Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как обманутому дольщику получить компенсацию». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В ситуации, когда застройщик нарушает сроки завершения строительства и задерживает передачу квартиры покупателю, участники строительства могут предъявить застройщику требования, предусмотренные условиями договора или законом о долевом строительстве (
Как рассчитывается выплата, если квартира в строящемся доме куплена в ипотеку?
Если дольщик приобрел квартиру в строящемся доме с помощью ипотеки и строительная компания обанкротилась, сумма компенсации рассчитывается точно так же, как и приведенном выше примере.
Денежные средства переводятся одним из двух способов. Если у дольщика открыт залоговый счет в банке, в котором оформлена ипотека, выплата будет направлена именно туда. В таком случае банк автоматически погасит кредит за счет этих средств, а остаток дольщик сможет снять и использовать по своему усмотрению.
Если залоговый счет не открыт, Фонд перечислит средства на персональный счет дольщика, который он указал в заявлении. В этой ситуации важно, что обязательства по ипотечному кредиту остаются, поэтому чтобы избежать проблем с банком и судебных разбирательств, дольщик должен оперативно погасить ипотеку с помощью полученных от Фонда средств.
Признаки скорого банкротства застройщика
Спасение утопающих – дело рук самих утопающих. И это не шутка. Если вы стали долевым инвестором – приготовьтесь к тому, что на протяжении всего строительства вам придется бдительно «мониторить» ход работ. Особенно, если рейтинг вашего девелопера не очень высок.
Сам по себе не самый высокий рейтинг не говорит о том, что вы обязательно будете обмануты. Возможно, что строительная компания просто еще недостаточно опытна и не наработала авторитет. Как правило, такое положение вещей компенсируется более выгодной ценой (нужно же как-то привлекать инвесторов).
Ставка на «новичка» может принести весьма высокие «дивиденды». Но требует большой осторожности и постоянного внимания. Порядочный застройщик не может стать банкротом за один день. Проблемы «зреют» постепенно. Так что не ленитесь «держать руку на пульсе».
На собрании долевых инвесторов вам наверняка подробно рассказали об этапах и сроках строительства. Важно, чтобы они соблюдались. Если вы, проходя мимо строительной площадки, обнаружили там «затишье», которого по плану не должно быть – пора бить тревогу. Если по плану уже должны идти отделочные работы, а задние еще не подведено под крышу – это повод заняться детальным выяснением, что не так у девелопера.
Наиболее тревожными признаками являются следующие:
- Компания перестала отвечать на звонки, а при личном визите офис оказывается закрытым в разгар рабочего дня
- Строительство закончено, но застройщик не торопится передавать дольщикам готовые квартиры
Юридическая сторона дела о банкротстве
Процесс банкротства длится не один месяц. До введения последних поправок в закон процедура состояла из двух этапов – наблюдения и конкурсного управления. Во время наблюдения, длительность которого составляла около полугода, финансовый управляющий разбирался в реальном экономическом положении потенциального банкрота. Затем он представлял отчет суду и кредиторам.
По результатам отчета начиналось конкурсное производство. Компания либо объявлялась банкротом и ликвидировалась, либо для нее составлялся план реструктуризации долга, вводилось внешнее управление, и застройщик продолжал работу.
В 2022 конкурсное производство – единственный этап процесса. Если суд принимает решение о банкротстве застройщика, то своим решением отстраняет руководство компании от работы и передает бразды правления конкурсному (арбитражному) управляющему. Арбитражный управляющий сразу приступает к распродаже имущества банкрота и выплате его долгов.
Расчеты компенсаций для ипотечников: как платят за ипотеку жертвам ДДУ?
Сразу ответим — для заемщиков по ипотеке компенсация будет рассчитываться точно так же, как и для остальных пострадавших сограждан. Получение денег происходит двумя путями:
- Выплата возвращается на залоговый счет банка, выдавшего ипотеку. Кредит будет погашен за счет этой выплаты, и если что-то из суммы останется, то эти средства достанутся дольщику.
- При отсутствующем залоговом счете деньги перечисляются уже на личный счет дольщика, указанный в заявлении на компенсацию. Но тут нюанс — поскольку ипотечный кредит все еще не погашен, то нужно срочно переводить эти деньги банку.
Здесь, конечно, уже все зависит от добросовестности дольщика — он может купить на эти деньги жене шубу и улететь с ней на Мальдивы. Но это не решит проблему возврата денег банку.
Какую компенсацию могут получить обманутые дольщики?
