Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить задаток при покупке квартиры в ипотеку правильно». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Юридически соглашение о задатке закрепляет решение и договорённости сторон — обычно это стоимость и сроки. Положения договора стимулируют обе стороны не менять решение и защищают интересы участников. Также документ можно использовать для уведомления о предстоящей сделке третьей стороны — например, когда средства от продажи уже предполагается использовать в другой сделке.
Что такое договор задатка
Если вы оформили договор задатка при продаже квартиры и перевели по нему средства, в дальнейшем события будут развиваться по одному из трёх сценариев.
- Сделка произойдёт: перечисленная сумма зачтётся при окончательном расчёте по ДКП.
- Продажа отменяется из-за действий покупателя (поменял решение, не явился на сделку или не смог собрать сумму по основному договору): задаток останется у собственника и компенсирует его неудобства.
- Владелец нарушил положения и сделка не состоялась: он возвращает двойную сумму задатка.
Авансовый договор содержит перечень стандартизированных положений, которые легко понять и при необходимости определить, кто и с какой целью подписал документ.
Нет необходимости указывать, что это авансовый платеж. Фраза «авансовый платеж» является достаточной, поскольку в соответствии с Гражданским кодексом РФ авансовым платежом считается любой платеж, который не указан как аванс.
Еще одно отличие соглашения о предварительной покупке от соглашения о задатке заключается в том, что в документе не обязательно указываются способ и условия возврата или невозврата денег. Способ оплаты указывается в предварительном договоре вместе с формулировкой об авансовом платеже.
Как уже упоминалось выше, в России условия авансового платежа оставлены на усмотрение сторон договора, которые могут пожелать установить такую же финансовую ответственность за аванс, как и за предварительный платеж, или вовсе избежать ее.
Оформление задатка при покупке недвижимости в ипотеку
При подписании предварительного договора важно отметить, что дом приобретается в ипотеку. На практике кредитор может рассматривать депозит как часть первоначального взноса. Это обязательно для выбранной программы кредитования. Если этот факт указан в договоре, покупатель может получить свои деньги обратно.
Закон не предусматривает фактического возврата депозита в случае отказа банка от ипотеки. В этом случае покупатель должен настоять на включении этого пункта в договор, чтобы обеспечить внесение денег. В противном случае он не сможет получить свои деньги обратно.
Важно: Закон не определяет точную сумму, которую можно внести в качестве первоначального взноса. Сумма, подлежащая выплате, определяется сторонами. Как правило, депозит составляет 10% от ликвидной стоимости недвижимости.
Предпродажный договор или дополнительное соглашение обязательно должны содержать следующую информацию
- Информация о частях сделки. Договор содержит подробную информацию обо всех владельцах недвижимости, покупателе и любых других лицах, заинтересованных в продаже (если есть координатор). Должны быть указаны имя, данные документов, удостоверяющих личность, и информация о регистрации субъектов.
- Информация о приобретаемой квартире. Договор содержит подробную информацию, описывающую продаваемое имущество: адрес, площадь, регистрационный номер земли, полную стоимость, количество выписок из единого государственного реестра недвижимости.
- Обычная дата и место заключения договора. Эта информация позволяет определить динамику контракта.
- Сумма авансового платежа, подлежащая оплате. Данные о месторождении, описанные как словами, так и цифрами. Важно отметить, что эта сумма выплачивается как часть общей стоимости недвижимости.
- Порядок урегулирования. Это определяет, когда деньги будут переведены. Кроме того, стоит уточнить, будут ли платежи производиться наличными или банковским переводом. Если это не наличные, в договоре должен быть указан счет продавца, на который будет зачислен задаток.
- Дата заключения основного договора купли-продажи. Важно указать конкретную дату подписания основного договора. Такие условия, как «в течение одного месяца», могут добавить ненужных проблем в сделку.
- Права и обязанности сторон. Наиболее важным моментом здесь является то, что продавец должен передать продаваемое имущество в хорошем состоянии, а покупатель должен принять его и заплатить стоимость, указанную в договоре.
- Условия применения силы. В предварительных соглашениях должны быть указаны форс-мажорные ситуации, которые могут привести к невыполнению сторонами своих обязательств. В нем также должна быть определена процедура, которой следует придерживаться при возникновении такой ситуации.
