Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля — продажа дома с земельным участком». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Продать дом сложнее, чем квартиру. В нашей стране дом нельзя продать отдельно от земельного участка, на котором он стоит. Таким образом к сделке добавляется еще один объект — земля. Поэтому для продажи нужно больше документов.
Что влияет на стоимость
На цену дома влияют десятки условий: находится ли он в городе или в коттеджном посёлке, свежий ли в нём ремонт, что расположено рядом с постройкой. Перечислим самые важные критерии.
- Юридическая чистота. Покупатели ищут дома с одним собственником, без обременений и с документами. На такую недвижимость устанавливают высокую цену, ведь её покупка безопасна.
- Район проживания. Дома в благоприятных, чистых и безопасных районах всегда стоят дороже.
- Техническое состояние. Покупателю нужен дом, в котором не протекает крыша и не нужно подводить электричество. Если объект не требует ремонта, его цена возрастает.
- Инфраструктура. Магазины, школы и больницы рядом с домом увеличивают его цену.
- Готовность к сделке. Дома без жильцов покупают быстрее, чем те, в которых ещё живут. Люди платят больше за возможность сразу въехать в новое жилище.
- Сезон. Спрос на частные дома цикличен. Возрастает к весне и осени, убывает зимой и летом.
Возможность продажи дачного или садового участка без межевания
В отношении процедуры регистрации прав собственности на недвижимость, в том числе на земельные участки, не произошло никаких изменений. Продать свой дачный или садовый участок без межевания все еще можно.
Однако, есть некоторые затруднения, которые могут возникнуть:
- Определение границ при конфликтах с соседями. Межевание нужно провести в том случае, когда нет взаимопонимания с соседом по даче, где именно должна приходить граница между вашими участками.Усложняется ситуация в тех случаях, когда на чужой территории посажены деревья и кустарники, тем более — возведены постройки. Лучше всего решить вопрос путем взаимных уступок, объясняя соседу, что решать вопрос через суд не всегда лучше.Судебное решение может обязать дачника сносить постройки. К тому же судебные издержки и время, проведенное в различных инстанциях, зачастую не стоят 10-20 см земли. Поэтому можно предложить выкупить эти сантиметры, а потом вместе подписать акт согласования, чтобы больше не возвращаться к этому вопросу.
- Продать дачный участок без межевания можно, но с большим трудом. Грамотный покупатель понимает, что если до него не были определены границы, значит, можно ждать неприятного сюрприза. Поэтому рассматриваются варианты с четкими границами и полным комплектом кадастровых документов.Кроме того, есть категория покупателей, у которых нет времени на межевание. Они предпочитают переплатить, но не бегать по инстанциям.
- При объединении участков без процедуры межевания не обойтись.
- Законное оформление «прирезков» также потребует вызова кадастрового инженера.
Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно: например, если собственником или одним из сособственников недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также в случае продажи доли в праве общей собственности.
«Нотариальная форма будет очень кстати, если продавец и покупатель загородной недвижимости находятся в момент сделки в разных городах и не хотят или не могут тратить время или нести дополнительные расходы для встречи в одном месте. Сегодня нотариусы оформляют сделки дистанционно, когда каждая из сторон договора идет в удобную для себя нотариальную контору, а выбранные ими нотариусы уже связываются между собой электронно», — говорит нотариус Ольга Фрик.
Если вы не знаете, как продать дачу без посредников быстро и выгодно, в этом вам могут помочь объявления. Главная ваша цель – чтобы о даче узнало как можно больше людей. Лучше всего помещать объявление в интернете на разных сайтах. Регулярно обновляйте их.
Также, еще нужно раздавать листовки, и клеить объявления в своем районе. Говорите, что вы продаете дачу всем своим знакомым и друзьям, может они слышали, кто хочет купить недвижимость. Даже на самом дачном домике напишите надпись «Продается».
