Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В 2022 году упрощаются градостроительные согласования». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Получение ГПЗУ осуществляется на начальной стадии изысканий и проектирования. Градостроительный план земельного участка можно получить через портал Госуслуг, либо через сайт mos. ru по ссылке. Выдачей документа занимается МосКомАрхитектура. При подачи заявления нужно приложить правоустанавливающие документы на участок, а также на размещенные на нем объекты (если сведения о них отсутствуют в ЕГРН).
Законом № 384-ФЗ предусмотрена обязательная актуализация национальных стандартов и сводов правил не реже одного раза в 10 лет.
С учётом того, что ведётся постоянная работа по актуализации СНиП, на практике возникает множество вопросов о юридической силе актуализированных редакций СНиП. Эти вопросы связаны с тем, что при актуализации СНиП он получает новый реестровый номер и формально оказывается не включённым в Перечень стандартов.
Департаментом градостроительной деятельности и архитектуры Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в письме от 06.10.2017 № 36052-АС/08 были даны разъяснения по вопросу применения положений СП 47.13330 «СНиП 11-02-96 Инженерные изыскания для строительства. Основные положения», позволяющие вывести общее правило.
Например, актуализированная редакция СП 47.13330.2016 «СНиП 11-02-96 Инженерные изыскания для строительства. Основные положения» утверждена приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30.12.2016 № 1033/пр с внесением изменений приказом Минстроя России от 10.02.2017 № 86/пр.
СП 47.13330.2016 вступил в действие с 01.07.2017, однако в Перечне стандартов упоминается неактуализированная версия СП – СП 47.13330.2012.
Минстрой в своём письме разъяснил, что в такой ситуации в работе следует руководствоваться на обязательной основе положениями СП 47.13330.2012, включёнными в Перечень стандартов, и на добровольной основе – положениями СП 47.13330.2016 (несмотря на то, что это актуализированная версия, она не включена в Перечень стандартов). Таким образом, при принятии актуализированной редакции СНиП (СП) его применение становится обязательным только после включения именно актуализированной редакции в Перечень стандартов.
Условия, при которых определяется правовой режим наделов
Большое значение в процессе имеет использование земельного участка. Так, определение правового режима производится в соответствии с фактическим применением надела и объектов капстроительства в рамках отведенной зоны. Градостроительные регламенты устанавливаются также в соответствии с возможностями сочетания в границах одной территории разных типов планируемого и существующего использования территорий и сооружений на ней. Определение правового режима производится с учетом функциональных зон, характеристик и предполагаемого развития, что определяется документацией по территориальному планированию в муниципальных образованиях. Немаловажное значение имеют виды территорий, установленные требования по охране объектов культурного наследия, природных ареалов и прочих объектов.
Правила застройки и землепользования: основной источник, порядок подготовки
Основным источником правил является Градостроительный кодекс РФ. Правовые указы устанавливаются в каждом городе местными властями, они влияют на земельные вопросы. Подготовка проходит в соответствии со Статьей 30 ГрК РФ.
Правила проведения землепользования и застройки — это документ, необходимый для регулирования отношений государства и застройщиков. Они влияют на природопользование в нашей стране.
Градостроительное зонирование подробно описывается в исходной бумаге. В ней рассматривается деление на территории. Из правил землепользования можно узнать, как применять их на практике, если есть изменения, то в каком порядке их вносить.
Подготовка документа проходит относительно всех территорий страны. К ним относятся близлежащие округа. Поселения тоже участвуют в формировании актов. Все изменения, проходящие в городах в связи со строительством, учитываются при подготовке бумаги. Должен существовать план городского заселения. Если его нет, то вся информация заносится в правила.
Жители подают обращения в суд с целью изменить границы своих территорий. Образец заявления можно взять в интернете. Например, рядом с домом у человека есть участок, он зарегистрирован и имеет кадастровый номер. Данный надел находится в общественно-деловой зоне, что мешает гражданину присвоить себе площадь. Он пишет заявление с просьбой перевести участки в частную собственность. Суд рассматривает дело в течение двух недель, после оповещает о своем решении. В данном случае вероятность того, что землю переведут из общественной зоны в частное пользование, минимальна. Подобное дело проходило в Омской области. В судебном заключении человеку отказали в присоединение государственной земли.
