Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендатор против арендодателя: кто и за что отвечает в съемной квартире». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Верховный Суд РФ вынес Постановление от 16.03.2018 № 5-АД18-20, в котором согласился с законностью привлечения к административной ответственности торгового центра за нарушение миграционных правил. Сама компания требования закона не нарушала, она сдавала помещения в аренду. Но один из арендаторов привлек к работе иностранного гражданина, не имевшего соответствующего патента. Суды решили, что ответственность за нарушение должны понести и работодатель, нарушивший правила привлечения иностранного работника, и торговый центр, где фактически он трудился.
Можно доказать отсутствие регистрации, проверив документы жильцов и получив свидетельские показания о дате вселения их в квартиру. Это будет основанием для наложения взыскания за незаконное проживание граждан РФ или мигрантов. Для этого соответствующие органы должны посетить квартиру и провести необходимые действия.
Доказать что помещение сдается в аренду и соседи получают от этого дохода, можно только по документам, подтверждающим выплаты (таким как расписка, операции по банковской карте). При расчетах «наличкой» сумма устанавливается по показаниям квартиросъемщика. В этих случаях можно установить факт уклонения от уплаты налога. При отсутствии документов и заявлениях об отсутствии доходов наказание по этой статье практически невозможно.
Один из самых актуальных вопросов – должен ли владелец квартиры делать косметический ремонт или возмещать расходы, если его сделал арендатор. Чтобы разобраться, нужно обратиться к закону. Согласно ГК РФ за текущий ремонт несет ответственность наниматель, а за капитальный — наймодатель. Однако есть оговорка – «если иное не установлено договором». А вот распределение расходов между сторонами будет зависеть от того, поддерживаете ли вы состояние жилья в надлежащем состоянии или улучшаете его.
Допустим, в квартире установлен исправно работающий, но не очень удобный смеситель. Вы – арендатор, который хочет заменить его на новый и современный. В таком случае можно не предупреждать владельца, а при выезде забрать свою покупку с собой. Только не забудьте вернуть на место прежнее оборудование.
Арендатор прекратил платить за аренду
Разберем типичную для наших дней ситуацию, когда арендатор прекращает платить за аренду. На первом этапе стороны попытаются решить данный вопрос в ходе переговоров, возможно, арендатору будет предоставлена отсрочка или рассрочка по платежу, сделана временная скидка. Если ситуация не выправится, арендодатель будет стремиться прекратить данный договор. Как правило, для такого случая арендодатели предусматривают возможность односторонкнего отказа от своих обязательств, вытекающих из договора аренды, при длительных либо многократных нарушениях срока выплаты арендной платы.
Если же такая возможность арендодателем не предусмотрена, он оказывается в достаточно сложном положении, поскольку любые его действия в отношении помещения в данном случае будут нарушать законодательство, которое защищает интересы арендатора даже против собственника, передавшего ему имущество в аренду. Фактически у арендодателя в этой ситуации остается только два пути – обращаться в суд с требованием о расторжении договора аренды либо ждать окончания его срока. Причем в отношении краткосрочных договоров, с учетом времени, необходимого на судебные разбирательства, ожидание может стать более предпочтительным вариантом. По крайней мере, можно будет сэкономить на судебных расходах.
В соответствии с действующим законодательством возврат арендованного имущества предусматривается в том же состоянии, за исключением нормального износа, в котором оно было получено. В отношении недвижимого имущества это подразумевает, как правило, возврат помещений свободными от имущества арендатора. При досрочных расторжениях договоров ситуации, когда помещения арендаторами возвращаются не надлежащим образом, встречаются довольно часто. То есть арендатор отказывается подписывать акт приема-передачи и своевременно не освобождает помещение от своего имущества. В этом случае нарушителем договорных условий выступает уже он. Поскольку с правовой точки зрения право владения и пользования уже вернулось к арендодателю, он вправе фактически вступить во владение собственным имуществом. В большинстве случаев у арендодателя есть второй комплект ключей. То есть с технической точки зрения доступ в помещение трудности не вызывает. С точки зрения надлежащей фиксации своих действий мы рекомендуем проводить вскрытие помещения комиссией с обязательным составлением соответствующего акта. В акте кроме всего прочего фиксируется факт отсутствия либо наличия в помещении имущества бывшего арендатора. После обнаружения данного имущества необходимо создать инвентаризационную комиссию, которая определит, сколько и чего было оставлено. Все это необходимо для принятия решения, что делать с данным имуществом дальше. Как мы уже отметили выше, в зависимости от фактических обстоятельств арендодатель определяет, вправе ли он удерживать имущество арендатора до момента исполнения им обязательств, должен ли расценивать имущество как брошенное либо в интересах арендатора может реализовать имущество для погашения обязательств по договору аренды или передать имущество на хранение третьим лицам.