- Дата вступления в силу подписываемого соглашения. Как правило, соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами. Однако могут быть и другие обстоятельства. Поэтому это должно быть отражено в контракте.
- Подписи сторон. Каждая часть договора должна быть подписана на юридическом документе.
Задаток при покупке квартиры – что это?
Задатком называется денежный взнос в размере некой части от стоимости приобретаемых квадратных метров, который покупатель выплачивает их владельцу после достижения предварительной договоренности о покупке. Такой платеж не является обязательным, однако его возможность прописана в Гражданском кодексе.
Внеся задаток, покупатель подтверждает данным действием свое намерение купить жилье. В свою очередь, продавец получает стимул для скорейшего оформления всех необходимых документов и полного завершения сделки, после чего он получит остальные деньги.
Задаток не дает однозначной гарантии успешного доведения купли-продажи до финала, поскольку сделка может быть расторгнута. Здесь имеются три возможных варианта.
Вариант первый. Расторжение договора произошло по добровольному соглашению обоих участников процесса, и сумма задатка возвращается покупателю.
Вариант второй. Договоренности нарушил покупатель. В подобном случае задаток ему не возвращается. Эти деньги становятся компенсацией продавцу затрат его нервов и времени на подготовку документов.
Вариант третий. Если договоренности нарушены продавцом, ему придется возвратить покупателю задаток в двойном размере.
Другие виды предварительных платежей
Помимо задатка могут быть согласованы и другие виды предоплаты: обеспечительный платеж или аванс.
Обеспечительным платежом , как следует из Гражданского кодекса, называется сумма, направляющаяся на компенсацию возникших в ходе подготовки сделки затрат или выплату неустоек за нарушение обязательств и т.п. Обеспечительный платеж – это не часть оплаты по сделке. Он используется только для погашения соответствующих обязательств. Если такие обязательства не возникли, деньги возвращаются внесшей их стороне.
Авансом называется предоплата, вносимая как часть уплаты по договору купли-продажи. Пока договора нет, нет смысла и в авансе. Основное условие, которым аванс отличается от задатка – при отказе от сделки он возмещается полностью (без удвоения суммы) вне зависимости от того, какая из сторон стала инициатором отказа.
Разница между задатком и авансом
Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.
Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.
Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.
Понятие задатка закреплено в Гражданском кодексе. Говоря простым языком, задаток – это средства, которые передаются от покупателя к продавцу в качестве подтверждения намерения совершить сделку.
Как правило, сумма задатка включается в счет стоимости квартиры и учитывается при оформлении основного договора купли-продажи. Для продавца задаток – это гарантия того, что покупатель не изменит свое решение в последний момент перед заключением сделки, а для покупателя – это способ удержать продавца от продажи квартиры кому-то другому.
Сумму задатка стороны сделки определяют самостоятельно, никаких специальных требований закон к сумме не устанавливает. Сумма задатка может быть абсолютно любой и зависит от стоимости приобретаемого жилья и личной договорённости между продавцом и покупателем. Чаще всего задаток составляет около 5% от стоимости квартиры, но это необязательное правило. Задаток может составлять как 10000 рублей, так и 100000 рублей и выше.
Что такое аванс при покупке квартиры
Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.
По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь. Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры. Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.
Аванс — это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.
Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия «аванс». Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).
Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.
П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.
Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.
Преимущества, недостатки и возможные риски
Рассмотрим, что дает применение задатка. Для обеих сторон – это определенная гарантия, что в последний момент сделка не сорвется из-за того, что одна из сторон просто передумала ее заключать. Особенно это принципиально в случае с ипотекой, так как это порой длительный и трудоемкий процесс по сбору документов. В свою очередь, для продавца срыв сделки может быть чреват потерей другого потенциального покупателя и затягиванием продажи.
Для добросовестных участников сделки риски минимальные. Основная проблема при покупке квартиры в ипотеку – отказ банка в выдаче кредита (подробнее: о популярных причинах отказа по ипотеке в Сбербанке). Обычно жилье подбирается параллельно с подачей заявки, а упустить хорошую недвижимость за время рассмотрения ее банком не хочется. Продавец платит задаток, а после этого банк отказывает в кредите. Возврат денег может стать проблемой, если не предусмотреть такую ситуацию заранее. Далее рассмотрим популярные вопросы, касающиеся применения задатка при покупке жилья в ипотеку.
Список использованных источников
ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке. // СПС КонсультантПлюс.
