги назад.

Удобной и безопасной формой расчета является безналичный расчет.

При совершении сделок купли-продажи недвижимости, эта форма расчета является наиболее подходящей с использованием банковского инструмента, называемого «Аккредитив».

Слово «аккредитив» происходит от латинского «accredo», то есть, «доверяю».

Аккредитив – это форма безналичных расчётов, которая может применяться при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества.

Фактически, аккредитив — аналог банковской ячейки.

Как работает аккредитив:

1. Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости
   • например, земельного участка
2. Покупатель открывает в банке аккредитив на 30 – 60 и более дней:
   • срок на оплату не влияет
3. Банк, на основании заявления покупателя на открытие аккредитива, открывает покупателю аккредитивный счет:
   • равнозначно банковскому сейфу при наличной форме расчета
4. Покупатель дает распоряжение банку перечислить деньги со своего текущего счета на открытый аккредитивный счет.
5. В течение указанных в договоре аккредитива 30 – 60 и более дней покупатель не может «забрать» перечисленные деньги из банка.
6. Документы отдают на государственную регистрацию.
7. По завершении государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимость (земельный участок), продавец с зарегистрированными документами идет в банк и представляет их в банк:
   • перечень документов указывается в договоре купли-продажи и/или договоре аккредитива
8. Банк перечисляет на текущий счет продавца причитающуюся ему сумму по договору.

Если регистрация по каким-то причинам не прошла, по истечении срока, на который аккредитив был открыт (30 – 60 и более дней), банк перечисляет сумму аккредитива на текущий счет покупателя, т.е. осуществляет возврат денег.

Таким образом, аккредитив – это обязательство Банка перечислить на банковский счет продавца сумму денежных средств от имени покупателя в соответствии со строго определенными условиями, указанными в договоре купли-продажи недвижимости (земельного участка) и заявлении об открытии аккредитива.

Расчеты по аккредитиву имеют рядпреимуществ по сравнению с наличной формой оплаты.

К таким преимуществам относятся:

1. осуществление платежей путем безналичного перевода с банковского счета плательщика на банковский счет получателя:
   • то есть, нет необходимости арендовать у банка ячейку, получать наличные средства, пересчитывать их, проверять на подлинность
2. сведение к нулю риска потери денег для покупателя (в отличие от использования ячейки):
   • так как никто не может изъять денежные средства с его банковского счета помимо воли самого покупателя.
3. полная гарантия для продавца получения им денежных средств от покупателя после передачи квартиры (иной недвижимости)
4. возможность выбора для продавца:
   • или перечислить свои деньги на счет в другой банк
   • или либо снять средства наличными
5. в случае, если сделка не была зарегистрирована, у банка существует безусловное обязательство перечислить деньги покупателю обратно на его текущий счет (осуществить возврат)
6. стоимость аккредитива сравнима со стоимостью пересчета купюр и аренды банковского сейфа
7. отсутствие необходимости пересчёта и проверки купюр на подлинность:
   • банк это делает за свой счет
8. банк, в случае необоснованного перевода денег, несет имущественную ответственность перед плательщиком в соответствии с российским законодательством (возмещает убытки).

Как проходит сделка: схема и порядок действий

Рассмотрим, как происходит покупка и продажа квартиры с использованием банковской ячейки, кто должен платить за аренду сейфа – покупатель или продавец, а также другие нюансы сделки. Схема сделки будет состоять из нескольких последовательных этапов, а именно:

1. Заключение договора аренды банковской ячейки покупателем.
2. Помещение денег в ячейку в размере, который указан в договоре.
3. Заключение договора купли-продажи.
4. Поведение государственной регистрации сделки в уполномоченном органе согласно действующему законодательству.
5. Предъявление продавцом документов, подтверждающих переход права собственности с целью получения денежных средств.
6. Если сделка по каким-либо причинам не состоялась, покупатель вправе забрать денежные средства обратно, заплатив финансовой организации за аренду ячейки.

Расчёты через банковскую ячейку

Идеальный способ для передачи денег является аренда ячейки в банке для сделок с недвижимостью. Банк не указывает, что именно арендатор может в ней хранить, а лишь обеспечивает сохранность ценностей и контроль над доступом к ячейке.

Арендует ячейку покупатель квартиры. При этом между ним, продавцом и банком оформляется дополнительное соглашение об использовании ячейки. В этом документе прописывают, когда и при каких условиях продавец сможет получить деньги, которые покупатель поместит в ячейку.

На практике, в соглашении указывают срок, в течение которого нужно забрать деньги. Условием их получения является предъявление документов, доказывающих факт продажи квартиры. Договор купли-продажи с печатью Росреестра о регистрации сделки является таким документом.

Дополнительно при покупке квартиры через банковскую ячейку может понадобиться выписка из домовой книги о снятии бывших жильцов с регистрационного учёта. Этот документ будет признан дополнительным доказательством совершения сделки.

Закладка денег в ячейку покупателем квартиры происходит в присутствии продавца. Покупатель пересчитывает деньги у него на виду. Пока происходит регистрация договора купли-продажи, деньги хранятся в банке. И только после процедуры регистрации продавец получит доступ к ячейке. Если же сделку не зарегистрировали, покупатель забирает деньги из ячейки.

Ключ к ячейке во время регистрации сделки либо остаётся у покупателя, либо сразу передаётся продавцу, так как последний не сможет получить к ячейке доступ без доказательств регистрации сделки купли-продажи.

В соглашении можно прописать возможность доступа к ячейке продавца и покупателя по отдельности. Это иногда необходимо на случай отмены сделки по согласию сторон, чтобы покупатель мог забрать деньги до срока доступа, указанного в договоре.

Стоимость аренды ячейки в банке для сделок с недвижимостью (вместе с заключением допсоглашения) варьируется от 3 до 8 тысяч рублей, что совсем немного на фоне общей цены сделки.

Похожие записи:

• Объединение ПФР и ФСС с 2023 года
• Новый МРОТ с 1 января 2023 года: что меняется для работодателей
• РЖД приостановили сокращение персонала