Договор аренды и форс-мажор в связи с COVID-19
В период пандемии, когда все ТРЦ, а также иные организации, за исключением их небольшого количества, принудительно закрыты на основании правовых актов федеральных и региональных властей, арендодатель не может обеспечить арендатору пользование имуществом, т.е. не в состоянии исполнить свою основную, и, практически, единственную обязанность.
Так за что же арендодатель желает получить с арендатора плату за период, когда последний не владел и, или не пользовался арендуемым имуществом?
Строго говоря, никаких правовых оснований для этого не имеется.
Арендодатель, скорее всего, заявит в таком споре, что был лишен возможности обеспечить арендатору пользование имуществом не по своей воле.
Но арендатор находится в точно таких же условиях невозможности пользоваться арендованным имуществом, как и арендодатель, что уравнивает положение сторон.
Если арендатор не использовал имущество для своих целей, пусть и не по воле арендодателя, то почему он должен вносить арендную плату за его не использование?
Если предпринимательская деятельность основана на риске (ст. 2 ГК РФ), то арендодатель должен рисковать в той же мере, как и арендатор, а не перекладывать на него неблагоприятные последствия их отношений.
Если договор аренды является двусторонней сделкой, и направлен на возникновение взаимных прав и обязанностей сторон, то взаимной должна быть и имущественная ответственность (в широком смысле этого слова) сторон договора, а именно: возможность потерять или не получить прибыль от сделки, если ответственная сторона не в состоянии исполнить свои обязательства по договору, пусть и по не зависящим от нее обстоятельствам.
Ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. в п. 3 говорит о том, что арендаторы по договорам аренды недвижимого имущества вправе требовать уменьшения арендной платы за период, когда они не пользовались этой недвижимостью.
На это же указывает в своем обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ.
Полагаю, что это положение закона противоречит ст.ст. 611, 614 ГК РФ, и в силу п. 3 ст. 3 ГК РФ не должно применяться.
Кроме того, даже если арендная плата будет уменьшена судом или самим арендодателем, проблема нарушения арендодателем закона и договора в части не обеспечения арендатору возможности пользоваться арендуемым имуществом, никуда не исчезнет.
Арендодатель, даже при уменьшении размера арендной платы, в любом случае получит недолжное. Арендатор же не получит ничего, а только понесет расходы за несуществующее пользование имуществом, которое он оплатил, пусть и в пониженном размере.
При этом хочу заметить, что сторонники такой точки зрения не приводят никаких аргументов, согласно которым арендатор обязан вносить арендную плату, кроме того, что ссылаются на ст. 401 ГК РФ, которая освобождает арендатора лишь от ответственности за нарушение обязательств по внесению арендной палаты в случае действия непреодолимой силы.
Да, действительно указанная статья закона ничего не говорит об освобождении арендатора от обязанности по внесению арендной платы по договору аренды.
Вместе с тем, специальные статьи особенной части ГК РФ, которые регулируют арендные отношения, и которые были упомянуты ранее, направлены на защиту прав арендатора, и должны рассматриваться в системной связи друг с другом.
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Так как аренда для иностранцев выводится из тени, и за получение прибыли все равно придется уплачивать налоги, смысла скрываться нет, и стоит привлечь к сдаче жилья внаем агентство недвижимости в лице риэлтора, надежного и знающего свое дело.
Искать в интернете такое агентство не следует – есть опасность стать жертвой фирмы-однодневки. Старый метод, по рекомендации друзей или родственников, работает до сих пор.
Отличным агентом может стать нотариус или адвокат.
Профессиональный юрист сможет проконтролировать тонкости юридического сопровождения сделки.
Кстати, при первой встрече с квартиросъемщиком из числа чужеземцев очень важно, чтобы этот человек также присутствовал.
Какие документы необходимо оформить? Оформить нужно договор найма жилого помещения. Договор можно взять типовой, а логичнее всего взять такую форму за основу, добавив пункты на свое усмотрение.
Этот документ непременно должен содержать описание предмета найма, иначе не ясно, о чем вообще идет речь, и бумагу не примут для регистрации. В нем обязательно должны содержаться:
- сроки, с указанием начала и окончания найма;
- порядок расчетов — в какие числа месяца, сумма аренды, оплата коммунальных услуг (за что платит владелец жилища, а за что – квартирант);
- конкретизированные обязанности и ответственность сторон, в том числе и штрафы за просрочку оплаты аренды;
- сумма залога.
