Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Раздел неприватизированной квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Хороший и надежный инструмент регулирования имущественных отношений в браке и после его прекращения — это брачный договор. Его заключение становится все более естественным и уже не вызывает у людей такого сильного отторжения, как, например, 20 лет назад.
Судебное разбирательство
Указанные способы «раздела» часто осуществляются на добровольной основе при наличии взаимного согласия сторон. Однако если один из супругов выступает против, то с просьбой о решении жилищного вопроса можно обратиться в суд.
Для этого нужно составить исковое заявление и подготовить необходимые документы:
- паспортные данные обеих сторон;
- свидетельство о расторжении брака;
- свидетельство о рождении каждого ребенка (при их наличии);
- квитанция об оплате гос. пошлины;
- подтверждение факта внесения обязательных платежей за жилье;
- другие документы, способные доказать правовую позицию истца.
Раздел квартиры после развода
Во избежание споров в будущем, супруги в период брака могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
Оба договора регулируют имущественные отношения супругов, при этом предметом брачного договора может быть также «добрачное» имущество, предмет соглашения – только приобретенная в браке собственность.
Если между супругами нет договора, устанавливающего порядок пользования совместным имуществом, а спор присутствует, необходимо за его разрешением обратиться в судебные органы.
Таким образом, в случае наличия квартиры в собственности у супругов, она может быть разделена мирным способом путем заключения соглашения или в судебном порядке.
В случаи отсутствия соглашения или брачного договора гражданским законодательством установлено, что все имущество, приобретенное в браке, делится между супругами поровну.
Важно знать: при разделе квартиры не имеет значение, на кого из супругов оформлена собственность. Если в документах на квартиру указаны данные мужа, это не значит, что жена не имеет на нее никах прав (разумеется, если речь идет о квартире, приобретенной в браке).
Варианты раздела совместной квартиры при разводе:
- передать квартиру в единоличную собственность одному из супругов и получить компенсацию за имеющуюся долю в этой квартире;
- продать квартиру и разделить денежные средства, вырученные с квартиры между собой.
Компенсацию за продажу квартиры супруг может получить в виде денежного эквивалента или другого имущества, равнозначного стоимости его доли в квартире.
Раздел приватизированной квартиры
В случае, когда супруги получают квартиру в процессе приватизации, такое имущество не будет относиться к общей совместной. Квартира будет разделена по долям между всеми собственниками, которые участвовали в приватизации.
При разводе супругам не надо будет составлять соглашение о разделе такой квартиры или определять порядок пользования, закон закрепил уже за каждым из них доли.
Если после развода бывшие супруги не захотят жить вместе на одной площади, они вправе:
- продать квартиру третьему лицу и вырученные деньги поделить между собой;
- один из них продает свою долю второму по договору купли-продажи;
- продажа доли одного из супругов иному лицу.
Если супруги при разводе нашли общий язык в отношении имущества (что случается редко), то с приватизацией стоит поторопиться. Так как приватизация на льготных условиях, действующая сейчас, рано или поздно закончится.
В случае если супруги смогут найти взаимопонимание, то квартиру стоит заранее приватизировать в долевую собственность, а затем выделять из нее доли. Затем каждый из супругов сможет уже самостоятельно решать вопросы со своей долей. Главное в этой ситуации – квартиру приобрести в собственность. А вопросы раздела можно будет решить уже после развода.
При приватизации супругам стоит знать, что каждый проживающий на момент оформления квартиры в собственность вправе претендовать на одинаковую со всеми жильцами долю. То есть если, помимо супругов, в квартире проживает третий совершеннолетний член семьи, то квартира будет делиться не пополам, а на три части. Если речь идет о ребенке, то на него данная норма распространяться не будет. Поэтому при таком раскладе один из супругов может быть принципиально против приватизации, так как достанется ему доля, гораздо меньшая, чем половина. А без согласия всех проживающих квартиру приватизировать не удастся.