Только если вы испробуете все методы рекламы, а не только один, вы сможете быстро найти покупателя.
Пакет документов для продажи дома с земельным участком
Подготовка документации должна происходить заранее, необходимы будут следующие бумаги:
- заявление на совершение сделки купли/продажи – пишется собственником и покупателем;
- паспорт собственника;
- документ-подтверждение права собственности (договор купли-продажи, дарственная, завещание) – составляется в свободной форме, есть общепринятые стандартные образцы. При оформлении сделки у нотариуса, договор должен соответствовать общепринятым формам;
- кадастровый план и паспорт, справка из БТИ – если ранее такие документы не получались на руки, то на текущий момент в Росреестре выдается выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости(ЕГРН), которая заменяет этот пакет справок. Выписка содержит все основные сведения о недвижимости и требуется в основном, при регистрации сделки у нотариуса. Получается в МФЦ, стоимость выписки в бумажном виде – 400 и 250 руб. за электронный формат(для физических лиц);
- квитанции оплаты госпошлины – оплачиваются в банке;
- согласие супруга/супруги – оформляется у нотариуса, стоимость услуги от 500 руб.;
- справка об отсутствии задолженностей – можно получить через МФЦ при наличии паспорта собственника, бесплатна.
Как продать недостроенный дом
«Недострой» — так называют частные дома, которые ещё — правильно — не достроены. Ликвидность такого жилья невысока, но продать его вполне реально.
Принципиально сделка с готовым домом от продажи недостроенного отличается только определением цены и пакетом документов.
По словам риелторов, интерес к недостроенному дому могут вызвать следующие причины:
- низкая цена;
- удачное расположение;
- наличие инфраструктуры рядом;
- подведённые коммуникации.
Наличие коммуникаций — не самая объективная причина поднять цену и привлечь покупателей. В газифицированных районах с водопроводом и канализацией это никак не повлияет на стоимость и спрос. А если дом строится в отдалённом месте с трудностью подводки коммуникаций, то это станет большим плюсом.
Считаем цену. Здесь стоимость нужно рассчитывать иначе — не так, как с готовым домом. Сначала определяем стоимость участка. Для этого находим похожие участки, узнаём примерную цену одной сотки и умножаем на количество соток на своём участке.
Далее смотрим на стадию строительства. Заложен только фундамент и поставлены стены? Тогда пишем в объявлении только цену участка — остальное практически не имеет ценности.
Если на участке стоит полноценная коробка дома или хотя бы построен один этаж, то прибавляем к цене участка затраты на материал для дома. К сожалению, если цену завысить (включив в неё расходы на подготовительные работы или услуги строителей), то продаваться такая недвижимость будет долго.
Собираем документы. Тут всё даже проще, чем с готовым домом. Главное, чтобы обязательно были на руках:
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на участок;
- документ, на основании которого участок перешёл в собственность (по аналогии с документами на дом).
Если это дачный домик
Земельный кодекс Российской Федерации определяет понятие дачного дома как постройки, которая не пригодна для постоянного, то есть круглогодичного, в ней проживания и в которой, соответственно, невозможно зарегистрировать жильцов. Какие документы нужны для продажи дома именно дачного типа, вместе с участком, рассмотрим ниже.
|
Список бумаг на продажу частного домика |
|
| Выписки из ЕГРН | Подтверждающая право собственности и отсутствие обременений |
| На основании чего возникло имущественное право | Дарение, наследование, купля, обмен, строительство и пр. |
| Кадастровый паспорт | Заказывается в Росреестре |
| Технический, поэтажный план | Берётся в БТИ |
| Паспорт продавца | С не истёкшим сроком действия, без порчи страниц |
| Согласие супруга (супруги) | Если собственность нажита в браке и не подарена |
| Акт об оценочной стоимости | Как правило, заказывается экспертиза у независимого оценщика |
На землю под дачным домиком требуется стандартный список документов.
