Как выкупить земельный участок из аренды в собственность: пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выкупить земельный участок из аренды в собственность: пошаговая инструкция». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.

Когда выкуп невозможен по закону и могут отказать

Прежде чем обратится в администрацию следует помнить о существовании реальных причин отказа в приобретении участка.

Выкупу не подлежат следующие территории (даже, если участки на них используются долгое время):

1. Арендуемый участок внесен в план застройки, выполняемой в государственных или муниципальных целях
2. Участок земли входит в территорию обеспечения безопасности морских и речных портов, аэропортов, железнодорожного и автомобильного сообщения
3. Используемые участки включены в состав зон отдыха, парков или городских садов;
4. Арендуемые участки земли официально отнесены к охраняемым водозаборным территориям, охранным зонам очистных сооружений и газопроводов
5. Участок включён в территории подведомственные Минобороны, ФСБ и ФСО России

Отсутствие законодательных ограничений на арендуемый вами участок позволяет воспользоваться ниже изложенной пошаговой инструкцией.

Как перевести землю из аренды в собственность после постройки дома (ИЖС)

По общему правилу отраженному в пп.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ земельные участки предоставляются (продаются) без торгов собственникам зданий или сооружений расположенных на таких арендуемых земельных участках. Для того чтобы в полной мере отвечать данной норме права, необходимо иметь завершенный объект строительства, то есть жилой дом введенный в эксплуатацию на основании акта органа исполнительной власти. Если вашим договором не предусмотрены специальные условия по предоставлению арендуемого участка в собственность, а также региональное законодательство не содержит каких-либо иных требований, к примеру к площади застройки участка, то когда вы зарегистрируете здание — вы будете вправе выкупить данный участок по ставке установленной субъектом федерации.

Обратите внимание, что распоряжением главы некоторых республик в составе РФ, льготный выкуп арендованной земли, возможен после 5 лет после регистрации дома. Рекомендую получить консультацию о правах выкупа в Администрации еще до начала аренды.

Как выкупить из аренды в собственность землю под садоводство

Если земельный участок с назначением «для ведения садоводства» расположен на землях населенных пунктов, то для его перевода из аренды в собственность будет нужна построенная и оформленная в собственность дача, баня или хозпостройка с углубленным фундаментом. Порядок перевода будет такой же, как и на участке под ИЖС.

Если садовый земельный участок расположен на землях сельхозназначения, то для перевода из аренды в собственность также придется строить капитальное здание. Однако здесь со строительством нужно торопиться — узаконить постройку по дачной амнистии можно только до 31.12.2020 года. Далее перевод земельного участка в собственность будет возможен только, как земель под сельское хозяйство (подробности ниже).

С мая 2022 года у граждан появится возможность без торгов выкупать землю, которую они арендуют у государства для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или под огороды по кадастровой стоимости.

Вопросы аренды и покупки регулируют Гражданский и Земельный Кодексы РФ. Человек через 3 года после заключения договора получает приоритетное право выкупа участка в частную собственность. Лицу достаточно обратиться к владельцу с просьбой о продаже земли.

Если в роли владельца выступает государство, то процедуру покупки осуществляют в виде аукционов. Право собственности получает тот, кто предложит большую сумму. Без предварительных торгов и по фиксированной стоимости участок могут выкупить люди, которые:

• подписали договор, сроком более чем 3 года;
• наследники пожизненных арендаторов;
• построили на территории капитальное здание (дом, баню).

Причины отклонения заявки

Отказать в передаче арендуемого имущества в частную собственность могут по следующим причинам:

• имущество находится в обременении;
• основания для регистрации права собственности отсутствуют;
• данные, представленные в документах, не соответствуют действительности;
• фактически имущество находится в государственной собственности, однако этот факт не отражен документально;
• выполнен перевод участка в резерв для государственных целей;
• предоставлен неполный пакет документации.

Если причину отказа можно устранить, допустимо повторное обращение в уполномоченный орган.

Существуют территории, перевод которых в частную собственность невозможен даже при внесении оплаты. В статье 27 Земельного кодекса РФ говорится, что граждане не могут владеть имуществом, выведенным из оборота. Аналогичное правило действует и в отношении юридических лиц. В категорию включают следующие объекты недвижимости:

• земли, входящие в состав лесного фонда или переданные под госнужды;
• территории, входящие в перечень общего пользования;
• особо охраняемые объекты;
• имущество, переданное вооруженным силам.

Если планируемое использование и предназначение земли не совпадают, имущество также не передадут.

Пошаговая инструкция оформления участка

Относительно недавно процедура выкупа участка была настолько трудной, что большинство признавали ее невозможной. Но благодаря изменениям в Земельном Кодексе, процесс упростился, хотя и по-прежнему остается весьма длительным и трудоемким.