Учитывая распространённость случаев мошенничества с недвижимостью (по неофициальным данным, более 150 тыс. россиян не могут получить жилье, оформленное по договорам долевого участия), строительных афер, а также резонанс, который вызывают такие ситуации в обществе,
Министерство строительства и ЖКХ разработало специальный закон об обманутых дольщиках. Закон предусматривает два важных нововведения, которые призваны помочь гражданам, пострадавшим от недобросовестных действий строительной компании:
- разработан механизм определения размера и процедура выплаты компенсации обманутым дольщикам – для этого создается специальный Фонд защиты прав граждан-участников ДДУ, куда будут поступать как государственные средства, так и отчисления компаний-застройщиков – 1,2% от суммы всех договоров долевого участия;
- теперь дольщики смогут самостоятельно определять, что более целесообразно – достроить дом и получить квартиры или компенсировать ущерб, не достраивая здание.
Закон предусматривает ограничения по размерам компенсации: так, фонд покроет лишь стоимость не более 100 м2 жилья. Если квартира по договору превышает эту площадь, разница не компенсируется из средств фонда. Сумма компенсации берется из соглашения между дольщиком и застройщиком, и если квартира имеет площадь менее 100 м2, стоимость выплачивается полностью, если больше – выплачивается стоимость 100 «квадратов» пропорционально стоимости всей недвижимости. При этом в денежном эквиваленте верхний порог выплат не установлен.
Если дольщики примут решение, что более приемлемым вариантом является достроить здание (это целесообразно, если возведение дома остановлено на поздних этапах), фонд выделяет средства на строительство. При этом если на работы требуется сумма до 500 млн. рублей, решение принимает фонд самостоятельно, а если сумма больше, требуется согласие наблюдательного совета.
Новое изменение в законодательстве
На сегодняшний день в законодательную базу внесены некоторые изменения, поэтому больше обманутых дольщиков не будет. Начиная с 1 января, застройщиков обязали 1 % от инвестиций вкладывать в фонд для компенсации полученных средств. При банкротстве застройщика пайщик всегда сможет вернуть потраченную им сумму. В случае недостатка денежных средств для завершения объекта застройщик в любой момент сумеет воспользоваться средствами из фонда.
Вносить финансирование в компенсационный фонд обязательно, так как денежные суммы находятся под контролем государственных учреждений.
Условия, предъявляемые к застройщику — это обязательно размещать информацию о наличии документации на строительство многоквартирных домов с фотографиями, сканированными документами и иными материалами.
Ранее было совершенно не так. На любом этапе строительно-монтажных работ у покупателя была возможность приобретения объекта недвижимости, то есть заранее он рисковал, что после вложения денежных средств, он туда въехать не сможет. В случае возникновения обстоятельств: невозможность продолжения работ организацией и банкротство застройщика — покупатель ничего не получал назад, отсюда и появлялись возмущения со стороны народа.
Согласно договору о купле-продаже реализовывалась не сама квартира, а всего лишь доля от объекта. Отсюда и возникало разделение рисков напополам между дольщиком и застройщиком. При этом на уровне государства не предполагалось завершение строительства, в результате и оставались все не в лучшем положении.
Что делать обманутым дольщикам
Если участника долевого строительства обманули, он имеет право предъявить претензию застройщику и требовать с него компенсацию, которая может быть выражена в следующем:
- в судебном порядке вернуть денежные средства за недвижимость, которая была оплачена, но её не достроили;
- государство предоставляет обманутому гражданину новую квартиру в качестве замены недостроенного объекта. Для этого необходимо соблюдение различных условий;
- добиться завершения строительных работ и введения в эксплуатацию недостроенного дома. Подобный вариант решения проблемы возможен, если государство примет решение привлечь к строительству других застройщиков.
Для большей эффективности рекомендуется объединиться с другими гражданами, которых обманула строительная компания. Это позволит составлять коллективные иски, жалобы, претензии и другие документы, что намного эффективнее, чем аналогичное заявление от одного человека. По возможности лучше привлечь к существующей проблеме СМИ и общественность. Сделать это можно при проведении митинга или пикета.
При организации протестных акций необходимо в установленном порядке согласовать их с администрацией города.
Ещё одной организацией, куда обращаться обманутым дольщикам является региональное отделение ассоциации лиц, которые стали жертвами строительных компаний. Они окажут помощью и могут проконсультировать по действиям, которые необходимо предпринять в сложившейся ситуации.