Арендатор-неплательщик? Вот, как с ним можно бороться
Для этого необходимо четко следовать договорным отношениям, соблюдать требования арендодателя по пользованию помещением. Согласовывать с арендодателем (а если согласование не предусмотрено договором — уведомлять о намерении совершить) те или иные действия с предметом аренды, например:
- передача в субаренду;
- перепланировка или установки неотделимых улучшений;
- изменение декоративного облика входной группы;
- установка рекламных конструкций на фасаде здания или при входе.
При этом ни в коем случае нельзя все время идти на поводу арендодателя. В случае если арендодатель выдвигает требования, не предусмотренные договором необходимо деликатно в письменном виде указать ему на это, ссылаясь на договор аренды.
В первую очередь, арендатор должен понять мотивацию арендодателя. Это может быть как реакция на недобросовестные действия арендатора (задержка арендной платы, несогласованная перепланировка и так далее), так и коммерческий интерес арендодателя, например:
- получение более выгодного предложения от третьей стороны;
- блеф, имеющий целью в ходе переговоров увеличить размер арендной платы;
- несоответствие планируемого дохода от аренды помещения реальной ситуации;
- резкое изменение ситуации на рынке недвижимости и так далее.
В некоторых случаях в ходе переговоров возможно добиться более выгодных условий, в других лучше договориться о досрочном расторжении или повышении арендных платежей. Всегда можно продумать план для отступления, начать поиск другого помещения для аренды. Главное ни в коем случае сразу не начинать конфликт с арендодателем и не совершать необдуманных действий.
В любом договоре аренды обычно содержится формулировка: «Стороны будут пытаться разрешить любую конфликтную ситуацию путем переговоров…». Эта формулировка фактически обязывает собственника и арендатора до обращения в суд соблюсти претензионный порядок урегулирования конфликта. Обычно ни одна из сторон не заинтересована в судебной тяжбе, так как это очень затратно и часто не позволяет достигнуть нужного результата.
При ведении переговоров необходимо четко обозначить свою позицию. При этом обязательно нужно предлагать различные варианты для урегулирования спора и получения желаемого результата. Целью переговоров в любом случае является возможность избежать судебного процесса и при этом добиться намеченного результата.
Чаще всего, именно это рекомендуют сделать арендатору, так как собственник в дальнейшем может начать препятствовать использованию помещения, что приведет к дополнительным финансовым затратам.
Есть случаи, когда лучше без лишних вопросов покинуть помещение:
- арендатор сам нарушил договор аренды;
- арендодатель предлагает выгодную компенсацию за расторжение договора;
- у арендатора есть альтернативное помещение для дальнейшей работы;
- в ходе переговоров удалось достигнуть компромисса, арендодатель согласен выполнить ряд условий или «простить» арендатору нарушения.
Такие ситуации возникают нередко и, в большинстве своем, имеют веские причины. Если это произошло, суд, скорее всего, неизбежен, поэтому необходимо постараться получить доступ в помещение.
Порядок действий зависит от причин, но в любом случае необходимо подготовить претензию, содержащую четкие требования и предложения к арендодателю, такие как:
- указать условия, которые необходимо выполнить арендатору для возврата доступа в помещение;
- указать возможность взыскания убытков/неустойки за неиспользование помещения по назначению;
- предложить способ разрешения конфликта.
Чаще всего, собственник блокирует доступ в помещение из-за грубого нарушения арендатором своих обязанностей по договору. И все случаи, когда арендодатель имеет на это право, должны быть указаны в договоре. Если в нем не содержится таких условий, то действия арендодателя незаконны и могут быть оспорены.
По общему правилу арендатор может съехать досрочно, если с помещением что-то не так, и это подтвердил суд — ст. 620 ГК РФ.
Не все собственники недвижимости готовы тратить время на суды с арендаторами. Поэтому часто в договор аренды записывают право арендатора отказаться от помещения без суда и без причины. Иногда арендатору дают право на отказ в случае, если арендодатель не сделал капремонт или мешает вести бизнес в помещении. Так можно по ст. 450.1 ГК РФ.
Арендатору важно внимательно прочитать договор аренды. Про досрочный отказ без суда должен быть ясный пункт. Если выехать без решения суда или допсоглашения с арендатором — набежит арендная плата с процентами.
Пока власти не ввели режим чрезвычайной ситуации (ЧС) — договор аренды действует без изменений. Арендодателя невозможно обязать отменить арендные платежи, сделать скидку или предоставить рассрочку.
С другой стороны, арендатор имеет право запросить пересчет при наступлении форс-мажора (п. 3 ст. 401 ГК РФ) или при существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).
Форс-мажорные обстоятельства — чрезвычайные и непредотвратимые. Чрезвычайные означает, что наступившая ситуация нетипична в текущих условиях. Непредотвратимые — что арендатор и компании со схожей деятельностью были не в состоянии избежать ситуации или ее последствий.
