Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда при сделках с недвижимостью нужен нотариус». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Стоимость услуг нотариуса складывается из размера государственной пошлины за совершение нотариальных действий, и услуг правового и технического характера (разработка договора, проверка документов, консультация и т.п.).
Когда сделку обязательно заверять у нотариуса
На сегодняшний день при совершении купли-продажи недвижимости участники имеют право выбора:
- самостоятельно оформить простую письменную сделку и обратиться в службу Росреестра для регистрации права;
- обратиться к услуге нотариуса за удостоверением договора, при этом выиграть время — он сам направит документы регистратору.
В то же время законодательством установлен перечень случаев, когда нотариальное заверение требуется в обязательном порядке. Иначе соглашение не будет иметь юридической силы. Такие ситуации нередко встречаются на практике:
- Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, в том числе в ипотеке (ст. 42 № 218-ФЗ).
- Покупка квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние, недееспособные, опекаемые граждане (ст.54 № 218-ФЗ).
Продающий недвижимость гражданин, состоящий в браке, должен получить нотариальное согласие супруги, даже если она не имеет доли в имуществе. В остальных случаях продавец и покупатель вправе самостоятельно решить, как они хотят продать (купить) жилое помещение, дом, земельный участок: в простой форме или через нотариуса.
В первом случае при возникновении спора участники, как правило, встречаются в суде. Во втором — ущерб пострадавшей стороне должна возместить нотариальная контора. Следует помнить, что нотариально удостоверенная сделка обладает доказательной силой, которая отсутствует у простой письменной формы.
Кто должен оплачивать услуги
Закон не устанавливает требований о том, кто именно будет оплачивать данную услугу, решается это между сторонами сделки, данную сумму можно разделить напополам, а можно полностью отнести к затратам одной стороны. Заинтересованным лицом является покупатель, так как ему важно соблюсти все требования при заключении данного договора и обезопасить себя от неприятных последствий в будущем, поэтому данные расходы зачастую ложатся на него.
Важно отметить, что существуют такие нотариальные услуги, которые должна понести только одна из заинтересованных сторон, обычно продавец:
- если заключение договора планируется осуществить через представителя, то нотариуса оформляет и заверяет доверенность;
- если при заключении договора необходимо получить согласие одного супруга (при продаже квартиры, приобретенной в браке в совместную собственность);
- если продается часть квартиры (доля), то необходимо отправить уведомление другим собственникам об отчуждении своей доли и у неё новый владелец.
Преимущества и недостатки оформления сделки через нотариуса
Оформление сделки у нотариуса имеет ряд преимуществ, причем как для покупателя, так и для продавца. С другой стороны, у этой процедуры есть и недостатки. Несмотря на то что чаще всего обращаться к нотариусу не нужно, многие граждане стремятся оформлять соглашение именно таким способом.
По сути, он представляет собой посредника (третью сторону), который обязан:
- проверить дееспособность участников сделки;
- проверить их вменяемость, полное осознание последствий своих действий (отсутствие психологического давления, шантажа и т.п.);
- убедиться в юридической чистоте недвижимости;
- запросить информацию в открытых и закрытых базах данных, доступ к которым не имеют риэлторы, юристы и другие посредники;
- гарантировать законность проведения сделки;
- обеспечить проведение безопасных расчетов (наличными или переводом);
- отправить документы на электронную регистрацию в Росреестре (иногда услуга предоставляется и оплачивается дополнительно);
- провести видеосъемку процесса подписания договора, проведения расчетов (при наличии технической возможности, в качестве дополнительной услуги).
Порядок оформления договора купли-продажи у нотариуса
Для оформления нотариального договора сторонам и/или их представителям необходимо вместе явиться в любую выбранную ими нотариальную контору или вызвать нотариуса к месту проведения процедуры.
Как проходит сделка купли-продажи:
- Изложение нотариусу цели обращения, подача документов, разъяснение ключевых моментов предстоящего действия.
- Получение реквизитов на оплату государственной пошлины и нотариального тарифа.
- Составление договора, если он не был подготовлен ранее.
- Предъявление установленного перечня документов.
- Прохождение процедуры удостоверения личности и подтверждения полномочий заявителей.
- Ознакомление фигурантов сделки с правовыми последствиями ее совершения.
- Подписание договора сторонами.
- Удостоверение документа нотариусом.
- Внесение данных о совершенном действии в ЕИС (Единую информационную систему) нотариата.
Когда нужен нотариус для сопровождения сделки?
