Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ввод многоквартирного дома в эксплуатацию». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.
Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство
Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.
Итак, что означает фраза «дом сдан в эксплуатацию»
Процесс сдачи дома в эксплуатацию происходит не за один день. Начнем по-порядку. Местный орган строительного надзора проверяет дом на каждом этапе, начиная от котлована и заканчивая финальным этапом строительства, о чем составляются соответствующие документы.
Прежде чем застройщик выдаст вожделенные ключи дольщикам, многоквартирный дом должен пройти процедуру приемки государственной комиссией. Данная процедура призвана обеспечить соответствие дома проектной документации, а так же соблюдение всех действующих строительных, санитарных норм и правил.
Под государственной комиссией, согласно статьи 55 Градостроительного кодекса, подразумеваются органы местного самоуправления (ФЗ 190).
Проверка заявленного к сдаче дома проводится в два этапа. Сначала комиссия выдает застройщику «Заключение о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов», сокращенно «ЗОС».
Заключение выдается на основании тех документов, которые составлялись строительным надзором в процессе контроля над стройкой и на основании итоговой проверки. В заключительной проверке участвуют все специалисты, от которых зависит безопасность и полноценное функционирование будущего многоквартирного дома — это электрики, сантехники, санэпиднадзор, пожарники и др.
После того как ЗОС получено, застройщик, имея на руках пакет документов в числе которых находятся правоустанавливающие документы на землю, обращается в муниципальный орган, выдавший разрешение на строительство.
Если в администрации не нашли противоречий действующему законодательству, то застройщику выдается основной документ — Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Перечень работ, которые должны быть выполнены на 100% перед сдачей в эксплуатацию
В случае, если ниже перечисленные работы выполнены застройщиком не полностью, контролирующий орган не вправе выдавать разрешение на ввод в эксплуатацию.
- Строительно-монтажные работы.
- Подключение и проверка работоспособности инженерных сетей и коммуникаций.
- Заключение договоров на обслуживание и эксплуатацию инженерных коммуникаций (лифтовое хозяйство, водоснабжение, канализация, газоснабжение, отопление, электроснабжение).
- Благоустройство придомовой территории (асфальтирование дорог, подъездов для автомобилей, освещение, стоянки для автомобилей, пр.).
Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи
Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.
Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.
В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.
Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.
В чем разница между сроком сдачи дома и сроком передачи жилья
Дольщики наивно полагают, что за вводом дома в эксплуатацию сразу следует передача жилья. Такое представление сформировали застройщики которые указывают на своих сайтах не реальный срок передачи квартиры, а срок окончания строительства, умалчивая о том, что между этими двумя датами в лучшем случае проходит несколько месяцев. В действительности эти обещания – рекламный трюк для привлечения новых инвесторов.
Всю основную информацию стоит искать не в рекламных объявлениях, а в ДДУ. В нем указаны два принципиально разных события: срок, когда дом сдается и срок передачи жилья участнику долевого проекта.
Что делать, если дом введен в эксплуатацию, а передача жилья затягивается?
Если срок передачи истек, а фактически жилье не получено, у дольщика возникают все основания, чтобы взыскать с нарушителя неустойку по 214-ФЗ. Законом предусмотрен как досудебный, так и судебный порядок. При этом не оговорено обязательное применение претензионного порядка взыскания неустойки, но такое требование может содержать ДДУ. Без направления претензии нельзя получить штраф по статье 13 закона «О защите прав потребителей», который взыскивается с застройщика в связи с неудовлетворением требований граждан в добровольном порядке.
В начале стоит попробовать решить вопрос мирно, без привлечения судебных органов. Для этого направьте претензию застройщику в виде ценного письма с описью вложения с требованием выплатить неустойку. Этот документ послужит дополнительным аргументом в пользу дольщика.
Что делать, если дом введен в эксплуатацию с дефектами и недоделками?
Если дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, – радоваться рано. На этапе приемки жилья участник долевого проекта может обнаружить дефекты и недоделки строителей. В этом случае не стоит подписывать акт приема-передачи до полного их устранения. Все замечания фиксируются в отдельном документе.
Уведомление об окончании строительства
В срок за 2-4 недели до момента окончания строительства застройщик должен уведомить дольщика, что строительство окончено и он готов к передаче ключей. Такое уведомление происходит заказным письмом по почте или лично в руки, под расписку. Электронные способы уведомления (смс-рассылка, звонки) в расчет не берутся. Это может быть только как дополнительная функция для удобства дольщика.
После того как извещение получено, в течение 7 дней, дольщик должен встретиться с застройщиком для совершения передачи квартиры. В каждом договоре этот срок индивидуален, проверьте его в момент получения уведомления.
Если у вас в данный момент нет возможности участвовать в приемке квартиры, то через два месяца у застройщика появится возможность составить акт в одностороннем порядке. В случае развития ситуации по такому сценарию, вы уже не сможете предъявить какие-либо претензии по качеству выполненных работ застройщику, так как будет считаться, что квартира принята.
Незадолго перед сдачей дома перепроверьте, что у застройщика есть ваш актуальный почтовый адрес, чтобы письмо дошло до получателя, потому что, если вы не получите вовремя письмо, не примете участия в приемке, то квартиру могут принять без вас.
Требования для жилого дома
Чтобы дом после полного окончания строительных работ был признан жилым, мало наличия в нем только окон и двери. В помещении обязательно должны быть настелены полы. Для этого не нужно сразу устилать их чистовым покрытием, достаточно иметь бетонный или дощатый пол в основных комнатах. Это необходимо для более точного обмера площади каждого помещения при составлении кадастрового паспорта квалифицированным специалистом. Важно знать, что для сдачи жилого дома отделка в санузлах и кухне должна быть завершена полностью, то есть на пол и стены уложена кафельная плитка.