Правда, один из членов семьи может отказаться от своего права на долю, взамен получив право проживания в квартире. Но если квартира стоит дорого, то ждать подобного альтруизма не стоит. А потому возникает тупиковая ситуация, в которой помочь супругам будет очень непросто. Ведь никакой раздел квартиры до приватизации невозможен.
✅ Размен неприватизированной квартиры
Что означает «размен муниципальной квартиры»? Это значит, что наниматели должны найти взамен своей неприватизированной квартиры две другие неприватизированные квартиры, получить согласие владельца квартир (муниципалитета или государства) и произвести обмен.
При всей кажущейся простоте этого способа решить проблему, он невероятно сложен. Не так уж и просто найти две небольшие равноценные квартиры и договориться с муниципалитетом об обмене на одну большую, заключить договор обмена жилыми помещениями, переоформить договора найма квартир.
Более того, для обмена неприватизированными квартирами необходимо обоюдное согласие разводящихся супругов. Бывает так, что накаленные взаимоотношения между мужем и женой не дают им принимать взвешенные решения. При отсутствии согласия одного из супругов на обмен, придется идти в суд.
А судебная тяжба по поводу размена неприватизированной квартиры может оказаться долгой и сложной. Ведь суд будет учитывать интересы обоих супругов. Особенно трудным может быть процесс раздела неприватизированного жилья, если в нем проживали недееспособные, ограниченно дееспособные, несовершеннолетние жильцы – члены семьи нанимателя. В судебном процессе обязательно примет участие орган опеки и попечительства.
Как делится муниципальное жилье, если есть несовершеннолетние дети?
При разделе муниципального жилья должны учитываться интересы несовершеннолетних детей. Ребенок вправе претендовать на долю в недвижимости при приватизации. Также за ним сохраняется право на проживание с одним из родителей в случае обмена муниципальной квартиры.
Ребенок не может быть выписан из муниципальной квартиры вслед за матерью или отцом, если ему не предоставляется новое жилье с постоянной регистрацией вместе с родителем, с которым определено его место проживания.
За соблюдением прав ребенка следят органы опеки. В случае нарушения требования закона, предписывающего обязанность обеспечить несовершеннолетнего жильем может быть подан иск о восстановлении прописки по прежнему адресу проживания.
С достижением четырнадцатилетнего возраста ребенок дает свое согласие на приватизацию. Также он вправе отказаться от участия в ней. При этом право на проживание в муниципальной квартире за ним сохраняется.
Под приватизацией понимается передача права собственности на квартиру государством или ведомством физического лицу. Это переоформление осуществляется бесплатно на основании заявления о приватизации и дополнительно установленного пакета документов в многофункциональном центре.
При наличии требуемых документов сотрудники центра составляют договор, согласно ему, право собственности на жилье передается физическому лицу. На приватизацию имеют право прописанные на жилплощади граждане. Если в квартире прописаны оба супруга, они в одинаковой мере обладают таким правом. Можно отказаться приватизировать квартиру, но в этом случае необходимо помнить, что приватизированное жилье переходит не в совместное владение, а в частную собственность.
Если квартиру приватизировала жена, а муж отказался, то она переходит в собственность супруги и делиться после развода не будет.
Если оба супруга участвовали в приватизации, то каждый из них имеет право на свою долю жилья после развода. Если супруги имеют несовершеннолетних общих детей, то они также обладают правом на собственную долю.
Приватизировать квартиру можно только по согласию всех поживающих в ней. Лица, нежелающие принимать участие в процедуре приватизации, обязаны оформить отказ у нотариуса. Только при наличии этого документа возможна передача квартиры в собственность зарегистрированным в ней гражданам, заинтересованным в приватизации жилья.
Для правильного проведения процедуры разведенным супругам нужно не думать о том сколько стоят услуги адвоката при разводе и разделе имущества, а воспользоваться услугами профессионального юриста, который проконсультирует, что и в какой последовательности делать для приватизации жилья.