Что считать форс-мажором при пандемии
- закрытие государственных границ,
- запрет на работу общепита, кинотеатров, спортивных центров,
- запрет на мероприятия с числом участников 50 и более человек,
- нерабочие дни с сохранением заработной платы, согласно указу президента РФ «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)»,
- другие меры, которые принимает государство и региональные власти.
Подробнее о форс-мажорных ситуациях
Существенное изменение обстоятельств — ситуация, в которой сделка становится экономически невыгодной для одной из сторон. Например, постановление правительства Санкт-Петербурга от 03.04.2020 запретило доступ посетителей в кинотеатры. Лишившись прибыли от продажи билетов и оплатив аренду, кинотеатр окажется в минусе — это может быть обоснованием существенного изменения обстоятельств.
Если доказан факт форс-мажора или существенного изменения обстоятельств — арендатор может рассчитывать на изменение или расторжение договора аренды. Окончательное решение принимает суд.
Арендатор обязан уведомить арендодателя о форс-мажоре или существенном изменении обстоятельств (ст. 401, ст. 451 ГК РФ). Без уведомления ситуация не считается зафиксированной, и арендодатель вправе требовать арендную плату в полном объеме.
Действия после получения уведомления
- Обратите внимание на срок, в который оно подано. Проверьте, соблюдены ли сроки уведомления о форс-мажоре, указанные в договоре аренды.
- Изучите аргументы: арендатор должен сослаться на действия властей, которые напрямую влияют на возможность заплатить арендные платежи. В уведомлении необходимы ссылки на конкретные законы и постановления.
- Предложите условия. Арендные каникулы, скидка или отсрочка платежа — зависит от вашего решения как арендодателя.
Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны
Пункт 2 ст. 612 ГК РФ исключает ответственность арендодателя за недостатки переданного им имущества, если такие недостатки были известны арендатору. Однако данный пункт не устанавливает прямых последствий для арендатора относительно необходимости производства капитального ремонта и пр., возникающей при принятии им такого имущества.
По вопросу о том, имеет ли арендатор право отказаться от внесения арендной платы, если недостатки имущества, о которых он был извещен при приемке, препятствуют использованию этого имущества, см. п. 12.11 материалов к ст. 614 ГК РФ.
5.1. Вывод из судебной практики: Арендатор, принявший имущество без замечаний или извещенный при приемке имущества о его недостатках и обязанный по договору производить капитальный ремонт, не имеет права на возмещение расходов по такому ремонту.
Примечание: С 1 июня 2015 г. вступила в силу ст. 309.2 ГК РФ, в соответствии с которой должник несет расходы на исполнение обязательства, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором либо не вытекает из существа обязательства, обычаев или других обычно предъявляемых требований. Следовательно, с указанной даты рассматриваемый вопрос урегулирован законодательно.
Незаконная деятельность арендатора
Написать комментарий
Ocyщecтвлeниe пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти бeз peгиcтpaции имeeт мecтo, кoгдa в Eдинoм гocyдapcтвeннoм peecтpe юpидичecкиx лиц и Eдинoм гocyдapcтвeннoм peecтpe индивидyaльныx пpeдпpинимaтeлeй oтcyтcтвyeт зaпиcь o coздaнии тaкoгo юpидичecкoгo лицa или пpиoбpeтeнии физичecким лицoм cтaтyca индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля либo coдepжитcя зaпиcь o ликвидaции юpидичecкoгo лицa или пpeкpaщeнии дeятeльнocти физичecкoгo лицa в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля. Taкaя cитyaция мoжeт cлoжитьcя, ecли лицo: зaнимaeтcя пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью бeз oбpaзoвaния юpидичecкoгo лицa или coздaeт кoммepчecкyю opгaнизaцию бeз oбpaщeния зa peгиcтpaциeй в opгaны нaлoгoвoй инcпeкции, пoдaeт дoкyмeнты нa гocyдapcтвeннyю peгиcтpaцию пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти и зaнимaeтcя eю, нe дoжидaяcь пpинятия peшeния пo eгo вoпpocy, пoлyчaeт oткaз (кaк зaкoнный, тaк и нeзaкoнный) в гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции, и, тeм нe мeнee, пpoдoлжaeт ocyщecтвлять пpeдпpинимaтeльcкyю дeятeльнocть.