Очередность определит наличие документов
Главный вопрос, который волнует красноярских дольщиков в связи с созданием Фонда, — в каком порядке будут достраиваться проблемные дома? На сегодняшний день на уровень федерации руководством края доложено о 29 недостроях в Красноярске. Министр строительства Сергей Козупица пояснил, что в очередь на достройку они будут вставать по мере готовности документов, необходимых для рассмотрения на Наблюдательном совете Федерального фонда.
«Понимаю, что все хотят услышать об очередности достройки. Наша задача, во-первых, заявиться с проблемными объектами в Федеральный фонд. Это мы уже сделали — в списке 29 домов. Во-вторых, с помощью конкурсных управляющих сформировать необходимый пакет документов, чтобы Наблюдательный совет Федерального фонда рассмотрел каждый объект и принял решение. В-третьих, необходимо поручение либо председателя Правительства РФ, либо одного из его замов. Эти права делегированы вице-премьеру Виталию Мутко», — сообщил министр.
На сегодняшний день полностью готов пакет по домам строительной , и заканчивается формирование документов по дому на ул. Грунтовой, 28а. По остальным домам продолжается взаимодействие с конкурсными управляющими. По мере готовности документы будут отправляться для рассмотрения на Наблюдательном совете.
Признаки нарушения ДДУ
Физическое или юридическое лицо, ставшее участником долевого строительства, имеет право проверять процесс строительства объекта в любое время. Его должны допустить на строительную площадку для контроля хода строительных работ. Исходя из соображений безопасности, внутрь строящегося объекта посторонних не пустят. Дольщик может оценить процент готовности дома визуально. Когда процесс строительство объекта приближается к завершению, будет составлен график осмотра дома будущими владельцами квартир.
Рекомендуется периодически наблюдать за ходом строительных работ. Современные технологии позволяют это сделать, даже не приезжая на строительную площадку. На своих объектах многие застройщики устанавливают камеры, которые транслируют видео со стройки в интернет. Любой желающий, может посмотреть, какие работы выполняются в текущий момент.
Действующий закон обязывает каждого застройщика публиковать на своём официальном интернет-сайте фотографии или видео, демонстрирующие состояние объекта. Существует четыре основных признака, свидетельствующие о том, что права дольщика нарушены:
- по каким-либо причинам строительная компания потеряла права на землю, на которой строиться объект;
- банкротство или ликвидация застройщика;
- с даты, когда объект должен был быть сдан, прошло более 9 месяцев;
- признаки мошеннических действий. Закрытие офиса, невозможность связаться с руководством строительной компании.
Каким образом государство защищает интересы и права дольщиков
Согласно федеральному закону № 304, в России создан специальный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Механизм работы этой организации похож на механизм деятельности Агентства по страхованию вкладов (государственной структуры, которая возмещает вкладчикам вложенные средства в случае банкротства банков).
В соответствии с законом, все застройщики должны перечислять в компенсационный фонд 1,2% от стоимости каждого заключенного ими договора долевого участия. Перечисление должно быть сделано за 3 дня до регистрации ДДУ в Росреестре, иначе договор зарегистрирован не будет.
Если во время строительства дома застройщик обанкротится и не сможет довести начатое дело до конца, то возникшая проблема будет решаться за счет средств Фонда защиты прав дольщиков. Этот фонд поможет достроить проблемный объект и предоставит дольщикам готовые квартиры, либо выплатит участникам долевого строительства денежные компенсации.
Деньги, перечисляемые застройщиками в компенсационный фонд, находятся под контролем государства. Чтобы внесенные в эту структуру средства не обесценились, Министерство строительства РФ инвестирует их в надежные активы: размещает в облигации федерального займа, ипотечные ценные бумаги или на депозиты крупных банков с капиталом не менее 25 миллиардов рублей.
Напомним, что ранее риски участников долевого строительства были защищены менее надежно. С 2014 по 2017 год они должны были страховаться специализированными частными компаниями. В итоге не были исключены случаи, когда могли обанкротиться и застройщик, и страхования компания. В таких ситуациях возмещать вложения дольщикам было уже некому.
А с 1 июля 2019 года все девелоперы при расчетах с гражданами — участниками долевого строительства обязаны использовать специальные эскроу-счета в банках. Снять деньги с такого счета застройщик сможет только с разрешения финансовой организации и только при выполнении определенных условий. Подобный механизм защит интересы дольщиков еще надежнее, чем компенсационный фонд. Поэтому с течением времени необходимость в существовании Фонда защиты прав участников долевого строительства отпадет.