Статус неприватизированной квартиры
Любое жилое помещение имеет своего собственника и им может быть либо частное лицо (гражданин, организация), либо публично-правовое образование (город, регион, государство). Государственное жилье формирует жилищный фонд, из которого квартиры распределяются нуждающимся людям, но не в собственность, а в пользование по договору социального найма.
Срок пользования квартирой не ограничен и может продолжаться долгие годы.
В советское время иного правового режима пользования квартирой, нежели социальный наем, не существовало.
Мнение эксперта
Станислав Евсеев
Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.
Сегодня государство предоставляет квартиры лишь небольшой части населения, особенно нуждающейся в жилье:
- малоимущим;
- детям-сиротам;
- оставшимся без крова в результате стихийных бедствий и др.
Большая часть квартир, выделенных властью, приватизирована гражданами, но остались и те, чьи жильцы отказались от приватизации или просто забыли о ней. В этом случае собственником квартиры продолжает быть государство, а зарегистрированные в ней имеют статус нанимателя.
Статус нанимателя позволяет проживающим в жилом помещении лицам пользоваться квартирой, но распоряжаться ей в полной мере нельзя.
Еще одной категорией жилья, занимаемого по договору социального найма, являются квартиры, отданные в пользование работнику на время его службы в гос. органе или учреждении — квартиры, находящиеся в ведомственном жилищном фонде работодателя.
Правовой режим этого помещения похож на режим, описанный выше, с той разницей, что квартира предоставляется на строго определенный срок прохождения службы и при смене места работы или же его оставлении жилье у нанимателя отбирается.
Несмотря на схожесть правового режима квартиры, занимаемые по договору найма, могут принадлежать к разным жилищным фондам:
- социальному (жилье, предоставляемое федеральной или муниципальной властью);
- специальному (то, которое предоставляется работнику, военнослужащему, беженцу или переселенцу и др.)
Статус неприватизированной квартиры
Любые квартира или жилой дом имеют своего собственника. Такими собственниками могут быть:
- граждане;
- организации;
- городские или сельские поселение, регионы или государство.
Правовые образования имеют свой жилищный фонд, жилые помещения из которого распределяются между гражданами, нуждающимися в жилье. При этом жилое помещение не переходит в собственность, а передается в бессрочное пользование по договору социального найма.
Раньше граждане не могли получить в собственность или купить квартиру, они имели право только на использование жилого помещения, предоставленного им государством или организацией, в которой они работали. Теперь ситуация кардинально поменялась: государство бесплатно предоставляет квартиры только некоторым категориям граждан:
- малоимущим;
- детям, оставшимся без попечения родителей по достижению ими совершеннолетия;
- потерявшим жилье в результате стихийных бедствий или катастроф.
В настоящее время остается небольшое количество жилых помещений, которые граждане еще не приватизировали по целому ряду причин, в таких случаях государство по-прежнему остается собственником жилья, давая право зарегистрированным в нем на бессрочное использование квартир в статусе нанимателя.
Кто является собственником неприватизированного жилья
Любой жилой дом или квартира является чьей-то собственностью. Это может быть отдельный гражданин, общественная организация, городская администрация, область или регион, государство.
Государственное жилье является жилищным фондом, предназначенным для распределения нуждающимся гражданам. Оно передается в пользование людям в соответствии с договором социального найма (ДСН) жилплощади. Договор не имеет ограничений по сроку и сохраняет силу неограниченное число лет.
Во время существования СССР квартира не могла быть собственностью гражданина и в ней можно было проживать, только имея на руках договор о найме. Сегодня государство сдает жилье по такому договору только особо нуждающимся гражданам:
- детям, оставшимся сиротами;
- малоимущим семьям;
- гражданам, потерявшим жилье из-за стихийных бедствий и прочее.
