Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Прекращение права пользования жилым помещением». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Российское жилищное законодательство также предусматривает порядок прекращения права пользования жилым помещением членов семьи бывшего собственника этой квартиры или дома. Если до 2005 г., согласно закону члены семьи бывшего собственника не утрачивали право пользования жильем даже после прекращения семейных отношений, то сегодня действующее законодательство устанавливает, что прямой переход права собственности квартиры или дома к другому лицу влечет за собой прекращение права пользования этим помещением (п. 2 ст. 292 ГК). Права членов семьи собственника зависят от прав самого собственника, то есть они также имеют право пользоваться жилым помещением, использовать его надлежащим образом и по назначению, дееспособные совершеннолетние члены семьи несут совместно с собственником солидарную ответственность за исполнение обязательств, вытекающих из пользования этим помещением, кроме того, члены семьи вправе требовать устранения нарушений их прав и интересов на пользование жильем, включая самого собственника. Как мы уже писали выше, согласно п. 4 ст. 31 ЖК РФ прекращение семейных отношений с собственником жилья не сохраняет за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением. Однако, в этом правиле есть исключение: на основании ст. 19 ФЗ № 189 от 29.12.2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» действия положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ об утрате права пользования жилым помещением в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья не распространяются, если в момент приватизации данной квартиры/дома все члены семьи имели равные права пользования с лицом, приватизировавшим данное жилье. Кроме того, к таким членам семьи не применима ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ ввиду бессрочного права пользования жилым помещением.
Прекращение права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника
Сохранение права пользования жилым помещением
Отдельно хотелось бы рассмотреть вопрос о сохранении прав членов семьи после прекращения брачных отношений. В соответствии с семейным законодательством в случае, если ваш брак распался, и вы не являетесь собственником жилого помещения, в котором проживали вместе с супругом, право пользования данным жилым помещением за вами не сохраняется, если только вы не договоритесь с бывшим супругом о том, чтобы еще пожить в его квартире какое-то время.
Однако, в соответствии с жилищным законодательством, данное правило не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при соблюдении следующего условия: в момент приватизации данного объекта жилого фонда указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.
Если вопрос идет не о приватизированном жилом помещении, при отсутствии взаимопонимания с бывшим мужем по вопросу продления срока пользования помещением на определенное время, вам необходимо обратиться в суд.
Однако только при наличии обстоятельствах, указанных в законе. Каких? У вас нет никакого другого жилья в собственности, и вы в ближайшее время не можете себе позволить приобрести это жилье, и никакую другую квартиру вы не снимаете и не можете снять в силу трудного материального положения и других уважительных причин (наличие несовершеннолетних детей, отсутствие работы, серьезные проблемы со здоровьем, нетрудоспособность и др.). Таким образом право пользования жилым помещением за вами может сохраниться если:
- нет другого жилья
- нет средств к тому, чтобы как-то решить вопрос с его приобретением в ближайшее время.
Если есть эти основания, то можно начинать подготовку искового заявления в суд.
Судебная практика об утрате права пользования жилым помещением
Большинство людей сталкивались с ситуацией по выписке с регистрационного учета. Спорные в судебной практике основания принято считать утрату и выселение из жилого помещения. Утрата на право пользования считается одним из причин для выселения, включая юридический факт. На практике подобное осуществляется в соответствии с конкретным методом. Выселение происходит на основании судебного разбирательства. В течение 20 лет в Российской Федерации активно формируется рынок жилья. Квартиры, дома, комнаты, доли на жилищные помещения считаются объектом гражданско-правовых сделок: продаются, покупаются, дарятся, наследуются — на законных основаниях. Анализ судебных разбирательств показывает, что способ этих категорий лиц шире, чем в законодательстве.
В результате права покупателя жилой квартиры ущемляются в соответствии с положениями членов семьи собственника по жилому помещению. Следовательно, они не передаются по конкретному договору купли-продажи с незарегистрированным для жилой квартиры.
Сложности с прекращением права пользования квартирой
Иметь право использовать жильё – это значит иметь право проживания на конкретных квадратных метрах. Безусловно, именно владелец имеет такое право в первую очередь. Ранее люди получали жилые метры по договору социального найма, поэтому зарегистрированный на них человек имел право неограниченного проживания. А его домочадцы, в случае оставления ими жилья, выписывались из него автоматическим образом.