Процедура выкупа земельного участка из аренды:

1. Обращение к владельцу земельного участка с заявлением о выкупе территории. В этом документе указывается не только намерение на осуществление процедуры. Арендатор должен также сослаться на первоначальный договор или приложение к нему, дающие такое право.
2. Проведение кадастровой оценки участка. Эту процедуру проводит вызванный кадастровый инженер. Факторы, которые влияют на общую стоимость — площадь, географическое расположение, наличие на территории построек или насаждений и др.
3. Постановка участка на кадастровый учет. Начинается почти одновременно с предыдущим пунктом, но затем участники соглашения аренды должны явиться в органы кадастрового учета с планом территории, результатом оценки и заявлением на внесение надела в реестр (если он там уже не числился).
4. Заключение с владельцем договора купли-продажи, если он одобрил первоначальное заявление на осуществление данной процедуры.
5. Осуществление регистрации по вновь открытому праву собственности.

Действующим законодательством определен порядок выкупа и перевода земельного участка на другого собственника. Прежде всего, инициатор должен иметь на руках договор аренды, по условиям которого возможно в последующем покупать занимаемую территорию. Следующим шагом станет обращение в регистрирующую инстанцию, которая выдаст инициатору документы, с указанием технических характеристик участка. После этого необходимо оформить заявление и направить его собственнику.

К обращению нужно приложить план арендуемой земельной территории. После представления необходимой документации, бюджетная инстанция, которая является владельцем участка, рассмотрит заявление и вынесет решение. В случае положительного ответа инициатор получит на руки постановление, с указанием стоимости территории. После этого заключается договор купли-продажи. В завершении нужно будет оплатить пошлину, переоформить участок и зарегистрировать соглашение в государственном порядке. Итогом указанной процедуры станет выдача свидетельства о праве собственности.

Зачастую у муниципалитетов находятся на балансе земли, которые предназначены под застройку. Подобный участок можно оформить в собственность, если дом уже построен на нем, а территория используется по назначению. Для этого нужно взять разрешение на строительство, построить и оформить дом в собственность.

Когда документы о собственности на дом будут получены, можно подать заявление в местную администрацию о выкупе земли. Такая сделка будет выгодной, так как цена устанавливается на уровне 2,5 % от кадастровой стоимости. А при приобретении земли у частного собственника покупка осуществляется по рыночной стоимости, которая обычно выше кадастровой.

Кроме того, земля может быть предоставлена при соблюдении следующих условий:

• Гражданин не должен иметь в собственности другой участок под ИЖС или участок для ведения подсобного хозяйства. При этом ранее в его собственности такого участка также не должно было быть.
• У претендента должна быть регистрация по месту жительства в регионе предоставления участка. На момент подачи заявления она должна составлять не менее 5 лет.
• Претендент может жить в частном доме, но он не должен быть его собственником.
• Гражданин может быть молодым специалистом, который приехал на работу в сельскую местность. При этом у него должен быть заключен бессрочный трудовой договор с местной администрацией.
• Гражданин может быть молодым специалистом, который работает в местных государственных организациях.

Договор аренды в данном случае оформляется на 3 года. К окончанию этого срока дом должен быть построен и введен в эксплуатацию. Затем можно подать заявление на оформление участка в частную собственность. В случае первичного обращения земля передается бесплатно. Если ранее уже был получен участок, можно прибегнуть к платному оформлению.

При каких условиях участок может перейти в собственность

---

Арендованный у государства или муниципального образования надел может в дальнейшем стать собственностью как гражданина, так и организации. Чтобы исключить проблемы при его оформлении в собственность, необходимо соблюдать условия, определенные ст. 42 ЗК РФ:

• территория должна использоваться по назначению;
• знаки межевания и прочие определенные законодательством обозначения должны быть сохранены;
• выполнение всех предписаний арендного договора и нормативных актов;
• предоставление доступа к участку представителей собственника для обслуживания коммуникаций и принятия мер, направленных на предупреждение или ликвидацию чрезвычайных ситуаций;
• отсутствие задолженности по платежам за аренду.

Находящаяся в пользовании земля не принадлежит арендатору, поэтому она не может быть объектом совершения сделок без согласия уполномоченного органа муниципальной власти – продать, обменять или подарить ее не получится.

---

Процедура выкупа земельного участка – весьма непростой процесс, который может занять немало времени. Чтобы оформить права не только владения и пользования, но и получить возможность распоряжаться объектом, арендатору надела земли следует придерживаться такого порядка действий:

1. Обратиться в администрацию муниципального образования по местонахождению участка с заявлением об оформлении на него права собственности. К заявлению следует приложить арендный договор и прочие необходимые бумаги.
2. Заключить с муниципалитетом договор, в который включены данные о размере аванса за выкуп угодья и порядке его оплаты.
3. Далее эксперты оценивают кадастровую стоимость объекта. Информация о ней подлежит включению в ЕГРН.
4. Кадастровые инженеры выполняют работы по топографической съемке территории.
5. После завершения работ по оценке участка и его топографической съемке в администрацию поселения предоставляются реестровая выписка и кадастровый план, отражающие уточненные данные о землевладении.
6. Заключить договор о переводе земли в собственность заявителя. К совершению подобного рода сделок должен привлекаться нотариус.
7. Затем оформляется акт на выкупаемый у муниципалитета земельный надел.
8. Заключительным шагом является регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Данная процедура может занять до 8 месяцев.