Нe oтpицaя и нe oпpoвepгaя пoзицию aвтopa, чтo тaкaя дeятeльнocть нaпpaвлeнa нa cиcтeмaтичecкoe извлeчeниe пpибыли, зaмeтим, чтo дoгoвop бытoвoгo пpoкaтa нeпpимeним к apeндe здaний и coopyжeний, пpeдycмoтpeннoй cт. 650 ГК PФ. B дoгoвope пpoкaтa, кaк извecтнo, cyбъeктoм пpaвooтнoшeний (apeндaтopoм) являeтcя индивидyaльный пpeдпpинимaтeль, чтo нaпpямyю cлeдyeт из coдepжaния cт. 625 ГК PФ, a в cт. 650 тaкoгo тpeбoвaния нe coдepжитcя. Ccылкa нa Oбщepoccийcкий клaccификaтop видoв экoнoмичecкoй дeятeльнocти, пpoдyкции и ycлyг (OК 004-93, дaлee – Клaccификaтop), yтвepждeнный пocтaнoвлeниeм Гoccтaндapтa Poccии oт 06.08.1993 № 17, в кoтopoм тaкoй вид дeятeльнocти пpeдycмoтpeн, eщe нe являeтcя дoкaзaтeльcтвoм тoгo, чтo физичecкoe лицo дoлжнo зapeгиcтpиpoвaтьcя в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля. Кaк cлeдyeт из пpeaмбyлы Клaccификaтopa, oн пpeднaзнaчeн для иcпoльзoвaния в кaчecтвe eдинoгo языкa oбщeния пpoизвoдитeлeй и пoтpeбитeлeй видoв пpoдyкции и ycлyг, a тaкжe для oпиcaния и peгyлиpoвaния нaциoнaльнoй экoнoмики PФ.
B нayчныx пyбликaцияx выcкaзывaютcя и пpoтивoпoлoжныe мнeния o cдaчe внaeм нeжилoй нeдвижимocти. Нaпpимep, C.Н. Шaляeв пpиxoдит к вывoдy, чтo дeйcтвyющим зaкoнoдaтeльcтвoм в нacтoящee вpeмя нe пpeдycмoтpeны ocoбыe cлyчaи, кoгдa физичecкиe лицa, cдaющиe в apeндy жилыe пoмeщeния, oбязaны зapeгиcтpиpoвaтьcя в нaлoгoвыx opгaнax пo мecтy житeльcтвa в кaчecтвe индивидyaльныx пpeдпpинимaтeлeй. Oни мoгyт этo cдeлaть тoлькo в дoбpoвoльнoм пopядкe4.
Чтoбы пoнять, являeтcя ли cдaчa нeжилыx пoмeщeний пo дoгoвopaм apeнды пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью и тpeбyeт ли oнa peгиcтpaции физичecкoгo лицa в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля, oбpaтимcя к дeйcтвyющeмy зaкoнoдaтeльcтвy и eгo пpимeнeнию.
Paзъяcнeния Mинфинa Poccии. Нopмa cт. 171 УК PФ, кaк извecтнo, являeтcя блaнкeтнoй. Oнa oтcылaeт нac к yпoмянyтoй cт. 2 ГК PФ. Oднaкo п. 3 cт. 2 ГК PФ нe дaeт oднoзнaчнoгo oтвeтa нa пocтaвлeнный вoпpoc. Pacкpывaть ee coдepжaниe пpимeнитeльнo к paзличным видaм дeятeльнocти cлeдyeт, oпиpaяcь нa paзъяcнeния opгaнoв влacти PФ, нaдeлeнныx пpaвoм дaвaть пoдoбныe paзъяcнeния в cooтвeтcтвии c иx пoлнoмoчиями. Taкиe paзъяcнeния, в чacтнocти, дaны в пиcьмax Mинюcтa и Mинфинa Poccии.