Денежные выплаты членам жилищно-строительных кооперативов
Отдельно следует рассмотреть проблему выплаты финансовых компенсаций пострадавшим членам ЖСК. Но для начала — немного теории. Жилищно-строительный кооператив — это особая форма участия граждан в возведении многоквартирных домов. Суть в том, что деятельность участников долевого строительства регулируется законом ФЗ-214. В соответствии с ним граждане заключают с застройщиками договоры долевого участия, в которых закрепляются все права и обязанности сторон.
Люди, вступившие в жилищно-строительный кооператив, формально объединяют свои усилия и средства, чтобы сообща построить многоквартирный жилой дом. Они, как члены кооператива, все вместе заключают один договор с компанией-застройщиком.
На практике же организацию ЖСК девелоперы часто используют как серую схему ухода от заключения индивидуальных ДДУ (чтобы избавиться от той ответственности перед дольщиками, которую предполагает 214-й федеральный закон).
Ранее в случае банкротства строительной компании пайщики ЖСК имели возможность обратиться в Фонд помощи обманутым дольщикам с просьбой достроить их объект. Однако Фонд мог признать завершение строительства проблемного дома нецелесообразным. Выплаты денежной компенсации пострадавшим пайщикам ЖСК в этом случае не предусматривалось.
В октябре 2019 года Госдума РФ приняла поправки к действующему законодательству, в которых уравняла права обманутых пайщиков ЖСК с правами пострадавших дольщиков. В случае, если строительная компания, возводящая объект, обанкротится, а Фонд помощи пострадавшим дольщикам примет решение о нецелесообразности достройки, члены ЖСК получат от государства денежную компенсацию. Механизм определения суммы финансового возмещения будет точно таким же, как и в случае с обманом участников долевого строительства.
На настоящий момент в России зафиксировано около 230 ЖСК, у которых нет возможности достроить свой дом вследствие финансовых проблем у компании-застройщика.
В другой нашей статье вы можете прочитать, на какую помощь от государства могут рассчитывать ипотечные заемщики.
Как не дать себя обмануть
Можно использовать некоторые превентивные меры, чтобы избежать необходимости проходить все этапы.
Как было сказано в начале, нужно обратить внимание на то, какой договор изначально предлагается заключить. Если даются иные, подменяющие понятия для договора долевого строительства, то стоит задуматься почему, и стоит ли связываться с ним.
Затем попросить предоставить документы застройщика. Помимо надлежаще оформленных учредительных, следует запросить справку, позволяющую заниматься строительством на определенной территории и документ, удостоверяющий осуществление страхования ответственности.
У застройщика должна быть не только проектная документация, но на ней должна стоять виза исполнительного органа власти, подтверждающего ее соответствие на реальность указанных там сроков и сумм.
Можно познакомиться с отзывами о компании, изучить какие еще объекты были возведены ею и какие возникали сложности.
Лучше лично, не доверяя никаким предоставленным фотографиям посмотреть на территорию, где собирается строиться объект, а если стройка уже началась, непосредственно на нее. Перед входом на огражденную территорию обязательно должен висеть плакат, содержащий основную информацию, о компании – строителе, о сроках.
Как не стать обманутым дольщиком: основные схемы мошенников
В ходе недавней «прямой линии» с Владимиром Путиным поднимались вопросы обманутых дольщиков. Президент пообещал содействовать решению проблем граждан, оставшихся без жилья в Подмосковье. Проблема появилась не вчера — почти у каждого из нас есть знакомые, которые пострадали на миллионы рублей от действий застройщиков, обманувших их с жильем.
Вместе с тем, как показывает практика, юридически грамотные граждане могут избегнуть обмана при покупке жилья в строящемся доме и без вмешательства руководителя государства.
Обманутым участникам долевого строительства — обычной квартиры или лофта — необходимо знать наиболее распространенные схемы обмана дольщиков и не идти на поводу у недобросовестного застройщика.
Разберем наиболее типичные случаи махинаций и дадим советы, как им противостоять.
Для начала заметим, что действующий закон «О долевом участии в строительстве» достаточно надежно защищает покупателя и обязывает застройщика заключать именно договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
По данному договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, который обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (статья 4 ФЗ «О долевом участии в строительстве»).
Поэтому любая схема недобросовестного застройщика начинается со стремления заключить другой договор, вместо ДДУ.