Все мероприятия, для осуществления которых требуется привлечение кадастровых инженеров, а также нотариальные услуги оплачиваются за счет лица, получающего объект в собственность.

Особенности оформления

Существует масса нюансов при переоформлении арендованного участка. При отсутствии проекта землеотвода, процедура начинается с согласованием разработки проекта. После того, как разрешительная документация получена, приступают к разработке и утверждению проекта по землеотводу. По завершении проект проходит государственную экспертизу.

Если оценка эксперта выявила превышение кадастровой стоимости реальной цене, указанной в заключении, проводится повторная процедура оценки. Далее результаты переоценки передаются в службу Росреестра для внесения изменений в сведения об участке.

Особое внимание при выкупе уделяют составлению юридического договора на покупку. Требования к оформлению и состав документа регламентируется положениями ст. 609 и ст. 624 гражданского законодательства. Арендодатель, или собственник земельного надела, обязан участвовать в составлении договора. На руки текущему собственнику выдается предварительное соглашение, именуемое также офертой. Если лично вручить оферту собственнику не представляется возможным, ее отправляют заказной почтой и сопроводительным письмом, в котором указывают основные параметры предполагаемой в будущем сделки: стоимость надела, сроки расчетов, дата исполнения обязательств по передаче земли в частную собственность, иные положения о порядке прохождения процедуры.

Когда владелец участка, который собирается выкупить арендатор, уклоняется от подписания купчей, дело может быть передано на рассмотрение в судебную инстанцию. После получения вердикта об удовлетворении прошения, сделка может быть завершена.

Документы для переоформления

Обращаясь в муниципалитет за переоформлением арендуемого участка в собственность, необходимо уделить время сбору документов для сделки:

1. Гражданский паспорт арендатора, другой документ, способный удостоверить личность заявителя. Если заявление на выкуп земельного участка из аренды подается от имени организации или частного предпринимателя, готовят выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
2. При наличии на участке строений, возведенных арендатором, предоставляют документ с выпиской из ЕГРП. Этот документ сможет подтвердить право собственности арендатора на построенный на участке объект. Нотариально
3. Переоформляемая земля должна быть поставлена на кадастровый учет, а к сделке готовят кадастровый паспорт. При его отсутствии проводят межевые работы.
4. Другие документы, подтверждающие право претендовать на покупку участка (к таковым бумагам относят и судебное постановление, и протокол о победе на аукционе).

После того, как арендатор подал документы на согласование сделки, должно пройти определенное время. Уполномоченный государственный орган рассмотрит обращение и выдаст ответ с одобрением сделки или отказом. Как правило, на рассмотрение документов уходит около одного месяца. Если принято утвердительное решение, государственная структура вышлет в адрес заявителя образец заключаемого договора. При отрицательном ответе в письме будут указаны причины отказа.

Когда возникают сложности с определением территории, процесс выкупа может растянуться. Время, отводимое на переоформление из аренды в собственности, зависит от того, сколько претендентов на участок было установлено, какова площадь пустующих земель, есть ли у претендентов на землю законные льготы на первоочередное удовлетворение запроса.

Если выкуп производился через торги, победившая сторона заключает договор в 5-дневный срок после внесения всей суммы согласно результатам аукциона.

Причины отказа по выкупу

Отказ возможен, если нарушены условия аренды: участок используется не по назначению, арендатор портит землю, отказывается платить.

Передача права собственности не состоится, если суд признает аренду недействительной по иску заинтересованного лица — сособственника земли (дольщика), законного представителя собственника — когда объект землепользования находится в собственности несовершеннолетнего или признанного недееспособным взрослого лица.

Выкуп может быть отменен, если выяснится, что участок был передан с нарушением правил проведения публичных торгов.

Арендатор вправе требовать передачи права собственности в судебном порядке. Тогда ему следует доказать законность сделки и полное выполнение всех ее условий.

Для начала рассмотрим вопрос «Когда можно выкупить землю в собственность у государства?». Для того, чтобы провести такую процедуру, и физическим, и юридическим лицам потребуется соблюсти ряд условий.

Во первых, должен быть заключен договор аренды. Такой документ позволит не только распоряжаться землей какое – то время, но и даст возможность без особого труда начать процедуру подготовки к купле – продаже.

Во вторых, не должно быть запретов на покупку земли. То есть она должна быть подходящей категории и не входить в перечень земель, необходимых государсту. Например, нельзя купить государственное водохранилище, лесной массив, заповедник и т.д..

В третьих, должен пройти определенный срок с момента начала аренды. Например, землю, предназначенную для сельского хозяйства, можно выкупить только через три года после начала использования.

Как видите, ограничений не так уж много. Так что главное при выкупе арендуемого земельного участка – грамотно подготовить саму аренду и собрать максимум информации и документов о самом участке.

Похожие записи:

• Какое повышение социальной пенсии ожидается в 2023 году
• Как получить свидетельство о рождении ребёнка?
• Штраф за парковку на газоне в 2022 году