В наше время порядок и основания этой процедуры существенно изменены: теперь наниматели жилья не выписываются автоматом из помещения даже в том случае, когда они покидают его на добровольных началах. В связи с этим часто возникают большие сложности:
- Невозможно заселить других жильцов при отсутствии их согласия.
- Произвести процедуру приватизации невозможно без согласия нанимателей.
- Сумма коммунальных выплат, начисляемых новым жильцам, будет значительно больше.
В случае, когда наниматели уезжают, пропадают и явно не планируют вернуться в конкретное жильё, возникает много проблем. Решить их можно лишь одним способом – подав исковое заявление. Только суд имеет право признания утраты прав на пользование конкретным жильём конкретного человека.
Лишь после вынесения судебного вердикта появляется возможность расторжения социального найма и аннулирования регистрации.
Имейте в виду! Закон позволяет всего единожды обращаться в суд с подобным иском: следует отлично подготовиться к процессу, ведь при проигрыше повторный иск невозможен.
Признание права пользования жилым помещением и его прекращение
Если право пользования оспаривается или есть потребность в его прекращении в одностороннем порядке, потребуется решение судебного органа. Рассмотрением претензий о праве и порядке пользования жильем рассматривает районный или городской суд по месту расположения собственности.
Ситуации, которые рассматривает судебный орган, могут быть связаны:
- с оспариванием права со стороны собственников или других жильцов;
- с требованием наделить правом пользования претендентов;
- с определением порядка пользованием;
- с прекращением проживания граждан, нарушивших условия договора.
Когда прекращение прав на жилье бывших членов семьи собственника невозможно
Из общего правила, установленного статьей 31 Жилищного кодекса РФ имеется исключение. Это касается бывших членов семьи собственника, которые проживали в квартире на момент приватизации.
Согласно статье 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»: «Действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором».
Правовые основания выселения гражданина из жилища по требованию собственника помещения
Процесс выселения гражданина по требованию собственника производится на основании и во исполнение решения, принятого судом. Если право пользования по каким-либо обстоятельствам утрачено, человек обязан выехать из помещения. Сроки выселения определяются собственником. Если к мирному разрешению конфликтного вопроса прийти не удалось, собственник может обращаться в суд для выселения гражданина, занимающего территорию жилого помещения незаконно, на принудительных условиях. Порядок и поводы, необходимые для выселения, устанавливает жилищный закон, оно возможно, если гражданин допускает нарушение правил пользования жилым помещением, а именно совершает:
- Неоднократное нарушения прав и интересов других граждан.Например, гражданин проводит перепланировку помещения без извещения соседей, шумные работы в запрещенное время, организует производство в помещении, совершает действия, усложняющие доступ соседей на получение коммунальных услуг в полном объеме.
- Использование помещения не по назначению.К основаниям выселения относится организация в жилом помещении какой-либо деятельности, не оформленной надлежащим образом, или не установленной законом и использование жилого дома, квартиры, комнаты, без целей проживания. Запрещена производственная деятельность и любая другая, которая нарушает нормальные условия жизни соседей. Следует помнить, что основное назначение жилища – проживание, и деятельность, осложняющая или препятствующая проживанию, находится под запретом.
- Допущение разрушения и бесхозяйственное обращение с помещением.Выражается в непринятии своевременных мер для устранения технических и санитарных недостатков помещения, непринятие мер к необходимому ремонту помещения и устранению недостатков, по причине которых пользование помещением угрожает безопасности соседей и других граждан. Намеренная порча помещения, действия, вызывающие его разрушение, использование помещения под запрещенные законом цели. Бесхозяйственное обращение с помещением определяется бездействием в вопросах обслуживания помещения, приводящим к нарушению противопожарных и санитарных норм.
Собственник предупреждает гражданина, пользующегося помещением о необходимости скорейшего устранения дефектов и недостатков, также может определить срок, достаточный для их устранения. Если эта мера не возымела эффекта, собственник вправе обратиться в судебные инстанции для принудительного выселения лица.
Как оформить исковое заявление о выселении из муниципальной квартиры?
Составить заявление следует в письменном виде.