Большинство квартир, полученных в соответствии с ДСН, прописанные в них граждане, приватизировали. Однако есть и такие, кто по разным причинам не приватизировал такое жилье и его владельцем по-прежнему остается государство, а жильцы являются нанимателями.
Этот статус позволяет пользоваться квартирой, но полностью распоряжаться (продавать, дарить и т.п.) ею они не имеют права.
Также по ДСН в квартирах может проживать категория граждан, получивших жилье во время работы в госучреждениях и органах, а также граждане, проживающие в ведомственных квартирах. Правовой статус такого жилья в целом аналогичен тому, который описан выше. Однако есть и существенное различие, которое заключается в том, что проживать в такой квартире можно только срок, оговоренный договором найма. При смене места службы или работы наниматель обязан освободить квартиру.
Несмотря на то, что правовой статус подобных квартир совпадает, они принадлежат различным формам жилья:
- жилье, сдаваемое в социальный наем муниципальной или федеральной властью, составляет социальный фонд;
- жилье, сдаваемое в наем специалистам, служащим госорганов, переселенцам, военнослужащим и т.п., составляет специальный жилищный фонд.
Особенности размена муниципального жилья
Прийти к общему решению не так просто, поэтому нередко приходится подавать исковое заявление в суд о том, что вы желаете разменять муниципальное жильё. Истец, руководствуясь Жилищным Кодексом, доказывает суду, что он имеет право на жильё. Перед подачей заявления нужно подобрать все варианты для размена, после – обязательно получить согласие других жильцов, подписать договор мены. Все варианты подбирает сторона, которая настаивает на размене.
Когда жильцы не соглашаются, не хотят разменивать муниципальную квартиру, не желают выбирать жильё, после того, как вы подали исковое заявление, дело рассматривает суд и принимает решение. Когда суд соглашается с вашим предоставленным жильём, ваше исковое заявление доказывает, что права всех жильцов не будут ущемлены, граждане переезжают на жилплощадь, которую вы нашли. Когда выбираете подходящий вариант, учитывайте, что редко ждут того, что решит суд.
Необходимо взять согласие с органа опеки и попечительства, если в муниципальном жилье есть недееспособные, несовершеннолетние либо граждане, которые имеют ограниченную дееспособность. Выдают согласие через 2 недели после обращения.
Статус неприватизированной квартиры
Любые квартира или жилой дом имеют своего собственника. Такими собственниками могут быть:
- граждане;
- организации;
- городские или сельские поселение, регионы или государство.
Правовые образования имеют свой жилищный фонд, жилые помещения из которого распределяются между гражданами, нуждающимися в жилье. При этом жилое помещение не переходит в собственность, а передается в бессрочное пользование по договору социального найма.
Раньше граждане не могли получить в собственность или купить квартиру, они имели право только на использование жилого помещения, предоставленного им государством или организацией, в которой они работали. Теперь ситуация кардинально поменялась: государство бесплатно предоставляет квартиры только некоторым категориям граждан:
- малоимущим;
- детям, оставшимся без попечения родителей по достижению ими совершеннолетия;
- потерявшим жилье в результате стихийных бедствий или катастроф.
В настоящее время остается небольшое количество жилых помещений, которые граждане еще не приватизировали по целому ряду причин, в таких случаях государство по-прежнему остается собственником жилья, давая право зарегистрированным в нем на бессрочное использование квартир в статусе нанимателя.
Статус муниципальной квартиры
Муниципальная квартира, как можно понять из ее названия, принадлежит муниципалитету или региону. Проживающие в ней лица находятся в статусе нанимателей, то есть они могут пользоваться жилым помещением, но не могут его продать, подарить, завещать, заложить или распорядиться им в полной мере иным образом.
Жилье, которое предоставляется гражданам на основании договора социального найма, находится в государственном жилищном фонде.