Бывают случаи, когда суд идет навстречу истцу. Положительный ответ может быть, когда гражданин хочет расширить свои владения за городом, между жилой зоной и промышленной. Если производственные отходы не влияют на здоровье людей, то можно использовать площади, находящиеся на границе.
Люди подают в суд, если в кадастровом документе допущены ошибки. Возможно, неправильно указали площадь собственности. Исправить бумагу можно только через подачу заявления в органы местной власти и суд. Исходя из судебной практики, большинство таких дел завершается благополучно для обратившегося в органы. В Алтайском крае был пример ошибочного заполнения кадастрового паспорта. Через месяц после обращения в суд человеку вернули исправленный документ с верными данными.
Градостроительный регламент – что это такое
Градостроительный регламент – это ряд правил, упорядочивающих строительную и эксплуатационную деятельность на определенном участке земли. Основной целью установления регламента является безопасность в эксплуатации.
Застраивать участок и проводить какую-либо деятельность на нем надо так, чтобы не наносить вреда окружению. На каждом участке земли, на который распространяются правила регламента, уже могут находиться объекты.
Они также должны соответствовать правилам.
Перед планированием и застройкой конкретного участка, достаточно изучить его регламент, чтобы понять, что можно делать, а что нельзя на этой территории. Большая часть правил направлена на разрешение какой-либо деятельности. Они делятся на основные и дополнительные.
При застройке может возникнуть необходимости специальной эксплуатации, которая выходит за рамки регламента. Разрешение на нее можно получить у комиссии. Работа комиссии и способ принятия ею решений по эксплуатации участка также прописан в регламенте.
Участки в соответствии с регламентом разделены на категории. Для каждой категории существуют свои правила. Но если нужно застроить участок не в соответствии с правилами, есть возможность его перевода из одной категории в другую, и этот процесс также расписан в регламенте.
Регламент действует на территориях, обозначенных на картах. Однако для земельных участков с особым статусом эти правила не действуют. Для них действуют другие правила эксплуатации, описанные в законодательстве. Исключениями являются зоны:
- с существующими памятниками культуры и вновь открытыми памятника культуры;
- с коммуникациями;
- общего пользования;
- лесные и водоохранные;
- запасные;
- сельскохозяйственные;
- с особым охранным режимом.
Таким образом, в одном населенном пункте могут быть участки, для которых правила эксплуатации могут быть разными. Для того чтобы определить, какие пункты регламента распространяются на тот или иной участок, необходимо знать класс территорий.
Обычно земельные границы населенного пункта разделяют на четыре основные категории: жилые зоны, общественные, промышленные и сельскохозяйственные.
Жилые территории в большинстве застроены жилыми домами и объектами для обслуживания населения, общественные предназначены для бизнеса с включением социальных объектов, промышленные используют для размещения предприятий, а сельскохозяйственные представляют собой угодья.
Регламент, прежде всего, учитывает, к какой зоне относится участок. Также он рассматривает фактическое использование земли, так как оно может отличаться в рамках одной зоны. Его правила направлены на оптимальное сочетание функций на участке и возможности будущего использования земельной территории.
В целом разрешительные правила градостроительного регламента направлены на содействие однородному развитию участков. То есть в жилой зоне возводятся жилые объекты и общественные, обслуживающие население. В промышленной – строятся предприятия, в общественной – возводят бизнес-комплексы и общественные здания. Но также регламент учитывает особенность каждого участка.
Запрещающие правила направлены на регулирование неоднородного развития зон, например, в промышленной зоне нельзя строить жилье из-за вредного воздействия производства, и так далее. Но как было сказано выше, всегда есть возможность землю перевести из одной категории в другую и начать использование в соответствии с новым статусом. Однако это происходит в соответствии с правилами регламента.
Правила градостроительного регламента содержат важную информацию об участке. Это:
- Современное использование;
- Перспективы использования и развития;
- Возможное изменение границ участка;
- Возможное изменение функции участка;
- Совместимость с соседними зонами и территориями;
- Расположение рядом зон культурного наследия, имеющих особый охранный статус;
- Ограничение вреда собственниками соседних участков.
Таким образом, регламент дает информацию о характере зоны, к которой относится участок, использовании на сегодняшний день, перспективах развития с учетом генплана всего города и возможности добавления разных функций. Поэтому градостроительный регламент очень важен для регулирования хозяйственной деятельности на территории населенного пункта.