Лучше всего оформить его при помощи компьютера, так как необходимо будет приложить копии по числу ответчиков и третьих лиц (копии будут направлены им для ознакомления).
Написанный от руки текст сложнее распознавать и копировать.
Если гражданин испытывает сложности при составлении процессуальных документов, то он может воспользоваться услугами адвоката.
Администрации муниципальных образований имеют в штате юристов, которые занимаются подобной работой.
Документ должен содержать следующие данные:
- Сведения о заявителе: Ф.И.О. или официальное наименование, адрес проживания или нахождения, контактный телефон. В качестве него может выступать собственник квартиры (муниципальное образование), наниматель, другой жилец квартиры, сосед.
- Сведения об ответчике, подлежащем выселению: Ф.И.О., адрес.
- Данные о третьих лицах: Ф.И.О., место проживания. Ими будут все лица, зарегистрированные в квартире, из которой предполагается выселение.
- Данные о жилищных правоотношениях. Нужно указать сведения о квартире, кому и когда он была предоставлена, адрес, на каком основании проживает ответчик.
- Далее следует перейти к описанию оснований для выселения.
Потребуется указать статью ЖК РФ, где установлена причина для лишения гражданина права пользования помещением. Также заявителю необходимо указать факты, которые свидетельствуют о правомерности его требований.Например, если выселяемый систематически нарушает правила пользования помещением, то следует сослаться на статью 91 ЖК РФ, на составленные ранее протоколы по фактам невыполнения гражданином требований законодательства и на письменное предупреждение о возможном выселении, которое было направлено лицу ранее.
- Требование выселить гражданина в соответствии со статьёй ЖК РФ, статьями и ГПК РФ.
Перечень приложений.
Дата, подпись, фамилия и инициалы заявителя.
Узнайте на нашем сайте подробнее о том, могут ли выселить из неприватизированной квартиры, на каких основаниях лишают муниципального жилья и каким должен быть размер долга, чтобы выселили.
К заявлению обычно прилагаются:
- копии иска по количеству ответчиков и третьих лиц;
- договор соцнайма, по которому осуществляется пользование квартирой;
- документы, подтверждающие наличие оснований для выселения в соответствии со статьями ЖК РФ;
- документы, подтверждающие полномочия заявителя;
- платёжное поручение об оплате госпошлины;
- иные документы, подтверждающие изложенные в заявлении сведения.
Никаких дополнительных согласований или заверений не требуется. Иск вместе с приложениями направляется в суд почтой или представляется непосредственно в канцелярию учреждения. Там документ регистрируется и направляется для рассмотрения конкретному судье.
Прием адвокатом ведется по записи
| Часы работы: | |
| Пн — Пт с 10-00 до18-00 | |
|
Суб — Вс консультации с адвокатом только по предварительной записи (запись осуществляется по телефону: 8 (962) 998-00-18 в часы работы: Пн — Вт с 10-00 до 18-00) |
Как должен пользоваться недвижимостью наниматель
В случае если наниматель въехал в квартиру на законных основаниях, он несёт определённые обязанности за своё проживание перед арендодателем. Регулирует эти обязанности Жилищный кодекс России:
- использовать предоставленное жилье можно только по его прямому назначению, при этом человек должен соблюдать санитарно-гигиенические нормы;
- необходимо обеспечить сохранность жилья;
- регулярно делать ремонт и поддерживать жилье в удовлетворительном состоянии;
- вовремя оплачивать коммунальные услуги;
- при изменении условий договора необходимо оповестить об этом владельца.
Довольно часто при разводе один из супругов съезжает из недвижимости, но остаётся в ней прописанным. Это причиняет много неудобств другим проживающим:
- За всех прописанных нужно оплачивать коммунальные платежи, даже если человек не проживает в квартире.
- Нельзя оформить право собственности на квартиру, так как необходимо согласие всех прописанных граждан.
- Нет возможности зарегистрировать других людей, пока в паспортный стол не явятся все владельцы недвижимости.
Право собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме
Вопросам права собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме посвящена гл. 6 ЖК РФ «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников».
К общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся на праве общей долевой собственности вспомогательные помещения в данном доме, а также устройства для их обслуживания. ЖК РФ приводит примерный перечень общего имущества: помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме) (ч. 1 ст. 36). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).