В оппозиции к распространенному мнению, не все операции требуют нотариального сопровождения. Разумеется: большинство из них не провести без такого сопровождения и без оформленного соглашения они будут считаться недействительными. На основе статей, регламентирующих процесс, оформление купли продажи недвижимости через нотариуса в обязательном порядке проводится в таких случаях:
- совершение сделки с отчуждением долей;
- продажа разных долей в рамках одной процедуры;
- если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу;
- передача недвижимости через договор ренты;
- раздел общего имущества, нажитого в браке.
Можно ли оспорить и в каких случаях?
Оформленный договор через нотариуса купли продажи недвижимости, предварительное проведение расчета через банк, все же имеет определенные риски. Законом обозначены обстоятельства, когда можно оспорить договор в судебном порядке. Аннулирование представлено в 3-х возможных вариантах:
- Оспаривание – доказав, что права собственности были нарушены; в течение 1 года с момента, как заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
- Ничтожность. Признаки ничтожности указаны в статьях 168–172 ГК РФ. Срок давности – 3 года, максимальный – до 10 лет.
- Расторжение при существенном нарушении условий одной из сторон (ст. 451 ГК РФ). Например, квартира не соотвествует описанию в паспорте или покупатель не выплатил всю сумму средств до указанной даты.
По большому счету, их нет. Не зря же многие люди идут к нотариусу, даже если договор можно составить в простой письменной форме. Речь нужно вести не о рисках, а о преимуществах. А они таковы:
- Нотариус досконально проверяет чистоту сделки. Хотя, конечно, бывают «промахи», но, в основном, они не являются умышленными. Месячный и годовой доходы нотариальной конторы настолько велики, что рисковать и умышленно нарушать закон мало кто желает.
- Нотариус может проконсультировать клиента по острым вопросам, связанным с куплей-продажей недвижимости. Причем, консультация входит в стоимость удостоверения договора.
- Нотариус сопровождает сделку: запрашивает все необходимые документы и, если стороны захотят, сдает документы на регистрацию.
Таким образом, нотариальная форма договора, если так можно выразиться – самая законная.
Есть ли исключения из правил?
Продать квартиру без нотариуса можно будет не во всех случаях — принципиальные исключения остаются. Так, например, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то даже при его согласии на сделку придется заключать ее у нотариуса (в то же время приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует).
Нотариального удостоверения потребуют и сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (то есть когда жилье продают не все участники долевой собственности). Кроме заключения нотариуса здесь понадобится и письменное уведомление всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.
Если супруги покупают дом или квартиру в совместную собственность, им хватит простой письменной формы. Но если муж с женой покупают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), опять же придется идти к нотариусу.
Почему изначально процедуру планировали ужесточить?
Любопытно, что еще два года назад законодатели выступали с совершенно другой инициативой: в Госдуму был внесен законопроект, по которому нотариально заверяться должны были любые сделки с недвижимостью, подлежащие госрегистрации.
В пояснительной записке законодатели приводили примеры из мирового опыта, из которых следовало, что в странах, где обязательно нотариальное заверение, судебных споров возникает значительно меньше. Однако основной причиной ужесточения законодательства называли участившиеся случаи мошенничества при заключении сделок с недвижимостью.
«Из средств массовой информации мы каждый день узнаем о непрекращающемся потоке незаконных сделок по отчуждению имущества, фактически о рейдерских захватах жилых помещений и иной недвижимости. Жертвами подобных преступлений становятся в первую очередь представители незащищенных социальных групп: пожилые граждане, дети, лица, оставшиеся в силу различных обстоятельств без должной опеки и неспособные самостоятельно отстаивать свои права», — говорилось в пояснительной записке к законопроекту.
Однако в результате закон принят не был. Более того, получается, что в Госдуме решили продолжить либерализацию при регистрации сделок с недвижимостью и даже расширили перечень случаев, когда оформлять сделки можно без нотариуса.
Нужен ли нотариус при покупке квартиры?
Услуги нотариуса, согласно закону, предусмотрены не во всех сделках по отчуждению жилья.
Заверить у нотариуса куплю продажу квартиры в обязательном порядке требуется, когда:
- Участником сделки выступает несовершеннолетний, то есть, если продавцу на момент заключения договора не исполнилось 18 лет.
Например, жилье было приобретено с использованием средств материнского капитала. Оно оформлено не только на супругов, но и на двух несовершеннолетних детей, которые имеют равные доли. После рождения третьего ребенка супруги решили продать старую недвижимость и построить дом. Для продажи в обязательном порядке потребуется нотариальное заверение договора.
- Недвижимость принадлежит недееспособному лицу или лицу, ограниченному в дееспособности.
ВАЖНО: ограничить или лишить дееспособности может только суд. Поэтому при заверении в случае отчуждения недвижимости необходимо предоставить судебное решение, на основании которого продавец не владеет дееспособностью в полном объеме.