Нарушения регламента могут происходить, если ошибочно участок отнесли к охранным зонам, к нескольким зонам одновременно, если владелец придает ему нехарактерную функцию или нерентабельно использует.
В этом случае последствия для владельца могут быть очень серьезными. Местная администрация может подать в суд, и собственнику придется в суде доказывать свою правоту.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Является ли ПЗЗ окончательным документом?
Иногда возникает вопрос о том, являются ли утвержденные правила постоянными. Отражает ли документ конечное положение вещей или может меняться.
Любые имущественные, в том числе и земельные, отношения имеют обыкновение изменяться. Также не остаются неизменными и потребности, и планы развития различных территорий. Именно поэтому правила не являются статичным документом.
Еще на стадии разработки проекта они могут дорабатываться и изменяться. Они могут изменяться и после утверждения в зависимости от имеющихся или появляющихся вновь обстоятельств.
Особенно это актуально, кода они были приняты ранее Генплана. Его позднее принятие может вызвать необходимость внесения корректив и в существующие правила.
Следует иметь в виду, что правила открыты и доступны для изучения всеми. После утверждения они должны быть опубликованы.
У любых физических, а также юридических лиц имеется возможность оспаривать решение, которым они были приняты.
О Правилах землепользования и застройки известно далеко не всем. Однако они представляют важность для всех жителей каждого города (поселения).
Их принятие обеспечивает комфортную и безопасную среду обитания, интересы землепользователей, застройщиков, властей и обычных жителей города. Хорошо проработанные и верно составленные правила смогут стать основой для нормального развития и даже улучшения жизни муниципальных образований.
Сложности оформления земельно-правовых отношений на территории города
Более 80 % городской территории являются зоной сохраняемого землепользования, в которой у правообладателей объектов недвижимости нет возможности оформления земельно-правовых отношений с администрацией города (если участок земли не был поставлен на учет ранее). В зонах с индексом “Ф” невозможно изменение видов использования для новых участков без внесения изменений в ПЗЗ.
Изменения в ПЗЗ должны полностью соответствовать интересам жителей города, учитывать особенности и возможности имеющейся инфраструктуры, а также способствовать ее развитию. Вносимые в ПЗЗ изменения должны создавать положительную динамику для застройщиков и иных лиц, обеспечивать благоустройство территорий, способствовать созданию новых рабочих мест, строительству социальных объектов, увеличивать инвестиционную привлекательность, улучшать обслуживание населения и т.д.
Согласно градостроительному плану земельного участка, являющемуся по сути выпиской из ПЗЗ (далее – ГПЗУ), земельный участок расположен в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж.2), градостроительный регламент которой (содержится в ПЗЗ) к основным видам разрешенного использования относит в также административные и офисные здания. На чертеже ГПЗУ отмечено место допустимого размещения офисного здания.
Вместе с тем, в ГПЗУ также указано, что в соответствии с генпланом этот земельный участок расположен в зоне транспортной инфраструктуры или в рекреационной зоне, которые не предполагают возможность строительства жилых домов, административных и офисных зданий.
Проблема в том, что такое расхождение расценивается органами местного самоуправления как основание для отказа в выдаче разрешения на строительство или отмены уже выданного разрешения.
Судебная практика до недавнего времени единодушно поддерживала этот подход, основываясь на следующих аргументах:
1. Из системного толкования положения Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) следует принцип первичности генплана как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего в себе долгосрочные ориентиры их развития, перед ПЗЗ.
Установление территориальных зон в ПЗЗ конкретизирует положения документов территориального планирования (в частности, генплана) в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к определенным функциональным зонам.
В случае несоответствия ПЗЗ генплану в них вносятся соответствующие изменения (п. 1 ч. 2 ст. 33 ГрК РФ).
Таким образом, ПЗЗ не должны противоречить генплану (п. 57 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2018), п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка» от 14.11.2018).
2. Наличие такого противоречия свидетельствует о несоответствии представленных с заявлением о получении разрешения на строительство документов:
- разрешенному использованию земельного участка (определения Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 24.05.2018 № 18-КГ18-67 и от 19.09.2018 № 18-КГ18-123, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.01.2020 по делу № А32-20433/2019);
- ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством и действующим на дату выдачи разрешения на строительство (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.02.2020 по делу № А32-2049/2019).