3aбeгaя впepeд, мoжнo cкaзaть, чтo и aнaлиз пиceм Mинфинa Poccии, кoтopый бyдeт пpивeдeн нижe, нe пoзвoляeт дaть oднoзнaчный oтвeт нa пocтaвлeнный вoпpoc. Taк, xapaктepнo пиcьмo Mинфинa Poccии oт 14.01.2005 № 03-05-01-05/3, oтвeчaющee нa вoпpoc нaлoгoплaтeльщикa, oбязaн ли гpaждaнин, являющийcя coбcтвeнникoм нeжилoгo пoмeщeния в мнoгoэтaжнoм жилoм дoмe и cдaющий eгo в apeндy пo дoгoвopy кoммepчecкoй фиpмe, зapeгиcтpиpoвaтьcя в кaчecтвe пpeдпpинимaтeля и yплaчивaть нaлoг. B пиcьмe oтмeчaeтcя, чтo «…зaкoн cвязывaeт нeoбxoдимocть peгиcтpaции физичecкoгo лицa в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля c ocyщecтвлeниeм им дeятeльнocти ocoбoгo poдa, a нe пpocтo c coвepшeниeм вoзмeздныx cдeлoк. Caмoгo пo ceбe фaктa coвepшeния гpaждaнинoм cдeлoк нa вoзмeзднoй ocнoвe для пpизнaния гpaждaнинa пpeдпpинимaтeлeм нeдocтaтoчнo, ecли coвepшaeмыe им cдeлки нe oбpaзyют дeятeльнocти.…O нaличии в дeйcтвияx гpaждaнинa пpизнaкoв пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти мoгyт cвидeтeльcтвoвaть, в чacтнocти, cлeдyющиe фaкты: изгoтoвлeниe или пpиoбpeтeниe имyщecтвa c цeлью пocлeдyющeгo извлeчeния пpибыли oт eгo иcпoльзoвaния или peaлизaции, xoзяйcтвeнный yчeт oпepaций, cвязaнныx c ocyщecтвлeниeм cдeлoк, взaимocвязaннocть вcex coвepшeнныx гpaждaнинoм в oпpeдeлeнный пepиoд вpeмeни cдeлoк, ycтoйчивыe cвязи c пpoдaвцaми, пoкyпaтeлями, пpoчими кoнтpaгeнтaми.
Пpи нaличии дocтaтoчныx ocнoвaний cчитaть, чтo вышeyкaзaнныe пpизнaки имeютcя в нaличии, физичecкoe лицo oбязaнo зapeгиcтpиpoвaтьcя в кaчecтвe пpeдпpинимaтeля бeз oбpaзoвaния юpидичecкoгo лицa. Taким oбpaзoм, ecли cдaчa имyщecтвa в apeндy ocyщecтвляeтcя пpи нaличии вышeyкaзaнныx пpизнaкoв пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти, физичecкoe лицo oбязaнo зapeгиcтpиpoвaтьcя в кaчecтвe пpeдпpинимaтeля бeз oбpaзoвaния юpидичecкoгo лицa и yплaчивaть нaлoг c cooтвeтcтвyющиx дoxoдoв в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля…».
Oтвeт, coдepжaщийcя в пиcьмe, cтaл oбpaзцoм для oтвeтoв гpaждaнaм oбpaщaвшиxcя зa paзъяcнeниями в Mинфин, Mинюcт и нaлoгoвыe opгaны c пoдoбными вoпpocaми5.
Apбитpaжнaя пpaктикa. Пepeчeнь пpизнaкoв пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти в cвязи co cдaчeй в apeндy нeжилoгo пoмeщeния вocпpoизвeдeн в pядe пocтaнoвлeний фeдepaльныx apбитpaжныx cyдoв6.
Paзъяcнeния нaлoгoвыx opгaнoв. Кaк cлeдyeт из пиcьмa УФНC Poccии пo г. Mocквe oт 25.01.2008 № 18-12/3/005988, физичecкиe лицa, yчacтвyющиe в apeндныx oтнoшeнияx и (или) cдeлкax пo кyплe-пpoдaжe пpинaдлeжaщeгo им нa пpaвe coбcтвeннocти имyщecтвa, нe oбязaны пoлyчaть cтaтyc индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля. УФCН yкaзывaeт, чтo дoxoды, пoлyчaeмыe физичecкими лицaми oт cдaчи в apeндy (внaeм) и (или) peaлизaции движимoгo или нeдвижимoгo имyщecтвa, yкaзaны в cт. 208 НК PФ кaк caмocтoятeльный вид дoxoдoв, являющийcя oбъeктoм нaлoгooблoжeния НДФЛ. B пиcьмe ФНC Poccии oт 04.05.2008 № 04-2-03/2113 имeeтcя ccылкa нa cт. 608 ГК PФ, кoтopaя oпpeдeляeт, чтo пpaвo cдaчи имyщecтвa в apeндy пpинaдлeжит eгo coбcтвeнникy и никaкиx иныx тpeбoвaний к cтaтycy apeндoдaтeля гpaждaнcким зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмoтpeнo.
B пиcьмe УФНC Poccии пo г. Mocквe oт 25.01.2008 № 18-12/3/005988 тaкжe гoвopитcя, чтo «экoнoмичecкaя дeятeльнocть имeeт мecтo в тoм cлyчae, кoгдa pecypcы, oбopyдoвaниe, paбoчaя cилa, тexнoлoгии, cыpьe, мaтepиaлы, энepгия (инфopмaциoнныe pecypcы) oбъeдиняютcя в пpoизвoдcтвeнный пpoцecc, цeлью кoтopoгo являeтcя пpoизвoдcтвo пpoдyкции (oкaзaниe ycлyг). Экoнoмичecкaя дeятeльнocть xapaктepизyeтcя зaтpaтaми нa пpoизвoдcтвo, пpoцeccoм пpoизвoдcтвa и выпycкoм пpoдyкции (oкaзaниeм ycлyг). Oб этoм гoвopитcя в Oбщepoccийcкoм клaccификaтope видoв экoнoмичecкoй дeятeльнocти OК 029-2001 (КДEC Peд. 1), yтвepждeннoм пocтaнoвлeниeм Гoccтaндapтa Poccии oт 06.11.2001 № 454-cт.».