Процедура продажи дома
Какие документы требуются для продажи дома, и кто должен их собирать для совершения сделки? Договор купли-продажи недвижимых активов является далеко не единственным документом, который будет необходим для оформления перехода прав на индивидуальный жилой дом. Большую часть из них предстоит собирать продавцу объекта на стадии подготовки сделки.
Процедура отчуждения дома отличается от аналогичной сделки в отношении жилых помещений в многоквартирной доме, так как одновременно должно быть передано право собственности на земельный участок.
Таким образом, для надлежащего оформления правоустанавливающих документов на нового владельца сторонам потребуется выполнить следующие действия:
- прийти к взаимной договоренности обо всех существенных и дополнительных условиях сделки (предмет, стоимость, сроки и т. д.);
- подготовить и проверить пакет документов, необходимый для последующих процедур;
- оформить договор и акт передачи в письменной форме;
- представить документы купли-продажи для совершения регистрационных мероприятий одним из способов, указанных в законодательстве;
- дождаться проведения правовой экспертизы в территориальном учреждении Росреестра;
- забрать документы, подтверждающие переход права собственности к новому лицу.
На стадии согласования условий соглашения происходит проверка юридической чистоты сделки в результате которой продавец должен дать покупателю исчерпывающий комплект документации, подтверждающий законность распоряжения объектом.
После подписания договора стороны должны обратиться в уполномоченные органы с пакетом документов для продажи индивидуального жилого дома, на основании которых информация о сделке будет внесена в государственный реестр (ЕГРН).
Регистрация договора купли-продажи дома
Для того чтобы сторона, покупающая дом, могла вступить в свои законные права собственника, необходимо пройти процедуру регистрации сделки в Росреестре.
Регистрация договора купли-продажи дома в Росреестре возможна путем обращения в МФЦ или через нотариуса. Прямое обращение в регистрирующий орган в настоящий момент недоступно. Необходимо уточнять информацию в действующем филиале вашего города. В большинстве случаев с 2017 года можно обращаться для оказания услуги регистрации права собственности только по экстерриториальному принципу, в иных случаях в услуге будет отказано — так указано на официальном сайте Росреестра.
Для регистрации через МФЦ или нотариуса вам потребуются:
- копии паспортов обеих сторон;
- подписанное соглашение в 3-х экземплярах;
- квитанция об оплате государственной пошлины в размере 350 рублей (данная пошлина оплачивается при первичной регистрации объекта недвижимости, как подтверждение его создания);
- заявление о регистрации.
Налог от сделки: кто и сколько должен заплатить
В соответствии с Законодательством РФ, налог с продажи недвижимого и движимого имущества выплачивается в случае, если по результатам оформленной сделки был получен доход.
Налог с купли-продажи дома обязан оплатить продавец. Сумма уплачиваемая в пользу государства составляет 13% от полученного дохода. В случаях если дом находится в собственности лица, выступающего в роли продавца, менее 3-х лет. Если недвижимость находится в собственности продавца от 3-х до 5 лет — он также должен оплатить 13%. Однако, здесь возможны льготные случаи, при которых налог не уплачивается: приватизация, договор дарения между ближайшими родственниками и так далее. В случае нахождения в собственности дома с участком более пяти лет — сделка не облагается НДФЛ.
Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет
Для того чтобы каждому читателю была понятна процедура оформления документов в Росреестре, рассмотрим ситуацию на примере.
Пример:
Допустим, покупатель Петров продает свою недвижимость покупателю Иванову.
В оговоренный день Петров и Иванов обращаются в Росреестр, где первый составляет заявление о передаче своих прав и собственности. Затем Петров отдает собранные документы работнику Регистрационной Палаты (документы, перечисленные в шаге 7 + акт передачи и 3 экземпляра договора купли-продажи).
Обе стороны в присутствии представителя Росреестра, ставят подписи в необходимых документах, после чего Иванов передает деньги за недвижимость Петрову.
