Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить дачу и не быть обманутым? Пошаговая инструкция». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Для проверки участка, перед заключением договора купли-продажи, вы можете зайти на кадастровую карту Украины и проверить целевое назначение земли. После этого следует изучить условия и ограничения на использование земельного участка. Сделать это можно в различных реестрах.
Как проверить участок перед заключением договора купли-продажи
Также очень важно изучить историю перехода права собственности на земельный участок и документы продавца. Много рисков может скрываться и тут. Хозяин должен показать, на основании каких документов участок ему принадлежит. Это может быть:
- Госакт
- Договор купли-продажи земельного участка
- Договор дарения
- Наследственный договор
- Договор мены
- Свидетельство о праве на наследство
- Решение суда и т.д.
Скрытой проблемой могут стать и старые, изношенные коммуникации, не переданные на баланс специализированных организаций или органов местного самоуправления. Это может быть изношенный трансформатор, не переданный сетевой организации, или бесхозный мост, ведущий в поселок, который зимой становится опасным.
«У этих объектов одна общая проблема — они не переданы на баланс организации, которая должна отвечать за их эксплуатацию. Заставить сетевую организацию чинить такой трансформатор или муниципалитет чистить такой мост — задача сложная», — говорит юрист.
Полностью обезопасить себя от подобной проблемы сложно, но можно снизить риски. Например, расспросить потенциальных соседей, которые знают обо всех проблемах в поселке и зачастую охотно ими делятся.
Что влияет на стоимость
На цену дома влияют десятки условий: находится ли он в городе или в коттеджном посёлке, свежий ли в нём ремонт, что расположено рядом с постройкой. Перечислим самые важные критерии.
- Юридическая чистота. Покупатели ищут дома с одним собственником, без обременений и с документами. На такую недвижимость устанавливают высокую цену, ведь её покупка безопасна.
- Район проживания. Дома в благоприятных, чистых и безопасных районах всегда стоят дороже.
- Техническое состояние. Покупателю нужен дом, в котором не протекает крыша и не нужно подводить электричество. Если объект не требует ремонта, его цена возрастает.
- Инфраструктура. Магазины, школы и больницы рядом с домом увеличивают его цену.
- Готовность к сделке. Дома без жильцов покупают быстрее, чем те, в которых ещё живут. Люди платят больше за возможность сразу въехать в новое жилище.
- Сезон. Спрос на частные дома цикличен. Возрастает к весне и осени, убывает зимой и летом.
Можно ли продать участок с незарегистрированным домом
Продать неоформленный дом можно только на словах. Если недвижимость не числится в Росреестре, на неё не передаётся право собственности. Другими словами — для государства дома на участке нет.
В договоре купли-продажи будет указано, что на участке нет строений. Это создаёт риски для покупателя — по документам он будет владеть только землей, но не домом. На такую сделку пойдёт далеко не каждый.
Если Росреестр выяснит, что объект всё же есть, он аннулирует сделку через суд или потребует зарегистрировать дом. Так что не рискуйте и регистрируйте строение до момента продажи.
Когда участок занимает полуразрушенная конструкция, регистрировать которую нет смысла, лучше её снести. Так вы не вызовете лишних вопросов со стороны Росреестра и потенциальных покупателей.
Возможность продажи дачного или садового участка без межевания
В отношении процедуры регистрации прав собственности на недвижимость, в том числе на земельные участки, не произошло никаких изменений. Продать свой дачный или садовый участок без межевания все еще можно.
Однако, есть некоторые затруднения, которые могут возникнуть:
- Определение границ при конфликтах с соседями. Межевание нужно провести в том случае, когда нет взаимопонимания с соседом по даче, где именно должна приходить граница между вашими участками.Усложняется ситуация в тех случаях, когда на чужой территории посажены деревья и кустарники, тем более — возведены постройки. Лучше всего решить вопрос путем взаимных уступок, объясняя соседу, что решать вопрос через суд не всегда лучше.Судебное решение может обязать дачника сносить постройки. К тому же судебные издержки и время, проведенное в различных инстанциях, зачастую не стоят 10-20 см земли. Поэтому можно предложить выкупить эти сантиметры, а потом вместе подписать акт согласования, чтобы больше не возвращаться к этому вопросу.
- Продать дачный участок без межевания можно, но с большим трудом. Грамотный покупатель понимает, что если до него не были определены границы, значит, можно ждать неприятного сюрприза. Поэтому рассматриваются варианты с четкими границами и полным комплектом кадастровых документов.Кроме того, есть категория покупателей, у которых нет времени на межевание. Они предпочитают переплатить, но не бегать по инстанциям.
- При объединении участков без процедуры межевания не обойтись.
- Законное оформление «прирезков» также потребует вызова кадастрового инженера.