Арендодатель за арендатора не в ответе
Арендодатели, ведущие свою деятельность без договора, могут стать жертвами жилищных афер.
Мошенничество с недвижимостью – дело весьма прибыльное, недобросовестные съемщики становятся все более изобретательными с каждым годом.
Чаще всего используются две схемы.
Незаконное распоряжение недвижимостью. Схема пользуется популярностью у опытных аферистов. Они изготавливают поддельные документы, по которым приватизируют или продают землю или недвижимость.
Даже если на протяжении долгого времени наниматель жилья вел себя хорошо и квартира была в полном порядке, «сюрпризы» обнаружиться могут после того, как жилец съедет.
Например, он может забрать с собой бытовую технику или всю мебель. Все, что сможет сделать хозяин – пытаться найти недобросовестного съемщика самостоятельно и попросить у него все вернуть.
Совет юриста: избежать похищения материальных ценностей поможет официальный акт приема-передачи, в котором будет прописано все имущество, находящееся в квартире.
Когда действие договора аренды будет прекращено, владелец квартиры может тщательно все проверить и, при необходимости, взыскать с постояльца стоимость поврежденных вещей. Также заранее можно взять депозит, который будет удержан при нарушении прописанных правил пользования.
Отношения сторон, которые возникают при предоставлении объекта жилого фонда во временное пользование на возмездной основе описаны в Гражданском кодексе Российской Федерации, главах 34 и 35.
Еще один документ, регулирующий этот вид сделок с недвижимостью – Налоговый Кодекс, так как в соответствии с договором найма владелец жилья получает доход за сдачу внаем, то есть отношения носят возмездный характер.
В зависимости от того, какой правовой статус имеет владелец квартиры, доход облагается:
- В соответствии с главой 23 НК РФ – налогом на доходы физических лиц.
- В соответствии с главой 25 НК РФ – налогом на прибыль организаций.
- В соответствии с главами 26 часть 2 и 26 часть 5 Налогового Кодекса Российской Федерации – налогами, определенными в рамках специальных режимов налогообложения, в том числе упрощенной и патентной системы.
Рекомендация: Детально про налоги при сдаче квартиры читайте в этой статье.
Указанные лица могут быть привлечены за правонарушения в области пожарной безопасности к дисциплинарной, административной или уголовной ответственности.
Аналогично в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее — Закон N 123-ФЗ) каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности. Собственник объекта защиты или лицо, владеющее объектом защиты на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином законном основании, предусмотренном федеральным законом или договором, должны в рамках реализации мер пожарной безопасности в соответствии со ст. 64 Закона N 123-ФЗ разработать и представить в уведомительном порядке декларацию пожарной безопасности. Собственник объекта защиты или лицо, владеющее объектом защиты на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином законном основании, предусмотренном федеральным законом или договором, представившие декларацию пожарной безопасности, несут ответственность за полноту и достоверность содержащихся в ней сведений в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Что нужно знать для начала?
Известно, что на рынке съемного жилья многие пренебрегают официальными соглашениями — жилье часто снимается на устной договоренности, не дается расписок и т.д. Аренда квартир — зачастую дело интимное, многие стремятся снять квартиру без посредников и оговаривают всё на словах.
Однако вы будете защищены законом от неуплаты, от выселения, от долгов или от порчи имущества и прочих опасностей, только в случае, если вы все оформите официально, т.е. подпишете договор аренды. Образец можно всегда найти в Интернете. Часто, желая избежать налогов или высокой ответственности, бумажной волокиты, люди рискуют еще больше.
Сдаваться может как часть жилья (комната), так и целое помещение — они должны быть пригодными для проживания. Есть определенные санитарные нормы, которым помещение должно соответствовать.
Также по закону недопустима аренда недвижимости, которую для вас снимает государство из частного фонда: т.е. договор поднайма с жильцом будет недействительным.
По нормам гражданского кодекса и закона о жилищных отношениях в обязанности сдающего в аренду недвижимость входит:
- обязанность перед арендатором проводить ремонт, устранять недостатки, мешающие пользоваться имуществом и не препятствовать правам пользования, соблюдать условия договора;
- обязанность перед налоговой службой сдавать отчетность и платить налоговые сборы в бюджет от дохода за аренду. Также вносить ежегодный налог на имущество, землю;
- обязанность перед коммунальными службами платить за пользование электричеством, водой, отоплением и т.д.