Если Петров хочет, чтобы деньги за имущество ему передал покупатель лично, он берет несколько свидетелей, которые фиксируют факт передачи денежных средств, после чего продавец составляет расписку, что деньги получены в счет продажи имущества.
Произвести расчет можно через банковскую ячейку. Это более надежный способ для продавца, при этом в банке можно проверить каждую купюру на подлинность.
После оформления всех формальностей Иванов в течение 30 дней получает документы, которые подтверждают его права собственности на купленное имущество.
Основные нюансы в процессе продажи недвижимого имущества
Договор купли-продажи дома — важный документ
Прежде чем рассматривать сам процесс оформления договора и его стоимость, давайте кратко рассмотрим общий порядок мероприятий, проводимых при купле-продаже недвижимой собственности. Первое, что стоит отметить, это необходимость обращения в специальный государственный орган – Росреестр, который отвечает за регистрацию недвижимого имущества на новых лиц при его дарении, продаже и прочей передачи в постоянное пользование на правах хозяина.
Законодательство РФ регламентирует, возможность оформления договора в двух формах:
- письменной форме, незаверенной нотариусом, но только в том случае, когда происходит полное дарение имущества;
- документальной форме с обязательным нотариальным удостоверением сделки во всех остальных случаях передачи имущества.
При обращении в Росреестр с первым видом договора купли-продажи дома оплатить необходимо только госпошлину за проведение перерегистрации собственности на другое лицо. Осуществление сделки с нотариальным заверением потребует больших трат, которые заключаются и в оплате пошлины государству, и в оплате услуг нотариуса.
Многие люди думают, что, работая с нотариусом, можно полностью обезопасить себя от каких-либо рисков при передаче имущества стороннему лицу, но это не так. На сегодняшний день получить доступ к необходимой информации при проведении переоформления имущества можно в том же Росреестре, заплатив небольшую пошлину. В государственном органе любому лицу могут предоставить регистрационные данные на определенную недвижимость, если оно участвует в сделке по передаче такового.
Справедливости ради стоит отметить, что работа с нотариусом более проста и не проблематична при осуществлении всех необходимых процедур походу сделки. Важно помнить, что перед составлением договора по купли-продажи, также необходимо собрать некоторые документы и повести правильную оценку стоимости недвижимой собственности.
Собираем необходимые документы
Сообщив потенциальным покупателям через СМИ о желании продать дом, можно собирать необходимые документы. Обратите внимание, что для сделки купли-продажи нужны все документы, имеющие отношение к строению.
Если дом продаётся с земельным участком, обязательно должно быть проведено межевание. Когда земельный участок не имеет согласованных границ, продать дом не получится.
Кроме того рекомендуем проверить, поставлено строение на кадастровый учёт или нет. Некоторые домовладельцы пренебрегают процедурой получения кадастрового паспорта, завершив строительство. Если такой документ у вас отсутствует, нужно обратиться в Росреестр и зарегистрировать недвижимость.
Нужно знать, где находятся правоустанавливающие документы на дом, а лучше найти их заранее.
Покупатель наверняка затребует следующие документы на частный дом:
- документы, дающие право распоряжаться данным объектом недвижимости. Сюда относятся договора купли-продажи, дарения, обмена и разрешение на строительство. Обратите внимание, что частный дом неизменно продаётся с земельным участком. Соответственно на землю тоже нужны документы;
- технический и кадастровый паспорт. Оформление этих бумаг находится в ведении БТИ. Технический паспорт содержит всю информацию о жилом строении. Кадастровый паспорт подтверждает факт постановки строения на государственный учёт;
- письменное согласие всех собственников на совершение сделки купли-продажи;
- выписка из домовой книги на 2022 год;
- справка из ЕГРП. Эту бумагу покупатель может получить самостоятельно, чтобы проверить чистоту сделки;
- если среди собственников имеются несовершеннолетние дети, нужно получить согласие органов опеки.