Кaкиe дoкyмeнты вaм пoнaдoбятcя
📑 пacпopтa пoкyпaтeля и пpoдaвцa;
📑 дoкyмeнты нa зeмлю: cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa, eгo кoпия, кaдacтpoвый пacпopт, ecли зeмля пpoдaeтcя впepвыe (ecли этa зeмля paньшe yжe пpoдaвaлacь, кaдacтpoвый пacпopт нe oбязaтeлeн);
📑 дoгoвop кyпли-пpoдaжи c пoдпиcями пoкyпaтeля и пpoдaвцa, в 4 экзeмпляpax;
📑 aкт пpиeмa-пepeдaчи yчacткa c пoдпиcями cтopoн;
📑 квитaнция oб yплaтe гocпoшлины и ee кoпия;
📑 ecли пpoдaвeц cocтoит в бpaкe, пoнaдoбитcя нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa или cyпpyги;
📑 зaявлeниe o peгиcтpaции.
Кoгдa пoдaдитe дoкyмeнты, пoлyчитe pacпиcкy oт MФЦ или oтдeлeния Pocpeecтpa o тoм, чтo дoкyмeнты пpиняты и cдeлкa cocтoялacь. Чepeз нecкoлькo днeй (oб этoм вaм cкaжeт coтpyдник MФЦ или Pocpeecтpa) вы пpидeтe и зaбepeтe нoвoe cвидeтeльcтвo o coбcтвeннocти — c вaшими дaнными.
Paccчитaтьcя c пpoдaвцoм вы мoжeтe кaк бaнкoвcким пepeвoдoм, нaличными дeньгaми нeпocpeдcтвeннo в дeнь cдeлки, либo c пoмoщью бaнкoвcкoй ячeйки. Ecли бepeтe зeмлю в кpeдит, c пpoдaвцoм pacплaтитcя бaнк — пoлнocтью или чacтичнo.
Важно, чтобы земельный участок прошел межевание. Без проведения этой процедуры хозяину не выдадут документ на право собственности.
Межевание состоит из трех этапов: собственно межевание, получение соответствующего документа и регистрация.
Покупать землю можно только при наличии свидетельства о праве на собственность. Они могут быть розового и синего цвета. В 93 Федеральном законе о дачной амнистии говориться,
что если у человека есть кадастровый паспорт, тогда межевание земли проводить не обязательно.
Однако процедура межевания имеет свои плюсы:
- Согласно документам, земельный участок может быть больше, нежели это есть на самом деле. Межевание поможет исправить недоразумение.
- Если соседи начнут нарушать ваши границы, вы сможете быстро отстоять свои права.
Межевание защищает человека от будущих проблем.
Заключение – коротко о главном
Зная о том, какие документы проверять перед покупкой земельного участка, можно обезопасить себя и сохранить свои собственные сбережения. Мошенники охотно пользуются неграмотностью потенциальных покупателей и часто продают наделы с обременением. Они ограничивают права нового собственника и не позволяют ему распоряжаться купленным участком по своему рассмотрению. Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо для проверки документов нанимать опытного юриста или подыскивать подходящую недвижимость при помощи риелторского агентства с безупречной репутацией на рынке. Сэкономить на их услугах может тот, кто повышает свою правовую грамотность и заранее изучает вопрос о том, какие документы нужно проверить перед покупкой загородной земли.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях – как думаете, трудно ли составить и послать запрос в ЕГРН. Еще, скажите, есть ли среди ваших знакомых хоть один человек, который пострадал и потерял все свои сбережения после приобретения земельного участка с обременением. |
Какие риски при самостоятельной покупке дома
Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:
- Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
- Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.
Отвечает юрист Андрей Соловьев (Челябинск):
При покупке земли с домом, на который не зарегистрировано право собственности, у нового владельца могут возникнуть трудности. Например, если окажется, что строение возведено с нарушением правил застройки, градостроительных, санитарных, противопожарных и иных правил, это повлечет для нового собственника обязанность снести самовольно возведенное строение.
Конечно, «дачная амнистия» существенно упрощает регистрацию прав собственности на строения, однако в некоторых случаях и она не поможет. Кроме того, не надо забывать, что по поводу возведенного и не зарегистрированного строения могут быть споры: например, соседей не устроит расстояние от границы со смежным участком
. Нередко дома и вовсе возводят полностью или частично на чужих земельных участках.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
В первую очередь, следует понимать, что предметом сделки (предположительно, договора купли-продажи) может быть только то, чем продавец обладает по праву собственности. В Вашем случае – это право собственности на земельный участок.
В дальнейшем после заключения такой сделки все обязанности и проблемы, связанные с оформлением и регистрацией прав на недвижимое имущество на данном участке, будут исключительно Вашей головной болью и решаться за Ваш счет.
1 марта 2022 года вступили в силу изменения, требующие теперь не только подать декларацию, но и осуществить технический учет, создать инвентаризационное дело на объект недвижимости, что, безусловно, повлечет для Вас дополнительные траты и возможные сложности в согласовании (например, если дом расположен вблизи коммунальных сетей близкого к поверхности заложения).