Что учитывается судом при вынесении решения об определении порядка пользования квартирой
Из разъяснений, содержащихся в пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 (ред. от 24.03.2016) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вытекает, что при вынесении решений суды должны учитывать следующие обстоятельства:
- Порядок пользования, который фактически сложился, даже если он не соответствует точно принадлежащим сторонам долям в праве общей собственности
- Нуждаемость сособственников в этом имуществе (наличие другой жилой недвижимости)
- Реальную возможность совместного пользования имуществом.
Если в спорной квартире с течением времени фактически сложился определенный порядок пользования, этот факт подлежит доказыванию сторонами. Доказательствами могут служить любые письменные доказательства (акт, соглашение с прежним собственником, фото и др.), а также свидетельские показания.
Определение порядка пользования исходя из фактически сложившегося, и выделение в пользование одного из собственников комнаты, площадь которой значительно меньше его доли в праве собственности, могло бы привести к существенному ущемлению прав одной из сторон в пользу другой.
Однако, на этот случай закон предусматривает, что собственник, право которого на соразмерность выделяемой в его пользование части жилья размеру его доли в праве собственности не может быть реализовано, вправе требовать от других собственников, в пользовании и владении которых фактически находится приходящаяся на него часть имущества, выплаты соответствующей денежной компенсации (пункт 2 статьи 247 Гражданского кодекса РФ).
Для определения критерия нуждаемости в жилом помещении следует выяснить, использует ли собственник данную квартиру для проживания или же фактически проживает в другом месте; имеет ли другое жилье на праве собственности или другом вещном праве.
Приведем следующий пример из судебной практики:
В квартире два равноправных сособственника ( по ½ доле) и 2 комнаты площадью 15 кв.м. и 19 кв.м. При этом, один из собственников (истец) фактически занимает комнату площадью 19 кв.м., а второй (ответчик) в квартире не проживает.
В суде истец просил выделить в его пользование ту комнату, которую он фактически занимает более двух лет, и ссылается на то, что ответчик лишь изредка бывает в квартире, а проживает совместно с семьей (женой и детьми) по другому адресу.
В суде ответчик возражал против предоставления в пользование истца комнаты большей площадью, ссылаясь на п. 1 ст. 247 ГК РФ, считал, что эта комната должна быть выделена в его пользование, поскольку в противном случае будет нарушено его право на соразмерность комнаты его доле жилья. Тот факт, что в квартире не проживает, он не оспаривал, объясняя это тем, что ему удобно проживать с семьей в отдельной квартире.
Учитывая порядок пользования квартирой, который фактически сложился в течение длительного времени, а также тот факт, что ответчик не использует квартиру для проживания, что расценено судом как отсутствие нуждаемости в имуществе, суд выделил в пользование истца комнату размером 19 кв.м., а ответчику выделил комнату площадью 15 кв.м.
Таким образом, судом принято решение в соответствии с требованиями закона и вышеуказанных разъяснений Пленумов ВС РФ И ВАС РФ.
Возможность совместного использования имущества предполагает, что в квартире должна быть возможность выдела в пользование каждого собственника отдельной комнаты.
К примеру, если в квартире всего одна комната, а собственников двое, то в удовлетворении иска об определении порядка пользования такой квартирой будет отказано, поскольку совместное пользование одним жилым помещением двумя собственниками, являющимися чужими друг для друга людьми, невозможно.
Таким образом, закон не допускает возможности определения порядка пользования жилым помещением, состоящим из одной комнаты.
Также, при рассмотрении дела суды могут учитывать:
- Планировку квартиры, количество проходных и изолированных комнат
- Наличие семейных отношений собственника, малолетних детей и т.п.
В квартире могут быть как изолированные (отдельные), так и проходные (смежные) комнаты. И конечно, каждый собственник претендует на выделение в его пользование изолированной комнаты.
Возможно, в качестве одного из оснований для предоставления в пользование собственника изолированного помещения, суд учтет наличие в семье собственника малолетних детей или инвалида.
Однако, следует помнить, что эти факторы не могут быть единственным основанием для предоставления в пользование собственника комнаты большего размера, поскольку порядок пользования определяется именно для участников долевой собственности, а интересы членов семьи, проживающих с собственником, но не являющихся держателями долей в праве собственности, судом не должны учитываться.
