Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как платить налог со сдачи квартиры: пошаговая инструкция». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду
Многое здесь зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода, говорят опрошенные эксперты.
«Получение статуса плательщика НПД целесообразно для людей, которые имеют несколько свободных квартир в собственности и хотят их сдавать (но в сумме доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год). При наличии единственного объекта недвижимости под сдачу, когда доход от аренды не является основным для человека, удобным будет каждый год подавать декларацию 3-НДФЛ», — объясняет Николай Титов.
Выбор конкретной схемы зависит от ситуации, отмечает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Если квартиру планируется сдавать недолго, после чего ее рассчитывают продать с применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, может подойти схема НДФЛ. При высокой стоимости квартиры и ее длительной сдаче часто стоит использовать „упрощенку“, а потом можно и перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по региону», — рассуждает эксперт.
НПД — это скорее что-то среднее между НДФЛ, с одной стороны, и УСН и патента — с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды. Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий, отметил он.
Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками, отмечает и Евгений Арапов. «При выборе НДФЛ гражданин будет уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях — по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию. НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен. Кроме того, существует риск возникновения спорных ситуаций, когда налоговая служба или банк сочтет подлежащими налогообложению те поступления на счет налогоплательщика, которые доходом для этого налога не являются (например, дополнительные доходы, переводы от родственников), — разъясняет эксперт.
УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.
Вычет: реально ли получить на номер в апарт-отеле?
Если вы продаете апартамент раньше установленного минимального срока владения, потребуется оплатить 13%. Однако вы можете сократить сумму, которая облагается налогом. Прежде всего, вы можете предоставить ДДУ, в котором указано, за какую сумму вы приобрели данный объект недвижимости. Что касается вычета, то в отношении коммерческой недвижимости он возможен, вот только сумма окажется меньше, чем в случае с обычными квартирами: вместо 1 миллиона налогооблагаемую сумму можно сократить только на 250 тысяч рублей. Одновременно сократить базу и на сумму вычета, и на сумму покупки нельзя, так что надо выбирать, что будет выгоднее (очевидно, почти во все случаях это будет вычитание суммы покупки).
Пример: вы купили апартамент за 5 миллионов рублей, а продаете за 10 миллионов. Значит вы должны оплатить 13% от 5 миллионов рублей, то есть 650 тысяч рублей.
Если в договоре вы укажете заниженную сумму, то все равно не сможете полностью избежать оплаты налога. Учитывается кадастровая цена на объект – налог считается с 70% от кадастра. Сегодня кадастр приближен к реальной стоимости недвижимости. Таким образом, если по кадастру квартира тоже стоит 10 миллионов, то вы должны оплатить налог минимум с 7 млн (даже если продали по документам за 5 млн). Вы будете платить с 2 млн рублей, налог составит 260 тысяч рублей. Мы крайне не рекомендуем так делать – если вами заинтересуется налоговая, и проведет проверку, то не только потребует доплатить оставшуюся часть налога, но и наложат большой штраф.
В каких случаях налог на доход от продажи апартаментов платить нужно всегда
В марте 2021 года Министерство финансов РФ выпустило письмо № 03-04-05/18024, в котором разъяснило, что, если нежилое помещение использовалось для предпринимательской деятельности (например под офис, кафе, магазин, сдавалось в аренду), то доход от продажи такого нежилого помещения будет облагаться налогом на доходы физических лиц. При этом не имеет значения, прекратило ли физическое лицо деятельность в качестве индивидуального предпринимателя и в течение какого срока оно владело нежилым помещением.
Еще один любопытный момент из этого разъяснения – при продаже нежилого помещения, которое использовалось под бизнес, не полагается налоговый вычет. Значит, платим по полной. Налоговые резиденты – по ставке 13%, нерезиденты – 30%. Кстати, нерезиденты не имеют права на налоговые вычеты.
Особенности покупки и перепродажи
При выборе проекта с апартаментами эксперты советуют внимательно отнестись к выбору девелопера и оценке его надежности. Для данного формата характерна большая доля заморозки проектов и обманутых дольщиков. По оценкам ЦИАН, за последние семь лет (с 2013 по 2020 год) в старых границах Москвы было заморожено строительство 80 корпусов, причем половина из них пришлась на апартаментные комплексы.
«Выходит, что в столице не достраивают каждый десятый корпус с апартаментами. Для сравнения, для проектов с квартирами и мультиформатных комплексов доля замороженных домов за тот же период составила всего 2,4%», — отметила Виктория Кирюхина.