Например, Савченко Г. приобрел квартиру в 2010 г. Через 5 лет он был признан судом ограниченным в дееспособности, так как из-за регулярного употребления спиртных напитков ставил свою семью в тяжелое финансовое положение. Над Савченко Г. был назначен попечитель. При продаже жилья Савченко Г., его попечитель и покупатель обратились в нотариальную контору за удостоверением договора.
СПРАВКА: помимо нотариального удостоверения сделка по отчуждению имущества у вышеуказанных категорий граждан требует предварительного согласия органов опеки и попечительства. Данный гос. орган проверит, не ущемляются ли права гражданина, обладающего неполной дееспособностью.
- Происходит отчуждение долей в общей собственности. Например, квартирой владеет Самойлов К. и Иванов П. Иванов решил продать свою долю Крылову Д. Договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению.
ВНИМАНИЕ: если все доли продаются одновременно в рамках одного договора, заверять необязательно.
Например, в нашем случае Самойлов К. тоже решил продать свою долю Крылову Д. Тогда договор купли-продажи не требуется заверять.
- При подаче на регистрацию почтовым отправлением. Недостаточно вложить в письмо договор в простой письменной форме и сопутствующую документацию. Предварительно сделку нужно заверить.
В остальных случаях заверять документы по продаже недвижимости в конторе необязательно. Это правило не зависит от:
- количества продавцов;
- количества покупателей;
- особенностей оплаты, например, при покупке квартиры в ипотеку или использовании иного кредита.
Для таких случаев подойдет простая форма договора, а именно письменный вариант, подписанный сторонами.
Сколько стоят услуги нотариуса при заверении купли-продажи?
Расходы можно подразделить на:
- фиксированные в законе гос. пошлины за совершение нотариальных действий. Их размер одинаков в любой нотариальной конторе;
- оплата за услуги технического и правового характера. К таким услугам относится составление документа, распечатывание дополнительных экземпляров, заверение копий и т.д. Размер таких тарифов различен в зависимости от субъекта РФ, так как устанавливается местной нотариальной палатой;
- дополнительные услуги (составление согласия супруга, использование депозитного счета для оплаты по договору).
СОВЕТ: Депозитный счет обеспечивает гарантии платежа по сделке. Передача денег у нотариуса с использованием счета выглядит следующим образом. Покупатель перед подачей пакета документов на регистрацию перечисляет деньги на счет нотариуса. После успешной регистрации перехода права тот перечислит сумму со счета продавцу.
Сумма платежа за нотариальные услуги зависит от таких факторов как:
- обязательно по закону заверять сделку, или обращение в нотариальную контору является желанием сторон;
- цена продаваемой квартиры;
- степень родства продавца и покупателя.
ВАЖНО: не стоит фиктивно занижать цену, указывая в тексте меньший вариант. Нотариус в таких случаях будет проводить расчет исходя из рыночной цены.
Вариант 1. Заверение сделки предусмотрено законом.
- 0.5 % от стоимости жилья, но не более 20 000 руб.
Например, ¼ доли в квартире принадлежит несовершеннолетнему. При продаже обязательным является участие нотариуса. Рыночная цена недвижимости составляет 6 000 000 руб. Рассчитав 0.5 %, получаем 30 000 руб. Но, так как предельный размер платежа составляет 20 000 руб., стороны заплатят специалисту именно эту сумму. Также работники нотариальной конторы составили договор. По тарифу, действующему в Нижегородской обл., стороны заплатят 9 500 руб. В итоге нотариусу стоит заплатить 29 500 руб. + гос. пошлина, размер которой зависит от способа подачи.
Вариант 2. Заверение не является обязательным по закону.
В данном случае размер платежа зависит не только от стоимости жилья, но и от степени родства продавца и покупателя.
Если покупатель близкий родственник, а именно: супруг, родитель, ребенок, внук:
- сумма сделки менее или равна 10 000 000, то платеж равен 0.2 % от цены квартиры + 3 000 руб.;
- сумма сделки более 10 000 000, то платеж равен 0.1 % от стоимости жилья + 23 000 руб. Но максимальный предел платежа – 50 000 руб.
Например, Клавдия Васильевна хочет продать квартиру за 3 000 000 руб. своей внучке. За заверение купли-продажи нужно заплатить 6 000 руб. (0.2 % от стоимости жилья) + 3 000 руб. = 9 000 руб.
Если стороны не находятся в близком родстве:
- стоимость жилья менее или равна 1 000 000 руб., платеж высчитывается по формуле: 0.4 % от цены жилья + 3 000 руб.;
- стоимость жилья больше 1 000 000 руб. но меньше или равна 10 000 000 руб., платеж равен 0.2 % от цены квартиры + 7 000 руб.;
- стоимость квартиры больше 10 000 000, платеж равен 0.1 % от цены недвижимости + 25 000 руб. Максимальный размер тарифа в таком случае составляет 100 000 руб.