В первую очередь владелец жилья несет ответственность за недостатки квартиры/дома/нежилого помещения или участка, которые появились не по вине съемщика. Может быть и так, что на момент заключения договора арендодатель и не знал об этих нюансах — это влияет разве что только на моральную сторону дела, но никак не отменяет обязанности все поправить.
Когда квартиросъемщик обнаруживает недостаток (например, отвалился кусок штукатурки, нет оконной ручки, течет батарея и т.д.), то возможны четыре сценария развития событий:
- Он говорит об обнаруженном изъяне и требует устранить его.
- Он требует уменьшить арендную плату.
- Он устраняет недостатки сам и высчитывает сумму издержек из оплаты за квартиру — предварительно нужно уведомить об этом владельца жилья.
- Досрочно расторгает договор.
Кроме того по статье 552 ГК РК в обязанности арендодателя входит капитальный ремонт (сроки обговариваются с жильцом). Также он обязан сделать срочный ремонт, вызванный необходимостью — починка сантехники, прорвавшей трубы и т.д.
Если хозяин пренебрегает ремонтом, то съемщик может:
- сделать ремонт за свой счет (сообщив об этом) и взыскать долг;
- зачесть эту сумму в счет оплаты по договору;
- потребовать снижения арендной платы по договору;
- расторгнуть договор.
Текущий (не срочный!) ремонт входит в обязанности нанимателя — как правило, это прописывается в договоре.
Обязанности арендодателя
Арендодатель во исполнение заключенного договора обязан:
1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется. Необычные требования к состоянию имущества, передаваемого в аренду, должны быть особо оговорены. Но в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей или документов, либо расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК).
Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.
Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, т. е. от таких его свойств, которые ухудшают его качество или, что одно и то же, представляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды[].
Ответственность арендодателя за сохранность имущества арендатора при краже
Назначение аналитической записки – информировать руководителя организации о существующих и возникающих рисках законодательства, осложняющих его жизнь и работу
Далее, Организация заключила договор с частной охранной организацией (ЧОО) о подключении на пульт централизованного наблюдения. Согласно этому договору ЧОО осуществляет охрану нескольких объектов, в том числе и помещения с банкоматом.
Однажды ночью неустановленные лица проникли на территорию Торгового Центра, где находился банкомат. Сработала пожарная сигнализация, на место происшествия выехала группа реагирования. В результате, преступный умысел, направленный на хищение денежных средств из банкомата в сумме 2 913 100 рублей не был реализован.
Гражданская ответственность арендодателя
Гражданская ответственность, как правило, исходит из самого арендного договора (договорная ответственность) и деликта (законная ответственность или гражданское правонарушение).
Договорная ответственность из-за наличия дефекта
Ответственность за причиненный вред здоровью в отношении жильцов в первую очередь исходит из самого арендного договора. Арендодатель обязан содержать объект в состоянии пригодном для использования в соответствии с целями аренды. Помимо того, собственник обязан обезопасить жильцов от всех, даже маленьких источников опасностей, исходящих от его объекта или его сферы влияния. Частичное делегирование некоторых незначительных обязанностей на жильца допускается (напр., внутренний ремонт).
Любой дефект дома дает право жильцу требовать устранение дефекта и возмещение ущерба. (напр., вред здоровью из-за наличия строительного дефекта; дефектная дверь упала и сломала компьютер жильца; вред здоровью из-за испорченной розетки). Договорная ответственность из-за дефекта может также распространяться на лиц из круга жильцов (напр., мать жильца приехала к нему в гости и сломала ногу, подскользнувшись на льду у входа или получила вред здоровью из-за дефектного лифта). В этих случаях собственник обязан возместить материальный и моральный ущерб. Согласно действующему закону договорная ответственность из-за наличия дефекта возможна в следующих случаях:
- Дефект уже существовал во время заключения договора (т.н. гарантийная ответственность). В этом случае собственник несет ответственность независимо от своей вины, т. е. независимо от того, (без-) действовал ли он по (грубой) неосторожности или с умыслом, а также независимо от того, знал ли он о существовании дефекта. На этом месте следует отметить, что эту форму ответственности можно исключить или хотя бы минимизировать на основе договора с помощью соответствующих договорных оговорок.
- Если дефект появился после заключения договора и ущерб наступил из-за (грубой) неосторожности или умысла собственника. В этом случае требуется наличие вины.
- Если собственник по просьбе жильца не устранил дефект