Рабочие планы Фонда дольщиков
Фонд защиты обманутых дольщиков, рассчитанный на компенсационные выплаты начнет свою работу уже на этой неделе 25 октября. На него возлагаются большие надежды, как сказал Михаил Мень – глава Министерства строительства. Организация сразу же примется за активную работу, штат полностью укомплектован, банковские счета готовы принимать средства от застройщиков. Эти взносы, уплачиваемые на начальном этапе необходимы для прохождения процедуры регистрации долевых договоров в Росреестре. Правительство во главе с премьером Медведевым, а также Минстрой в один голос заявили, что существовавшая ранее система страхования исчерпала лимит доверия и признана абсолютно неэффективной. Как раз ее место и занимает теперь Компенсационный Фонд защиты обманутых дольщиков. Следует отметить, что формальная организация фонда произошла еще в начале 2017 года, но существовал он одновременно с системой страхования. Уже в первый месяц существования, не справившись с возложенными обязанностями пост главы Фонда покинула Елена Николаева, депутат Госдумы РФ, на ее место был назначен генеральный директор Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию Александр Плутник (АИЖК). Собственно, на базе этой организации и был формально организован Фонд.
Но, не смотря на планы заинтересованного ведомства и правительства РФ полноценно функционировать Фонд начнет как раз в октябре, а до этого всерьез говорили о начале работы в марте месяце 2017 года. В период с весны до осени произошла реорганизация и перерегистрация Фонда, он отделился от АИЖК и стал самостоятельной публично-правовой компанией. Далее встал вопрос о главе Фонда и решением Дмитрия Медведева ранее возглавлявший его Александр Плутник место за собой не только сохранил, но и подписал трудовой договор на три ближайших года. При Фонде также организован наблюдательный совет, который будет контролировать приход и расход поступающих средств от застройщиков. Его главой, опять же по распоряжению премьер-министра, назначен вице-премьер Сергей Приходько, по совместительству занимающий должность руководителя аппарата правительства.
Как отмечалось ранее, на начальном этапе застройщики должны будут вносить взносы в размере 1,2% от каждого договора долевого участия. По оценкам Минстроя, только за первый год работы должна накопиться сумма порядка 4,5 миллиардов рублей. Количество договоров чуть более 170 тысяч. Также по итогам годовой работы будут сделаны выводы о дальнейшей работе Фонда, с целью увеличения эффективности. Все собранные средства пойдут на компенсации пострадавшим дольщикам, застройщики которых обанкротились. Второе направление – безвозмездная помощь новым строительным организациям, взявшимся завершать незаконченные работы.
Деньги вернет страховая компания?
Взыскать что-либо напрямую с застройщика, не выполнившего обязательства перед Иваном, скорее всего, не получится. Офис закрыт, руководство компании на телефонные звонки не отвечает. Поэтому юрист и его клиент рассчитывают на страховку – ведь ответственность застройщиков перед дольщиками раньше страховалась в обязательном порядке.
– Необходимо сформировать по решению суда задолженность, передать исполнительный лист судебным приставам, – продолжает Максим Гарипов. – А когда приставы подтвердят невозможность исполнения этого судебного решения, мы вновь обратимся в суд и потребуем обратить взыскание на залог (в данном случае на земельный участок, где должен был появиться дом). Решение суда об обращении взыскания на залог, вступившее в законную силу, подтверждает наступление страхового случая. Конечно, по страховке получится вернуть только стоимость квартиры, без штрафов и компенсаций. Фактически выйдет так, будто бы дольщик позволил застройщику несколько лет пользоваться своими деньгами бесплатно. Но это все равно лучше, чем ничего.
В министерстве регионального контроля (надзора) отмечают: специалисты выявили в работе застройщика факты нецелевого использования средств. Пока речь идет о полутора миллионах рублей. Дольщикам в надзорном органе порекомендовали вернуть потраченные деньги по системе страхования. Однако Томаш Оманьски, купивший квартиру в том же долгострое, что и Иван Береза, в суд идти не торопится. По словам Томаша, его квартиру застраховали в страховой компании, которая с минуты на минуту сама станет банкротом. С такой проблемой столкнулись более 90 процентов дольщиков этого дома.
– Ивану и нескольким другим покупателям повезло – их страховщики “живы” и продолжают работать. В таком случае, наверное, действительно есть смысл попытаться вернуть деньги с помощью страховки, – рассуждает Оманьски. – Мне же и моим коллегам по несчастью не стоит расторгать договоры участия в долевом строительстве. Ведь мы автоматически потеряем статус обманутых дольщиков. Речь идет примерно о 30 квартирах. Мы очень надеемся, что в ситуацию вмешаются региональные власти, которые найдут нового инвестора. У нашего старого застройщика остался в собственности замечательный участок, где планировалось строительство пяти домов. Это полтора гектара земли в центре калининградского города-спутника. Я думаю, найдется немало компаний, готовых получить эту землю бесплатно, возвести там дом квартир на 200, а взамен передать 30 квартир обманутым дольщикам.