Он может быть:
- Социальный – квартиры, которые были переданы гражданам длительное время назад (в том числе при СССР), но так и не были приватизированы;
- Специализированный — общежития, помещения маневренного фонда, жилье для беженцев, переселенцев и детей-сирот, а также служебная квартира.
Права и обязанности нанимателя зависят от того, к какому виду жилищного фонда относится квартира. Однако в любом случае при выделении муниципального жилья заключается договор социального найма, в котором помимо нанимателя указаны члены его семьи (супруг, дети и родители), получающие право проживать вместе с ним в предоставленном жилье.
Члены семьи нанимателя имеют такие же права на государственную квартиру, как и сам наниматель. В частности, они вправе:
- Сдавать квартиру в поднаем;
- Вселять временных жильцов;
- Производить обмен помещения и т.д.
Отдельно следует сказать о служебном жилье. Служебным называется жилое помещение, выделенное для проживания работникам государственных органов и структур на период их трудовых отношений, государственной службы или нахождения в государственной должности.
Особенностями служебного жилья являются:
- Ограниченный срок проживания;
- Право проживания напрямую связано с местом работы;
- Равные права с нанимателем имеют только настоящие члены семьи (не бывшие);
- После окончания службы жилье подлежит безусловному изъятию.
Кто наследник, если квартира не приватизирована
Если квартира не приватизирована, и даже не поданы документы для ее приватизации, то данное жилое помещение, после смерти нанимателя не может быть унаследовано, ни в порядке очередности, ни по завещанию.
Хотя у наследников нанимателя государственной или муниципальной собственности есть возможность решения вопроса с недвижимостью, согласно законодательству РФ:
- Родственник, который является наследником и проживал совместно с нанимателем в квартире, переданной по договору социального найма, перезаключает договор на свое имя. Когда договор жилищного найма переоформили, готовите все документы переоформления квартиры в собственность и подаете заявление с этими документами в государственный регистрационный орган. После того как процесс приватизации завершен, право на собственность зарегистрировано, Вы становитесь полноценным собственником жилого помещения;
- Наниматель до своей смерти начал процедуру приватизации квартиры, но не успел закончить. В этой ситуации наследники нанимателя жилой площади, заканчивают процедуру приватизации и получают квартиру по всем правилам наследования. Данные действия может опротестовать собственник жилого помещения, тогда пишете исковое заявление и разрешаете ситуацию через суд.
Во втором случае при вынесении решения в пользу наследников нанимателя жилого помещения, наследниками данной квартиры будут являться те наследники, которые призваны к наследству по закону или по завещанию.
Заявление в суд подаете только в том, случае если вы являетесь наследником, в зависимости от того каким способом наследуется имущество наследодателя. Даже если квартира не приватизирована, помните, закон на Вашей стороне.
Что необходимо знать при разделе неприватизированной квартиры
Во время использования неприватизированной квартиры супружеская пара должна запомнить несколько особенностей ее эксплуатации и раздела:
- Если один из супругов не прописан в квартире, независимо от регистрации или ее отсутствия у другого супруга, он при разводе не имеет никаких прав на это жилое помещение.
- Если муж или жена откажутся участвовать в приватизации недвижимости, они теряют все права на квартиру.
- При разводе супругов они не имеют права требовать размена жилой площади у владельца квартиры, кем бы он ни был, никто не обязан предоставлять им раздельное жилье. Любой вариант обмена или раздела бывшие супруги ищут самостоятельно.
Неприватизированное жилое помещение при разводе и разделе совместного имущества в любом случае останется собственностью его владельца (государство, муниципальные органы и т.д.) и разделу не подлежит.
Единственным приемлемым вариантом в подавляющем большинстве случаев может стать приватизация квартиры с последующим разделом на доли либо продажей и разделом вырученных денежных средств.
Размен неприватизированного жилого помещения маловероятен, так как бывшим супругам придется найти такие варианты размена, которые устроили бы обе стороны, причем меняться можно только на такие же неприватизированные квартиры.