Спрос на апартаменты сейчас минимален. Драйвером в пандемию на рынке новостроек стала льготная ипотека под 6,5% годовых, которая на апартаменты не распространяется. Это привело к оттоку спроса в пользу квартир.
Также при покупке апартаментов нельзя использовать маткапитал и другие субсидии государства. Банковские ипотечные программы на квартиры и апартаменты почти не отличаются.
При продаже апартаментов нельзя получить налоговый вычет (в среднем 260 тыс. руб), который полагается покупателям квартир после трех лет владения имуществом. Этот фактор стоит учитывать, если недвижимость не будет перепродаваться сразу после ввода в эксплуатацию жилого комплекса.
«Инвестор, перепродающий квартиру до завершения строительства или в первое время после ввода здания в эксплуатацию, все равно должен заплатить подоходный налог, и он не имеет права на налоговый вычет», — добавила Мария Литинецкая.
Размер ставки налога на апартаменты как на имущество
Размер налога на апартаменты зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Кадастровая стоимость это стоимость апартамента приближенная к рыночной (должна быть приближена), определяется в ходе государственной кадастровой оценки. Если кадастровая стоимость не установлена, то применяется инвентаризационная стоимость при исчислении налога на имущества физических лиц.
Владелец апартамента не вправе самостоятельно устанавливать кадастровую стоимость своего имущества, но вправе ее оспорить.
Минимальная ставка налога на апартаменты составляет 0,5 %, но только при одновременном соблюдении нескольких условий:
- апартаменты не расположены в административно-деловом или торговом центре;
- Здание не предназначено для открытия офисов или торговых помещений (согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости или документами технического учета);
- кадастровая стоимость не должна быть выше 300 миллионов рублей;
Апартаменты, не соответствующие этим условиям облагаются по ставке 2%.
Особенности налоговых начислений
Имущественный налог может быть начислен любому собственнику помещения, будь то компания, хоть российская, хоть зарубежная. Размер регулируется исходя исключительно из кадастровой стоимости объекта и налогового кодекса Российской Федерации.
Если на местном уровне не было принято каких-либо поправок, то согласно налоговому кодексу оплата налога идет авансовым платежом на протяжении года (налогового периода). Отчетный период может определяться на 6 или на 9 месяцев. Как только период заканчивается, юридическое лицо обязано предоставить полный отчет в местное отделение налоговой службы.
Для физических лиц размер налоговых начислений производят сотрудники налоговой службы самостоятельно. На адрес налогоплательщика будет направлено письмо, в котором будет находиться квитанция на недвижимость и реквизиты, по которым необходимо будет произвести расчет за недвижимость.
По правилам, собственник помещения недвижимости обязан произвести расчет по налогам в течении месяца после получения квитанции.
Основные причины приобретения иностранной недвижимости россиянами
Эксперты рынка выделяют следующие основные причины инвестиции в зарубежную недвижимость гражданами РФ:
- получение еще одного паспорта или ВНЖ – упрощает пересечение границ, когда действуют карантинные ограничения;
- покупка с целью сдачи в аренду для получения дополнительного или основного дохода либо с целью перепродажи – дает возможность организовать еще один источник дохода, причем в валюте;
- переезд на постоянное место проживания – многие россияне, работающие за границей, имея там хороший доход переезжают туда по причине наличия там более качественного уровня жизни;
- с целью обеспечить наличие центра жизненных интересов – упрощает решение вопроса резидентности при определении более выгодной фискальной нагрузки.
Ограничения при сдаче жилья в аренду
Квартиру в аренду самозанятые должны сдавать с учетом ограничений для налога на профдоход. К ним относятся:
- Арендодатель не должен использовать наемный труд (ч. 7 ст. 2 закона об НПД). Имеются в виду исключительно работники по трудовым договорам. Заключать гражданско-правовые договоры (например, на уборку помещений, ремонт) он может. Но для договора аренды это не актуально.
- Общий доход от сдачи самозанятым в аренду квартир не должен превышать 2,4 млн в год (п. 8 ч. 2 ст. 4 закона об НПД). Таким образом, в среднем доход от сдачи в аренду квартиры не должен быть больше 200 000 руб. в месяц либо должен распределяться в течение года иным образом.
Что будет, если сдавать квартиру в аренду и не платить налоги
Собственник вправе распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению, в том числе сдавать ее в аренду. Но получение дохода от сдачи внаем без декларирования и уплаты налогов считается незаконным.
В налоговом законодательстве предусмотрена финансовая ответственность за незаконную сдачу жилплощади внаем. Закон определяет и административную, и даже уголовную ответственность. Согласно ст. 122 НК РФ за умышленное правонарушение взимается 20–40% от суммы неуплаты налогов. По ст.