Специальная часть: регламенты градостроения
В соответствии со ст. 36 ГрК, регламенты определяют правовой режим в отношении участка, входящего в состав конкретной зоны. В отношении каждой зоны принимается собственный регламент.
Как правило, проект застройки и землепользования включает в себя ряд обособленных территориальных зон, деление на которые происходит с учетом целевого назначения земель и видов их разрешенного/фактического использования.
Кроме того, учитываются особенности участков и их целевая сочетаемость для возможного объединения близких наделов в пределах одной зоны.
В отношении каждой зоны, учитывая данные, которые содержит генеральный план, регламенты градостроения должны установить:
- формы пользования и целевое назначение конкретных участков в пределах зоны;
- предельные размеры участков;
- допустимые масштабы застройки/реконструкции объектов строительства;
- ограничения относительно назначения и пользования участками.
Порядок подготовки ПЗЗ
Местные правила застройки и землепользования разрабатываются в соответствии со ст. 31 ГрК. Они могут создаваться в отношении всех территорий муниципального поселения либо его частей с учетом:
- положений генерального плана города или поселения;
- условий технической документации;
- вопросов общественных обсуждений и публичных слушаний.
Решение о разработке ПЗЗ в пределах населенного пункта принимается главой местной администрации, который определяет этапы разработки ПЗЗ, порядок и сроки проведения подготовительных работ.
Одновременно с принятием решения о разработке Правил, глава администрации устанавливает поименный состав и регламент деятельности комиссии по разработке ПЗЗ. Она же будет инициатором общественных обсуждений разрабатываемого проекта.
Через 10 дней принятое решение публикуется на сайте администрации или распространяется иными средствами массовой информации. В сообщении о принятии решения также приводится:
- состав комиссии по подготовке ПЗЗ;
- этапы осуществления зонирования территорий населенного пункта;
- порядок и предварительный срок разработки проекта Правил;
- правила направления комиссии предложений от заинтересованных лиц и прочая важная информация.
После разработки проекта Правил орган местного самоуправления проводит их проверку на предмет соответствия генеральному плану и техническим регламентам.
Утвержденный проект направляется главе поселения, а в случае обнаружения несоответствий возвращается комиссии на доработку.
Глава поселения в 10-дневный срок с момента получения проекта Правил назначает его общественное обсуждение. Порядок проведения обсуждений тоже устанавливается на местном уровне, его длительность составляет 2-4 месяца.
Общественно-деловые зоны (ОДЗ)
ОДЗ предназначены для размещения:
- объектов здравоохранения
- объектов культуры
- объектов торговли
- объектов общественного питания
- объектов бытового обслуживания
- объектов коммерческой деятельности
- образовательных учреждений (среднего профессионального или высшего профессионального образования)
- административных, научно-исследовательских учреждений
- культовых зданий
- иных зданий, строений, сооружений
- стоянок автомобильного транспорта
- деловых, финансовых и общественных центров
В общественно-деловых зонах возможно размещение:
- жилых домов
- гостиниц
- подземных или многоэтажных гаражей.
В генеральных планах, в связи с такими сочетаниями возможностей застройки территорий, могут встретиться обозначения:
Д – зона всех видов общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки и с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
- Д1 – зона многофункциональной общественно-деловой застройки
- Д2 – зона объектов здравоохранения, культуры, среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий
- Д3 – зона многофункциональной общественно-деловой застройки на вновь образуемых территориях
- ДИ – зона всех видов общественно-деловой застройки и объектов водного транспорта с включением объектов жилой застройки и с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
- ЖД – зона общественно-деловой застройки с включением объектов жилищного строительства
- другие обозначения
Правила землепользования и застройки – что это
У многих из нас на слуху словосочетание «Правила землепользования и застройки», но далеко не все знают его определение, назначение и практическую пользу. Рассмотрим подробнее этот термин.
Первое упоминание правил землепользования и застройки в России встречается в ГрК РФ, принятом в 1998 г.
Ст. 1 упомянутого нормативного документа гласит, что ПЗЗ – документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок его использования и корректировки. Его утверждают муниципальные власти.
Цель создания ПЗЗ
Для чего создавались правила землепользования и застройки? В Градостроительном кодексе Российской Федерации прописаны четыре цели разработки данного документа:
- Организация условий для планомерного развития территорий населенных пунктов, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
- Организация условий для составления плана территорий населенных пунктов;