Технический план для постановки на кадастровый учёт
Сформировать технический план вправе только кадастровый инженер с квалифицированным аттестатом. В техплане содержится информация о расположении строения, количестве этажей и площади объекта, а также включены поэтажные планы здания. Заверяется техплан электронной цифровой подписью кадастрового инженера. По новым требованиям в техническом плане расположение объекта показывают при помощи геодезических координат. Это позволяет с абсолютной точностью установить нахождение объекта, указанного в техплане.
Техпланы в отношении любых видов недвижимости оформляются по унифицированной форме и требуются в следующих случаях:
- постановка строения на кадастровый учёт;
- ввод объекта в эксплуатацию;
- проведение реконструкции;
- исправление кадастровых ошибок;
- судебные разбирательства с участием объекта недвижимости.
Процедура постановки на учёт в кадастре и регистрации права зависит от того, какой вид разрешённого использования земли.
Кадастровые инженеры ГКИ «Недкадастр» подготовят технический план на основании имеющихся документов на строение. Дополнительно нужно представить технический паспорт объекта, если он был оформлен ранее, а также проект дома и разрешение на строительство. В случае отсутствия разрешительной документации и согласований, от собственника потребуется декларация с описанием объекта недвижимости.
Собираем необходимые документы
Сообщив потенциальным покупателям через СМИ о желании продать дом, можно собирать необходимые документы. Обратите внимание, что для сделки купли-продажи нужны все документы, имеющие отношение к строению.
Если дом продаётся с земельным участком, обязательно должно быть проведено межевание. Когда земельный участок не имеет согласованных границ, продать дом не получится.
Кроме того рекомендуем проверить, поставлено строение на кадастровый учёт или нет. Некоторые домовладельцы пренебрегают процедурой получения кадастрового паспорта, завершив строительство. Если такой документ у вас отсутствует, нужно обратиться в Росреестр и зарегистрировать недвижимость.
Нужно знать, где находятся правоустанавливающие документы на дом, а лучше найти их заранее.
Покупатель наверняка затребует следующие документы на частный дом:
- документы, дающие право распоряжаться данным объектом недвижимости. Сюда относятся договора купли-продажи, дарения, обмена и разрешение на строительство. Обратите внимание, что частный дом неизменно продаётся с земельным участком. Соответственно на землю тоже нужны документы;
- технический и кадастровый паспорт. Оформление этих бумаг находится в ведении БТИ. Технический паспорт содержит всю информацию о жилом строении. Кадастровый паспорт подтверждает факт постановки строения на государственный учёт;
- письменное согласие всех собственников на совершение сделки купли-продажи;
- выписка из домовой книги на 2022 год;
- справка из ЕГРП. Эту бумагу покупатель может получить самостоятельно, чтобы проверить чистоту сделки;
- если среди собственников имеются несовершеннолетние дети, нужно получить согласие органов опеки.
Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет
Для того чтобы каждому читателю была понятна процедура оформления документов в Росреестре, рассмотрим ситуацию на примере.
Пример:
Допустим, покупатель Петров продает свою недвижимость покупателю Иванову.
В оговоренный день Петров и Иванов обращаются в Росреестр, где первый составляет заявление о передаче своих прав и собственности. Затем Петров отдает собранные документы работнику Регистрационной Палаты (документы, перечисленные в шаге 7 + акт передачи и 3 экземпляра договора купли-продажи).
Обе стороны в присутствии представителя Росреестра, ставят подписи в необходимых документах, после чего Иванов передает деньги за недвижимость Петрову.
Если Петров хочет, чтобы деньги за имущество ему передал покупатель лично, он берет несколько свидетелей, которые фиксируют факт передачи денежных средств, после чего продавец составляет расписку, что деньги получены в счет продажи имущества.
Произвести расчет можно через банковскую ячейку. Это более надежный способ для продавца, при этом в банке можно проверить каждую купюру на подлинность.
После оформления всех формальностей Иванов в течение 30 дней получает документы, которые подтверждают его права собственности на купленное имущество.
Требования к объекту недвижимости
В пункте №19 постановления правительства № 1567 от 30.11.2019 года есть ряд специальных требований к жилью, которое может быть оформлено в качестве залога по сельской ипотеке. Помимо требования к месту нахождения (в сельских населенных пунктах из специального перечня) это:
- Жилой дом (помещение) должно быть пригодно для круглогодичного проживания.
- Объект должен быть обеспечен централизованными или автономными инженерными системами (электро и водоснабжения, водоотведения, отопления). Газификация необязательна.
- Жилье должно соответствовать требованиям региона к минимальной учетной норме площади жилого помещения на одного члена семьи. Обычно это 15-18 кв.м. на одного человека для семьи из трех человек, 42 кв.м. на двух и 33 кв.м. на одного. От региона к региону эти нормы могут отличаться.