Это право лица на вещь. В Гражданском кодексе закреплены следующие разновидности вещных прав:
- право собственности;
- право пожизненного наследуемого владения земельным участком (такие права передаются по наследству);
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (земельный участок отдаётся лицу на неограниченный срок, иными словами навсегда);
- сервитуты (ограниченное право пользоваться земельным участком или недвижимостью другого лица);
- право хозяйственного ведения имуществом (право государственного или муниципального унитарного предприятия на имущество);
- право оперативного управления имуществом (право учреждения и казённого предприятия на имущество).
Основания для прекращения права пользования жилым помещением
Владелец квартиры может в любое время потребовать от пользователя соблюдать все обязанности жильцов, определенные ЖК и ГК РФ. В тех случаях, когда имеется факт нарушения со стороны жильца, собственник жилого помещения должен предупредить его о необходимости их устранения. При этом обязательно оговариваются сроки, в течение которых нарушения должны быть устранены.
Если гражданин игнорирует требования, либо отказывается их выполнить, владелец квартиры на основании п. 2 ст. 35 ЖК РФ имеет право потребовать, чтобы нарушитель покинул жилое помещение.
В соответствии с той же ст. 35 ЖК РФ собственник может инициировать выселение даже граждан, вселенных в квартиру по решению суда, либо проживающих на основании завещательного отказа, если пользователь:
- использует жилое помещение ненадлежащим образом, в том числе, не по назначению;
- злостно нарушает права и интересы соседей;
- наносит вред жилому помещению в результате бесхозяйственности, либо по злому умыслу.
Например, Нина Ильина была вселена в квартиру Кирилла Соловьева по решению суда. Пока Кирилл находился в длительной командировке, Ильина самовольно сделала перепланировку квартиры, снесла часть несущей стены, что стало причиной трещин в стенах на верхних этажах дома. Сразу же по возвращению, Кирилл потребовал, чтобы Ильина вернула стену в первоначальный вид, так как это грозило разрушением дома, но нарушительница отказалась это сделать.
Соловьев подал исковое заявление о прекращении Ильиной права пользования его квартирой с последующим выселением, а также с требованием обязать ответчицу восстановить разрушенную при переделке стену.
Что говорит Гражданский кодекс
В Гражданском кодексе РФ праву собственности, его видам, особенностям, основаниям приобретения и прекращения посвящён раздел № 2, куда входят главы с 13-20, статьи с 209-306.
Несмотря на то, что законодатель посвятил целый раздел раскрытию данного права, в нем отсутствуют нормы раскрывающие такое понятие, как «право бессрочного (постоянного) пользования жилым помещением», что, на мой взгляд, является явным упущением, так как данное право представляет собой серьезное обременение для жилого помещения.
При этом законодатель закрепил нормы, регулирующие право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком.
Отсутствие одних норм и наличие других, возможно, объясняется тем, что право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком предоставляется исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям и центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, в то время как право бессрочного (постоянного) пользования жилым помещением связано исключительно с бывшими членами семьи собственника жилого помещения.
В соответствии с Жилищным и Гражданским кодексом РФ, собственник жилого помещения имеет право на владение, пользование и распоряжение, принадлежащем ему на праве собственности жилым помещением, в то время как члены его семьи обладают только правом пользования. Обращение взыскания и реализации заложенного жилого помещения является основанием для выселения членов семьи должника, так как вследствие перехода права собственности ими утрачивается право пользования (статья 292 Гражданский кодекс РФ).
Согласно статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, взыскание не может быть обращено на жилое помещение в том случае, если оно является для должника и членов его семьи, совместно с ним проживающих, единственным пригодным для постоянного проживания помещением, но с введением в действие Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» стало возможным обращение взыскания и на такое жилое помещение.
Данная возможность себя окончательно закрепила с внесением поправок в указанную статью в редакции Гражданского процессуального кодекса РФ от 29.12.2014 года. Однако, для подобного обращения необходимо наличие двух условий: во-первых, жилое помещение должно быть заложено в обеспечение возврата кредита (займа), предоставленного банком, кредитной организацией или юридическим лицом; и, во-вторых: кредит (заем) предоставляется в целях приобретения или строительства жилого помещения, его капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение или строительство жилого помещения (статья 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».