ГК РФ Статья 381.1. Обеспечительный платеж. // СПС КонсультантПлюс.
Примерная форма предварительного договора купли-продажи жилого помещения. // Информационно-правовой портал Гарант.ру.
ГК РФ Статья 429. Предварительный договор. // СПС КонсультантПлюс.
ГК РФ. Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком. // Информационно-правовой портал Гарант.ру.
ГК РФ. Статья 416. Прекращение обязательства невозможностью исполнения. // Информационно-правовой портал Гарант.ру.
ГК РФ Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение. // СПС КонсультантПлюс.
ГК РФ Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства. // СПС КонсультантПлюс.
Соглашение о задатке при покупке жилья: как составить
Договор задатка при покупке квартиры составляется в том количестве экземпляров, которое соответствует числу участников сделки. Если, например, у продаваемой жилплощади имеются два законных собственника, данное соглашение оформляется в трех одинаковых экземплярах: один – для покупателя, два оставшихся – для каждого из собственников реализуемой квартиры.
В соглашении о задатке при покупке жилплощади необходимо отразить следующие сведения:
Информация о сторонах сделки. Указываются персональные сведения о приобретателе квартиры и её продавце. Если у реализуемого жилья имеются несколько владельцев, следует зафиксировать необходимые данные о каждом из них. Для каждого участника следует прописать ФИО, сведения паспорта, адрес регистрации/проживания.
Дата оформления/подписания документа. Её нужно четко обозначить, чтобы избежать неоднозначных толкований при возникновении споров.
Конкретные сведения о реализуемой жилплощади. Указываются площадь продаваемой квартиры (общая, жилая), её уникальный номер в кадастровой базе, официальный адрес. Помимо этого, могут отражаться иные данные, имеющие значение (к примеру, номер реестровой выписки).
Конкретная сумма уплачиваемого задатка. В обязательном порядке она отображается как прописью, так и цифрами.
Порядок внесения денежных средств. Нужно четко обозначить, как и когда покупатель квартиры будет передавать продавцу оговоренную сумму денег. Если предусматривается безналичное перечисление, указываются реквизиты банковского счета
Если все деньги передаются наличностью, это также следует четко оговорить.
Важно конкретно обозначить, в какие сроки планируется оформить/подписать основное соглашение купли-продажи. Рекомендуется указать предельную дату (например, не позднее 25.05.2019).
Ответственность, обязанности и права для каждой из сторон
Как минимум, желательно оговорить, что покупатель должен в указанные сроки уплатить оставшуюся сумму денег по сделке купли-продажи, а продавец – передать жилплощадь в надлежащем состоянии, зафиксированном при осмотре.
Обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор). Необходимо уточнить, что конкретно подразумевается под такими обстоятельствами, а также обозначить, как их возникновение повлияет на выполнение соглашения.
Дата, с которой начинается действие договора задатка. Как правило, с момента подписания.
Все участники подписывают соглашение (с надлежащей расшифровкой).
Как правильно оформить задаток в 2024 году
Задаток при заключении договора купли-продажи жилого помещения является одним из важных этапов сделки. Он демонстрирует серьезность намерений покупателя и защищает интересы продавца.
Оформление задатка может вызывать вопросы у участников сделки, поэтому рекомендуется составлять его с особой внимательностью и избегать ошибок. Подготовили для вас ответы на часто задаваемые вопросы о задатке в 2024 году.
-
Что такое задаток?
Задаток – это денежные средства, которые покупатель вносит передачей продавцу в качестве обеспечения намерений заключить договор купли-продажи жилого помещения.
-
Какие документы составляют задаток при покупке квартиры?
Основные документы, составляющие задаток:
- Соглашение о задатке;
- Расписка о получении задатка.
-
В чем особенности оформления задатка в 2024 году?
Оформление задатка в 2024 году не отличается от оформления в предыдущие годы. Однако, следует обратить внимание на актуальность образцов и общие изменения в законодательстве.
-
Как составить задаток?
Для составления задатка рекомендуется обратиться к юристу или специалисту в сфере недвижимости. Они помогут правильно оформить все необходимые документы и избежать ошибок.
-
Как вернуть задаток при неприобъектности квартиры?
Если квартира оказалась неприобъектной, то возвращение задатка происходит в соответствии с условиями, предусмотренными в договоре купли-продажи. Обычно задаток возвращается покупателю в полном объеме.