Цена за оформление договора составит от 2 до 6 тыс. руб. Цена за техническую заверку отличается в разных городах. В Москве эта сумма составляет 5,4 тыс. руб., для Санкт-Петербурга 3,8 тыс. руб.
Отдельно оплачивается заверка документов. Эта услуга составляет 0,5% от цены сделки, но не меньше 300 руб. и не больше 20 тыс. руб.
Сумма затрат зависит от кадастровой цены недвижимости. Такой порядок установлен пп.5 п.1 ст. 333.24 Налогового кодекса.
Если документы удостоверяются по своему желанию, то за составление соглашения выплачивается 4-10 тыс. руб. В столице цена нотариального удостоверения составляет 10 тыс. руб. Для Санкт-Петербурга эта сумма составит 7 тыс. руб.
Удостоверение соглашения – это еще одна статья расходов. Стоимость удостоверения зависит от кадастровой цены недвижимости.
Оценивать стоимость жилплощади могут только специальные оценочные фирмы. Стоимость оценочных услуг составляет 4 тыс. руб.
Необходимые документы
Для заверения необходимо сторонам представить следующие бумаги:
- соглашение купли-продажи;
- паспорта владельцев жилплощади;
- одобрение опеки, если сделка затрагивает интересы малолетних граждан;
- свидетельство о праве владения или выписка из ЕГРН;
- основание получения недвижимости: соглашение купли-продажи, свидетельство о праве наследования, дарственная;
- техническая документация. Заказать этот документ можно в бюро технической инвентаризации или центре государственных услуг «Мои документы» (ранее – МФЦ);
- нотариальное одобрение от супруга на продажу, если собственность приобретена в период семейной жизни;
- справка обо всех, кто прописан на жилой площади.
Предварительно необходимо обратиться в отдел опеки для получения одобрения.
5 документов для одобрения сделки с участием малолетних:
- заявление на продажу прежней и покупку новой жилплощади;
- документ о рождении ребенка;
- паспорта родителей;
- техническая документация;
- выписка из ЕГРН.
Заявление специалисты опеки рассматривают четырнадцать дней. По результатам рассмотрения дается заключение. Прийти в отдел опеки должны мать и отец, даже если они развелись. Только в случае лишения родительских прав нет необходимости приходить родителю в опеку.
Нужно ли заверять договор купли-продажи у нотариуса в обязательном порядке
По закону оформлять ДКП можно в простой письменной форме. Это значит, что договор купли-продажи квартиры у нотариуса заверять не обязательно.
Однако сделка купли-продажи должна соответствовать следующим требованиям:
- участники процедуры действуют по собственной воле. Давление на их решение недопустимо;
- человек достиг возраста 18 лет или был эмансипирован, что подтверждено решением органа опеки или судом;
- у лица отсутствуют психические заболевания, не позволяющие адекватно мыслить и чётко понимать последствия совершенных действий;
- человек понимает сущность происходящего, не находится в алкогольном или наркотическом опьянении, а также под действием психотропных препаратов.
Нарушение любого из вышеуказанных условий приведет к тому, что сделку признают недействительной. Нотариус способен заранее выяснить присутствие оснований, препятствующих оспариванию соглашения.
Нужен ли нотариус при продаже квартиры?
Продавцу квартиры, как ни странно, нотариус не очень-то и нужен (за исключением обязательных случаев, указанных выше). Разве что – для комфорта и удобства проведения самой процедуры сделки.
И правда, ведь для Продавца задача номер один – это получить деньги за проданную недвижимость, поэтому все его интересы сосредоточены на способе передачи денег за квартиру. А точность формулировок Договора купли-продажи и вероятность его недействительности в будущем, Продавца мало волнует. Если деньги получены, то все остальные возможные проблемы – это уже будут проблемы Покупателя.
Даже если договор будет составлен с ошибками, и сделка, в итоге, не будет зарегистрирована, то Продавец всегда останется при своем – его право собственности на квартиру никуда не денется. То же касается и случая, когда сделка оспаривается в суде и признается недействительной – тогда судебным решением право собственности возвращается Продавцу (меняется всего лишь запись в базе Росреестра). А вот с возвратом денег Покупателю все гораздо сложнее…
Кроме того, абсолютное большинство недействительных сделок с недвижимостью признаются судом таковыми по инициативе (по иску) самого Продавца (или по иску третьих лиц с его стороны). Поэтому Продавцу нечего бояться того, что вряд ли случится без его собственного на то желания.
Другое дело – Покупателю. Ему как раз есть чего бояться!
Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.