119 за непредоставление декларации придется заплатить по 5% от взноса за каждый месяц задержки.
Если гражданин сдавал в аренду жилплощадь и не платил налоги, причем сумма этой неуплаты превысила 600 тыс. рублей за 3 года, действует уголовная ответственность в виде:
- штрафа;
- принудительных работ;
- ареста;
- лишения свободы.
Как платить налог за сдачу квартиры
С готовым пакетом документов явитесь в налоговую инспекцию по прописке. Данная процедура — личная ответственность каждого гражданина. Теперь поговорим о сроках. Согласно статье 229 НК РФ, декларацию нужно доставить в инспекцию до конца апреля за минувший год. Значит, до 30 апреля 2020 года нужно будет задекларировать доход за 2019 год. Если вам не подходит способ личной явки, то воспользуйтесь онлайн-сервисом Госуслуги или заполните декларацию на официальном сайте налоговой инспекции. Документы для уплаты налога:
- декларация 3-НДФЛ;
- копия договор аренды;
- выписка из ЕГРН;
- паспорт;
- выписка из банка о получении средств от квартиросъемщика или расписки при наличном расчете.
Налоговая обрабатывает заявку и начисляет плату к началу июля (примерно 1 числа). Внести платеж нужно до середины июля (15 числа).
Вопрос:
Если арендодатель оформил ИП на УСН, должен ли он вести учет расходов?
Ответ: Нет, если он применяет ставку 6% от дохода. В случае, если ИП работает по ставке 15%, то учет вести нужно. Это связано с тем, что расчет налоговой базы определяется по формуле «доходы минус расходы». Практика показывает, что большинство арендодателей оформляют ИП по ставке 6%. Это выгодно, так как собственник не имеет наемных работников и не несет существенных расходов на услуги и материалы, которые необходимо учитывать.
Вопрос:
Арендодатель имеет доход от аренды свыше 300.000 в год. Меняется ли для него налоговая ставка?
Ответ: Нет, ставка остается прежней. Но в случае, когда Вам по итогам года удалось получить доход более 300.000, то дополнительно нужно перечислить 1% от дохода в ПФ.
Дoxoд: дo 100 000 pyблeй в гoд. Жecткoгo oгpaничeния нeт, этo peкoмeндyeмый paзмep дoxoдoв.
НДФЛ плaтят, ecли cдaчa квapтиpы — нe бизнec. Физлицa впpaвe cдaвaть вpeмeннo cвoбoднyю квapтиpy, ecли пoлyчили ee в пoдapoк или в нacлeдcтвo, кyпили для cвoeй ceмьи нa бyдyщee.
Taкжe НДФЛ пoдoйдeт, ecли квapтиpy cдaют знaкoмым зa cимвoличecкyю плaтy или дoxoд oт apeнды нecтaбильный. Нaпpимep, жильцы зaceляютcя тoлькo нa пapy мecяцeв, пoкa xoзяeвa нa дaчe.
Бывaeт, чтo квapтиpy пoкyпaют cпeциaльнo пoд cдaчy, зaпиcывaют плaтeжи зa apeндy и yчитывaют pacxoды нa кoммyнaлкy, peгyляpнo paзмeщaют oбъявлeния o пocyтoчнoй apeндe или cдaют пo дoлгocpoчнoй apeндe. Toгдa плaтить НДФЛ нeльзя: этo yжe cчитaeтcя пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью, нyжнo peгиcтpиpoвaть caмoзaнятocть или ИП.
Что касается выплачиваемого налога, то ранее платить можно было только на почте или в банке. Современные плательщики могут пользоваться разными способами, включая безналичные переводы. Чаще всего собственники недвижимости, выплачивая НДФЛ, используют платежные терминалы или специальный сервис на официальном сайте налоговой.
Также можно зарегистрироваться в личном кабинете на этом сайте и с помощью него пользоваться всеми предоставляемыми удобствами. В том числе и перечислять необходимые суммы. Для того чтобы получить доступ к ЛК, следует лично обратиться в налоговую службу и получить необходимые реквизиты. Данная услуга доступна как для обычных граждан, так и для ИП или организаций.
Все необходимые налоги при сдаче в аренду своего нежилого помещения оплачиваются физическим лицом. Собственник обязан оформить декларацию и подать ее в соответствующие сроки. Любое сокрытие дохода приведет лишь к дополнительным неприятностям и, что самое главное, к дополнительным расходам. Причем, суммы будут гораздо больше той, что удалось сэкономить.