Что такое задаток на покупку квартиры?
Задаток на покупку квартиры – это денежные средства, которые покупатель (заинтересованное лицо) выплачивает продавцу (собственнику жилого помещения) в качестве залога своей намеренности заключить договор купли-продажи. Задаток является подтверждением серьезности намерений покупателя и защищает права продавца на случай отказа покупателя от сделки без уважительной причины.
Оформить задаток на покупку квартиры можно по письменному соглашению между сторонами, которое подписывается и заверяется нотариально. В обязательном порядке в договоре должны быть указаны сумма задатка и срок его внесения.
Задаток на покупку квартиры отличается от аванса, предусмотренного пунктами 6.4. и 6.5. документов о порядке расчетов за жилые помещения. Задаток вносится до заключения договора купли-продажи, а аванс – после его заключения.
Основные пункты задаточного соглашения:
- Сумма задатка и порядок ее внесения.
- Срок, в течение которого продавец обязан вынуть квартиру из продажи.
- Условия возврата задатка при отказе от сделки и в случае заключения договора.
При получении задатка обязательно составляется расписка о его получении. Расписка должна содержать данные о продавце, покупателе, сумме задатка и дате его получения. Вместе с распиской выдается квитанция о получении задатка, которая также является подтверждением факта получения задаточного платежа.
Согласно действующему законодательству, задаток на покупку квартиры, которая осуществляется возведение до 2021 года включительно или после 2024 года, составлять 10% от стоимости жилого помещения. Для жилых помещений, возведенных в 2022 году, размер задатка составляет 5%.
Часто задаваемые вопросы:
- Что делать, если была допущена ошибка при внесении задатка?
Если была допущена ошибка при внесении задатка (например, неправильная сумма или данные), необходимо обратиться к продавцу с просьбой вернуть задаток и предоставить правильные данные. В случае положительного решения продавца, задаток будет возвращен, и покупатель сможет оформить новый задаток с правильными данными. - Как правильно оформить задаток на покупку квартиры?
Для правильного оформления задатка на покупку квартиры рекомендуется обратиться к юристу, который поможет составить задаточное соглашение с учетом всех требований действующего законодательства. - Какие документы идут в комплекте с задатком на покупку квартиры?
Документы, которые идут в комплекте с задатком на покупку квартиры, могут включать задаточное соглашение, расписку о получении задатка и квитанцию о его получении. Дополнительно могут потребоваться документы, удостоверяющие личность сторон и право на покупку жилого помещения. - Как вернуть задаток на покупку квартиры?
В случае отказа от сделки или заключения договора купли-продажи, продавец обязан вернуть задаток. Для возврата задатка покупатель должен обратиться к продавцу с соответствующей просьбой и предоставить все необходимые документы, подтверждающие факт внесения задатка. После этого продавец обязан вернуть задаток в течение установленного срока.
Ответы юриста на часто задаваемые вопросы
Во время совершения сделок с недвижимостью, особенно при покупке жилого помещения, часто возникают вопросы о задатке. В этом материале мы представим ответы на наиболее часто задаваемые вопросы о задатке при заключении договора купли-продажи жилого помещения.
-
Что такое задаток?
Задаток — это денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в качестве обеспечения договора купли-продажи. Он подтверждает намерение покупателя осуществить покупку и защищает интересы продавца в случае невыполнения покупателем своих обязательств по договору.
-
Как правильно оформить задаток?
Задаток можно оформить в виде расписки или соглашения между продавцом и покупателем. Важно указать все основные условия договора купли-продажи, а также указать сумму задатка и условия его возврата.
-
Какие ошибки часто допускаются при составлении задатка?
Одной из распространенных ошибок при составлении задатка является неправильное указание суммы задатка или условий его возврата. Также часто ошибаются в написании фамилий и имен сторон договора и не указывают все необходимые данные жилого помещения.
-
Какие особенности оформления задатка в 2021 году?
В 2021 году особенностью оформления задатка является необходимость использования электронной формы документа при заключении договора купли-продажи посредством удаленного способа связи.
Пример образца задатка на покупку квартиры в 2024 году:
| Документы, которые идут в комплекте с задатком: | Чем задаток отличается от аванса? | Как оформить задаток? | Что делать при получении средств в задатке? |
|---|---|---|---|
|
|
|
|