Также для сдачи многоэтажного частного дома следует обязательно установить лестницу и при наличии балкона, ограждение на нем.
Очень важным элементом для жилого помещения является отопление, поэтому без него дом будут считать нежилым. Интересно, что подключать все коммуникации для этого не нужно, достаточно простого наличия котла и радиаторов отопления на своих местах. Уже после полного завершения работ газовая служба может подключить систему, на этапе сдачи объекта это не обязательно.
Также дом должен иметь готовую к эксплуатации электропроводку и установленные по всем отмеченным в проекте местам розетки и выключатели.
Основные этапы по вводу дома в эксплуатацию
Процедуру получения согласований для ввода объекта в эксплуатацию можно представить в виде пошаговой инструкции, которая доступно покажет, как ввести частный дом в эксплуатацию:
- по завершении строительных работ с помощью кадастрового инженера оформить техническую документацию на дом и межевой план на участок;
- направить в местный орган власти заявление о создании комиссии по приемке готового объекта (необходимо приложить разрешение на ведение строительных работ, которое было выдано до начала стройки);
- обеспечить специалистам, включенным в состав межведомственной комиссии беспрепятственный доступ на построенный объект;
- получение согласований у профильных специалистов о соответствии здания нормам пожарной безопасности, санитарным правилам и регламентам, архитектурным стандартам и т. д.;
- получить итоговый акт о том, что дом введен в эксплуатацию.
Указанный акт порождает право обратиться в органы Росреестра для постановки вновь возведенного объекта на кадастровый учет и регистрации права собственности.
Как долго можно не сдавать дом в эксплуатацию после завершения ведения строительных работ? Этот момент зависит от двух факторов:
- до введения здания в эксплуатацию в официальном порядке невозможно узаконить права на него;
- затягивание сроков может повлечь завершение действия аренды земельного участка или разрешения на строительство.
Таким образом, предельный срок сдачи дома не должен превышать максимально допустимые период действия договора на землю и разрешения на строительство.
Нужно Ли Частный Дом Вводить В Эксплуатацию
— технический паспорт делает и выдаёт тоже БТИ. Если Вам сделали ведомость тех. характеристик – значит, есть отклонения от проекта. Внимательно изучите свои документы: проект дома и ведомость. Если всё совпадает – претензии к БТИ. Найдёте расхождения – их придётся узаконить, а потом уж заказывать технический паспорт на дом. «Чем отличается ведомость тех. характеристик от технического паспорта» читайте в одноимённой статье.
— техническим цокольный этаж считается только в том случае, если высота потолка от планируемой отметки земли до чистового пола первого этажа не превышает 2,1 м. Если же высота более 2,1 м.– это полноценный этаж. Естественно, возникают вопросы с количеством этажей дома, да и отделку могут потребовать, что, скорее всего, у Вас и случилось. Прежде чем начинать переоформление, убедитесь, что Ваш подвал не попадает под определение «цокольный этаж». Если высота подвала ниже – это ошибка БТИ, им её и исправлять.
Порядок ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию
Процесс ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства регулируется ФЗ № 122. Это базовый закон, который определяет перечень оснований (документов) для признания факта перехода дома из состояния строящегося объекта, в состояние готового объекта. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается тем же органом, который выдавал разрешение на строительство.
Параметры дома, возводимого на дачном (садовом) участке до 01.01.2019, должны соответствовать п. 39 ст. 1 ГрК РФ. Объект ИЖС может превышать параметры, если разрешение на строительство получено до 04.08.2018, и параметры соответствуют требованиям разрешения (ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).
Еще раз повторюсь, что для оформления собственности на дом до 01.03.2020 не требуется получать и представлять разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию (ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ (в ред. от 28.02.2018)), так как в указанный срок действует дачная амнистия.
Чтобы ввести в эксплуатацию индивидуальный жилой дом после 2020 года, вам предстоит:
Общая информация о вводе дома в эксплуатацию
До недавнего времени многие считали, что акт ввода в эксплуатацию не является обязательным. Однако без этого документа невозможно оформить какие-либо бумаги в отношении недвижимости и распорядиться юридической судьбой объекта. Иными словами, невозможно оформить налоговый вычет, передать объект по наследству, продать и т.д.
Дело в том, что акт ввода дома в эксплуатацию – это обязательный документ, который требуется предоставить Росреестр для прохождения процедуры государственной регистрации. Без корректного оформления права собственность на вновь построенный объект провести какую-либо сделку не представляется возможным.
Однако пойти эту процедуру с первого раза удается не всегда. Многие домовладельцы сталкиваются с ситуацией, когда им отказывают в выдаче акта, так как находят недочеты и различные дефекты.
Вводом жилого дома в эксплуатацию занимается специально созданная комиссия в местной администрации. Чтобы получить акт, необходимо обеспечить объект всеми коммуникациями, а именно:
- водоснабжением – местное (скважина, колодец) или центральное;
- электроэнергией – установка линии электропередач и обеспечение возможности подключения к ним;
- канализацией – наличие обустроенного стока, отвечающего санитарным нормам;
- отоплением – газоснабжение, печь или бойлерное;
- удобным подъездом к территории – обустройство асфальтовых или гравиевых дорог.
Только в том случае, когда все основные коммуникации готовы, возможно ввести дом в эксплуатацию. Если каких-то удобств не предусмотрено, вопрос будет решаться в индивидуальном порядке.